Enkele oorzaken van de prijsstijging
van landbouwgrond
DR. C.P. VEERMAN*
De prijs van grond is een onderwerp dat in de klassieke economische literatuur veel aandacht heeft
gekregen. Daarna verdween het onderwerp lange tijd vrijwel uit de belangstelling, totdat heftige
schommelingen van de grondprijs hierin de laatste jaren weer verandering brachten. In dit artikel
wordt gepoogd het verloop van de prijs van bouw- en weideland in Nederland te verklaren. De auteur
maakt daarbij gebruik van een model waarin vooral de investeringen in landbouwmachines en werktuigen een belangrijke rol spelen bij het verklaren van de grondprijsontwikkeling. Deze
investeringen worden op hun beurt verklaard uit de reele loonvoet, de hypotheekrente en dummies
voor de investeringsstimulering door de overheid. De auteur komt tot de conclusie dat er een
oorzakelijk verband loopt van de arbeidskostenstijging via de mechanisering en de druk tot
schaalvergroting naar de grondprijsstijging.
Inleiding
De prijsontwikkeling van landbouwgrond vertoont een
hoogst opmerkelijk verloop gedurende de laatste zes a zeven
jaar. Was het prijsniveau na 1963, het jaar waarin de prijsbeheersing werd afgeschaft, tot 1973 betrekkelijk stabiel, daarna
voltrok zich in een luttel aantal jaren een spectaculaire prijsstijging. In 1979 kentert het getij en volgt een scherpe prijsval (zie
figuur 1).
Figuur 1. Het verloop van de koopprijzen van onverpacht los
gras- (I) en bouwland (II) en boerderijen (III) in Nederland over
deperiode 1962/1963 -1980/1981
gld./ha
X 1.000
50
De theorie
In de periode na de tweede wereldoorlog tekent zich ook in andere gei’ndustrialiseerde landen een prijstoeneming van agrarische grond af: bij voorbeeld in de Verenigde Staten, Engeland,
Frankrijk en West-Duitsland en bij onze zuiderburen. Nu is niet
het voortdurend geleidelijk stijgen van de grondprijs opmerkelijk, maar juist de vrij plotseling optredende zeer sterke stijging
die de interesse van onderzoekers heeft wakker geroepen (zie
figuur 2).
Het bekendste onderzoek naar de oorzaken van de grondprijsstijging is dat van Herdt en Cochrane 2). Deze auteurs
wijzen crop dat de voortgaande technologische ontwikkeling invloed heeft op de optimale verhouding waarin de produktiefactoren grond, kapitaal en arbeid ten opzichte van elkaar zullen
worden ingezet. Immers, de technologische ontwikkeling zal de
40
30
20
10
1965
Bron: CBS.
1970
1975
1980
Jaar
Deze ontwikkeling heeft op het politieke vlak veel stof doen
opwaaien. Tal van remedies werden er geopperd om de prijstoeneming in te dammen. Uiteindelijk resulteerde dit na het gebruikelijke politieke gekrakeel in een nieuwe vorm van beheersing
van de grondmarkt, neergelegd in de Wet agrarisch grondver10
keer 1). Deze wet beoogt door het stellen van eisen aan potentiele
kopers op de grondmarkt de vraag naar grond te verminderen,
waardoor een prijsdaling tot een acceptabel niveau tot stand
wordt gebracht. Afgezien van de talrijke operationele problemen die de Wet agrarisch grondverkeer in zijn uitvoering kent,
afgezien ook van de effectiviteit van dit instrument, moet primair de vraag worden gesteld wat de oorzaken zijn van deze
spectaculaire grondprijsontwikkeling. Immers, hoe kan overheidsbeleid effectief zijn als men onvoldoende inzicht heeft in de
achterliggende oorzaken van een verschijnsel dat men te lijf wil
gaan. De therapie van ,,kurieren am Symptom” is politick gezien misschien aantrekkelijk, maar zakelijk gezien onwenselijk.
