De Nederlandse woningmarkt kent grote verschillen in woonlasten tussen huurders en kopers, ook bij gelijke inkomens. Hierdoor ontstaan ongelijkheden waar het inkomensbeleid nauwelijks grip op heeft.
In het kort
- Eigenaar-bewoners hebben lagere kosten dan huurders in de vrije én sociale sector.
- Of iemand kan rondkomen hangt niet alleen af van het inkomen, maar ook van de woonsituatie.
- De relatief lage kosten van koopwoningen leiden tot overconsumptie en verergeren zo het woningtekort.
De wooncrisis wordt gekarakteriseerd door stijgende huizenprijzen, lange wachtlijsten voor sociale huur en hoge huren in de vrije sector. Dit leidt tot het beeld dat zowel huurders als kopers financieel onder druk staan. Maar die indruk is onjuist: wonen is niet voor iedereen even duur.
Hoewel er een woningtekort is, dalen tegelijkertijd de gemiddelde woonquotes, oftewel de woonlasten als percentage van het inkomen (Woononderzoek, 2024). Dit lijkt tegenstrijdig, maar het komt omdat eigenaar-bewoners profiteren van stijgende woningwaardes en belastingvoordelen en in mindere mate doordat huurstijgingen worden beperkt voor zittende huurders (zowel via beleid van de overheid als van verhuurders zelf). Ondertussen krijgen (verhuizende) huurders en woningzoekenden – vooral in de vrije sector – te maken met hoge en stijgende lasten (CBS, 2023). Sociale huurders worden weliswaar beschermd via huurregulering en huurtoeslag, maar zijn op de lange termijn alsnog duurder uit dan eigenaar-bewoners.
De overheid probeert inkomensverschillen te verkleinen via toeslagen en belastingen, maar heeft weinig zicht op de ongelijkheid die ontstaat door verschillen in woonlasten. Daardoor blijven scheve uitkomsten bestaan tussen huishoudens met vergelijkbare inkomens, afhankelijk van hun positie op de woningmarkt.
In dit artikel brengen we de ongelijke verdeling van woonkosten in kaart. Daarnaast laten we zien hoe de huidige kostenverdeling het woningtekort in stand houdt.
Meten van woonkosten
Met recent beschikbaar gemaakte microdata uit de woonbase, verzameld door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS, 2024) bepalen wij de woonkosten per woonsegment in 2022, die we vervolgens uitsplitsen naar inkomen. Wij kijken naar huishoudensinkomens tot 100.000 euro.
Aangezien we geïnteresseerd zijn in de werkelijke economische kosten van wonen, berekenen wij voor koopwoningen de gebruikskosten (World Bank, 2010; Elsinga et al., 2001). Deze maatstaf houdt onder andere rekening met de directe kosten van eigendom (rente) en onderhoud, de opportuniteitskosten van vermogen in de woning en de waardeverandering. De maatstaf neemt aflossingen niet mee, aangezien die economisch gezien geen kosten vertegenwoordigen maar vermogensopbouw (zie online-bijlage).
Negatieve kosten voor eigenaar-bewoners
De hoge WOZ-waardeontwikkeling in 2022 (16,1 procent) heeft voor eigenaar-bewoners gemiddeld geleid tot negatieve
gebruikskosten (figuur 1). Aangezien de waardestijging afhankelijk is van de waarde van de woning, en hogere inkomens duurdere woningen bezitten, profiteren zij het meest van de waardeontwikkeling. Een jaarlijkse waardestijging van 16,1 procent op de lange termijn is natuurlijk onwaarschijnlijk, maar ook bij een lagere fictieve waardestijging van drie procent (één procent boven de structurele inflatie van twee procent) zijn de gebruikskosten negatief.
Het gewogen gemiddelde inclusief waardestijging, waarin ook huurders zijn meegenomen, is ook weergegeven in figuur 1. Hogere inkomensgroepen hebben gemiddeld lagere woonkosten. Dit komt doordat zij vaker (dure) koopwoningen bezitten en daardoor meer profiteren van de hoge waardestijgingen.
