Geen extra transacties door verhoging van de NHG-grens

138Jaargang 101 (4728) 18 februari 2016
Geen extra transacties
door verhoging van de NHG-grens
WONINGMARKT
I
n de periode 1995–2008 genoten huiseigenaren
van jaarlijkse prijsstijgingen van gemiddeld 8,4
procent. Hieraan kwam een einde toen de inter –
nationale kredietcrisis ook Nederland raakte. De
gemiddelde huizenprijs daalde vanaf 2008 en in
vergelijking met het topjaar 2006 nam het aantal transac-
ties in 2009 af met bijna veertig procent (CBS, 2015). Tegen deze achtergrond besloot het kabinet-Balkenen –
de IV in 2009 om de kostengrens voor NHG-hypotheken
per 1 juli te verhogen van 265.000 naar 350.000 euro. De
kostengrens is de maximale hypotheeklening waarvoor
NHG-dekking mogelijk is. De maximale aankoopprijs om
in aanmerking te komen voor een hypotheek met NHG
is direct gerelateerd aan de kostengrens en ligt zes procent
lager, omdat de NHG uitgaat van dit standaardpercentage
voor de transactiekosten, die bestaan uit overdrachtsbelas-
ting , makelaarskosten en notariskosten. Deze verhoging
van de kostengrens kan leiden tot een stijging van het aantal transacties als potentiële huizenkopers via de NHG signifi-
cant lagere maandlasten hebben en daardoor eerder geneigd
zijn om een woning te kopen. Aanvankelijk zou de verho
–
ging tot en met 2010 gelden, maar pas vanaf 1 juli 2012
werd de kostengrens stapsgewijs afgebouwd. De kosten –
grensverhoging had als doel om “de effecten van de crisis te
bestrijden, het vertrouwen in de woningmarkt te versterken
en de doorstroming te stimuleren” (Tweede Kamer, 2011). Om na te gaan in hoeverre de kostengrensverhoging
heeft bijgedragen aan het bevorderen van de doorstroming ,
onderzoeken we of de verhoging tot een toename van het
aantal woningtransacties heeft geleid. Onze aanpak is een
standaard difference in differences -regressie. Zowel voor als
na de kostengrensverhoging vergelijken we het aantal trans-
acties in het segment van woningen die vanaf medio 2009
onder de NHG-kostengrens vallen met het aantal transac-
ties in de andere prijssegmenten. We vinden een klein posi-
tief maar statistisch insignificant effect van de maatregel op
het aantal transacties.
WERKING NHG EN KOSTENGRENSVERHOGING
Met een NHG-garantie zijn huizenkopers verzekerd tegen
restschuld op de hypotheek bij een gedwongen verkoop van
het huis. Voor deze verzekering betalen huizenkopers een –
malig een premie van (momenteel) één procent van de hy –
potheeksom. De NHG wordt uitgevoerd door de Stichting
Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW ) en is gegaran –
deerd door het Rijk. De NHG dekt deels het kredietrisico
voor banken. Dit voordeel voor de banken vertaalt zich
weer in een hypotheekrentekorting voor de huizenkoper. Het aantal hypotheken waarvoor het WEW garant
staat is tussen 2008 en 2014 meer dan verdubbeld. In 2014
stond het WEW garant voor 931.734 hypotheken, terwijl
dit er eind 2008 nog ongeveer 367.000 waren (WEW, 2015).
Deze stijging heeft geresulteerd in een aandeel hypotheek –
nemers met NHG van 90 procent in 2014 (WEW, 2014).
Ongeveer anderhalf procent van alle garanties heeft tot op REMCO
MOCKING
Wetenschappelijk
medewerker bij het
Centraal Planbureau
(CPB)
WESLEY
VAN OMMEN
Ten tijde van het on-
derzoek werkzaam
bij het CPB
BASTIAAN
OVERVEST
Wetenschappelijk
medewerker bij het
CPB
Op 1 juli 2009 verhoogde het kabinet-Balkenende IV de NHG-
kostengrens, van 265.000 naar 350.000 euro. Hierdoor konden
meer huizenkopers profiteren van de Nationale Hypotheekga –
rantie (NHG) en viel te verwachten dat het aantal transacties
in dat segment relatief zou toenemen. Als we terugkijken op de
ontwikkeling van de huizenmarkt sindsdien, blijkt er echter geen
significant effect van de maatregel op het aantal transacties. Hier –
uit kan geconcludeerd worden dat de kostengrensverhoging niet
heeft bijgedragen aan de beleidsdoelstelling om de doorstroming
te stimuleren. Voor potentiële huizenkopers in het duurdere seg –
ment heeft de NHG kennelijk geen doorslaggevende invloed op
de aankoopbeslissing gehad.
