Sociale woningbouw aantrekkelijk maken
voor particuliere beleggers
Inleiding
Institutionele beleggers — verzekeringsmaatschappijen,
pensioenfondsen, beleggingsmaatschappijen, beleggingsfondsen — hebben tot taak te zorgen dat optimale beleggingsresultaten, uitgedrukt in rendement en waardevermeerdering, worden behaald voor degenen die-hun geld
aan hen hebben toevertrouwd, t.w. verzekerden, (toekomstige) pensioengerechtigden, aandeelhouders en participanten. Het beleggen in Nederlandse woningen leidt
helaas niet tot zo’n optimale situatie, met name door de
huurbeheersing ten behoeve van minder draagkrachtigen. Gedurehde de laatste jaren hebben de institutionele
beleggers bij het beleggen in onroerend goed het accent
dan ook verlegd van woningen naar bedrijfsobjecten,
alsmede van Nederlandse beleggingen naar buitenlandse,
met name in Amerika, Frankrijk, Belgie en West-Duitsland.
De ,,uittocht” uit de woningensector naar wat men met
een anglicisme ook wel ,,commercieel vastgoed” noemt,
vond vooral plaats na het op 1 juli 1975 ingevoerde
systeem van de z.g. dynamische-kostprijshuur voor huurwoningen 1). V66r die datum werd de door de eigenaar/
belegger te ontvangen huur vastgesteld op basis van de
vigerende rente op de kapitaalmarkt, verhoogd met een
opslag voor lasten, onderhoud en afschrijving van ca.
1 ‘/2%. Bij een rente op de kapitaalmarkt van 10% ontving
de eigenaar dan 11 ‘/2% van de stichtingskosten als huur,
de z.g. opbrengsthuur. De huurder betaalde echter een
aanzienlijk lagere huur, de z.g. vraaghuur. Het gat tussen
de opbrengsthuur en de vraaghuur werd opgevuld door de
z.g. objectsubsidie. Bij de invoering van de dynamischekostprijshuur in 1975 werd de opbrengsthuur ongeveer
gehalveerd. De eigenaar/ belegger maakte nog slechts een
aanvangsrendement van zo’n 6%. De achterliggende gedachte daarbij was dat dit aanvangsrendement door
trendmatige huurverhogingen in de loop der jaren zou
stijgen.
Het is natuurlijk niet verbazingwekkend dat deze
drastische rendementsverlaging voor institutionele beleggers het sein was zich van de desbetreffende vastgoedsector terug te trekken en hun geld te beleggen in onroerend
goed dat een yeel aantrekkelijker rendement oplevert.
Maar ook woningbouwverenigingen en gemeenten kwamen in de problemen. Immers deze zouden slechts een
aanvangsrendement van 5 a 6% maken, maar op de kapitaalmarkt tegen een veel hogere rente moeten lenen.
Daarom werd de z.g. klimleriing gei’ntroduceerd, een
pnderhandse lening met een looptijd van 20 jaar. De rente
is gebaseerd op de vigerende rente van onderhandse
leningen op de kapitaalmarkt. Omdatdegeldnemer — gezien het lage aanvangsrendement van de woningen — niet
in staat is de voile rente te betalen, betaalt hij slechts een
gedeelte van de rente. Jaarlijks wordt de hoofdsom van de
lening verhoogd met het niet betaalde gedeelte van de
rente. De rente over de volgende jaren wordt berekend
over de Jaarlijks verhoogde hoofdsom.
Op zoek naar een additionele financieringsmogelijkheid
Ook voor 1981 heeft de regering — zeer terecht — de
woningbouw een hoge prioriteit gegeven. Ten opzichte
van de meerjarenramingen is het bouwprogramma voor
1981 verhoogd. Voorgesteld wordt om 96.000 (oorspronkelijk 87.500) woningen met rijkssubsidie te bouwen,
waarvan 30.000 woningwetwoningen (oorspronkelijk
20.500), voorts 24.000 premiehuurwoningen, 26.000
premiekoopwoningen (10.000 in de categoric premie A
90
en 16.000 in de categoric premie B), alsmede 16.000 z.g.
wooneenheden (nieuwbouw en verbouw). Dat aan de woningnood in Nederland zo spoedig mogelijk een einde
moet komen lijkt algemeen aanvaard. Meer huizen
bouwen is bovendien in het belang van de bouwnijverheid, die in een zorgelijke positie verkeert, en dus tevens
in het belang van de werkgelegenheid. Voor het stimuleren van de bouw moet er dan wel worden gezocht naar een
additionele financieringsmogelijkheid. In dit artikel wil
ik aandacht schenken aan pogingen die in Frankrijk met
succes zijn ondernornen om particuliere beleggers te betrekken bij de financiering van huurwoningen, via daartoe
speciaal opgerichte beleggingsmaatschappijen en via een
gunstig fiscaal klimaat ten einde het voor beleggers aantrekkelijk te maken om de aandelen van die beleggingsmaatschappijen te kopen.