Dit artikel gaat over de vraag welke factoren als oorzaken van de
sterke prijsstijging van landbouwgrond in Nederland in de periode 1963-1981 kunnen worden aangemerkt.
*) Verbonden aan de Interuniversitaire Interfaculteit Bedrijfskunde te
Delft.
1) J.S. Knipscheer en C.P. Veerman, Achtergronden van de prijsstijging
en -doling van agrarisch onroerend goed, Interfaculteit Bedrijfskunde
Delft, 1980, rapport nr. 36; idem, Overheidsingrijpen in de landbouwsektor. Effecten onbekend en beleidsevaluatie beperkt, Beleid en Maatschappij, november 1981, biz. 14/15; en idem, Grondprijsontwikkeling
en landbouwpolitiek, Landbouwkundig Tijdschrift, jg. 93, 1981, nr. 12,
biz. 315 t/m 322.
2) R.W. Herdt en W.W. Cochrane, Farmland prices and farm technological advance, Journal of Farm Economics, jg. 48, 1966, biz. 243-263.
Figuur 2. De ontwikkeling van de grondprijzen in een aantal
landen over de periode 1880-1980
wikkelingen aan de aanbodzijde. De Hoogh lijkt alleen sectorinterne factoren, zoals bij voorbeeld de werkgelegenheid buiten
de landbouw, voor het aanbod van belang te achten. De bijzonderheid van de grondmarkt ligt echter in het feit dat elke boer
niet alleen potentieel vrager maar ook potentieel aanbieder van
grond is. De aanbodontwikkeling op de grondmarkt is derhalve
een wezenlijk bestanddeel van de verklaring van de grondprijsstijging. Laten we bij dit laatste punt wat uitvoeriger stilstaan.
Zoals gezegd kwam de technologische vernieuwing in de landbouw in ons land in de naoorlogse periode voornamelijk neer op
mechanisatie 4). Ongetwijfeld zullen de sterk gestegen loonkosten in de landbouw, die onder invloed van de overeenkomstige ontwikkeling in de nijverheid en Industrie tot stand kwam, deze sterke mechanisatie hebben gestimuleerd. Dit proces van snelle technologische vernieuwing kan voor de kostenontwikkeling
Bron: H.P. Binswanger en V.W. Ruttan, Induced innovation, Baltimore/Londen,
1978, biz. 81 t/m 87; voor Nederland: CBS en H. Hoeve, Hoe waardevast is agrarisch onrocrend goed, Landbouwkundig Tijdschrift, jg. 86, nr. 12, december 1974.
per eenheid produkt, per bedrijf verschillende gevolgen hebben.
Niet alleen zijn er verschillen in natuurlijke omstandigheden, zoals de kwaliteit van de grond, die aanleiding geven tot kostenver-
schillen tussen bedrijven, maar ook worden met voortgaande
mechanisering steeds hogere eisen gesteld aan het ondernemer-
marginale fysieke produktiviteiten van de diverse produktiefactoren veranderen. Neutrale technologische vernieuwing verlaagt
de marginale kosten van het eindprodukt. Indien wordt aangenomen dat de eindproduktprijs constant blijft doordat de overheld een garantieprijs heeft afgekondigd en de afzetmogelijkheid ongelimiteerd is, zal de produktie worden uitgebreid en wel
Deze grotere produktie vraagt een grotere inzet van produktie-
schap in de landbouw. Waren traditioneel de typisch landbouwkundige kwaliteiten bepalend om een ,,goede boer” te zijn, door
de technologische ontwikkeling wordt het bezit van organisatorische en technische vaardigheden alsmede een consequente bedrijfseconomische beschouwingswijze van de bedrijfsvoering
steeds belangrijker voor het voortbestaan van het boerenbedrijf.