Wanneer de waardestijging buiten beschouwing wordt gelaten, lopen de gebruikskosten van koop op met het inkomen, van ongeveer 540 tot 960 euro per maand (figuur 2). Huishoudens in de vrije huursector zijn gemiddeld het duurst uit, ongeacht inkomen. Dit loopt op van ongeveer 1.000 euro in de lagere inkomensgroepen naar 1.300 euro bij de hogere. De gemiddelde kosten voor een sociale huurwoning zijn nagenoeg constant, ongeacht inkomen, rond de 600 euro, afgezien van de afbouw van de huurtoeslag.
Kopen goedkoper na correctie voor kwaliteit
Naast verschillen in woonkosten, verschillen woningen ook in kwaliteit. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de hogere kosten in de vrije sector gerelateerd zijn aan betere woningen. Wij corrigeren voor woningkwaliteit door de woonkosten als aandeel van de WOZ-waarde te berekenen.
Vrije huurders krijgen het minste waar voor hun geld (figuur 3). Zij betalen grofweg tussen de vier en vijf procent van hun WOZ-waarde aan huur. Door huurregulering hebben sociale huurders ongeveer een voordeel van één procent ten opzichte van woningen in het vrije segment, tussen de drie en vier procent van de WOZ-waarde (huurtoeslag daargelaten).
Ook exclusief waardestijging hebben eigenaar-bewoners voor alle inkomensgroepen de laagste woonkosten als aandeel van de WOZ-waarde. In combinatie met het feit dat hogere inkomens meer uitgeven aan woonkosten (figuur 2), betekent dit dat eigenaar-bewoners hun kostenvoordeel deels inzetten om groter en duurder te wonen. Deze prikkel om (te) groot te wonen is dus hoger in de koopsector dan in de sociale huursector, zelfs bij relatief extreme scheefhuur (inkomens van 80.000 tot 100.000). Dit komt onder andere omdat het voordeel van de eigenwoningregeling toeneemt met de woningwaarde en niet wordt afgebouwd met inkomen, zoals de huurtoeslag.
Woonkostenmodel
De data van het CBS bieden slechts een momentopname. Kostenverschillen bij de woonconsumptie ontstaan echter vaak juist gedurende de levensloop. Met behulp van een model onderzoeken we daarom ook hoe woonkosten zich ontwikkelen voor een voorbeeldhuishouden in verschillende segmenten, over een periode van dertig jaar – de gebruikelijke duur van een hypotheek. Dit model stelt ons bovendien in staat om kostenverschillen te herleiden tot specifieke factoren, zoals eigenschappen van huishoudens en woningen, aannames, of beleidsparameters. Ook kan hiermee expliciet worden gecorrigeerd voor verschillen in woningkwaliteit. We baseren dit model op eerder werk van Witjes en Vos (2023). Voor de berekeningen hanteren wij cijfers en fiscale regels uit 2023. Alle uitkomsten zijn verdisconteerd naar prijzen van 2023. Zie kader 1 voor de belangrijkste gemaakte modelkeuzes.
Kader 1: Modelkeuzes
We nemen als voorbeeld een koopwoning van zeventig vierkante meter met een WOZ-waarde van 254.870 euro (gebaseerd op de landelijke gemiddelde m2-prijs). De woning wordt volledig gefinancierd met een dertigjarige annuïtaire hypotheek tegen 3,5 procent rente. We rekenen met een jaarlijkse langjarige inflatie van 2 procent, nominale woningwaardestijging van 3 procent, en onderhoudskosten van 1 procent van de woningwaarde. Kosten koper bedragen eenmalig 6 procent, overdrachtsbelasting 0 procent vanwege startersvrijstelling. We houden rekening met hypotheekrenteaftrek tegen het eerste schijftarief (36,97 procent) en een eigenwoningforfait van 0,35 procent. De Wet Hillen laten we buiten beschouwing, omdat deze al wordt afgebouwd en pas vanaf het 27e hypotheekjaar effect zou hebben.
De huurmarkt bestaat uit een aantal segmenten met verschillende prijsvorming, zowel afhankelijk van de regulering (geliberaliseerd, sociaal, en sinds 1 juli 2024 middenhuur) als van de eigenaar (corporatie of privaat). Wij laten daarom drie typen prijsvorming zien voor de woning van zeventig vierkante meter: een geliberaliseerde huurwoning, een huurwoning met een aanvangshuur op basis van WWS-punten (sociale of middenhuur) en een corporatiewoning. Tabel 1 geeft de gekozen parameters en de kostenverschillen weer voor een voorbeeldhuishouden met een inkomen van 40.000 euro, dat te hoog is voor huurtoeslag (in 2023).
