Marktmechanisme en
huursubsidie
Scheveningen kent behalve de vele modellen van het CPB nog een ander model:
Madurodam. De modellen hebben gemeen dat ze ieder op hun manier de Nederlandse
werkelijkheid vereenvoudigd weergeven. Hier wordt een model gegeven voor de
miniatuurstad Microdam. Het is een experimented micromodel voor de simulatie van
mogelijk gedrag op de huurwoningmarkt. Hier komen zaken als profijtbijdrage,
individuele huursubsidies, huurharmonisatie en huurliberalisatie aan de orde. Het model
genereert prijs- en volume-aanpassingen zowel aan de vraag- als aanbodzijde van de
huurwoningmarkt. Beleidsconclusies kunnen in dit stadium niet uit het model worden
getrokken. Het experiment beoogt niet meer dan te laten zien hoe een micromodel voor
de woningmarkt in principe te construeren is.
DRS. M.LJ.H.A. VAN SCHAAIJK*
In de woningmarkt lijken grote veranderingen op til. Het
kwantitatievewoningtekortisbezigteverdwijnen 1). Daarnaast is de belangstelling voor de marktwerking op de woningmarkt toegenomen 2). Ook de politiek reageert snel.
In het huidige regeerakkoord staat herijking van de marktwerking centraal: men wil liberalisering van huurwetgeving, deregulering van subsidieregelingen en huurharmonisatie. Tegelijk wil men de subsidies substantieel terugdringen en blijft de aandacht voor de huisvesting van lagere inkomensgroepen van belang.
Kan dat allemaal tegelijkertijd? Zijn die doelstellingen
dan niet strijdig? De makers van het regeerakkoord lijken
wat dat betreft te aarzelen. In het akkoord hebben ze althans afgesproken dat er in de loop van 1987 een studie
zal worden afgerond waarin een en ander nader wordt bekeken. Het lijkt gewenst voor een beantwoording van vragen in dit kader een compleet woningmarktmodel te
ontwikkelen. Een model dat verder gaat dan de gebruikelijke demografische en trendprognoses, en waarin gedragsreacties centraal staan. Tussen enerzijds blinde-
is aan aanzienlijk spanningen onderhevig, waarbij
kwesties als het internationale schuldenprobleem en de
instabiele wisselkoersen naar alle waarschijnlijkheid veel
aandacht zullen blijven vergen. De voornaamste beleidsvragen die zich op deze terreinen voordoen zijn in het voorgaande, vooral in economische termen, besproken. De
politieke dimensie dient daarbij natuurlijk niet uit het oog te
worden verloren.
Voor Camdessus zal het van het grootste belang zijn
een goed evenwicht te bewaren tussen de belangen van
de diverse landengroepen in het IMF, zodat de besluitvorming zo veel mogelijk op basis van consensus kan blijven
plaatsvinden en er ook werkelijke besluiten worden genomen. Wanneer het Fonds niet voldoende goed functioneert, zal de neiging toenemen om buiten het IMF om te
overleggen en te beslissen over internationale monetaire
aangelegenheden. Gezien de economische en politieke
macht van de Verenigde Staten, is het voor Camdessus
essentieel een goede verstandhouding met de Amerikaan-
lings volledig vertrouwen op de markt en anderzijds totale
regulering ligt een optimum. Het begrip relatieve
schaarste is daarbij van belang. Ook als de absolute
schaarste op de woningmarkt is verdwenen blijven woningen nog steeds schaars in economische zin: erzullen altijd
mensen zijn die een betere woning voor een lagere huurprijs zouden widen. Het marktmechanisme in de woning-
* Werkzaam op het Centraal Planbureau. De auteur dankt W. Winkler voor het programmeren van het model en M. Vergeer en K. Heineken voor hun commentaar.
1) CPB, Centraal Economisch Plan 1986, biz. 344. Zie ook K.A. Heineken, in: H. den Hartog (red.) Investeren in Nederland, CPB, onderzoekmemorandum nr. 17, 1986.
