beleid
Meer subsidies en minder
concurrentie hypotheekmarkt
Het nieuwe kabinet heeft de knoop over de hypotheekrenteaftrek doorgehakt. Daarmee lijkt de discussie over een
scheefgroei tussen beleggingen en het risico van lagere
huizenprijzen voorlopig voorbij. Recentelijk geïntroduceerde
regel- en wetgeving die aankoopsubsidies voor starters bieden en banken tot plafonds voor hypotheken dwingen zullen
leiden tot minder keuzevrijheid, minder concurrentie tussen
banken en daarmee waarschijnlijk tot duurder wonen.
dragen aan de stijging van de huizenprijzen. Hoewel
niet voor iedereen aangenaam, is dit is geen slechte
ontwikkeling. Financiële instellingen zijn geavanceerder en meer klantgericht geworden. Als mensen
meer willen lenen en minder willen afbetalen omdat
zij op die manier in een mooier huis kunnen wonen,
en daarmee meer geld aan hun huis uitgeven dan
aan ander zaken zoals een auto of vakanties, waarom
dan niet?
Andere oplossingen
e nieuwe startersregeling betekent dat
mensen die een huis kopen dat minder
dan 265.000 euro kost een speciale
lening kunnen krijgen. Deze is een aanvulling op een normale hypotheek en de starters hoeven
hierover de eerste jaren geen rente en aflossing
betalen. Indien het inkomen groeit, wordt het renteloze deel kleiner.
De gedachte achter deze starterssubsidie is nobel
maar nogal kortzichtig. Zelfs de Nederlandse
Vereniging van Banken (NVB) heeft verklaard dat er
geen blijvend effect zal zijn op de mogelijkheden van
starters om een betaalbaar huis te vinden. Volgens
de Volkskrant van 19 januari j.l. zal de regeling waarschijnlijk zelfs averechts werken. Het mechanisme
werkt als volgt: zodra een deel van de bevolking
een subsidie krijgt zullen de prijzen van de huizen,
waarop deze groep mensen biedt, met de gemiddelde hoogte van de subsidie stijgen. De oorzaak
hiervan is dat kopers met lagere inkomens voortaan
niet alleen hun eigen inkomensstroom, maar ook
de subsidie benutten in het bieden op een huis. Als
gevolg hiervan zullen mensen die thans een startershuis bezitten een aardige vermogenswinst boeken,
zullen nieuwe starters spoedig meer geld moeten
gaan betalen voor een startershuis en steeds minder
huizen kunnen vinden die met de subsidie kunnen
worden aangekocht (het subsidierecht geldt namelijk voor huizen onder de maximumprijs van circa
180.000 euro), en zal de overheid jaarlijks geld
uitgeven aan een regeling met een tijdelijk effect.
Het startprobleem op de huizenmarkt is helaas niet
op te lossen met een subsidie. Het is deels een informatieprobleem deels het gevolg van de demografische ontwikkeling, een spanning tussen het aanbod
van en de vraag naar huizen, een sterk gedaalde
rente en de ontwikkeling van de financiële markten.
De laatste omstandigheid heeft in de laatste twintig
jaren tot gevolg gehad dat men bijvoorbeeld een
hypotheek kan afsluiten die niet meer volledig wordt
afbetaald. Het is waarschijnlijk dat dit heeft bijge-
D
KASPER ROSZBACH
Plaatsvervangend hoofd
divisie onderzoek bij de
Bank van Zweden.
244
ESB
20 april 2007
Er zijn andere methoden voor de overheid om bij te
dragen aan een beter functioneren van de huizenmarkt en de hypothekenmarkt. De meest voor de
hand liggende oplossing is het vergroten van het
woningaanbod; dit is het voornemen van het nieuwe
kabinet – maar in het dichtbevolkte Nederland niet
eenvoudig. Drie weinig genoemde oplossingen zijn
het aantrekkelijker maken van verhuizen, het vergroten van de hoeveelheid informatie die financiële
instellingen mogen opslaan over hun cliënten, en het
bevorderen van risicogebaseerde prijszetting.
