Van huur naar koop
Een flink deel van de huishoudens die in de jaren tachtig uit een huurwoning verhuisden, is doorgestroomd naar een koopwoning. Beleid
om de doorstroming van de huur- naar de koopsector te bevorderen
heeft succes gehad.
De belangstelling voor het gebruik
van de woningvoorraad is sterk toegenomen. In de Nota Volkshuisvesting
in de jaren Negentii wordt gesteld
dat het volkshuisvestingsbeleid
dat
tot dan toe werd gevoerd “is gegroeid .
in een situatie van acute kwantitatieve en kwalitatieve tekorten … en
(waarin) uit hoofde van sociaal economisch beleid een laag huurprijsniveau werd gehandhaafd” (blz. 3). Een
hoge en planmatige produktie van
woningen leidde tot zware subsidieverplichtingen op de begroting van
Volkshuisvesting. Omdat er aan het
eind van de jaren tachtig minder
algemene woningtekorten zijn dan
vroeger, en de subsisdieverplichtingen zo hoog zijn opgelopen wordt
een nieuw beleid uitgestippeld waarin de marktwerking op de woningmarkt wordt versterkt en de lopende
subsidieverplichtingen
worden gesaneerd. Om dit te bereiken worden
(in hoofdlijnen) de volgende maatregelen aangekondigd die intussen in
praktijk zijn gebracht:
• verzelfstandiging van de woningcorporaties, ook financieel. Dit
voornemen is intussen uitgevoerd
in de zogenaamde ‘brutering’ waarin subsidieverplichtingen
van de
centrale overheid en leningen aan
corporaties tegen elkaar worden
uitgeruild;
• een hoog niveau van huurstijgingen. Dit is nodig om de corporaties voldoende inkomsten uit de
huren te garanderen zodat ze financieel onafhankelijker van de overheid kunnen functioneren. De
huurstijgingen lagen overigens al
jaren lang voor het verschijnen van
de Nota boven de prijsindex van
de gezinsconsumptie;
• stimulering van het eigen-woningbezit door meer nieuwbouw in
deze sector (en fiscale aftrek van
hypotheeklasten, waarover in de
ESB 28-9-1994
Nota overigens weinig wordt gezegd). Het aandeel van de koopsector in de nieuwbouw is, mede
onder invloed van het beleid in de
jaren negentig, opgelopen tot boven de vijftig procent;
• een evenwichtiger verdeling van
de woningvoorraad moet tot stand
worden gebracht. Hiermee wordt
vooral bedoeld dat de goedkopere
woningen, vooral bestaande sociale-huurwoningen, bewoond moeten worden door huishoudens met
een laag inkomen. Zo moet wordèn voorkomen dat subsidies voor
nieuwbouw terecht komen bij degenen voor wie financiële steun
niet nodig is.
Doorstroming
Het onderwerp van de evenwichtige
verdeling van de (sociale) woningvorraad wordt in de Nota breed uitgewerkt. Er woonden volgens de berekeningen en normen in 1988 zo’n
700.000 huishoudens te goedkoop,
dat wil zeggen dat hun inkomen
hoog is in verhouding tot de huur die
ze betalen. Ze verhinderen daarmee
de toegang van huishoudens met een
laag inkomen tot deze woningen, hetgeen er mede de oorzaak van is dat
zo’n groot beroep wordt gedaan op
de ind’ividuele huursubsisdie
(950.000 huishoudens in 1992). Deze
situatie moet vooral worden verbeterd door de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren. Als meer
huishoudens met een modaal tot hoger inkomen zouden doorstromen
naar een eigen woning, zouden er immers meer sociale huurwoningen in
de bestaande voorraad vrijkomen
voor hergebruik.
In de discussie over het gebruik
van de woningvoorraad wordt er
meestal van uit gegaan dat de doorstroming op de woningmarkt van
huur naar koop stagneert. Extra maatregelen, zoals tijdelijke huurcontracten, zouden nodig zijn huurders te
dwingen om naar een dure huurwoning of koopwoning te verhuizen.
We laten in dit artikel zien dat de
doorstroming van de huur- naar de
koopsector in de jaren tachtig echter
wel degelijk flink is toegenomen. Een
combinatie van overheidsmaatregelen, algemene economische omstandigheden en woningmarktomstandigheden is daarvoor verantwoordelijk.
We gaan eerst in het kort in op het
keuzeproces van huishoudens ten
aanzien van huur- en koopwoningen.