Daar komt nog bij dat tussen boeren verschillen bestaan in het
tempo waarmee men de nieuwe technologic op het bedrijf in-
factoren. Een nieuw evenwicht wordt bereikt door twee oorza-
voert. De literatuur over innovatiediffusie geeft hiervan een
ken. In de eerste plaats leidt een grotere inzet van de produktiefactoren tot een lagere marginale produktiviteit ervan. In de
groot aantal voorbeelden 5). Op deze wijze kunnen zij die reeds
vroeg tot het invoeren van de nieuwste technologic overgaan, als
tweede plaats zal de toenemende vraag naar produktiefactoren
tot een prijsstijging van de betreffende factoren leiden. De
eerste de vruchten ervan plukken. Zodoende bouwen deze boe-
zodanig dat de marginale kosten de marktprijs juist evenaren.
een afzetsysteem met garantieprijzen zonder afzetbeperking. In
nun visie profiteert uiteindelijk de grondeigenaar van de afzet-
ren een sterke financiele positie op, waardoor zij op de grondmarkt de hoogste prijzen kunnen bieden. Als de technologische
vernieuwing eenmaal is doorgevoerd, kunnen er verschillen in
kosten per eenheid produkt ontstaan omdat de genoemde ondernemerskwaliteiten niet bij alle boeren in gelijke mate worden gevonden. De grootte en de verdeling van deze kosten verschillen
tussen bedrijven is bepalend voor het aanbod van grond als gevolg van bedrijfsbeeindiging. Met name het aantal bedrijven dat
aan de marge opereert is van belang. Treedt er een prijsstijging
en prijsgaranties die de overheid stelt. Hiermee lijken de belang-
van grond op doordat de vraag onder invloed van mechanische
rijkste variabelen die in de literatuur figureren in beeld gebracht:
technologische vernieuwing is toegenomen, dan zullen alle bedrijven een stijging van de kosten per eenheid ervaren. De gestegen grondkosten moeten immers als ..opportunity costs” in de
kostprijs worden gecalculeerd 6). Hierdoor kunnen een aantal
prijsstijging van grond is met de grootste mate van zekerheid te
voorspellen. Immers, het aanbod van grond is van nature beperkt, terwijl arbeid en kapitaal, naar mag worden aangenomen,
in veel ruimere mate voorhanden zijn.
Volgens Herdt en Cochrane is een stijging van de grondprijzen
het gevolg van technologische vernieuwing in combinatie met
technologische vernieuwing, al dan niet in combinatie met over-
heidsinmenging op de produktmarkt resulterend in een stabiel
inkomen en/of een gestage groei ervan.
Ten behoeve van een verklaring van de grondprijsontwikkeling in ons land wordt in het navolgende onderscheid gemaakt in
drie te kwantificeren componenten, t.w. een structurele-, een
conjuncturele- en een incidentele component, en een kwalitatieve component. Verwacht mag worden dat deze factoren geza-
bedrijven op lange termijn verliesgevend worden, de bedrijfs-
voering staken en de grond te koop aanbieden. Naarmate de
technologische vernieuwing een toeneming van het aantal marginale bedrijven tot gevolg heeft, zal de grondprijsverandering
geringer behoeven te zijn om bij een bepaalde vraagvergroting
menlijk een deugdelijke verklaring voor het grondprijsverloop
voldoende grond door bedrijfsbeeindiging vrij te maken. Er zit
zullen vormen.
theoretisch gezien nog wel meer vast aan dit proces, maar in dit
kader kunnen we hierop niet ingaan 7).
In de eerste plaats de structurele component. Herdt en
Cochrane kozen een neutrale vorm van technologische vernieuwing als de grondslag van hun verklaring. In de jaren zestig en
zeventig lag bij de technologische ontwikkeling in de landbouw
de nadruk in ons land center op arbeidsbesparing. Daarom moet
vooral de mechanisch-technologische vernieuwing in het oog
worden gevat. J. de Hoogh heeft er terecht op gewezen dat voor
de verklaring van de grondprijsontwikkeling dit een belangrijk
gegeven is 3). Naar de mening van deze auteur moet de verklaring voor de stijgende grondprijs worden gevonden in het feit dat
voortgaande mechanisering de druk tot bedrijfsvergroting doet
gevoelen. Wanneer zoveel arbeid door kapitaal is vervangen dat
alleen de arbeidseenheid van de bedrijfsleider/ondernemer is
overgebleven, kan alleen door middel van vergroting van de bedrijfsomvang bij voortgaande mechanisatie de aanwezige arbeid
optimaal worden ingezet. Dit proces leidt er toe dat de vraagcurve van grond naar rechts verschuift. Als de verschuiving van de
aanbodcurve naar rechts kleiner is (of ingeval deze curve in het
geheel niet verschuift), stijgt de prijs van grond.