De uitkomsten van het model zijn robuust voor uiteenlopende aannames van inflatie, WOZ-waardestijging en CAO-loongroei. De appendix bij de online versie van dit artikel bevat een nadere bespreking van het model.
Verschil huur en koop neemt toe door de tijd
Uit het woonkostenmodel blijkt dat dertig jaar wonen in de vrije huursector ongeveer twee keer zo duur is als wonen in de corporatiehuur- of koopsector (figuur 3). In lijn met de uitkomsten uit de CBS-data is de verrassende conclusie dat het goedkoper is te wonen in een koopwoning dan in een woning met gereguleerde huur of een corporatiewoning van dezelfde kwaliteit (zonder huurtoeslag). Dit komt vooral door toenemende kosten in de huur, terwijl de kosten van koop in de loop der tijd afnemen (figuur 4).
De door het waarderingsstelsel gereguleerde woningen, zoals de middenhuur en sociale huurwoningen, zijn minder betaalbaar dan corporatiewoningen, en sluiten daardoor beter aan bij de ontwikkeling van markthuren. Dit komt zowel door een verschil in aanvangshuur door corporatiebeleid (streefhuurpercentage) als het verschil in huurprijsstijgingen.
Verklaring toenemend verschil
Voor de verschillen tussen de kosten van koop en huur zijn een aantal verklaringen. Ten eerste zijn de kosten van een (annuïtaire) hypotheek afhankelijk van de prijzen in jaar 1, en krimpen deze in reële termen door de inflatie, wat betekent dat dit gedeelte van de gebruikskosten in de loop der tijd afneemt. Huren stijgen intussen wel mee met, in ieder geval, de inflatie (Cornelissen en Telling, 2024).
Ten tweede worden de kosten van een koopwoning tijdens de hypotheek niet beïnvloed door (onverwachte) toenames in de marktwaarde van woondiensten, terwijl de huren wel meestijgen als het woningtekort toeneemt of als lonen stijgen. Dit kan ook op lokaal niveau plaatsvinden. Iemand die in een koopwoning woont in een stad die plotseling grote economische groei doormaakt, profiteert bijvoorbeeld niet alleen van de extra waarde bij de verkoop, maar ook van het betere voorzieningenniveau, baankansen en dus extra woongenot. Daar staan geen extra kosten tegenover.
Ten derde profiteren eigenaren van een koopwoning van de waardestijging van hun woning. Deze waardestijging wordt niet jaarlijks gestort op de bankrekening, maar biedt wel een voordeel aan eigenaar-bewoners ten opzichte van huurders of starters wanneer zij besluiten te verkopen. Overwaarde in een vorige woning wordt steeds belangrijker bij het aanschaffen van een nieuwe woning (FD, 2024). Deze waardestijging wordt nagenoeg niet belast.
Ten slotte is er de fiscale subsidie vanuit het Rijk via de eigenwoningregeling. De hoogte van de fiscale subsidie hangt af van hoe je de situatie bekijkt. Op de Rijksbegroting wordt alleen de directe subsidie van de eigenwoningregeling meegenomen, oftewel het voordeel dat zou verdwijnen als de woning volledig wordt gedefiscaliseerd. Maar als je koopwoningen op dezelfde manier zou belasten als andere vormen van vermogen – bijvoorbeeld door de effectieve lastendruk vergelijkbaar te maken met die in box 3 – dan zou het belastingvoordeel nog groter uitvallen.
De eigenwoningregeling bestaat uit de hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait (0,35 procent WOZ) en de Wet Hillen. Daarnaast betalen huishoudens onroerendezaakbelasting, waarvan het landelijk gemiddelde ongeveer 0,10 procent van de WOZ-waarde is. Volgens ons model komt de directe netto fiscale subsidiëring gedurende de hypotheek uit op gemiddeld 77 euro per maand gedurende de hypotheek. De expliciete fiscale subsidie is vooral van belang aan het begin van de hypotheek (224 euro per maand in jaar 1), wanneer het huishouden relatief meer rente betaalt, en loopt af naar nul.