2) Zie bijvoorbeeld: Ministerie van VROM, Huur-ensubsidiebeleidin
de90erjaren, 1985; J. van Fulpen, Volkshuisvestingindemografisch
en economisch perspectief, Rotterdam, 1985; A. Adriaansen, H. Priemus en J. van der Schaar, Marges van Volkshuisvestingbeleid, WRR,
Den Haag, 1986; SER, Advies sociaal-economische beleid op middellangetermijn 1986-1990, 1986.
se autoriteiten te hebben. Blijkt hij echter te gevoelig voor
Amerikaanse druk dan verliest hij weer geloofwaardigheid
bij andere lidstaten. Hoewel zij zelden als blok optreden
binnen het IMF, blijft de invloed van de EG-landen in het
Fonds aanzienlijk (hun aandeel in de totale quota’s bedraagt bijna 30%). Wat Japan betreft is het goed denkbaar
dat het een wat grotere rol in het stelsel zal willen spelen,
te beginnen met een verzoek om vergroting van zijn quotaaandeel (thans slechts de vijfde positie). De ‘Managing Director’ dient ook terdege rekening te houden met de ontwikkelingslanden (ca. 35% van de totale quota’s), die naar
verwachting op een aantal terreinen, zoals de conditionaliteit, op verandering zullen blijven aandringen.
Het voorgaande overziend kan worden geconcludeerd
dat Camdessus, ‘Managing Director’ van het IMF, boeiende, maar zeer zware jaren voor de boeg heeft.
J.A.H. de Beaufort Wijnholds
markt kan uiteraard niet op macro-niveau worden
geanalyseerd, want de relatieve schaarste heeft betrekking op heterogene woningen. De analyse dient daarom
vrij gedesaggregeerd plaats te vinden. Men komt dan bij
micro-analyse. Gezien de buitengewone complexiteit van
de werking van de woningmarkt en het vrijwel ontbreken
van empirisch geschatte coefficienten ter zake van gedragsreacties zou het ontwerpen van een compleet micromodel van de woningmarkt vermoedelijk vele arbeidsjaren
kosten. Ten einde enig zicht te krijgen op de problemen die
daarbij moeten worden overwonnen en om een bijdrage te
leveren aan de hypothesevorming, is een eenvoudig experimenteel model ontworpen.
Globale empiric
De methode van de globale empirie van Schouten wordt
hier toegepast bij de bouw van een micro-model 3). Globale empirie houdt in de eerste plaats in dat coefficienten niet
zijn gebaseerd op de resultaten van empirische schattingen, maar zo goed en zo kwaad als het gaat zijn ‘geprikt’.
In de tweede plaats worden varianten in afwijking van de
trendmatige ontwikkeling becijferd, waarbij die trend (het
centrale pad) onbekend blijft. De methode heeft het voordeel dat een modelmatige analyse mogelijk is in een situatie waarbij nog onvoldoende empirisch schattingsmateriaal voorhanden is. Deze aanpak is omstreden: door het
model te zamen met de geprikte coefficienten liggen de
uitkomsten immers vast, terwijl er geen criterium is om de
realiteitswaarde ervan te toetsen. Dat neemt echter niet
weg dat deze methode zeer waardevol kan zijn in de fase
van de verkenning en hypothesevorming.
De aanpak is voorts omstreden omdat ze geen centraal
pad kent. Globale empirie is in feite het vertellen van
sprookjes, zeggen de critici. Uiteraard is het zo dat varianten niet onafhankelijk van het centrale pad zijn. Zo zullen
beleidsvarianten in een periode van een absoluut woningtekort andere gevolgen kunnen hebben dan in tijden zonder kwantitatief tekort. Schouten heeft deze kwestie ten
dele opgelost door afhankelijk van het centrale pad dat actueel zou zijn een keynesiaans dan wel neoklassiek model
te hanteren. Bij de onderhavige studie betekent dit andere
coefficienten in tijden van absolute woningschaarste dan
bij kwantitatief evenwicht. Uiteindelijk is het uiteraard van
belang aansluiting te zoeken bij de trendmatige ontwikkeling zoals die mede op grond van demografische ontwikkelingen wordt geraamd. Op dat gebied is reeds veel
belangwekkend werk verzet en het onderzoek naar gedragsreacties zou uiteindelijk daaraan dienen te worden
gekoppeld. Dat dit hier niet gebeurt heeft te maken met het
experimentele karakter van het micromodel. Er zijn dus
grote voordelen bij het gebruik van de methode van de globale empirie in de verkennende fase, maar ze kan geen
substituut zijn voor echte empirie.