Hoewel de analyse van De Hoogh met betrekking tot de vraag
naar grond in ons land hout snijdt, wordt niet duidelijk in hoeverre hij de technologische vernieuwing van invloed acht op ontESB 4-1-1984
Zo kan worden afgeleid dat hoe groter de kostenverschillen,
hoe gunstiger de economische effecten van technologische ver3) J. de Hoogh. De economische betekenis van landbouwgrond, De Economist, jg. 119, nr. 6, 1971, biz. 660-679.
4) A. Maris, Modernisering van de landbouw: waarom en waarheen?,
Mededelingno. 150, Landbouw Economisch Instituut, Den Haag, 1976;
A. Maris en J. de Veer, Dutch agriculture in the period 1950-1970 and a
look ahead, European Journal of Agricultural Economics, jg. 1, nr. 1,
biz. 66 e.v.
5) O.a. E.M. Rodgers en F.F. Shoemaker, Communication of innovation, New York, 1971, hfst. 2.
6) Dit is voor wie de boerenstand kent en van de sterke gehechtheid aan
de grond weet heeft, een niet erg realistische veronderstelling – dat moet
worden toegegeven – maar voor de analyse is het noodzakelijk om een
gedragsveronderstelling te doen. De conclusie die hierop stoelend zal
worden afgeleid kan in evenredigheid met de mate waarin de realiteits-
waarde van deze veronderstelling wordt betwist, worden afgezwakt.
Overigens moet worden opgemerkt dat er op dit punt naar mijn weten
weinig of geen empirisch onderzoek is gedaan.
7) Voor een uitvoeriger analyse van dit punt zie C. P. Veerman, Grond en
grondprijs, Nieuw Beijerland, 1983, hfst. 4, par. 4.2.
nieuwing zijn voor de bedrijven met de hoogste kosten in de uit-
Het model en de schattingsresultaten
gangssituatie zijn. Een andere gevolgtrekking is dat hoe groter
de absolute waarde van de prijselasticiteit van de vraag naar het
Het model is als volgt opgebouwd. Aangezien de onderzochte
eindprodukt is, des te sterker de grondprijsstijging zal zijn. De
kostenverschillen tussen bedrijven en de veranderingen daarin
periode (18 jaar) niet lang is, is het schatten van een simultaan
model voor de grondmarkt niet aanbevelenswaardig. Gekozen is
onder invloed van de technologische vernieuwing vormen, in sa-
voor een recursief model waarbij getracht wordt de investerin-
menhang met de drang naar bedrijfsvergroting, naar ons inzicht
in de dynamische krachten van de ontwikkelingen op de grondmarkt.
