markten
Vastgoedontwikkeling
in Nederland
Projectontwikkeling is het fundament van de vastgoedsector
waarin nationaal miljarden euro’s omgaan en die in hoog
tempo professionaliseert. Des te opvallender is het gebrek
aan betrouwbare informatie. Op basis van statistische bronnen en primair onderzoek wordt het economisch belang,
een korte karakteristiek en een aantal trends geschetst.
rojectontwikkeling is een kapitaalintensieve
business. Vooral het laatste decennium
maakt ze serieus werk van professionalisering door te investeren in opleidingen,
marktgegevens en belangenbehartiging. Paradoxaal
genoeg laat de informatievoorziening over deze
bedrijfsactiviteit te wensen over. Gegevens over
grootheden als productie en werkgelegenheid zijn
schaars. Dat geldt ook voor de financiële prestaties,
de focus van ontwikkelingsbedrijven en de invloed
van de bedrijfsomgeving daarop. Zo’n overduidelijk
kennishiaat vraagt om onderzoek. Combinatie van
primaire (interviews) en secundaire bronnen (statistiek, internetgegevens) maakt het mogelijk zowel het
economisch belang als het brancheprofiel en vermoedelijke trends te schetsen.
P
Het economisch belang
Projectontwikkeling heeft een forse invloed op de
ruimtelijke inrichting van Nederland. Ieder jaar komen
er tienduizenden, door ontwikkelaars, nieuwgebouwde
woningen bij en worden er honderdduizenden vierkante meters aan commercieel vastgoed toegevoegd.
Projectontwikkelaars ontwikkelen veelal voor eigen rekening en risico projecten voor de markt. Daarbij zijn
ze van de initiatieffase tot en met de ingebruikname
van het vastgoed actief (Neprom 2000). Tot vastgoed
wordt gerekend: alle gebouwen en de grond waar deze
gebouwen op staan. In tegenstelling tot publicaties
over het ontwikkelingsproces, is er weinig bekend over
projectontwikkeling als economische activiteit.
Het economisch belang van een bedrijfsactiviteit
kan op verschillende manieren worden gemeten.
Een eerste methode is het relateren van de werkgelegenheid in de desbetreffende branche aan
de totale werkgelegenheid van een land. Het CBS
presenteert sinds begin jaren negentig ook werkgelegenheidscijfers van de branche Projectontwikkeling
(SBI-code 7011) die valt binnen de sector Verhuur
van en handel in onroerend goed. Doordat de wijze
van dataverzameling tussentijds veranderd is, is
het trekken van conclusies over langetermijntrends
niet goed mogelijk. Daarom worden alleen de cijfers
vanaf 2002 gepresenteerd. Tabel 1 laat zien dat
er begin 2006 1950 projectontwikkelingsbedrijven
actief waren, een aanmerkelijke groei sinds het
eerste peiljaar (24 procent). Ook het aantal banen in
die branche nam toe, namelijk van 4.800 in 2002
naar 5.800 in 2006. Relateert men de cijfers voor
de branche ‘projectontwikkeling’ aan die voor de
Nederlandse economie als geheel dan is projectontwikkeling een bescheiden werkverschaffer. Van alle
Nederlandse bedrijven namen ontwikkelingsbedrijven
in 2005 slechts 0,27 procent voor hun rekening,
terwijl slechts 0,08 procent van de nationale werkgelegenheid in deze branche te vinden is. De cijfers
van het CBS tonen verder aan dat 73 procent van
de vastgoedontwikkelingsbedrijven geen personeel
in loondienst heeft. Het kleinbedrijf domineert, want
van de bedrijven met personeel in loondienst, heeft
72 procent een tot vijf werknemers. Maar vijf bedrijven hebben meer dan 100 werknemers in dienst.