Het micro-model
We bespreken hier zeer beknopt stap voor stap de verschillende aspecten van het model. Voor het modelschema wordt verwezen naar de appendix, waarin ook de
coefficienten en variabelen worden opgesomd 4).
De data zijn welwillend ter beschikking gesteld door het
Ministerie van VROM. Het gaat daarbij om een steekproef
5) van 800 huurwoningen waarbij per woning in 1981 bekend is: huur in guldens (H); kwaliteit in punten; belastbaar
inkomen in guldens (I); huishoudtype (alleenstaande jonger of ouder dan 34 jaar, meerpersoonshuishoudens). Op
basis van deze vier kenmerken kan de individuele nuursubsidie (IMS) worden berekend.
Tussen de feitelijke huur (H) van woningen en de huur
die men op grond van de kwaliteit van de woning zou verwachten bestaat veelal een verschil. Via het officiele kwaliteitspuntenstelsel kan de kwaliteit in punten worden
O.RO
berekend. De kwaliteit in punten kan met behulp van een
formule worden omgezet in de kwaliteitshuur r (KH) in guldens per jaar. Dat is iets anders dan de markthuur. De
markthuur is de huur die zou gelden indien er een vrije woningmarkt zou bestaan.
Een markthuur wordt niet alleen bepaalt door min of
meer objectieve kwaliteitskenmerken maar ook door relatieve schaarste. Later komt aan de orde dat KH reageert
op relatieve schaarste. KH krijgt dan het karakter van
schaduwmarktprijs. Een ander aspect van de aanbodzijde, sloop en nieuwbouw naar relatieve schaarste, komt
eveneens later ter sprake.
De preferenties van de consumenten worden door vele
factoren bepaald. De gewenste woning wordt hier gedefinieerd in termen van gewenst kwaliteitsniveau: de preferentiehuur (PH). Er worden dus drie verschillende huren
onderscheiden: feitelijke huur (H) voor aftrek IHS, de kwaliteitshuur (KH) en preferentiehuur (PH). In een evenwichtssituatie zijn de preferentiehuren gelijk aan de
kwaliteitshuren en aan de feitelijke huren. In zo’n situatie
kan men op basis van een enquete naar de feitelijke huren
onmiddelijk de preferentiehuren aflezen. Als echter in een
belangrijke deel van de markt de feitelijke huren afwijken
van de kwaliteitshuren is dat natuurlijk niet mogelijk. Er zitten dan onder meer mensen in woningen met een kwaliteit
die afwijkt van wat men zou kiezen als kwaliteitshuur en
feitelijke huur in de woningmarkt aan elkaar gelijk zouden
zijn. Bij een woning met een feitelijke huur onder de kwaliteitshuur kan het daarbij zowel gaan om bewoners die bij
een vrije marktwerking een woning met een hogere, als om
bewoners die een woning met een lagere huur zouden prefereren. De vraag is nu hoe te weten te komen welke preferentiehuur iemand eigenlijk heeft, en welke woonkwaliteit
hij (op den duur) zou wensen te hebben bij vrije marktwerking. Enig idee omtrent het antwoord op die vraag kan worden verkregen door dat deel van de markt te bezien waarin
de feitelijke huur weinig verschilt van de kwaliteitshuur.
Langs die weg is – overigens op arbitraire wijze – voor iedere bewoner een preferentiehuur geconstrueerd.
Maatregelen
Het model beslaat een periode van 40 jaren. In jaar t en
volgende worden er drie maatregelen getroffen: harmonisatie; profijtbijdragen IHS; liberalisatie.