gen, die de voornaamste verklarende variabele voor de structurele component vormen, in een afzonderlijke vergelijking uit andere variabelen te verklaren. De te verklaren variabele is de
grondprijs. Er zijn evenwel veel mogelijkheden om deze variabe-
Ten einde deze structurele component in de verklaring van de
grondprijsontwikkeling te operationaliseren is in het te schatten
model gekozen voor het opnemen van de investeringen in machines en werktuigen als de belichaming van de mechanische technologische vernieuwing. Omdat het effect op de grondmarkt
le te operationaliseren. Het CBS onderscheidt naast verpacht en
onverpacht land en bouw- en grasland ook nog los land en boerderijen. Het gaat ons vooral om onverpacht land. Verder kan
worden opgemerkt dat, gelet op de eerder ontvouwde theorie,
zich niet terstond zal manifesteren, is deze variabele voor de ver-
los land (grond zonder bedrijfsgebouwen) voor de naar bedrijfs-
tyaring van de grondprijs met een vertraging van een periode opgenomen. Tevens is getracht deze variabele op haar beurt te ver-
uitbreiding strevende boer het aantrekkelijkste is. Bovendien is
deze categoric qua volume van de omzet de afgelopen jaren de
klaren door middel van de loonkostenontwikkeling in de land-
grootste. Wanneer we de prijsbeweging van grond in de diverse
bouw overeenkomstig de zogenaamde ,,cost push”innovatiehypothese die behelst dat technologische vernieuwing
wordt ge’induceerd door veranderingen in de factorprijsverhoudingen 8). Voor de verklaring van de investeringen zijn tevens
een aantal andere variabelen relevant, zoals de inkomens omdat
daaruit moet worden gefinancierd of omdat het inkomen voor
categorieen met elkaar vergelijken, blijkt dat deze niet of nauwelijks van elkaar afwijken, zodat in feite de categoriekeuze van de
te verklaren variabele niet zoveel verschil zal maken.
Het model is voor de akkerbouw- en de veehouderijsector af-
de financiering een bepalende factor is, en het bestaan van sti-
I = f j (y, i, lk r , RS*, WIR*)
(1)
p = f2(
(2)
muleringsregelingen voor investeringen, zoals de Wir.
In de tweede plaats is er de conjuncturele component in de verklaring van de grondprijsontwikkeling. Overeenkomstig de sug-
gesties die vanuit de literatuur op theoretische gronden zijn gedaan, komen hiervoor in aanmerking: de ontwikkeling van het
inkomen en de inkomensverwachtingen die daarop zijn gebaseerd, en de rentestand. De laatste factor is bepalend voor de
kosten van grond in het produktieproces. Aparte vermelding
verdient het opnemen van een variabele die het speculatieve element in het prijsvormingsproces van grond zou kunnen incorporeren. Het is goed te beargumenteren dat er speculatie op de
grondmarkt optreedt; immers, de waar is onbederfelijk en on-
ontvreembaar. Wanneer nu door enigerlei oorzaak de grondprijs stijgt, kan speculatie het prijsvormingsproces ingrijpend
bei’nvloeden. Vooral daar de omzetten op de grondmarkt in verhouding tot de voorraad zeer gering zijn, kan een speculatieve
aankoop de amplitude van de prijsbeweging sterk vergroten. In
de hausse wordt de opgaande beweging erdoor versterkt, en acht
men het keerpunt in het prijsverloop gekomen, dan versterken
de verkopen van de speculanten die zich van hun voorraden willen ontdoen, de neergaande prijsbeweging. In de schattingen is
getracht deze invloed te operationaliseren door middel van het
opnemen van een variabele die de grondprijsverandering in de
vorige periode representeert.
In de derde plaats verdienen een aantal incidentele factoren
vermelding. Er zijn een aantal overheidsmaatregelen ter stimulering van de investeringen in de landbouw (de rentesubsidieregeling) en een algemene investeringsstimuleringsregeling (de Wir).
De rentesubsidieregeling was vooral in de veeheuderij een grote
stimulans voor de investeringen in de nieuwe technologic van de
ligboxenstal. Door de rentelasten voor een deel te subsidieren
ontstaat door het inkomens- en substitutie-effect van deze
maatregel ruimte voor additionele investeringen, b.v. in grond.
zonderlijk geschat vanwege de structurele verschillen in produk-
tievorm en ontwikkeling in beide sectoren. Het model luidt:
waarin:
I
= investeringen op landbouwbedrijven in machines
en werktuigen in akkerbouw/veehouderij (in
y*
i
lk r
guldens per 100 ha);
= de verwachte arbeidsopbrengst van de ondernemer in de akkerbouw/ veehouderijsector (in guldens per bedrijf);
= rentestand (rentepercentage van eerste hypotheken op onroerend goed);
= ree’le loonvoet in de landbouw (nominaal loon
per uur in guldens, gedefleerd met prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie);
WIR*, RS* = dummy-variabelen voor de invloed van de Wirpremies en de rentesubsidieregeling. Deze variabelen nemen achtereenvolgens de waarde 1 aan in
de periode: Wir: vanaf 1978/1979; RS: vanaf
1973/1974. Voor de overige jaren is de toegekende waarde: 0;
Wp
= prijsverandering van grond van de betreffende
categoric in de vorige periode.