ESB Woningmarkt

Woningmarkt ESB
139Jaargang 101 (4728) 18 februari 2016
jo
‘07 ‘08 ‘09‘10 ‘11‘12‘13
j
o
j a jo
j a jo
j a jo
j a jo
j a ja
1
,0 00
2,
000
3
,0 00
4
,0 00
5
,0 00
6
,0 00
Lage s e g m en tM id den se g m en tHo ge s e g m en t
heden tot een uitkering geleid. Voor de hypotheken die af-
gesloten zijn in de crisisjaren 2008 en 2009, is dit percentage
hoger: respectievelijk 4 en 3,5 procent (WEW, 2015).
Per juli 2009 is de NHG-kostengrens verhoogd naar
350.000 euro. Al snel na de verhoging steeg het aantal hy –
potheken met NHG-garantie in het nieuwe segment tot
ruim 16.000, een marktaandeel van ongeveer vijftig pro –
cent van de nieuwe hypotheken (WEW, 2011). De kos-
tengrens wordt stapsgewijs afgebouwd en ligt momenteel
(sinds 1 juli 2015) op 245.000 euro. Op termijn wordt de
kostengrens gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Het CPB (2009) concludeerde eerder dat een verho –
ging van de NHG-kostengrens het voor consumenten in
het hogere prijssegment makkelijker zou maken om een
huis te kopen omdat bij een NHG-garantie de hypotheek –
rente wat lager wordt. Datzelfde onderzoek schatte in dat
het effect op het aantal transacties beperkt zou zijn. Op
basis van woningmarktcijfers en interviews concludeer –
den Brounen et al . (2010) dat de kostengrensverhoging
de betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningmarkt
vergroot voor een grote groep kopers. Voor beide studies
geldt dat ze geen uitspraak kunnen doen over het effect
van de maatregel op het aantal transacties, zoals onze stu –
die dat wel kan door de quasi-experimentele opzet en meer
beschikbare data.
DATA EN BESCHRIJVENDE STATISTIEKEN
Voor dit onderzoek baseren we ons op transactiegegevens
van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).
Deze dataset bevat gegevens over de transactieprijs en de
verkoopdatum. De NVM-gegevens beslaan ongeveer zeven –
tig procent van de Nederlandse koopwoningmarkt. Na de kostengrensverhoging werd het mogelijk om
een hypotheek met NHG af te sluiten wanneer de trans-
actieprijs 250.000 tot 330.189 euro bedroeg – grenzen die
zes procent onder de formele grenzen van respectievelijk
265.000 en 350.000 euro liggen. Figuur 1 geeft het verloop
van het aantal transacties per maand in dit prijssegment
en vergelijkt dit met het aantal transacties in de segmen –
ten daaronder en daarboven. De segmenten hebben een
constante bandbreedte van 80.189 euro. Voor huizen in
het laagst weergegeven prijssegment, tussen de 169.811 en
250.000 euro, was een NHG-garantie mogelijk vanaf juli
2007. In het hogere prijssegment vanaf 330.189 euro was
de NHG in de gehele periode niet van toepassing. Figuur 1 laat zien dat de meeste transacties in het lage –
re prijssegment plaatsvinden, gevolgd door het midden- en
hogere segment. Op het oog lijken de drie segmenten over
de gehele periode een vergelijkbare trend te volgen. In elk
segment dalen de verkoopaantallen snel in 2008. Rondom
de verhoging van de kostengrens in juli 2009 zijn op het
oog geen opvallende veranderingen te zien. Voor een betrouwbare vergelijking van de verkoopaan –
tallen rondom de kostengrens is de analyse beperkt tot de
periode van juli 2008 tot en met juni 2010. Voor deze peri-
ode geeft tabel 1 een aantal beschrijvende statistieken over