Dan wordt kort stilgestaan bij de veranderingen op de woningmarkt in de
jaren tachtig. Tot slot wordt aangetoond hoe gewijzigde omstandigheden in het afgelopen decennium de
doorstroming van de huur- naar de
koopsector hebben aangewakkerd.
De keuze voor een
huurwoning of een eigen huis
De wetenschappelijke
literatuur over
het verhuisproces en de woningkeuze van huishoudens is goed ontwikkeld2. Daardoor is genoegzaam bekend wie wel of niet een huis koopë.
Persoonlijke omstandigheden en veranderingen daarin spelen een dominante rol. In de eerste plaats is de
fase in de huishoudenscyclus van belang. Pas als de relatie met een partner een zekere stabiliteit heeft bereikt
en als men erover denkt om kinderen
te nemen, of die al heeft, koopt men
een woning4. Daarom stromen hoofdzakelijk paren en gezinnen door van
een huurhuis naar een koopwoning.
Alleenstaanden, eenoudergezinnen
1. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Nota
volkshuisvesting in de jaren negentigvan bouwen naar wonen, SDU, Den
Haag, 1989.
2. W.A.V. Clark, M.e. Deurloo en F.M. Dieleman, Tenure changes in the context of
micro levelfamily and macro level economie shifts, Urban Studies, 1994′; blz. 135152.
•
3. ].V. Henderson en Y.M.-Jeafffitdes,
1989, Owner occupancy: investment vs
consumption
demand, journalof Urban
Economics, 1989, blz. 228-241.
4. P.e.]. Everaers, S. Davies en P.M. Dieleman, De overgang van een huur- naar
een koopwoning: een dynamische analyse
van de samenhang van verschillende levenslopen, Supplement bij de Sociaal-economische
23-37.
maandstatistiek,
nr. 6, 1993, blz.
Figuur 1. De ontwikkeling van vijffactoren
op de woningmarkt, die de doorstroming van
lnIur naar koop bei’nvloeden
en dergelijke nemen nauwelijks aan
dit proces deel en blijven in de huursector. In de tweede plaats is natuurlijk het niveau van het inkomen,
maar vooral ook de inkomensstabiliteit een voorwaarde voor de overstap
van een huur- naar een koopwoningS. Veel huishoudens die voor de
eerste keer een huis kopen, hebben
recent hun inkomen zien stijgen6.
Het overgrote deel van de ‘doorstromers’ is tussen de 25 en 40 jaar. Bij
huishoudens boven de 60 jaar komt
zo’n verhuizing al helemaal niet meer
voor. Je zou dus kunnen zeggen, dat
men parallel aan de arbeidscarrière
een wooncarrière doorloopt.
Omdat de keuze voor huren of kopen zo sterk samenhangt met karakteristieken van het huishouden, spelen
overwegingen van woonconsumptie
een belangrijke rol in de beslissing
om een woning te kopen. De gewenste kwaliteit zoals een eengezinswoning, een grotere en een luxe woning
kan dikwijls slechts worden verkregen door de koop van een woning.
Maar zelfs als vooral consumptieoverwegingen de drijfveer zijn om een
woning te kopen, toch is de koop tevens een belangrijke investering. Een
groot deel van de financiele middeFiguur 2. Doorstroming van huur
naar koop, In % van verhuizende
huurders, naar Inkomensklasse,
1986-1989
len van een huishouden is met de
koop van een woning gemoeid en
een aanzienlijk deel van het inkomen
gaat zitten in de hypotheekkosten7.
Daarom wordt de keuze van huishoudens voor een huur- of een koopwoning mede bepaald door woningmarktomstandigheden. Daarin ligt
voor de overheid de mogelijkheid om
de doorstroming van de huur naar de
koopsector te bevorderen. Dat heeft
de Nederlandse overheid het afgelopen decennium met succes gedaan,
zoals we in de volgende paragrafen
laten zien.
19909. Dat vergemakkelijkt natuurlijk
de doorstroming naar deze sector.
En, ten derde, bleven de hypotheeklasten volledig aftrekbaar van
de belasting. In 1990 was hiermee
een bedrag van 4,5 miljard gulden
aan gedorven overheidsinkomsten
gemoeid (de huursubsidie kostte in
dat jaar 11,8 miljard10).
Het ligt voor de hand dat huurders
die voor de keuze stonden om in de
huursector te blijven of te verhuizen
naar de koopsector, op deze gewijzigde omstançligheden gereageerd hebben.