Ter vergelijking: van de bijna 15.000 bedrijven in
de financiële dienstverlening hebben 125 bedrijven
meer dan 100 werknemers in dienst. Procentueel is
dat een factor drie hoger. De samenstelling van de
werknemers is ook bijzonder. Al heet projectontwikkeling een bolwerk van mannen te zijn, 41 procent
van de banen worden door vrouwen ingenomen,
weliswaar lager dan de financiële dienstverlening
(47 procent) maar fors hoger dan de bouwsector
(acht procent)(Eurostat 2004). Gegevens over de
scholingsgraad en opleidingsniveau ontbreken, waardoor de kwaliteit van de werkzamen onbelicht blijft.
tabel 1
Aantal bedrijven en aantal banen in de Nederlandse projectontwikkeling, 2002-2005
ED NOZEMAN EN
RUUD DORENBOS
Bijzonder hoogleraar
Vastgoedontwikkeling RUG
en UvA, universitair docent
aan Faculteit Ruimtelijke
Wetenschappen RUG
180
ESB
Aantal ontwikkelingsbedrijven
Banen in ontwikkelingsbedrijven
Totaal aantal bedrijven
Totaal aantal banen
* Voorlopige cijfers
Bron: CBS Statline
23 maart 2007
Jan. 2002
1.570
4.800
689.625
6.998.600
Jan. 2003
1.555
5.100
685.775
7.055.600
Jan. 2004
1.760
5.500
701.685
6.994.700
Jan. 2005
1.840
5.500
717.035
6.947.400
Jan. 2006*
1.950
5.800
717.035
6.975.400
Door in de beschikbare statistieken niet alleen te
kijken naar de branche Projectontwikkeling maar
naar de overstijgende sector, namelijk Verhuur van
en handel in onroerend goed, kunnen ook de effecten van projectontwikkeling buiten de eigen branche
deels worden meegenomen. Wel blijven bijvoorbeeld
de bouwactiviteiten en de financiële dienstverlening
die het resultaat zijn van de projectontwikkelingsactiviteiten dan nog steeds noodgedwongen buiten
beschouwing. Tabel 2 toont dat er begin 2006 ruim
13.000 bedrijven actief waren binnen de sector
Verhuur van en handel in onroerend goed. Dit betekent dat 1,8 procent van alle bedrijven in Nederland
tot deze sector behoren. Gemeten naar het aantal
banen als percentage van het totale aantal banen
in Nederland komt de sector niet aan een procent.
Kortom, ook als projectontwikkeling in wat breder
verband wordt gezien, blijkt de sector klein te zijn,
zowel qua aantal bedrijven als qua banen. Wel is het
aandeel bedrijven zonder werknemers er aanzienlijk
lager, namelijk 61 procent.
Toegevoegde waarde
Het economisch belang van vastgoedontwikkeling
kan ook gemeten worden aan de hand van de toegevoegde waarde, welke een maatstaf is voor de
hoogte van de beloning voor de betrokken productiefactoren. Voor de projectontwikkelingsbranche zijn
geen data beschikbaar, wel voor de overstijgende
sector Verhuur en handel in onroerend goed. Tabel
3 toont de toegevoegde waarde naar factorkosten
voor deze en een aantal andere sectoren, inclusief
het aantal werknemers. Uit deze tabel blijkt dat
de sector Verhuur en handel in onroerend goed
tien procent van de totale toegevoegde waarde in
Nederland voor haar rekening neemt. Vergeleken
met andere EU-landen zoals Spanje (13,1 procent),
Duitsland (11,6 procent) en het Verenigd Koninkrijk
(9,0 procent) neemt Nederland daarmee een middenpositie in (Dorenbos en Nozeman, 2006). Gezien
het zeer bescheiden karakter qua aandeel bedrijven
en werknemers in de vastgoedontwikkeling in de
totale economie is deze uitkomst opmerkelijk. Het
aantal bedrijven en het aantal banen van werknemers
in de bouwnijverheid ligt bijvoorbeeld een factor zes
hoger, de toegevoegde waarde is echter slechts een
factor twee hoger.
Strikt genomen is het onjuist te concluderen dat een
procent van de werknemers in de sector Verhuur van
en handel in onroerend goed gezamenlijk tien procent produceren van de totale toegevoegde waarde.
De toegevoegde waarde voor de vastgoedsector
wordt in aanzienlijke mate bepaald door de toerekening van een huurwaarde aan de bezitters van een
eigen huis. Deze huurwaarde wordt berekend aan de
hand van de huur van een vergelijkbare huurwoning.
