De vergrijzende woningmarkt

markten

De Vergrijzende Woningmarkt
Nederland vergrijst in een recordtempo en de babyboom­
generatie bereikt binnen een afzienbare termijn de pensioen­
gerechtigde leeftijd. Deze demografische klimaatsverandering
haalt regelmatig het nieuws, maar de consequenties die deze
vergrijzing zal hebben voor de Nederlandse woningmarkt
krijgen in deze discussies echter nauwelijks aandacht.

G

eheel Europa vergrijst momenteel rap,
een trend die het sterkst merkbaar is in
landen als Duitsland en Italië, waar de bevolking nu al krimpt. Maar ook ons eigen
Nederland ondergaat een ware demografische metamorfose. Terwijl de totale Nederlandse bevolking
de komende 40 jaren nog zal groeien, zal het aantal
jongeren en de beroepsbevolking (respectievelijk de
leeftijdscategorieën 0-19 en 20-64) krimpen. Het
aantal Nederlandse 65+ers zal de komende veertig
jaren gaan verdubbelen.
Ook in de vastgoedliteratuur is vergrijzing niet onopgemerkt gebleven. De voornaamste studie op dit
terrein is al in 1989 volbracht door Mankiw en Weil,
die de gevolgen van vergrijzing voor de Amerikaanse
woningmarkt en –prijzen hebben geraamd. Daarbij
gebruikten zij een eenvoudige methodiek waarbij demografische prognoses in combinatie met toenmalige
woonwensen per leeftijdscategorie vertaald werden
voor toekomstige vraag. Volgens de auteurs zou de
Amerikaanse woningmarkt zwaar getroffen worden
door een sterke afname van de vraag. Inmiddels, bijna
20 jaar na dato, is het tegendeel bewezen en is duidelijk geworden dat demografie op een fijnzinnigere
wijze moet worden vertaald naar de woningmarkt.
In deze studie is gebruik gemaakt van een methode,
waarbij de nadruk ligt op cohorten (lees generaties)
meer dan op leeftijdscategorieën. Het verleden heeft

uitgewezen dat de ‘75-jarige’ door de jaren heen sterk
is veranderd in leefstijl. Er lopen twee ontwikkelingen
synchroon: de individuele mens wordt ouder en maakt
op verschillende leeftijden verschillende keuzes op
de woningmarkt, en tijden veranderen waardoor de
keuzen van mensen ook worden beïnvloed. Een focus
op cohorten maakt het mogelijk om zowel de gevolgen van veroudering als veranderende leefstijlen te
bestuderen. Het onderzoek is gebaseerd op gegevens
uit het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) dat sinds
1965 periodiek door het Ministerie van VROM wordt
georganiseerd. Het WBO is, met ruim 60 duizend respondenten in 2002, één van de omvangrijkste steekproefonderzoeken in Nederland. Het geeft inzicht in
de samenstelling van huishoudens, de huisvestingssituatie, de woonwensen en het verhuisgedrag.

De Nederlandse Woningmarkt
en haar bewoners
Tabel 1 presenteert een aantal achtergrondstatistieken ten aanzien van Nederlandse huishoudens die
op de koopwoningmarkt actief zijn sinds 1981. Om
een duidelijk beeld te krijgen van hoe deelgroepen,
in het bijzonder senioren, wonen zijn tevens een
tweetal cohorten in tabel 1 opgenomen. Het eerste
cohort is tegenwoordig gemiddeld zo’n 80 jaren oud,
en was aan het begin van onze steekproefperiode
(in 1981) gemiddeld ongeveer 55 jaren oud. Tabel 1
laat zien dat met het stijgen van de leeftijd in beide
cohorten het aandeel alleenstaanden stijgt, een direct gevolg van een natuurlijk proces. Opmerkelijker
is het dat het percentage huishoudens dat in appartementen woont groeit in beide generaties naarmate
de leeftijd stijgt. Zo blijkt uit de cijfers dat waar tien
jaar geleden nog 6,7 procent van de ‘75-jarigen’ een
appartement bewoonde, dit percentage inmiddels is

tabel 1

Huishoud- en woonkenmerken van Nederlandse woningbezitters

Dirk Brounen EN
Peter Neuteboom
Universitair hoofddocent
vastgoedfinanciering,
respectievelijk senior
onderzoeker woningmarkt
aan het Woningmarkt
Expertise Centrum bij de
RSM Erasmus University in
Rotterdam.