Harmonisatie houdt in dat woningen met een verschil
tussen feitelijke huur en kwaliteitshuur een aanpassing
van de feitelijke huur krijgen (zie appendix (1)). Huurharmonisatie leidt er dus toe dat het verschil tussen feitelijke
huur en kwaliteitshuur geleidelijk aan minder wordt. Liberalisatie houdt in dat de kwaliteitshuur niet alleen wordt gebaseerd op het kwaliteitspuntensysteem, maar met een
bepaalde factor (afhankelijk van beleid) reageert op de relatieve schaarste (2). De profijtbijdrage is een bijdrage van
de bewoner aan het extra woongenot, een korting dus op
de IHS (5). Deze profijtbijdrage leidt ertoe dat de IHSontvanger een kwart van het extra woongenot zelf betaalt.
(Deze profijtbijdrage is zeer ten dele reeds ingevoerd onder de naam kwaliteitskorting).
Gedragsreacties
Er worden vier soorten gedragsreacties onderscheiden:
verhuizingen, volume-aanpassingen aan de aanbodzijde,
prijsaanpassingen aan de aanbodzijde en prijsaanpassingen aan de vraagzijde. Bewoners met een huur die afwijkt
van de preferentiehuur en/of kwaliteitshuur zullen geneigd
zijn te verhuizen, wat overigens pas tot feitelijke verhuizing
zal leiden als er passende alternatieve woonruimte voorhanden is. Daarnaast spelen vertragingen een rol. Prijsaanpassingen vinden plaats als de vraag naar een
bepaalde categorie woningen afwijkt van het aanbod van
3) D.B.J. Schouten, Dynamische Macro-economie, Leiden, 1967.
4) Zie voor een uitvoeriger bespreking van het model; Microdam,
CPB-onderzoekmemorandum nr. 26. Verkrijgbaar door overmaking
van f. 12,50 naar giro 502957 t.n.v. CPB o.v.v. ‘Microdam’.
5) Adviesgroep Partners B.V., Huurprijzenwetwoonruimte, evaluatie
van de huurharmonisatie, Maastricht, 1983.
die categorie. Dit prijsaanpassingsgedrag van huurders
en verhuurders wordt begrensd door overheidsinvloed.
Een beperking van die overheidsinvloed is de reeds genoemde liberalisatie. Gedragsreacties kunnen ook de
vorm hebben van volume-aanpassingen: nieuwbouw van
de categorie woningen die schaars is en sloop in die klassen waaruit velen willen vertrekken. Voorts verschuift de
relatieve vraag als de relatieve prijsverhoudingen veranderen.
Verhuizingen
De potentiele verplaatsingsdrang VDt treeds slechts op
bij bewoners van woningen waarvan de netto huur verandert door huurharmonisatie en/of profijtbijdrage, of huur
en preferentiehuur verschillen (zie (4)). Het komt erop neer
dat de verplaatsingsdrang een functie is van discrepantie
tussen kwaliteitshuur en preferentiehuur, profijtbijdrage
IMS en huurharmonisatie. Niet iedereen die in principe in
aanmerking komt om te verhuizen doet dit ook. In feite
treedt de verhuisbeslissing in het algemeen slechts op in
combinatie met andere gebeurtenissen zoals veranderen
van baan. Daarmee is in zekere zin rekening gehouden
door lage coefficienten te hanteren. Nu is per bewoner bepaald of men wil verhuizen (VDt>0), de intensiteit van die
drang (niveau VDj) en de richting waarheen men wil verhuizen (woningen met kwaliteitshuur in de buurt van PH).
Een micro-model vergt meer dan alleen het bezien van individuele personen en woningen. Enige ordening is nodig.
We maken nu een verdeling van de woningen naar
hoogte van KHf. Daarbij zijn twintig klassen onderscheiden. Aldus wordt rekening gehouden met het heterogene
karakter van de woningvoorraad. De feitelijke verhuismogelijkheden worden begrensd door ruilmogelijkheden en
nieuwbouw. Daarnaast wordt getracht rekening te houden
met ‘stroefheidsfactoren’, zoals bij voorbeeld de mogelijkheid dat bij landelijk evenwicht toch regionale discrepanties kunnen voorkomen.