Franse vastgoedbeleggingsmaatschappijen
Ten einde het beleggen in de sociale woningbouw voor
particuliere beleggers aantrekkelijk te maken heeft
Giscard d’Estaing als minister van Economic en Financier! op 15 maart 1963 met de Wet no. 63 – 254 een speciaal
regime voor vastgoedbeleggingsmaatschappijen — de z.g.
Societes Immobilizes d’lnvestissement (SII) — in het
leven geroepen. Voldaan moet zijn aan de volgende
voorwaarden:
• 3/4 van de grondoppervlakte moet in huurwoningen
worden belegd;
• de statuten moeten worden goedgekeurd door de
minister van Economic en Financien;
• 85% van de winst moet worden uitgekeerd.
Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan genieten de SII en haar aandeelhouders de volgende fiscale
faciliteiten:
• er wordt geen vennootschapsbelasting geheven;
• subsidies die in de vorm van dividend naar aandeelhouders worden doorgeschoven zijn niet aan inkomstenbelasting onderworpen (het is dan ook gebruikelijk
het dividend op twee dividendbewijzen betaalbaar te
stellen: een dividendbewijs voor het belastbaar dividend, en een voor het onbelastbare dividend);
• dividenden, uitgekeerd aan niet-ingezetenen van Frankrijk, zijn vrijgesteld van dividendbelasting;
• tot 1973 waren aandelen op naam van SII vrijgesteld
van successierechten.
Voor de SII geldt een 25-jarige staatsgarantie tegen de
blokkering van de huurprijzen. Deze heeft in 1974 gewerkt toen in Frankrijk een soort ,,machtigingswet”gold.
Belastingaftrek bij aankoop van Franse aandelen
De z.g. Wet-Monory van 31 juli 1978 verleent gedurende een periode van vier jaar (1978 t/m 1981) Jaarlijks een
belastingaftrek van FF 5.000 per gezin, te verhogen met
FF 500 voor elk van de eerste twee kinderen en met
FF 1.000 voor elk kind vanaf het derde kind wanneer
men koopt:
• ter beurze genoteerde gewone of preferente aandelen
van Franse ondernemingen;
1) In het septembernummer van het maandblad Bondsspaarbanken heeft prof. dr. F. Hartog hierover een verhelderend
artikel geschreven.
• ter beurze genoteerde aandelen van ,,societes d’investissement”, d.w.z. closed-end beleggingsmaatschappijen, mils deze voor meer dan 75% beleggen in aandelen van Franse ondernemingen;
• niet ter beurze genoteerde aandelen van SICAV
(,,societes d’investissement a capital variable”). Dit zijn
open-end beleggingsmaatschappijen. Voorwaarde voor
de belastingaftrek is dat zij voor meer dan 60% beleggen in aandelen van Franse ondernemingen;
• ,,parts” (aandelen) in ,,societes a responsabijite limitee”
(te vergelijken met onzeBV), Dedeelnemingindezevennootschappen moet dienen ter versterking van net eigen
vermogen van kleine of middelkleine ondernemingen;
• participaties uitgegeven door ,,fondsen voor gemene
rekening”, mils deze voor meer dan 75% beleggen in
aandelen van Franse ondernemingen;
• ter beurze genoteerde z.g. ,,certificats petroliers”. Dit
zijn voor rekening van de staat of van lichamen die hier-
toe door de Caisse des Depots et Consignations zijn
gemachtigd, uitgegeven verhandelbare effecten. Deze
stellen particuliere beleggers in staat deel te nemen in
de financiering van oliemaatschappijen, zonder dat de
belegger enige zeggenschap heeft. Wat dit betreft komen deze effecten overeen met de Nederlandse nietroyeerbare certificaten van aandelen 2).
Het is uiteraard niet de bedoeling dat beleggers de hiervoor in aanmerking komende effecten kopen, van de belastingaftrek profiteren en onmiddellijk daarna hun stukken weer verkopen. Degenen via wie de effectentransacties plaatsvinden 3) stellen daarom jaarlijks per client een
overzicht van de aan- en verkopen op. Voor zover het
aankoopbedrag het verkoopbedrag overtreft komt het
excedent in aanmerking voor belastingaftrek. Als daarentegen het verkoopbedrag het aankoopbedrag overtreft
binnen vier jaar na de eerste belastingaftrek, wordt het
excedent opgeteld bij het belastbaar inkomen.
Samenloop van belastingfaciliteiten
De wetgever heeft voorkomen dat de belegger tegelijkertijd van de belastingaftrek van de Wet-Monory en van
andere belastingfaciliteiten profiteer!. Wanneer een be-
drijf b.v. een spaarplan voor zijn werknemers heeft ingevoerd om deze in staat te stellen aandelen van een SICAV
(open-end beleggingsmaatschappij) of participaties in een
fonds voor gemene rekening te verwerven, zijn zowel de
bijdrage van de onderneming (tot een maximum van
FF 3.000) als de opbrengsten van de belegging (mils deze
voor herbelegging in het kader van het spaarplan worden
aangewend) vrijgesteld van inkomstenbelasting. De werk-
Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aan te wijzen
soorten woningen. Deze beleggingsmaatschappijen zouden vports moeten voldpen aan het Besluit Beleggingsinstellingen van 29 april 1970, hetgeen o.a. met zich
brengt dat er geen vennootschapsbelasting verschuldigd
is. De winst is belast met een nultarief. Naast aandelen zouden bovendien ook converteerbare pbligaties of obligaties met ..warrants” door de beleggingsmaatschappijen
voor de sociale woningbouw moeten kunnen worden
uitgegeven. Door SIMNOR (Societe d’lnvestissements
immobiliers du Nord) zijn gewone aandelen en converteerbare obligates uitgegeven.