122

ESB 23

 
% Alleenstaand
(als % van totaal) 
 
% Appartement
(als % van totaal) 
 
Aantal kamers
 
Huisprijs
(in euros) 
 
Netto woonlasten
(in euros per maand) 
 

februari 2007

 
Totale steekproef
Generatie 1921-1930
Generatie 1931-1940
Totale steekproef
Generatie 1921-1930
Generatie 1931-1940
Totale steekproef
Generatie 1921-1930
Generatie 1931-1940
Totale steekproef
Generatie 1921-1930
Generatie 1931-1940
Totale steekproef
Generatie 1921-1930
Generatie 1931-1940

1981
15,7%
13,0%
7,6%
8,3%
5,5%
7,0%
4,99
5,76
5,79
66.705
72.363
72.756
180
128
194

1985
16,9%
16,9%
10,7%
7,8%
5,5%
6,2%
4,96
5,72
5,79
65.795
70.841
71.441
189
125
188

1995
14,8%
28,8%
15,5%
8,0%
6,7%
8,8%
4,96
5,57
5,68
97.099
107.193
104.182
272
164
227

2002
16,6%
35,2%
21,8%
10,8%
10,4%
16,1%
5,17
5,58
5,74
238.353
271.660
270.127
383
192
249

2006
17,8%
40,1%
24,8%
12,8%
13,8%
22,1%
5,14
5,39
5,54
276.079
293.006
297.423
399
150
215

Eigenwoningbezit %

figuur 1

Eigenwoningbezit per leeftijdscategorie,
per generatie
1911 – 1920
1921 – 1930
1931 – 1940
1941 – 1950
1951 – 1960
1961 – 1970
1971 – 1980

70%
60%
50%
40%
30%

91 +

81 – 90

71 – 80

61 – 70

51 – 60

41 – 50

31 – 40

0 – 20

10%

21 – 30

20%

Leeftijdscategorie

gestegen tot 22,1 procent. Dit voorbeeld illustreert
de kracht van de cohort-analyse. Enerzijds kan
een generatie worden gevolgd over de jaren heen
en worden de gevolgen van veroudering duidelijk.
Anderzijds kunnen generaties worden vergeleken op
gelijke leeftijden, waardoor het veranderende tijdsbeeld in kaart kan worden gebracht. Verder blijkt
uit tabel 2, dat de nieuwe generatie senioren vaak
nauwelijks minder ruim wonen dan hun leeftijdsgenoten uit het verleden. Tot slot, blijkt uit de data dat
de netto woonlasten van de senioren de afgelopen
vijfentwintig jaren nauwelijks zijn toegenomen. De
corresponderende veranderingen in de huizenprijzen
uit tabel 2 laten zien senioren dankzij een enorme
overwaarden op hun koopwoning betrekkelijk goedkoop kunnen wonen in hun koopwoningmarkt, een
overstap naar de huurmarkt wordt daardoor wellicht
moeilijk.
Figuur 1 laat het eigenwoningbezit zien als functie
van leeftijd per generatie. Uit deze figuur blijkt dat
e
­ igenwoningbezit een omgekeerde U-vorm kent,
waarin bezit van de eigen woning stijgt vanaf 30 jaar,
piekt rond 50-jarige leeftijd en vervolgens geleidelijk
weer afneemt. Deze levensloop op de koopwoningmarkt heeft de traditionalisten uit de woningmarktliteratuur geïnspireerd om te veronderstellen, dat een
toename van het aantal senioren het eigenwoningbezit
in Nederland zal doen dalen. Uit figuur 1 blijkt ook
dat er verschillen waar te nemen zijn tussen de generaties op gelijke leeftijden. Zo was het eigenwoningbezit van de typische 55-jarige uit de generatie 1921
tot 1930 (zeg maar in 1981) nog amper 40 procent,
terwijl dit percentage voor de 55-jarige van vandaag
de dag, uit de generatie 1951-1960, de 60 procent
overtreft. Vooral onder de senioren, de rechter helft
van de figuur, zijn hier grote generatieverschillen
waarneembaar, waarmee wordt aangetoond dat woonwensen en -gedrag van senioren door de jaren heen
sterk is veranderd.

