Het boren naar aardgas levert de Nederlandse schatkist jaarlijks zo’n € 10-15 miljard op. Echter, de aardgaswinning heeft niet alleen maar voordelen: het kan niemand ontgaan zijn dat aardgasboringen leiden tot aardbevingen. Het aantal sterke aardbevingen in Groningen lijkt zelfs toe te nemen. Ter illustratie: in de buurt van Appingedam zijn er in de afgelopen maand al weer twee bevingen boven 2,2 op de schaal van Richter geregistreerd.
De gasbevingen in Groningen veroorzaken veel sociale onrust. Bewoners ervaren aantasting van het woongenot, psychische problemen en angst en onzekerheid over de toekomst. Dus naast materiële schade aan huizen, is er zogenaamde immateriële schade. De materiële schade door gasbevingen wordt in principe door de NAM vergoed, maar geldt dat ook voor immateriële schade?
De NAM heeft, naast een regeling voor materiële schade, ook een regeling ingesteld voor waardevermindering door aardbevingen. Deze regeling is ingegaan vanaf 17 maart 2014 en zou tegemoet moeten komen aan de immateriële schade die mensen ervaren. Er is echter veel ontevredenheid over deze regeling. De regeling zou niet eerlijk zijn, te complex, te langdurig en huiseigenaren kunnen pas na verkoop de waarderegeling in gang zetten.
Een indicatie van deze ontevredenheid met de huidige regeling is dat 700 particuliere woningbezitters en twaalf woningcorporaties in Groningen zich aansloten bij de Stichting WAG (Waardevermindering door Aardbevingen Groningen). Deze partijen bezitten meer dan 100.000 huizen in de provincie Groningen. Deze stichting stelt NAM aansprakelijk voor de waardedaling van hun panden.
Er zijn inderdaad wel wat kritische noten te plaatsen bij de waarderegeling zoals voorgesteld door de NAM. Allereerst wordt er pas uitgekeerd na verkoop van het huis. Als huizenprijsveranderingen een redelijke indicatie zijn van immateriële schade (en daar gaan we van uit), waarom vindt de vergoeding dan niet plaats op het moment dat deze wordt geïncasseerd, dus op het moment van de beving? Doordat mensen niet zeker weten of ze uiteindelijk een bedrag zullen krijgen, zullen ze ook minder geneigd zijn de verkoopprijs te verlagen en af te lossen op de hypotheek.
Ten tweede worden getroffen woningen op basis van kenmerken vergeleken met woningen in zogenaamde ‘referentie’-gebieden. Dit kunnen dus bijvoorbeeld andere woningen in krimpgebieden zijn zoals Zuid-Limburg, de Achterhoek of Zeeland. Dit is een riskante strategie omdat juist heel veel kenmerken van de woning niet geobserveerd worden (juist als het om zaken gaat als perceptie en woongenot). Het zou beter zijn om huizenprijsveranderingen te vergelijken binnen het aardbevingsgebied, waarbij min of meer dezelfde woningen worden vergeleken die meer of minder getroffen zijn.
Ten derde is het risico van de vergelijking van individuele woningen met referentiewoningen dat bij wijze van je buurman wel vergoeding krijgt, terwijl jezelf geen recht op vergoeding blijkt te hebben, omdat zijn huis net iets andere kenmerken heeft. Uiteraard zou de immateriële schade hetzelfde moeten zijn.
Ten vierde lijkt de regeling erg langdurig te zijn en is daarom kostbaar: de NAM doorloopt maar liefst tien stappen om tot een oordeel te komen met behulp van statistiek en taxateurs.
Kan dit niet eenvoudiger, eerlijker en duidelijker? Ik denk het wel. Recent onderzoek van Jos van Ommeren en mij laat zien dat per aardbeving van 2,2 op de schaal van Richter of hoger de prijs met ongeveer 1,2% daalt (ongeveer €2.000-€3.,000). Hiervoor zijn data gebruikt sinds 1996, dus we doen bijvoorbeeld niet alleen vergelijkingen van prijzen voor en na de sterke beving in Huizinge in 2012. Uiteraard maakt het uit voor het prijseffect of je dicht bij het epicentrum woont of juist veraf.
Dit effect zou kunnen worden gebruikt om alle huiseigenaren te compenseren op het moment dat een beving heeft plaatsgevonden en binnen het invloedsgebied wonen. Dit zou een hoop duidelijkheid scheppen voor bewoners en bespaart de NAM langdurige kostbare procedures.
Voor meer informatie zie http://www.urbaneconomics.nl.
Auteur
Categorieën