De schattingen zijn in een aantal ronden uitgevoerd, steeds in
niveaus met gewone kleinste kwadraten 9). Er bleek bij vergelijking (1) een aanmerkelijke intercorrelatie te bestaan tussen de
ree’le loonvoet en de inkomensterm; de inkomensterm is gee’limineerd. Dit is theoretisch gezien het minst bezwaarlijk gelet op de
..induced innovation”-hypothese, en bleek statistisch het meest
efficient. De Wir-dummy bleek voor de akkerbouw niet signifi8) De literatuur over dit onderwerp is tamelijk omvangrijk. Voor een
overzicht zie C.P. Veerman, op.cit., hoofdstuk 4, par. 4.1.
9) Er zijn onderzoekers die gebruik gemaakt hebben van andere metho-
Immers, door bedrijfsvergroting kan een meer optimale inzet
van de aanwezige niet-variabele produktiefactoren worden be-
den. Zo schat J. Luijt zijn model in eerste verschillen hetgeen tot interes-
reikt. Een soortgelijke redenering geldt ten aanzien van de Wir.
dering waarom de investeringen als verklarende variabele in het model
Ten slotte de kwalitatieve component. Vanaf 1979 zijn de verwachtingen ten aanzien van de EG-landbouwpolitiek steeds pessimistischer geworden. Hoewel moeilijk te meten, heeft een dergelijke psychologische factor ongetwijfeld enige uitwerking op
het nemen van diep ingrijpende beslissingen zoals het kopen van
grond. Het is geenszins ondenkbaar of gezocht dat dit feit in belangrijke mate voor de aanzet van de ommekeer in de prijzenhausse aansprakelijk is geweest.
Voorts is er het verschijnsel dat banken veel terughoudender
zijn geworden in hun kredietverstrekking nadat de eerste tekenen van de omslag in de prijsontwikkeling van landbouwgrond
worden opgenomen. De verwijzing naar het onderzoek van Herdt en
Cochrane is niet relevant omdat dezen juist een algemene produktiviteits-
zichtbaar werden. Te zamen met het eerdergenoemde speculatie-
effect heeft dit stellig het tempo van de prijsdaling versterkt.
sante resultaten leidt. Het ontbreekt overigens aan een theoretische fun-
index als maatstaf voor de technologische vernieuwing hanteerden. Zie J .
Luijt, Een nationaal model van de agrarische grondmarkt, Landbouwkundig Tijdschrift, jg. 95, 1983, nr. 2, biz. 20-24. P.C. van de Noort, G.
van Dijk en C.J. Almekinders schatten een simultaan model voor de
grondmarkt. Het probleem van de korte tijdreeks wordt opgelost door in
de periode vanaf 1950-1963, waarin de grondprijzen door de overheid
volkomen werden gereguleerd, alle exogene variabelen vast te prikken op
de gemiddelde waarde over deze periode. Het is zeer de vraag of deze
voor een verantwoord gebruik van de schattingsmethode noodzakelijke
kunstmatige verlenging van de steekproefperiode de voordelen van deze
superieure schattingstechniek niet neutraliseert. Zie P.C. van de Noort
e.a., De koopprijzen van landbouwgrond in Nederland, Wageningen,
augustus 1982.