Toekomstige vraag in beeld
De doelstelling van deze studie is het schatten
van de effecten van vergrijzing op de Nederlandse
woningmarkt. Deze ramingen zijn middels een dynamisch model opgesteld. Dit model houdt rekening
met leeftijden en tijdsbeelden en vertaalt demografi

tabel 2

Woonbehoeften van senioren (65+) in de 21ste eeuw

Aantal senioren
huishoudens
Eigenwoningbezit, 65+
Dynamisch model
Statisch model
Woonconsumptie, 65+
Dynamisch model
Statisch model

2002
1,1 mln

2010
1,5 mln

2020
1,9 mln

2030
2,2 mln

2040
2,2 mln

Verandering
98,0%

37,4%
37,4%

40,7%
38,9%

45,1%
39,8%

48,3%
37,5%

51,8%
34,0%

38,3%
-9,2%

3,15
3,15

3,44
3,14

3,78
3,14

4,15
3,15

4,61
3,19

46,3%
1,3%

Het statische model vertaald eenvoudigweg de huidige woonstijlen naar de toekomst op basis van demografische cijfers,
terwijl het dynamische model de veranderingen in leefstijlen en woonwensen meewegen.

sche prognoses integraal in realistische toekomstbeelden, die recht doen aan de
veranderde voorkeuren van bewoners. Tabel 2 presenteert hiervan de resultaten.
De ramingen laten een aantal verrassende beelden zien. In tegenstelling tot de
traditionele, statische visie voorspelt dit dynamische model dat het eigenwoning­
bezit, ondanks de vergrijzing, de komende jaren verder zal stijgen tot bijna
65 procent. Hoewel momenteel senioren, de 65-plussers, doorgaans minder
vaak hun woning bezitten dan de gemiddelde 50-jarige, raamt het model
op basis van de trend, dat het eigenwoningbezit onder senioren zal stijgen.
Nederland telde in 2002 ongeveer 1.1 miljoen senioren (65+ers), waarvan zo’n
400.000 huishoudens een koopwoning bewoonden en de overige 700.000
huurden. Duidelijk is dat het aantal Nederlandse seniore huishoudens rond 2040
is verdubbeld tot 2.2 miljoen. De veranderende woonwensen worden in ons
model vertaald tot een verdeling tussen koop en huur van respectievelijk 1.2 en
1.0 miljoen in 2040. De tweede grootheid die apart is uitgelicht is de woonconsumptie. Deze meten wij hier als de verhouding tussen het reële huizenprijs en
het netto jaarinkomen per huishouden. Het dynamische model laat zien dat de
vitale senior van de toekomst meer aan woonconsumptie zal spenderen dan in de
traditionele, statische visie doorgaans wordt verondersteld.

Conclusies
Dit onderzoek laat zien hoe de maatschappelijke vergrijzing kan worden doorvertaald naar de woningmarkt, waarbij de veranderende tijdsbeelden en woonvoorkeuren expliciet worden meegewogen. Dat Nederland vergrijst mag onderhand
als bekend worden verondersteld, maar het groeiend aantal 65-plussers zal in de
toekomst niet op eenzelfde wijze willen wonen als nu vaak het geval is. In deze
studie worden de woonwensen en woonsituaties van verschillende generaties
sinds 1981 gevolgd en bestudeerd. Deze cohort benadering laat duidelijk zien
dat woonwensen een functie zijn van zowel de leeftijd van het individu als het
tijdsbeeld waarin men leeft. Naarmate de leeftijd van een individu stijgt, neemt
de behoefte aan huurwoningen en appartementen toe. Tegelijkertijd blijkt uit onze
analyse dat deze leeftijdsgebonden groei in voorkeur aan vaart mindert. Dat wil
zeggen dat de gemiddelde 70-jarige vandaag de dag anders en ruimer wil wonen
dan zijn of haar leeftijdsgenoot in 1981. Toenemende vitaliteit en opgebouwde
overwaarde lijken de moderne senioren steeds meer te doen verlangen naar een
eigen koopwoning op hogere leeftijd. Met andere woorden, de voorkeuren veranderen terwijl de bevolkingssamenstelling vergrijst. Het is van groot belang dat
beleidsmakers, projectontwikkelaars en zorgaanbieders bewust worden van deze
samengestelde ontwikkeling en inspelen op de groeiende en veranderende behoefte. Om de doorstroming op de woningmarkt niet verder te laten stagneren is
het van belang dat toekomstige senioren de keuze krijgen uit zowel nieuw te bouwen huur- als koopwoningen die aansluiten bij hun veranderende behoeften, zodat
de woning die zij momenteel bewonen voor andere bewoners beschikbaar komen.
Literatuur
Mankiw, N.G. en Weil, D.N. (1989) The baby boom, the baby
bust, and the housing market. Regional Science and Urban
Economics 19(2), 235-58.

ESB 23

februari 2007

123