het aantal transacties. Het gemiddelde aantal verkopen
in het jaar ná de kostengrensverhoging blijft min of meer
gelijk in het middensegment en hoge segment, terwijl het
aantal transacties in het lagere segment iets daalt. NADERE ANALYSE
Om het effect van de kostengrensverhoging preciezer te
kwantificeren hebben we een difference in differences
-re-
gressie (DiD) uitgevoerd. De DiD-aanpak is een gebrui-
kelijke methode om causale effecten te detecteren. Het is
echter niet de meest ideale: voor identificatie is het beter
als de controlegroep en interventiegroep zo veel mogelijk
op elkaar lijken, zoals bij een gerandomiseerd vergelijkend
onderzoek. In ons onderzoek bestaan duidelijke verschillen
tussen de controlegroep en de interventiegroep. De cruciale
aanname bij DiD is dat de groepen vergelijkbare trends vol –
gen, voorafgaand aan de kostengrensverhoging (de inter –
ventie), en dat de groepen een vergelijkbare trend zouden
volgen als de kostengrensverhoging niet was doorgevoerd.
Het eerste deel van de hypothese hebben we kunnen verifi-
e ren, het tweede deel is plausibel omdat de twee controle –
groepen ook na de interventie dezelfde trend volgen. We schatten vergelijkingen van de vorm:
N
it = αi + βT + γD + εit (1)
waarbij N
it het aantal transacties per dag is in het seg –
ment i, waarbij i het lage, midden of hoge prijssegment is.
De term α
i geeft de vaste effecten weer per segment i . Om
rekening te houden met generieke tijdseffecten, zoals de
kredietcrisis, nemen we ook maand-jaar-effecten op met
de term β
T. De variabele waar het om draait is de dummy
D . Deze dummy is 1 als een huis verkocht is binnen het
segment van de interventiegroep (tussen de 250.000 en
Bron: bewerking gegevens van de NVM
Aantal transacties woningmarkt per segment
per maand, juli 2007 – juni 2013FIGUUR 1
Bron: bewerking gegevens van de NVM
Beschrijvende statistieken aantal woningtrans­
acties per dag, juli 2008 – juni 2010 TABEL 1
Prijsklasse Gemiddelde
aantal Standaard­
deviatie
MinMax Gemiddelde
tot juni 2009 Gemiddelde
na juni 2010
€ 170– € 250k 120467294 121 118
€ 250– € 330k 53223147 53 54
€ 330– € 410k 2311072 23 23

ESB Woningmarkt
140Jaargang 101 (4728) 18 februari 2016
330.189 euro) en de datum van verkoop na 1 juli 2009 ligt.
Het model is geschat met data voor de periode juli 2008 tot
en met juni 2010. Vanwege het geringe aantal verkopen op
zon- en feestdagen zijn die observaties weggelaten.
Als de kostengrensverhoging een positief effect heeft
op de transactieaantallen, zal in het middensegment vanaf
1 juli 2009 het aantal transacties toenemen ten opzichte
van het aantal transacties in andere segmenten. Hoewel de
kostengrensverhoging voor veel huizenkopers onverwacht
van kracht werd, kunnen anticipatie-effecten een rol spelen.
In december 2008 was al een motie in de Tweede Kamer
aangenomen om de kostengrens te verhogen. In juni 2009
besloot het kabinet om de verhoging per 1 juli in te laten
gaan. We verwachten dat mogelijke anticipatie-effecten in
deze context tot uitstelgedrag leiden omdat kopers willen
profiteren van de NHG-garantie. Dit zorgt voor een plot –
selinge toename van het aantal transacties ná de invoering
van de maatregel. Alles tezamen verwachten we daarom
een positieve coëfficiënt γ .