De woningmarkt
Doorstroming
Figuur 1 toont hoezeer de omstandigheden op de Nederlandse woningmarkt zijn veranderd in de periode
1978-19898.De ineenstorting van de
koopwoningenmarkt in de periode
1978-1982heeft tot jarenlange stagnatie van de doorstroming op die markt
gezorgd, maar tevens koopwoningen
relatief goedkoop gemaakt. In 1978
was de gemiddelde verkoopprijs
1166.000, in 19821 129.000 in nominale guldens. Pas in de jaren negentig hebben de gemiddelde prijzen
van koopwoningen weer het niveau
bereikt van de jaren tachtig. Na 1982,
toen de prijzen weer matig gingen stijgen, was het dus relatief gemakkelijk
en ook aantrekkelijk om voor de eerste keer een woning te kopen. Ook
andere omstandigheden maakten het
kopen van een woning aantrekkelijk.
De rente op hypotheken bleef na
1982 laag en na 1985 steeg gedurende een reeks van jaren de koopkracht
van huurders. Ook de nationale overheid deed een duit in het zakje in
drieërlei opzicht.
In de eerste plaats werden de huren flink opgetrokken (figuur 1). De
huurstijgingen lagen constant boven
de prijsindex van de consumptie. In
1980 waren huurwoningen, naar Europese verhoudingen gezien, in Nederland goedkoop. In 1992 lagen de
gemiddelde huren ongeveer op hetzelfde niveau als in veel andere landen. Met het beleid van forse huurstijgingen gaf de overheid huurders een
flinke duw in de rug om naar de
koopsector door te stromen.
Ten tweede werd door de overheid
de bouw van koopwoningen in
plaats van huurwoningen gestimuleerd. Het aandeel koopwoningen in
de nieuwbouw steeg van 5 procent
in 1982 tot boven de 40 procent in
Als men de doorstroming van de
huur- naar de koopsector in de jaren
tachtig goed in beeld wil brengen,
dan kan men het beste kijken naar
het gedrag van de huishoudens, waarvoor de keuze tussen een huur- of
een koopwoning een reële keuze is.
Zoals al is betoogd stromen alleen
tweepersoonshuishoudens en gezinnen, in de leeftijd van 20 tot 60 jaar,
door van huur naar koop. Figuur 2
geeft aan dat binnen deze groep, ook
voor huurders met een inkomen onder de 1 31.000 netto per jaar, het
kopen van een woning over het
algemeen geen haalbare kaart is.
Voor huurders met een inkomen
boven de 161.000 daarentegen is de
keuze voor de huursector bij een
verhuizing geen reëel alternatief.
in de jaren ’80
5. D.R. Haurin en H.L. Gill, Effects of income variability on the demand for owneroccupied housing, journalof
Urban Economics, 1987, blz. 136-150; Ook L. Rosenthal, Income and price elasticities of demand for owner occupied housing in the
UK: evidence from pooled crosssectional
and timeseries data, Applied Economics,
1989, blz. 761-775.
6. W.A.v. Clark, M.e. Deurloo en P.M. Dieleman, op.cit., 1994.
7. C. Hamnett, Home ownership, housing
wealth, and wealth distribution in Britain, Paper presented at the Conference
Housing Policy as a Strategy for Change,
Oslo, 1991.
8. P.M. Dieleman en P.e.]. Everaers, From
renting to owning, life course and housing market circumstances, Housing Studies, 1994, blz. 11-25.
9. Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers, Thermometer van de Nederlandse koopwoningen markt, Voorburg,
1991.
10. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Kerncij-
fers Volkshuisvesting, 1992.
Tabel 1. Partiële regressie coefficiënten van vijf indicatoren van economische en woningmarkt omstandigheden met het jaarlijkse percentage huurders dat naar een koopwoning verhuist, 1978-1989
ontwikkeling van huurders, op het
percentage doorstromers zijn het
hoogst. Over de periode van 19781989 lijken dus vooral de stijgende
huurprijzen en de ontwikkeling van
de koopkracht het niveau van de
doorstroming van huur naar koop te
hebben bepaald. Maar ook de veranderingen in het percentage koopwoningen in de nieuwbouw, de prijs
van koopwoningen en de rentestand
hebben het verwachte effect op het
niveau van de doorstroming.