Aantrekkelijker maken van verhuizen
Een van de grootste belemmeringen voor een goede
doorstroming op de huizenmarkt is de overdrachtsbelasting. Nederlanders wonen gemiddeld aanzienlijk
langer in een huis dan mensen in landen waar geen
belasting wordt geheven op verhuizen. De eisen die
kopers in Nederland stellen aan een passende woning zijn daarom vaak enorm. Een woning moet vaak
gedurende vijf tot tien jaar voldoen aan de eisen
van de kopers en eventueel hun gezin. Niemand wil
immers al te vaak verhuizen wanneer zes procent
overdrachtsbelasting moet worden betaald. Dergelijke
eisen maken de kans dat iemand een passende woning
vindt aanzienlijk kleiner. Het afschaffen of vervangen
van de overdrachtsbelasting zou het mogelijk maken
voor mensen om gedurende een kortere periode in een
huis te wonen. Dit zou het voor iedereen gemakkelijker
maken om een passende woning vinden, met name
voor starters, die vaak nog grote veranderingen in hun
familiesituatie doormaken en – door hun inkomenspositie – minder risico kunnen nemen bij de aankoop van
een huis. Dit laat nog buiten beschouwing de positieve
effecten op het verkeer, doordat mensen vaker in de
buurt van hun werk zullen gaan wonen.
Vergroten van informatie
Een andere bijdrage aan een oplossing zou kunnen
worden geleverd door het eenvoudiger te maken
voor financiële instellingen om, direct of indirect,
toegang te krijgen tot betrouwbare informatie over
kredietnemers. Een omstandigheid die het moeilijk
maakt voor banken om het risico van toekomstige
klanten goed te bepalen is dat er in Nederland weinig informatie van hoge kwaliteit beschikbaar is. Het
Bureau Kredietregistratie in Tiel slaat bijvoorbeeld
uitsluitend informatie op over verstrekte kredieten
en het betaalgedrag. Economisch onderzoek toont
echter aan dat veel andere persoonlijke factoren,
zoals familiesituatie, inkomen en dergelijke, de kans
op het niet terugbetalen van een krediet bepalen
(Roszbach, 2004). Indien alle banken op betrouwbare maar eenvoudige wijze gebruik konden maken
van informatie over factoren die het betaalgedrag
van mensen beïnvloeden, zou het gemakkelijker worden voor banken om scherpe offertes te doen aan
particulieren, en beter mogelijk zijn om het exacte
risico van een lening te bepalen. Beide effecten
zouden ten goede komen aan alle partijen op de
kredietmarkt. Ook personen, die op dit ogenblik als
zeer risicovol worden beschouwd en daarom volledig
of nagenoeg worden uitgesloten van de kredietmarkt,
zullen hiervan profiteren.
Het opslaan van persoonlijke informatie is in
Nederland overigens een gevoelige kwestie. Echter,
indien men kijkt naar bijvoorbeeld Zweden, waar een
centraal kredietinformatiebureau met bredere taken
dan het BKR bestaat, ziet men dat het wel degelijk
mogelijk is om persoonlijk informatie op te slaan en
beschikbaar te maken voor onderzoeksdoeleinden
zonder de persoonlijke integriteit te schenden.
Risicogebaseerde prijszetting
Een derde verbetering, de zogenaamde risicogebaseerde prijszetting (Aalbers, 2006), waarbij banken
de prijs van hypotheken vaststellen op basis van
het daadwerkelijke risico, zou hierdoor ook eenvoudiger worden. Risicogebaseerde prijszetting vindt
al plaats, maar de economische modellen die door
sommige banken worden gebruikt zijn nog steeds
voor verbetering vatbaar. En een goede toepassing
vergt dat banken in staat zijn om zowel het risico als
een passende prijs (rente) vast te stellen.
De tegenstrijdigheid
De invoering van de starterssubsidie maakt een
ander initiatief van de overheid nog moeilijker te
begrijpen: het invoeren van plafonds voor hypotheken op basis van de gewijzigde Gedragscode
Hypothecaire Leningen (GHL). Sinds 1 januari
moeten alle hypotheekverstrekkers dezelfde tabel
van het NIBUD gebruiken voor het bepalen van de
maximale hypotheek. Dit draait de klok op de financiële markten aanzienlijk terug.