Zoals reeds in de inleiding is uiteengezet is het aan-
vangsrendement bij toepassing van de dynamischekostprijshuur laag: 5 a 6%. Om desalniettemin aandelen
of andere waardepapieren, uitgegeven door de beleggingsmaatschappijen, aantrekkelijk te maken voor particuliere beleggers zouden aan hen fiscale faciliteiten
• te financieren uit de aardgasbaten — moeten worden
verleend.
Gekozen kan worden uit diverse mogelijkheden:
• het dividend dat de belegger op zijn aandelen of de
rente die hij op converteerbare obligaties of obligaties
met „ warrants” ontvangt, is tot een bepaald bedrag vrijgesteld van inkomstenbelasting. Deze suggestie sluit
min of meer aan bij de recente voprstellen van de
ministers van Financien en Economische Zaken pm
dividend op Nederlandse aandelen — ter verlichting
van de financieringsproblemen van het bedrijfsleven —
tot een bedrag van f. 500 per jaar vrij te stellen van
inkomstenbelasting;
• in Frankrijk heeft een particuliere belegger die (niet
ge’indexeerde) obligaties bezit, de keuze tussen een
forfaitaire heffing van 25% wat betreft de obligatie-
rente — waarmee de kous af is — en het normale progressieve tarief van de inkomstenbelasting. Een dergelijke keuze zou ook met betrekking tot het dividend van
de aandelen, de rente van converteerbare obligaties, of
de rente van obligaties met ,,warrants” kunnen worden
ingevoerd;
• als derde mogelijkheid noem ik het systeem van de WetMonory: een jaarlijkse aftrek voor de aankoop van
aandelen of andere waardepapieren uitgegeven door
beleggingsmaatschappijen voor de sociale woningbouw.
Voor welke fiscale faciliteit men ook kiest, voorkomen
moet natuurlijk worden dat de aandelen of andere waardepapieren even worden gekocht om te profiteren van het
fiscale voordeel en daarna weer worden verkocht. Zoals
gezegd is de Franse wetgever hierop ook bedacht geweest.
nemer kan dan niet tegelijkertijd van de belastingaftrek
van de Wet-Monory profiteren.
Hetzelfde geldt voor de werknemer die krachtens een
,,stock options plan” tegen een bepaalde (lage) koers aandelen van de onderneming waaraan hij is verbonden kan
verwerven. Mils deze aandelen op naam luiden en gedu-
rende vijf jaar geblokkeerd blijven is, krachtens de wet
no. 70 -1322 van 21 december 1970, het verschil tussen de
lage verkrijgingsprijs en de hogere ree’le waarde (beurskoers) geheel onbelast. Dit in tegenstelling tot Nederland
waar, op grond van een arrest van de Hoge Raad van
19 juni 1968, dit verschil als arbeidsinkomen wordt beschouwd en als zodanig wordt belast.
Oprichting beleggingsmaatschappijen sociale woningbouw
Slot
Met dit artikel heb ik niet de pretentie het ei van
Columbus in het hoenderhok van Giscard d’Estaing en
Monory voor de financiering van de Nederlandse sociale
woningbouw te hebben gevonden. De hierin ontwikkelde
gedachten zijn bedoeld om te trachten een discussie over
mijn suggesties op gang te brengen. Ik kan alleen maar
hopen dat met vereende krachten nieuwe perspectieven
voor de financiering van de sociale woningbouw zullen
worden geopend.
H. G. M. van der Voort
De lezer zal inmiddels wel het vermoeden hebben gekregen dat rnijn gedachten uitgaan naar het verlenen van
2) Uit bovenstaande opsomming volgt dat de fiscale faciliteiten
niet gelden voor de aankoop van aandelen van vastgpedbeleggingsmaatschappijen (Sll). De reden hiervan is duidelijk: de fiscale faciliteiten van de Wet-Monory zijn bedoeld om particuliere
fiscale faciliteiten — in navolging van Frankrijk — aan
particuliere beleggers die in de sociale woningbouw beleggen. Hiertoe zouden speciale beleggingsmaatschappijen
moeten worden opgericht die krachtens haar statuten vrij-
drijven — met name industriele ondernemingen — te verstrek-
wel uitsluitend mogen beleggen in door de minister van
via fmanciele instellingen of ,,agents de change” moeten lopen.
ESB 28-1-1981
beleggers te stimuleren risicpdragend kapitaal aan Franse beken. De geweldige hausse op de Parijse beurs nade invoering van
de Wet-Monory heeft bewezen dat de stimulans doeltreffend is.
3) De Wet-Monory stelt dat de aan- en verkopen van de effecten
91