Aanpassingsmechanismen via de prijzen
Sommige woningen zijn gewild, andere daarentegen
zijn niet in trek. We hanteren daarvoor A|<, een relatieve
schaarstemaatstaf per klasse (zie (6)). Behalve de kwaliteit
naar punten kan nu ook de relatieve schaarste worden
meegenomen ter bepaling van de kwaliteitshuur. Als dat
gebeurt, is er sprake van liberalisatie. Met de introductie
van dit aanpassingsmechanisme krijgt KH de functie van
schaduwmarktprijs. Bij liberalisatie werkt dat ook door in
de feitelijke huren. De feitelijke huren kunnen dus zowel
door liberalisatie als door huurharmonisatie veranderen.
Als de relatieve prijsverhoudingen (de KH’s per klasse)
veranderen, dan veranderen ook de vraagverhoudingen.
Woningen die relatief duurder worden, zullen minder worden gevraagd vanwege het subsitutie-effect. Vergelijking
3 in de appendix geeft aan dat een consument die een bepaald kwaliteitsniveau (PH) zou wensen, naar een iets hoger niveau uitziet als de woningen boven het oorspronkelijk door hem gewenste niveau goedkoper worden ten
opzichte van de woningen onder het door hem oorspronkelijk gewenste niveau. Inkomenseffecten hebben we hier
gemakshalve buiten beschouwing gelaten. Die kunnen
overigens wel belangrijk zijn: denk aan de situatie dat de
eenvoudige woningen schaars zijn en dus in de prijs omhoog gaan bij liberalisatie. Vanwege het inkomenseffect
zal een deel van de consumenten dan toch blijven opteren
voor de eenvoudigste woningen.
Aanpassingsmechanisme via sloop en nieuwbouw
Jaarlijks wordt een deel van de woningen gesloopt en
vindt er (ver)nieuwbouw plaats. De sloop vindt plaats in de
klassen met de negatieve A|< (de klassen met dalende prijzen) en de nieuwbouw in de klasse met de positieve A|< (de
klassen met stijgende huurprijzen).
Beperkingen
Er is – hoewel eigenlijk gewenst – bij gebrek aan tijd
afgezien van gevoeligheidsanalyses. De gedragscoefficienten die in de navolgende simulaties zijn gebruikt zijn
dus echt a priori.
Of, en in welke mate de uitkomsten van Microdam van
toepassing zijn voor de Nederlandse realiteit is volstrekt
onduidelijk. Het experimentele model kent namelijk zoals
gezegd vele beperkingen. Het model kent geen demografie en ‘centraal pad’. Alles blijft in Microdam gelijk behalve
de huurprijzen en de spreiding van woningen en huurders
over de woonklassen. Toestroom van jongeren komt niet
voor en er komen geen woningen vrij door overlijden. De
normale dynamiek van de woningmarkt (waaronder de
nieuwbouw ten behoeve van uitbreiding) komt er dus niet
in voor, zodat de verhuisbewegingen in Microdam gekunsteld zijn. De gehanteerde data zijn niet representatief
voor de huidige situatie. Woningverbetering en veroudering ontbreken in het model, geen rekening wordt gehouden met het verschijnsel dat bij huurprijsveranderingen de
vraag naar koopwoningen kan toenemen. Voorts is de bepaling van de preferentiehuren arbitrair. Het feit dat het
aantal jaarlijkse nieuw te bouwen woningen in het model
gelijk is gesteld aan de sloop maakt een eenvoudige structuur van het model mogelijk, maar heeft wel een bizar gevolg: wanneer de vraag verschuift naar eenvoudige
woningen worden kwalitatief betere woningen gesloopt.
Extra prijsaanpassing ligt dan echter meer in de rede dan
in de sloop.
Simulaties voor Microdam
Ten einde de indruk te vermijden dat aan simulaties met
dit experimentele model conclusies voor Nederland kunnen worden verbonden, voeren we de simulaties uit voor
Microdam. De micro-data (steekproef van huurwoningen
met per woning huur, kwaliteitspunten, inkomen en huishoudtype) zijn aan Nederland ontleend, maar de (gedrags)coefficienten en de preferenties zijn ‘geprikt’.
We bespreken stap voor stap de invoering van profijtbijdragen in de IHS, huurharmonisatie en liberlisatie. Wat gebeurt er in Microdam bij de invoering van een profijtbijdrage van 25% in de IHS? De profijtbijdragen leiden tot
verhuisdrang. Het bedrag aan IHS neemt met meer dan
25% af. IHS-ontvangers verhuizen immers naar goedkopere woningen.