Slotbeschouwing
De doorstroming van de huur naar
Massaal stromen ze door naar de
de koopsector is in de jaren tachtig,
koopsector. Wil men de invloed van
anders dan dikwijls wordt gedacht,
de gewijzigde woningmarktomstanflink toegenomen. Naar wij verwachdigheden op de doorstroming van
ten zullen de cijfers van het Woninghuur naar koop goed in beeld krijbehoeftenonderzoek
1993/1994, die
gen, dan moet men dus kijken naar
in de loop van het volgend jaar bede middeninkomens (hier gedefinikend worden, een verdere stijging
eerd als f 31.000 totf 61.000). De
van de doorstroming van huur naar
sterke toename van de doorstroming
koop laten zien. De huren zijn imvan huur naar koop, vooral na 1985
mers verder opgetrokken, er worden
wordt goed geïllustreerd door figuur
veel koopwoningen gebouwd, de hy3. In beeld is gebracht welk deel van
potheekrente blijft laag en de prijzen
de huurders die verhuizen van eerder
van koopwoningen zijn niet explosief
genoemde (risico)groep een woning
gestegen. Zoals in de analyse is aankoopt. Het dieptepunt is 1981, toen
getoond, hebben ook in de jaren tachde koopwoningenmarkt
in een dal
tig deze omstandigheden de doorstrozat. Toch stroomde ook toen nog derming van de huur- naar de
tig procent van de verhuizende huurkoopsector bevorderd.
ders door naar een koopwoning. Dat
Het overheidsbeleid dat de doorpercentage sprong naar boven de vijfstroming van de huur naar de kooptig in 1986 toen de koopkracht van
sector wil bevorderen, heeft aantoonhuurders zich enigszins herstelde. De
baar effect gesorteerd al voordat dit
figuur illustreert ook mooi hoe lokale
beleid expliciet in de Nota Volkshuisomstandigheden op de woningmarkt
vesting in de Jaren Negentig werd
het keuzeproces van huishoudens
geformuleerd. Het optrekken van de
beïnvloeden. Over de gehele periode
huren en het bouwen van veel koopligt het percentage huurders dat doorwoningen hadden al vanaf 1986 het
stroomt naar een koopwoning in de Randstad beduiFiguur j. Doorstroming van huur naar koop,
in % van verhuizende huurders (risicodend lager dan in de rest van
groep), Randstad en de rest van Nederland,
Nederland. In de Randstad is
1978-1989
het aandeel koopwoningen in
de voorraad lager dan elders
in het land en zijn (mede daardoor) de prijzen van eigenwoningen hoger. Dit dempt de
doorstroming van huur naar
koop. Het percentage verhuizende huurders dat een woning koopt in elk jaar van de
beschouwde periode, is in
verband gebracht met enkele
indicatoren van de zich wijzigende omstandigheden (tabel
1). De partiële regressiecoëficiënten van het gemiddeld
huurniveau en de koopkracht-
ESB 28-9-1994
gewenste effect. Maar het beleid
werd een handje geholpen door enkele economische omstandigheden
zoals de lage hypotheekrente en het
lichte koopkrachtherstel van huurders in de jaren na 1985.
Het invoeren van tijdelijke huurcontracten om een verdere verhoging
van de doorstroming van huur naar
koop te forceren, lijkt op dit moment
een overbodige maatregel. Huurders
voor wie de keuze voor huren of kopen een werkelijke keuze is, kiezen
al massaal voor een eigen huis. De
beoogde effecten van de doorstroming, minder scheefheid op de woningmarkt en een afname van de aanspraak op huursubsidie, lijken echter
niet te worden gerealiseerd. De aanspraak op huursubsidie blijft toenemen en is dus geen direct gevolg van
een gebrekkige doorstroming op de
woningmarkt. De slechte afstemming
tussen nationaal en lokaal beleid met
betrekking tot scheefheid op de woningmarkt en de samenstelling van
de huurwoningvoorraad
in de groeikernen zijn daarvan de belangrijkste
oorzaken ll. Een lokaal toewijzingsbeleid waarbij niet alleen het opheffen
van het woningtekort maar ook het
gebruik van individuele huursubsidie
in de gaten wordt gehouden, kan een
.positieve bijdrage leveren aan de vermindering van de scheefheid.
Frans Dieleman
Pieter Everaers
De auteurs zijn verbonden aan de Faculteit
Ruimtelijke Wetenschappen,
Vakgroep Toegepaste Geografie en Ruimtelijke Planning, Universiteit Utrecht. De tweede auteur is tevens werkzaam bij de Divisie
Kwartaire sector en Leefsituatie (Divisie
IlO, Sector Persoonsenquêtes
Kwartaire
sector, Centraal Bureau voor de Statistiek
(CBS), Heerlen. Dit artikel is geschreven
op persoonlijke titel.
11. F.M. Dieleman, R.
A.B.eM. Hooimaijers,
scheefheid: nationale
kaal beleid, Beleid en
blz. 221-229.
van Kempen en
Veldtocht tegen de
doelstellingen en lo-
Maatschappij, 1993,