Dit betekent dat er waarde toegevoegd wordt zonder
dat daar werkgelegenheid tegenover staat. Tevens
wordt de toegevoegde waarde hier bepaald door
bedrijven die zich bezighouden met verhuur van woningen en bedrijfsgebouwen (zie ook CPB 2001).
tabel 2
Aantal bedrijven en aantal banen in de sector Verhuur van en handel in
onroerend goed, 2002-2005
Aantal bedrijven
Banen
Als % van totaal
aantal bedrijven
Als % van totaal
aantal banen
Jan. 2002
12.030
64.300
1,7%
Jan. 2003
11.370
67.200
1,7%
0,92%
Jan. 2004
12.585
67.800
1,8%
0,95%
Jan. 2005
12.730
68.200
1,8%
0,97%
Jan. 20061
13.205
68.800
1,8%
0,98%
0,99%
1. Voorlopige cijfers.
Bron: CBS Statline
Opdrachtverlening
Een derde indicator die inzicht verschaft in het economisch belang van vastgoedontwikkeling betreft de opdrachtverlening voor het realiseren van vastgoed.
Berekeningen gebaseerd op opleveringen van verschillende categorieën nieuw
vastgoed over de afgelopen vijf jaar, verdeeld naar type opdrachtgever, laten een
aanzienlijke prestatie zien. Tussen 2000 en 2005 waren Nederlandse ontwikkelaars verantwoordelijk voor de opdrachtverlening van 63 procent van nieuw gebouwde woningen (met een jaarlijks gemiddelde van 43.000 eenheden). Voorts
waren ze opdrachtgever van 76 procent van de voltooide kantoren >500 m2
(jaarlijks gemiddelde van 990.000 m2) (Bak, 2006) en van 94 procent van de
nieuwgebouwde winkelcentra >2500 m2 (jaarlijks gemiddelde van 170.000 m2)
(Strabo, 2006).
Uit het voorgaande komt een eenduidig beeld naar voren. Qua aandeel bedrijven
en werkgelegenheid is het belang van projectontwikkeling beperkt, ook gezien
het indirecte werkgelegenheidseffect. Maar uitgaande van de indicatoren toegevoegde waarde en opdrachtverlening kan geconcludeerd worden dat Nederlandse
ontwikkelaars een belangrijke rol spelen in de nationale economie.
Overigens blijkt projectontwikkeling lastig in statistieken te vangen waardoor
het werkgelegenheidseffect op papier lager dan in werkelijkheid uitpakt. De
eerste reden is dat bepaalde vormen van projectontwikkeling (ontwikkelaars die
zelf bouwen en die laten bouwen voor eigen verhuur) door het CBS een andere
SBI-code wordt toegekend en dus buiten de boot vallen. Ook de private database Amadeus, welke gegevens bevat over ruim acht miljoen bedrijven in de
EU afkomstig van de nationale kamers van koophandel, hanteert verschillende
SBI-codes voor hier te lande bekende ontwikkelingsbedrijven. Bovendien zijn
juist voor Nederland de interessante financiële gegevens in die database, zoals
omzet en winst, verre van compleet. Een tweede reden is dat projectontwikkeling
niet alleen andere vastgoedactiviteiten zoals vastgoedbeheer en management,
lease en verkoop etc. beïnvloedt maar ook bedrijfstakken buiten de vastgoedsector zoals de bouwsector, consultancy, financiering en verzekeringen.
tabel 3
Toegevoegde waarde van sectoren naar factorkosten en banen van
werknemers, 2003/2004
(x 1000)
Toegevoegde
waarde (in milj. €)
% van
Abs.
totaal
SBI 70 Verhuur van en
handel in o.g.
10.727
SBI 1-5 (A/B)Landbouw
en visserij
2.449
SBI 15-37 (C/D/E) Industrie 19.554
SBI 45 Bouwnijverheid
22.511
SBI 65-67 Financiële
instellingen
n.a.
SBI 55 Hotels en Restaurants
6.117
Banen van
werknemers
% van
Abs.
totaal
Aantal bedrijven
Abs.
% van
totaal
10,0
73,7
0,9
12.585
1,8
2,3
18,3
21,0
96,8
884,7
388,6
1,4
12,6
5,6
93.945
46.595
72.365
13,4
6,6
10,3
n.a.