Voor het indirecte belastingvoordeel, ten opzichte van ander vermogen, bestaan verschillende schattingen. Jacobs (2023) stelt bijvoorbeeld voor om het eigenwoningforfait te verhogen naar vier procent van de woningwaarde. Hij onderbouwt dit op basis van de huurwaarde en langetermijnrendementen van woningen (Jorda et al., 2019). Als we een eigenwoningforfait van 4 procent met ons model toepassen op de voorbeeldwoning, zou de gemiddelde maandelijkse belasting op het huis stijgen van −77 euro naar 255 euro. De totale omvang van de fiscale subsidie tijdens de hypotheek is onder deze aanname dus gemiddeld 332 euro per maand, waarvan 255 euro impliciet is en niet op de begroting staat. Deze impliciete fiscale subsidie is van groter belang aan het einde van de hypotheek, wanneer de woning in waarde is toegenomen. Deze impliciete subsidie blijft ook gelden nadat de hypotheek is afgelost.
Beperkte toegang veroorzaakt ongelijkheid
Voor het effect op ongelijkheid is het relevant dat niet alle mensen gelijke toegang hebben tot de verschillende segmenten. Corporatiewoningen zijn in principe bedoeld voor huishoudensinkomens onder de DAEB-grens (44.035 euro voor alleenstaanden, 48.625 euro voor meerpersoonshuishoudens in 2023). In de praktijk worden de meeste corporatiewoningen toegewezen aan huishoudens beneden de grens om passend toe te wijzen (25.475 tot 34.575 euro). Ook zijn er wachtlijsten, waardoor niet alle huishoudens die in principe recht hebben op een corporatiewoning, daadwerkelijk toegang krijgen.
De groep startende middeninkomens valt tussen wal en schip. Zij hebben weinig andere keuze dan (te proberen) een vrije huurwoning te bemachtigen, met bijbehorende hoge kosten, zonder recht op huurtoeslag. Figuur 5 laat zien dat dit komt omdat zij niet in aanmerking komen voor de criteria voor een corporatiewoning, maar hun inkomen ook te laag is voor het krijgen van een hypotheek.
Huishoudens in de vrije sector die worden geconfronteerd met zulke hoge kosten, zullen waarschijnlijk een kleinere en goedkopere woning proberen te vinden. Dit verklaart mede waarom woningen in de vrije huursector doorgaans kleiner zijn dan koopwoningen.
Of iemand rond kan komen, is dus niet alleen afhankelijk van het inkomen. Burgers met dezelfde inkomens kunnen lage kosten hebben als zij een koopwoning of corporatiehuurwoning hebben gevonden, of juist hoge kosten, als zij zijn aangewezen op de vrije sector. Daarnaast zijn leeftijd en cohort van belang. Hoe langer iemand dezelfde woning huurt, hoe lager de huur (door beperking huurprijsstijging). Hoe langer iemand een koopwoning bezit, hoe lager de nominale hypotheek en waardevoller de woning. Daarbij geldt wel de kanttekening dat eigenaar-bewoners dit opgebouwde voordeel kunnen meenemen naar een volgende woning, wat niet geldt voor (sociale) huurders.
Hoge inkomens hebben dus toegang tot de goedkoopste sector om in te wonen en daardoor de laagste woonkosten. Dit werkt in tegen overheidsbeleid dat ongelijkheid probeert te verminderen. Het voornaamste koopkrachtinstrument waar regelmatig mee wordt bijgestuurd en dat gerelateerd is aan het woningsegment, is de huurtoeslag, en die is alleen beschikbaar voor lage inkomens (Belastingdienst, 2024). Ook de recent aangekondigde en weer ingetrokken huurbevriezing zou alleen de groep in woningcorporaties bereiken en particuliere huurders niet. Met deze maatregelen is het dus niet mogelijk om de genoemde ongelijkheid aan te pakken. Daarvoor moet ook de fiscale behandeling van de eigen woning betrokken worden bij de discussie.
Het Centraal Planbureau heeft een verkenning uitgevoerd naar het betrekken van de heterogeniteit van woningkosten bij de koopkrachtontwikkeling (CPB, 2023). Dit zou wellicht een goede eerste stap zijn, maar zegt alleen iets over de jaar-op-jaar ontwikkeling en niet over de verschillende startniveaus. In de nieuwe armoedecijfers van het CBS, SCP en Nibud (2024) worden heterogene woonkosten meegenomen, maar wordt logischerwijs gekeken naar huishoudens rond het armoedeniveau. Voor een goed geïnformeerde discussie over woonbeleid on ongelijkheid is ook inzicht nodig in (de ontwikkeling van) de woonlasten van bijvoorbeeld midden en hoge inkomens in koopwoningen.