Vervolgens wordt er naast een profijtbijdrage ook huurharmonisatie ingevoerd. Dat leidt tot extra verplaatsingsdrang. Er wordt meer verhuisd en er vindt meer nieuwbouw plaats. Het aantal IHS-ontvangers neemt verder toe,
maar het totale bedrag aan IHS daalt toch nog met meer
dan 25% omdat IHS-ontvangers naar goedkope woningen
verhuizen. Daarnaast is er een ander voordeel voor de
schatkist: door huurharmonisatie worden objecthuursubsidies op de bestaande woningsvoorraad versneld afgebroken. Aangezien de objecthuursubsidies niet in dit
micro-model zijn opgenomen, is slechts een tentatieve berekening mogelijk. Het totale bedrag aan objecthuurexploitatiesubsidies over de woningvoorraad in 1986 in
Nederland bedraagt 4,4 miljard gulden. Dit bedrag is gelijk
aan een derde van de totale huursom van Nederland. Volgens het rapport van de Adviesgroep Partners B.V., dat
betrekking heeft op 1981, kan ongeveer de helft van de objectsubsidies door huurharmonisatie versneld worden afgebroken voor woningen die een rijksbijdrage ontvangen
op grand van een regeling voor 1975. Voor wat betreft woningen die daarna zijn gebouwd wordt op dit punt geen informatie gegeven. Aangezien bij huurharmonisatie het
gemiddelde huurpeil flink stijgt mag een substantiate versnelde afbraak van objectsubsidies op de bestaande voorraad worden verwacht. Er ontstaat een betere marktwerking: de discrepantie tussen huur, kwaliteitshuur en preferentiehuur neemt af; het verschil tussen huur en kwaliteitshuur verdwijnt zelfs vrijwel. Huurharmonisatie en profijtbijdragen leiden tot negatieve koopkrachteffecten voor
huurders. Positieve financiele effecten doen zich voor bij
verhuurders en overheid. Deze middelen zijn bij voorbeeld
beschikbaar voor belastingverlaging. Het uiteindelijke effect op de netto inkomensverdeling is daarvan af hankelijk.
Ten slotte introduceren we naast profijtbijdragen en
huurharmonisatie ook liberalisatie. Dan reageren ook de
prijzen op relatieve schaarste. Het gemiddelde peil van de
feitelijke huren neemt daardoor nauwelijks verder toe.
Aangezien met name eenvoudige woningen schaars zijn,
stijgen die het meest in prijs. De IHS fungeert dan afs vangnet en het aantal IHS-ontvangers neemt toe. Per saldo
daalt het totale IHS-bedrag toch nog iets. De combinatie
van profijtbijdragen, harmonisatie en liberalisatie kent de
grootste vermindering in discrepantie tussen huur, kwaliteitshuur en preferentiehuur. Dat duidt op een verbetering
van de marktwerking. De discrepanties verdwijnt en niet
volledig vanwege de drempels die in het model zijn ingebouwd. De omvang van de nieuwbouw en het aantal verhuizingen is bij liberalisatie iets minder dan in geval
slechts harmonisatie en profijtbijdragen worden verondersteld, omdat een deel van de spanning door prijsaanpassingen in plaats van door volume-aanpassingen wordt
weggenomen. De gemiddelde variatiecoefficient van de
inkomens per huurklasse verandert weinig zodat er geen
indicaties zijn voor ghettovorming.
<5(KH, – H,)
als rechterlid > 0, anders geldt B = 0.
waarbij B
(5) IHS = (1 – f.) IMS’. Daarbij is IMS’ de gebruikelijke functie van
huur (H), belastbaar inkomen (I) en huishoudtype.
Schaarstevariabele per klasse. k
Er worden 20 klassen (I t/m XX) onderscheiden, waarbij iedere
klasse ongeveer 5% van de woningen bevat. De bewoners wor-
den nu op twee manieren gerangschikt: naar de klasse waar ze in
zitten (naar de KH van hun woning) en naar de klasse waarin ze
zouden willen zitten (naar hun PH). Per klasse kan dan worden
berekend de som van de VD, van de personen die uit die klasse
willen: auk. Per klasse kan ook worden berekend de som van de
VD, van de personen die naar die klasse zouden willen: aik. Gesommeerd over alle klassen is aik gelijk aan auk. S is een numerair.