12
i
cant. De dummy voor de rentesubsidieregeling bleek voor geen
van de sectoren significant. De schattingen zijn behalve voor de
loonkosten, uitgevoerd in nominale bedragen. Het bleek uit een
uitgevoerde test dat van het corrigeren van de overige variabelen
voor prijsveranderingen geen significant beter resultaat is te verwachten 10). De schattingsresultaten van vergelijking (1) zijn:
– voor de akkerbouw:
IA = 2 . 6 + 4.185 lkr – 2.885 i
068
(,)
30
(14,3)
R” = 0,96
DW = 2,45
– voor de veehouderij:
(+ )
zulks niet de bedoeling is geweest, staat buiten twijfel. De opvat-
ting van Ricardo, die vanuit de situatie in zijn tijd de gevolgen
van overheidshandelen op de grond- en pachtprijs analyseerde,
blijkt na honderdvijfenzestig jaar nog steeds een kern van waarheid te bevatten: uiteindelijk profiteert de grondeigenaar.
In de vierde plaats verdient het model commentaar op het
punt van de verklaring van de prijsomslag in de jaren 1977-1978.
Hiervoor zijn binnen het kader van dit model twee factoren ver-
antwoordelijk. In de eerste plaats is er in de jaren na 1976/1977
(-2,9)
2
(+)
aan de grondeigenaren als vermogenswinsten toevallen. Dat
(-)
I v = 10.908 + 3.401 lkr + 9.906 WIR* – 1.533i
(2,1)
(11,7)
(3,2)
(-2,0)
R ~ 2 = 0,98
DW = 2,01
Boven de coe’f ficienten van de verklarende variabelen is het op
theoretische gronden te verwachten teken tussen haakjes vermeld. Eronder staan de t-waarden.
Ten aanzien van vergelijking (2) kan worden opgemerkt dat
uit een toets bleek dat schatting in reele termen aanbeveling verdiende. Derhalve zijn de nominale waarden gecorrigeerd met behulp van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie. De resultaten waren:
– voor de akkerbouw:
P A = -43,86 + 0,62 IA + 0,50 W p _ ,
(-1,5)
(8,0)
(2,0)
nauwelijks meer groei van de nominale investeringen in de akkerbouw. In ree’le termen is er zelfs sprake van een afneming in
deze periode. In de veehouderij valt een afnemende groei van de
nominale investeringen waar te nemen na 1977/1978. Er is in de
laatstgenoemde periode sprake van een zeer geringe reele toeneming en in 1979/1980 zelfs van een reele afneming van het niveau van de investeringen. Deze verminderde groei van de investeringen heeft volgens het model een negatieve invloed op de
stijging van de grondprijs. In de jaren waarin een reele daling
van investeringen optreedt, heeft dit zelfs een negatieve invloed
op het niveau van de grondprijs. Ten tweede is de grondprijsstijging in de periode 1976/1977-1977/1978 kleiner dan die in de
periode 1975/1976-1976/1977. Dit geldt zowel voor bouwland
als voor grasland. Dit betekent in het model een negatieve invloed op het grondprijsniveau in het jaar 1978/1979, hetgeen
correspondeert met de feitelijke prijsontwikkeling. In de jaren
daarna zet zich deze invloed in versterkte mate voort.
Ten slotte kan er met betrekking tot de verklaring van de omslag in het prijsverloop op worden gewezen dat (zoals eerder opgemerkt) de somberder wordende verwachtingen met betrekking
tot het EG-landbouwbeleid en het aanhalen van de kredietteugels door de banken zeker ook een rol van gewicht hebben
gespeeld. Daarbij komt nog dat er in het geschatte model steun is
DW = 2,16
– voor de veehouderij:
p v = -38,34 + 0,65 I V , + l , O W p _ ,
(-1,6)
(9,0)
(4,1)
te vinden voor het vermoeden van het optreden van speculatie.