5,7
257,2
258,4
3,7
3,7
14.055
36.320
2,0
5,2
Bronnen: Eurostat, CBS Statline
ESB
23 maart 2007
181
Een profielschets van de grootste ontwikkelaars
Omdat geaggregeerde bedrijfsinformatie in de nationale statistiek nagenoeg
ontbreekt en toch tal van vragen een antwoord behoeven, is gebruikgemaakt
van de database van het vastgoedtijdschrift PropertyNL Magazine. Die database
met de portefeuilleomvang en type affiliatie van de 101 grootste Nederlandse
projectontwikkelaars is als uitgangspunt genomen om informatie te verzamelen
over een aantal kenmerken van de ontwikkelaars zoals type affiliatie, beursgenoteerd of niet, locatie van het hoofdkantoor, geografische focus en focus qua type
vastgoed. Aangenomen mag worden dat deze 101 ondernemingen verantwoordelijk zijn voor het overgrote deel van de totale projectontwikkelingsactiviteit, zowel
qua omzet als qua personeel. Financiële gegevens blijven achterwege omdat die
voor de betreffende activiteit niet te achterhalen zijn, deels vanwege geconsolideerde verslaglegging door de moedermaatschappij, deels door ontbreken van
recente jaarverslagen bij de Kamer van Koophandel. De informatie over genoemde bedrijfskenmerken is verkregen door de websites van deze ontwikkelaars
te analyseren en door het houden van interviews.
Uit de analyse komt een opmerkelijk beeld over de projectontwikkeling naar
voren. Zesenveertig procent van deze bedrijven geeft aan geen onderdeel te zijn
van grote bouwondernemingen of financiële instellingen (de onafhankelijken).
Voor ongeveer veertig procent van de vastgoedontwikkelaars geldt dit wel. Van
deze laatste groep ontwikkelaars is driekwart gelieerd aan een bouwonderneming
terwijl een kwart deel uitmaakt van een financiële instelling. Tien procent is
gelieerd aan andere typen bedrijven zoals NS Vastgoed en Schiphol Real Estate.
Van vier procent is het al dan niet gelieerd zijn onbekend. Een fractie (tien
procent) van alle vastgoedontwikkelaars is beursgenoteerd. Dit lage aandeel
wordt deels veroorzaakt doordat het werkmaatschappijen zijn van grotere (soms
wel beursgenoteerde) ondernemingen. Maar een andere verklaring zit in de
volatiliteit van de bedrijfsresultaten welke een beursgang onaantrekkelijk maakt.
Opvallend is verder dat van de Top 101 ontwikkelaars amper vijftien procent van
de ontwikkelaars zijn (hoofd)kantoor in Amsterdam heeft staan. Wel staat het
merendeel in de Randstad. In landen zoals Frankrijk, Spanje en het Verenigd
Koninkrijk zijn de ontwikkelaars voor meer dan vijftig procent geconcentreerd
in de hoofdstad. De korte afstanden binnen de Randstad en de ontbrekende
alleenheerschappij van Amsterdam in economisch en politiek opzicht verklaren
dat opmerkelijke verschil. De meeste Nederlandse ontwikkelbedrijven (zestig
procent) zijn qua activiteiten nationaal georiënteerd. Ongeveer een kwart van
alle bedrijven heeft een internationale focus terwijl vijftien procent zich vooral
richt op regionale markten. Verder kan geconcludeerd worden dat de vastgoedontwikkelaars geen duidelijk afgebakende focus qua type vastgoed hebben.
Ongeveer zeventig procent van de ontwikkelaars heeft in haar portefeuille ten
minste drie vastgoedcategorieën vertegenwoordigd en kan daarom als omnivoor
aangemerkt worden. Daarin wijken de Nederlandse ontwikkelaars af van hun
Europese collega’s die zich in grotere mate concentreren op één vastgoeddeelmarkt (Dorenbos en Nozeman, 2006). Mogelijk is de beperkte Nederlandse
markt hier een verklaring voor.
Het openbaar bestuur zal zich steeds meer op de
private markt gaan oriënteren, dus meer marktwerking. Als publieke ambities niet worden bijgesteld
en minder publieke middelen dan voorheen beschikbaar zijn voor majeure gebiedsontwikkelingen (en
infrastructuur), zal een zwaardere inzet van privaat
geld noodzakelijk zijn. Bovendien beschikt de private
sector over meer markt- en ontwikkelingskennis.