Het NIBUD en de Nederlandse banken hebben in
een tabel vastgelegd wat de maximale hypotheek is
gegeven het renteniveau en het huidige inkomen.
Het individuele vermogen om een lening terug te
betalen varieert echter aanzienlijk en is sterk afhankelijk van andere factoren. Vooral is de verwachte
inkomensontwikkeling belangrijk. Deze hangt samen
met het beroep en is in de regel redelijk voorspelbaar. Bij het verstrekken van
leningen is het daarom niet alleen ongebruikelijk maar zelfs verstandig om
verwachtingen over het toekomstige inkomen te betrekken. Dit is ook in overeenstemming met algemeen geaccepteerde economische theorie zoals de permanente inkomenshypothese van Friedman. Huishoudens baseren hun consumptie
op hun verwachtingen over al het toekomstige inkomen. Derhalve lenen sommigen meer geld in verhouding tot hun huidige inkomen dan anderen. Een belangrijke functie van banken is om zo goed mogelijk te voorspellen hoe het inkomen
en betalingsvermogen van klanten zich zal ontwikkelen.
De gewijzigde GHL ontheft banken van deze taak. In plaats daarvan worden alle
banken geacht op basis van dezelfde gegevens offertes te doen. Er is dus nauwelijks een financiële prikkel meer om beter te worden in het analyseren van bankklanten. Dat is merkwaardig omdat vrije concurrentie er van uitgaat dat innovatie
en efficiëntie worden bevorderd door het perspectief op een groter marktaandeel
ten koste van minder innovatieve, efficiënte concurrenten. De GHL schakelt dit
mechanisme grotendeels uit doordat banken geen prikkel meer hebben om hun
klanten beter te begrijpen en producten op maat te maken. Daar is de consument uiteindelijk de dupe van.
De overheid voert als reden voor deze beperkingen aan dat banken anders te grote
leningen verstrekken en daarmee onverantwoorde risico’s nemen. Maar banken
hebben voldoende reden om geen leningen te verstrekken die zo groot zijn dat ze
niet zullen worden terugbetaald. Natuurlijk wordt hun leven gemakkelijker als de
overheid bepaalt dat geen enkele bank grotere leningen dan in de NIBUD-tabel
mag verstrekken, zelfs niet aan mensen die dat wel kunnen terugbetalen. Dan
hoeven ze immers niet meer te concurreren met hun collega banken en het best
mogelijke voorstel te doen. Ongetwijfeld neemt hierdoor de kans op een bankfaillissement af, maar ten koste van de concurrentie, efficiëntie en innovatiedruk in
het bankwezen en ten koste van de keuzevrijheid van de consument.
Voor het overige zouden huizenkopers de komende tijd goed moeten opletten.
Als de GHL-regeling daadwerkelijk zijn doel bereikt en banken minder risicovolle
leningen gaan verstrekken, zou ook de rente omlaag moeten gaan.
De invoering van de nieuwe GHL lijkt niet alleen een ouderwetse kwantiteitsbeperking maar tevens een schoolvoorbeeld van de tegenstelling tussen het
stabiliteitsverlangen bij financiële toezichthouders, zoals de AFM en DNB, en
het voorkomen van mededingingsbeperkende afspraken door de mededingingsautoriteit. In dit geval lijken de financiële sector en haar toezichthouders aan het
langste eind te hebben getrokken.
Conclusie
De Nederlandse overheid lijkt voor weinig effectieve maatregelen te kiezen voor
de problemen op de huizenmarkt. Een kostbare aankoopsubsidie die het startersprobleem niet oplost en meer regels en minder concurrentie tussen financiële
instellingen op markt voor hypotheken. Het zou beter zijn om de overdrachtsbelasting te vervangen door een alternatieve inkomstenbron die verhuizen niet
bestraft, het opslaan van informatie door financiële instellingen te faciliteren, en
het gebruik van risicogebaseerde prijszetting te bevorderen.
LITERATUUR
Aalbers, M. Risicoafhankelijke hypotheekrente, ESB 90 (4485), 211.
Roszbach, K. Bank Lending Policy, Credit Scoring and the
Survival of Loans, Review of Economics and Statistics, 2004 86 (4)
946–958.
ESB
20 april 2007
245