De resultaten van de regressies met verschillende mo –
delspecificaties zijn te zien in tabel 2. De afhankelijke vari- abele is het dagelijkse aantal transacties. In Model I kijken
we alleen naar de vaste effecten per segment; de coëfficiën
–
ten geven dan ook enkel het gemiddelde aantal dagelijkse
transacties weer per segment. In Model II is de dummy voor
de interventiegroep toegevoegd. Model III houdt ook nog
rekening met maand-jaar-effecten. In Model IV zijn hier –
aan nog ‘dag-van-de-weekdummy’s’ (maandag , dinsdag ,
etc.) toegevoegd. Zowel III als IV laat een licht positief ef-
fect zien van de kostengrensverhoging van 1,93 – wat neer –
komt op twee huizen per dag extra. Gecorrigeerd voor het
aandeel van de NVM van zeventig procent is dat afgerond
drie huizen op de gehele markt (1,93/0,70). De coëfficiënt
is echter niet statistisch significant. In Model V is de inter –
ventiegroep gesplitst in twee segmenten (onder en boven
290.000 euro) omdat het effect van de hogere kostengrens
mogelijk afhangt van de waarde van het huis. De geschatte
effecten wijken ook hier niet significant af van nul. Het absolute niveau van het aantal dagelijkse trans-
acties is niet de enige denkbare afhankelijke variabele. Al –
ternatieven zijn om het aantal transacties op maandelijkse
basis of het relatieve aantal transacties als afhankelijke vari-
abele te gebruiken. Deze alternatieve regressies gaven ook
geen significant effect van de kostengrensverhoging.
CONCLUSIE
Op basis van onze gegevens en methode vinden we een
klein en insignificant effect van de kostengrensverhoging
op het aantal transacties. Dit komt mogelijk doordat voor
potentiële huizenkopers in het hogere prijssegment (boven
265.000 euro) en in de onderzochte periode een NHG-
garantie niet tot een aanmerkelijke verlaging van de netto-
maandlasten heeft geleid of dat deze woonlastenverlaging
niet doorslaggevend was. Twee beperkingen van onze aanpak zijn dat de dataset
niet alle woningmarkttransacties bevat (we zien circa ze –
ventig procent van de markt) en dat de betrouwbaarheid
van de gebruikte identificatiestrategie afhangt van een aan –
name over de (parallelle) ontwikkeling van de verkoopaan –
tallen in de verschillende prijssegmenten.
LITERATUUR
Brounen, D., R. Cox en P. Neuteboom (2010) De effecten van de NHG in het verhoogde kostens-
egment. Stuk op www.nhg.nl.
CBS (2015) Bestaande koopwoningen. Statistieken op statline.cbs.nl
CPB (2009) Verhoging Nationale Hypotheekgarantie. CPB Notitie, 19.
Tweede Kamer (2011) Reactie op motie Blanksma-Van den Heuvel over voortzetting verhoogd
grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie, 56774.
WEW (2011) Jaarverslag 2010. Zoetermeer: Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.
WEW (2014) Kwartaalcijfers, 4e kwartaal 2013. Zoetermeer: Stichting Waarborgfonds Eigen
Woningen.
WEW (2015) Jaarverslag 2014. Zoetermeer: Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.
KDPT_KaderBron
Regressieresultaten TABEL 2
Variabele (afhanke lijke: aantal
dagelijkse transacties) Model IModel IIModel IIIModel IVModel V
Verkopen € 170k – € 250k 119,75****119,75****142,38**** 159,52****149,80****
Verkopen € 250k – € 330k 53,49****53,43****75,15****92,29****
Verkopen € 330k – € 410k 23,32****23,32****45,95**** 63,08**** 53,37****
Verkopen € 250k – € 290k 62,17****
Verkopen € 290k – € 330k 49,55****
Interventiegroep
(€ 250 – € 330k en verkocht na juni 2009) 0,301,931,93
‘Lage’ interventiegroep
(€ 250k – € 290k en verkocht na juni 2009) 1,72
‘Hoge’ interventiegroep
(€ 290k – € 330k en verkocht na juni 2009) 2,01
Maand­jaardummy’s JaJaJa
Dag­van­de­week dummy’s JaJa
N 1.8361.8361.8361.8362.448
R
20,87 0,870,880,940,93
**** Significant op 0,1-procentsniveau