Verandert eenmaal het psychologisch klimaat, dan versterkt de
neergaande prijsbeweging zoals de opgaande beweging tijdens
de hausse werd versterkt. Doordat de speculatieve voorraden
worden geruimd, heeft dit vooral op de grondmarkt, waar het
2
R ^ = 0,91
DW = 1,6
De resultaten van de schattingen zijn over het algemeen geno-
men bevredigend te noemen. De relevante verklarende variabelen hebben het goede teken en zijn alle significant.
handelsvolume ten opzichte van de aanwezige voorraad gering
is, een sterke prijsval tot gevolg. Daar komt nog bij dat door hetzelfde mechanisme volgens welk tijdens de hausse de banken
hun kredieten verruimden, als nu in een neergaande beweging de
waarde van het onderpand onder het bedrag van de hypothecaire
lening komt te liggen, de banken op versnelde aflossing van het
verschil zullen aandringen. Het is geenszins ondenkbaar dat dit
tot gedwongen verkoop van bedrijven zal leiden. De enige reden
Conclusies
voor de banken om zulks niet op grote schaal te voltrekken is ge-
Met bovenstaand model is slechts een verklaring beoogd van
de grondprijsstijging in ons land. Daarom mag het in geen geval
gebruikt worden voor voorspellingsdoeleinden 11). Niettemin
kan op grond van de resultaten een aantal conclusies worden getrokken die voor een deel zuiver economisch relevant zijn en
voor een ander deel beleidsmatig interessante punten opleveren.
Ten eerste blijken er sterke aanwijzingen te zijn dat de grote
investeringsactiviteit in de Nederlandse landbouw na de oorlog
legen in het belang dat zij zelf hebben bij het voorkomen van het
sterk dalen van de grondprijs 12).
De slotsom kan dan ook zijn dat de stabiliteit van de grondmarkt sterk is afgenomen. De structurele oorzaken van grondprijsstijging zijn onverminderd werkzaam. Dit feit legt een bodem in de prijzen en deze zal de jaren door zeker niet dalen.
onder invloed van de sterke loonkostenstijging heeft gestaan.
Ten tweede valt op te merken dat empirische steun wordt verleend aan de gedachte dat deze ontwikkeling een druk tot bedrijfsvergroting in de landbouw heeft bewerkstelligd. De effecten van technologische vernieuwing werken zowel op de vraag
als op het aanbod van grond in. Deze structurele factor komt, afhankelijk van de kwantitatieve grootte van deze technologische
effecten op de vraag en op het aanbod afzonderlijk, tot uitdrukking in een meer of minder sterke prijsstijging van grond.
Ten derde kan worden vastgesteld dat de maatregelen van de
overheid om de investeringen in machines en gebouwen te stimuleren (de Wir) een positieve invloed op het grondprijsniveau lijken te hebben uitgeoefend doordat zij het gewenste effect hadden. In de angelsaksische literatuur wordt veelal de nadruk gelegd op de grondprijsopdrijvende werking van overheidsingrijpen op de produktmarkt. Wij stellen vast dat er aanwijzingen
zijn dat via een indirecte weg een deel van de revenuen van andere overheidsmaatregelen, bedoeld om de inkomenspositie van de
boeren te waarborgen of te verbeteren, uiteindelijk voor een deel
ESB4-1-1984
Maar daarboven kan onder invloed van nieuwe overheidsmaatregelen en betere financiele uitkomsten of perspectieven in de
landbouw, opnieuw een hausse op de grondmarkt ontstaan. Er
is een belangrijk feit dat voor de toekomst van belang is, nl. dat
bankiers een goed geheugen hebben. Zij zullen niet licht weer zo
ver gaan als in het verleden bij het financieren van grondaankopen bij een op hoi geslagen prijsontwikkeling. Ook die boeren
die na de waan van de dag van gisteren de financiele kater van
vandaag voelen, zullen de traditionele voorzichtigheid van de
boerenstand, die even verdwenen leek, ongetwijfeld met vernieuwde waardering als leidraad voor de toekomst hanteren.
C.P. Veerman
10) Het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie als additionele variabele had geen statistisch significante coefficient in deze vergelijking.
11) Zie voor de eisen die aan geschatte parameters moeten worden
gesteld, hiertoe de analyse die Verhulp heeft geleverd. J. Verhulp, The
commercial optimum, theory and application, Nieuw Beijerland, 1982,
biz. 152 e.v.
12) De banken hebben samen met de overheid een z.g. ,,zwemvestregeling” ontworpen om boeren die in acute financiele nood zijn gekomen, in
staat te stellen het hoofd boven water te houden.
13