Voor de verhoogde private inbreng zullen bijzondere
samenwerkingsverbanden aangegaan moeten worden
en een andere wijze van planontwikkeling nodig zijn.
Dit ter wille van een betere risicoverdeling en meer
marktconforme plannen. Voorlopig blijkt de lokale
overheid in weerwil van haar streven naar meer
marktwerking haar grip op planontwikkeling niet te
hebben verminderd (Huisman, 2005).
Tot slot zal er in de branche een verdere schaalvergroting plaatsvinden door middel van fusies en
overnames waarbij gekeken zal worden naar zowel
nieuwe produkten (vrije tijd, zorg) als naar nieuwe
markten (bijvoorbeeld Centraal- en Oost-Europa).
Overigens blijft de ontwikkelingsbranche aantrekkelijk voor nieuwe toetreders. Recente voorbeelden
(LSI, OVG, woningcorporaties) leren dat deze met
behulp van nieuwe benaderingen nieuwe product- en
marktniches weten te veroveren.
Conclusie
De kennis over projectontwikkeling toont aanzienlijke
hiaten. Dat is opmerkelijk gezien het bepaald niet
geringe economisch belang. Projectontwikkeling blijkt
bovendien lastig in officiële statistieken te vangen,
omdat ze vanwege haar verscheidenheid geregistreerd
wordt onder verschillende bedrijfstakken zoals bouwnijverheid en zakelijke dienstverlening. Toevlucht tot
een variëteit aan bronnen en methoden is dan ook
onontbeerlijk om die kennisleemte op te vullen. Met
de recent ingezette professionalisering via specifieke
opleidingen en georganiseerde belangenbehartiging
zal gelijktijdig een grotere transparantie op brancheen bedrijfsniveau gepaard dienen te gaan.
LITERATUUR
Amadeus database. (2006) Bureau van Dijk Electronic
Publishing. http://www.bvdep.com/be-nl/AMADEUS.html
Bak, R.L. (2006) eigen database.
Trends
Centraal Bureau voor de Statistiek (2006) Statline.
Om beter zicht te krijgen op te verwachten trends zijn met de directeuren van vijf
grote ontwikkelingsbedrijven interviews gehouden. Als dominante trends zijn de
navolgende gedestilleerd.
De vastgoedontwikkelingsbranche zal de komende jaren met een aantal belangrijke sociaal-economische trends te maken krijgen zoals een relatief bescheiden
economische groei, een vergrijzende bevolking en een toename van het aantal
(kleine) huishoudens. Wat het commerciële vastgoed betreft zal er in elk geval
sprake zijn van een vervangingsmarkt. Alleen de woningmarkt houdt nog trekjes
van een uitbreidingsmarkt. Naast toenemende (internationale) concurrentie is
er verder sprake van een grotere complexiteit en een langere duur van ontwikkelingsprojecten. Oorzaken daarvan hangen samen met nieuwe regels vanuit zowel
lokale overheden als vanuit Brussel. Om in een dergelijk gecompliceerde omgeving succesvol te kunnen opereren zal het gehele speelveld zich verder dienen te
professionaliseren door te investeren in training en onderzoek.
http://www.csb.nl/statline.
182
ESB
23 maart 2007
Centraal Planbureau (2001) Sectorale Arbeidsproductiviteitontwikkeling op Middellange Termijn. Achtergrondnotitie bij
CPB-document No. 1 ‘Het Nederlandse Groeipotentieel op
Middellange Termijn. Den Haag: CPB.
Enk, W. van (2005) Top 101 Ontwikkelaars. PropertyNL, 17(5)
49-63.
Dorenbos, R.J. en E.F. Nozeman (2006) The European Real Estate
Development Industry: Structure and Dynamics. Ongepubliceerd
manuscript. ERES-conference Weimar.
Eurostat (2004) European Business: Facts and Figures. Brussel:
Eurostat.
Huisman, C. (2005) Gebiedsuitbreiding voor de
Projectontwikkelaar. Property Research Quarterly. 4 (3) 38-47.
Neprom (2000) Neprom 1974-2000: Werken aan Ruimtelijke
Ontwikkeling. Voorburg: Neprom.
Strabo (2006) eigen database.