Gevolgen voor woningtekort
De verschillen in kosten tussen koop en vrije huur leiden tot een kleinere huursector dan maatschappelijke efficiënt is. Veel mensen voor wie huren eigenlijk beter past, kiezen om financiële redenen voor kopen (DNB, 2023).
Ook leiden de lage woonkosten voor eigenaar-bewoners tot een overmatige consumptie van woonruimte. Dit komt doordat huishoudens opportuniteitskosten onvoldoende meewegen, en de kosten van eigen vermogen in de eigen woning onderschatten (CPB, 2015), en doordat vermogen in de eigen woning nagenoeg onbelast blijft. Dit vergroot het woningtekort omdat woningontwikkelaars worden gestimuleerd (maatschappelijk inefficiënt) groot en duur te bouwen. Bovendien ervaren eigenaar-bewoners in koopwoningen weinig prikkels om later in het leven kleiner te gaan wonen, omdat wonen voor hen in de loop der tijd steeds goedkoper wordt.
Omdat woonkosten zich in de bestaande koop- en corporatiesector beperkt aanpassen aan veranderende omstandigheden, zoals een toenemend woningtekort, moeten alle aanpassingen komen van de kleine vrije huursector. Een logische consequentie is dat de noodzakelijke oplossingen voor het tekort, zoals woningdelen, woningsplitsen en kleiner bouwen, alleen daar voorkomen, en niet in de koopsector. Maatregelen die de gelijkheid tussen eigenaar-bewoners en huurders bevorderen kunnen zo ook een bijdrage leveren aan een vermindering van het woningtekort via efficiëntere benutting en allocatie (Rijksoverheid, 2024).
Tot slot
De wooncrisis bestaat, maar niet voor iedereen. Veel Nederlanders wonen juist relatief goedkoop en velen hebben zelfs voordeel van het toenemende tekort. Vooral jongeren en huurders worden getroffen. Het oplossen van de wooncrisis vergt daarom maatregelen die de kosten van het tekort aan woningen gelijker verdelen over de gehele bevolking.
Literatuur
Belastingdienst (2024) Wat zijn de huurgrenzen voor huurtoeslag? Informatie Belastingdienst.
CBS (2023) Huren stijgen gemiddeld met 2 procent. 8 september 2023.
CBS (2024) Woonbase. CBS Informatie.
CBS, SCP en Nibud (2024) De nieuwe methode om armoede in Nederland te meten. Te vinden op www.scp.nl.
CPB (2015) Het belang van impliciete kosten in de woonconsumptie van eigenaar-bewoners. CPB Discussion Paper [Engels].
CPB (2023) Uitbreiding heterogeniteit in koopkrachtberekeningen: een verkenning. CPB Publicatie, november.
Cornelissen, N. en M. Telling (2024) Koopkrachtplaatjes onderbelichten verschil huurders en kopers. Kort op esb.nu, 25 november.
DNB (2023) 1,8 miljoen huishoudens woont liever anders. De Nederlandsche Bank, 5 september.
FD (2024) Overwaarde steeds belangrijker bij aankoop woning. Het Financieele Dagblad, 3 juni.
Jacobs, B. (2023) De sluipende sloop van de belasting op het eigen huis. Vrij Nederland, 8 juni.
Rijksoverheid (2024) Belastingen in maatschappelijk perspectief. Rijksoverheid Publicatie, februari. Te vinden op www.open.overheid.nl.
World Bank (2010) Guidelines for the User Cost Method to calculate rents for owner occupied housing. World Bank, 10 juni. Te vinden op documents.worldbank.org.
Witjes, B. en M. Vos (2023) Waarom zou je ooit nog een woning huren? In: Sturend aan de slag met de volkshuisvesting: Papers Discussiedagen Sociale Huisvesting 2023. Den Haag: Platform31, p. 28–39.
Woononderzoek (2021) Woononderzoek Nederland.
Auteurs
Categorieën