(6) Ak =
(aik – auk)
Als Ak = 0 is er evenwicht wat klasse k betreft. Als Ak >0 dan
is klasse k gewild. De soms van Ak’s is gelijk aan nul.
Verhuizingen zijn afhankelijk van VD, ruilmogelijkheden en
nieuwbouw/sloop.
(7) Nk = XAk
Conclusies
Variabelen
De simulates met Microdam leiden tot de conclusie dat
een betere working van de woningmarkt mogelijk is door
een combinatie van profijtbijdragen, harmonisatie en liberalisatie. Dat kan leiden tot volume- en prijsveranderingen
in alle delen van de woningmarkt. Veranderingen zijn ook
hier de motor van economische groei; de bouwproduktie
stijgt althans. Voorts mag bij een beter f unctionerende woningmarkt een gunstig effect op de arbeidsmarkt worden
verwacht omdat de voordelen van ‘blijven zitten waar je zit’
vervallen. Een betere marktwerking kan wellicht aanzienlijke vermindering van objectsubsidies met zich brengen,
maar in de sfeer van de IHS lijkt bezuiniging slechts in beperkte mate mogelijk. Wanneer men met name voor de
laagste inkomensgroepen forse negatieve koopkrachteffecten die kunnen optreden bij liberalisatie wil vermijden,
blijft een IHS-regeling nodig. Ten behoeve van de marktwerking is het dan wel nodig dat er voldoende prikkels in
het IHS-systeem worden ingebouwd. (Daarbij heeft een
profijtbijdrage van 25% het bijkomende voordeel van een
even grote vermindering van de marginale-drukproblematiek).
Dit experimenteel model is, zoals gezegd, te weinig empirisch onderbouwd om conclusies voor Nederland toe te
laten, maar kan wel een bijdrage leveren aan de hypothesevorming: het is zeer wel denkbaar dat bij voldoende kennis van de werking van het marktmechanisme het mogelijk
is een verruiming van de marktwerking zodanig te doseren
dat de realisatie van beleidsdoelstellingen daardoor dichterbij komt en tevoren kan worden ingeschat. In dat geval
wprdt een gecoordineerde verruiming van de marktwerking een extra beleidsinstrument.
Marein van Schaaijk
Appendix: modelschema van Microdam
In deze appendix worden alleen de hoofdlijnen van het model
schematisch weergegeven.
Variabelen per woning
(1) H, = Ht.i+<5{KHt-Ht..,(1 + vrAk)J
(2) KH, = KHM(1 + T A k )
Variabelen per bewoner
(3) PH, = PH,.! {1 + KHk + M(l?Hk-1 – *Hk-H)l
,
(4) VD, = i {B +
.6 (KH,
IHS,
£
IKH, – PH,|J +
——l + w -——*————1-]
– H,) + t IHS,
] KH, – PH, |,
K———————————————————— X ————————————/
264
H,
KH,
KH,
= feitelijke huur per woning
= kwaliteitshuur (in basisjaar geheel bepaald conform
het zogenaamde puntenstelsel)
= procentuele mutatie
PH,
= preferentiehuur
VD,
= verplaatsingsdrang
IHS
Ak
Nk
= bedrag aan individuele huursubsidie
= relatieve schaarste per klasse in jaar t
= nieuwbouw (negatief sloop) per klasse in jaar t
Coefficienten
6 =
£ =
T =
i =
K =
0,10
0,25
0,25
0,5
10
A = 100
/•< = 0,25
v = 1
0,25
beleidscoefficient huurharmonisatie
beleidscoefficient profijtbijdrage IHS
aanpassing KH aan relatieve schaarste
coefficient in VD
coefficient in VD
aanpassing nieuwbouw/sloop aan relatieve
schaarste
aanpassing PH aan relatieve schaarste
aanpassing H aan relatieve schaarste
coefficient in VD