Eerst kopen of eerst verkopen op de woningmarkt

166Jaargang 100 (4706) 26 maart 2015
Eerst kopen
of eerst verkopen op de woningmarkt
WONINGMARKT
D
e afgelopen jaren hebben laten zien dat
woningmarkten buitensporige volatili-
teit vertonen: huizenprijzen zijn volatie –
ler dan de huurprijzen en het nationaal
inkomen. Daarnaast bewegen prijzen en
het aantal transacties in dezelfde richting , en zijn zij nega –
tief gecorreleerd met de gemiddelde verkooptijd. Er zijn
verschillende verklaringen voor deze patronen voorgesteld,
waaronder afwijkingen van rationele verwachtingen (Shil –
ler, 2005) en financiële voorwaarden en het inbrengen van
eigen geld (Stein, 1995; Ortalo-Magné en Rady, 2006).
Onder anderen Wheaton (1990) en Krainer (2001) heb –
ben vastgesteld hoe schokken in de woningmarkt niet al –
leen veranderingen in prijzen en hoeveelheden veroorza –
ken, maar ook in verkooptijd. Dit liquiditeitskanaal wijst
op het belang van zoekfricties – het kost tijd en middelen
van kopers en verkopers om met elkaar in contact te komen
en te handelen – voor het begrijpen van de volatiliteit van
de woningmarkt. De woningmarkt onderscheidt zich van veel andere
markten doordat huiseigenaren die willen verhuizen zowel koper als verkoper zijn. Door te kiezen of zij eerst kopen of
eerst verkopen, beïnvloeden deze huiseigenaren de verhou
–
ding van kopers en verkopers. Dit heeft belangrijke gevol –
gen voor de verkooptijd, het aantal transacties, het aantal
woningen dat te koop staat en de woningprijzen. Omdat
de bestaande literatuur grotendeels negeert dat huiseigena –
ren aan beide zijden van de markt opereren, is nooit opge –
merkt dat de volgorde van kopen en verkopen op zichzelf
een belangrijke bron van volatiliteit van de woningmarkt
kan zijn. Dit artikel bespreekt een theoretisch model dat
laat zien dat het zoekgedrag van verhuizende huiseigenaren
tot meerdere evenwichten op de woningmarkt kan leiden
(Moen et al., 2015). Aan de hand van recente ontwikkelin –
gen op de woningmarkt in Kopenhagen laten we zien dat
een transitie tussen deze evenwichten overeenkomt met pa –
tronen uit de empirische werkelijkheid. Tot slot bespreken
we hoe overheidsbeleid het bestaan van de evenwichten en
de volatiliteit van de woningmarkt kan beïnvloeden.
KOPEN OF VERKOPEN IN KOPENHAGEN
Verhuizende huiseigenaren moeten zowel een nieuwe wo-
ning kopen als hun oude woning verkopen. Omdat een
woning een weinig liquide bezit is, kan er tussen beide
transacties een aanzienlijke tijd zitten. Dit is duidelijk te
zien in figuur 1, die de verdeling toont van het tijdsverschil
(in dagen) tussen kopen en verkopen voor huiseigenaren in
Kopenhagen tussen 1993 en 2008. Een negatief tijdsverschil
betekent dat huiseigenaren eerst verkocht hebben. Deze fi-
guur is gebaseerd op een combinatie van twee datasets. De
eerste (EJER) is het kadaster dat voor elk jaar de eigenaar
van onroerend goed in Denemarken op 1 januari geeft. Deze
dataset bevat unieke identificatienummers voor elke woning
en eigenaar. De tweede dataset (EJSA) bevat een jaarlijks
overzicht van alle woningtransacties, inclusief informatie
over de verkoopprijs, de datum van sleuteloverdracht, en de
verkoopdatum. Bovendien bevat EJSA dezelfde identifica –
tienummers voor elke woning als EJER , zodat beide gekop -ESPEN MOEN
Hoogleraar aan de
Universiteit van Oslo
PLAMEN NENOV
Assistent hoogleraar
aan de Norwegian
Business School
FLORIAN
SNIEKERS
Promovendus aan
de Universiteit van
Amsterdam en aan
de Vrije Universiteit
Amsterdam
De optimale volgorde van kopen en verkopen op de woningmarkt
is niet alleen afhankelijk van de toestand van de markt, maar be –
i nvloedt deze toestand ook. Deze terugkoppeling kan leiden tot
meerdere evenwichten en tot schommelingen in het aantal trans-
acties, de gemiddelde verkooptijd, en de prijzen van woningen. Zij
kan daarmee een verklaring geven voor de volatiliteit van de wo –
ningmarkt in het afgelopen decennium.
ESB Woningmarkt

Woningmarkt ESB
167Jaargang 100 (4706) 26 maart 2015
0−200 −100 100200
0
Tijdsverschil tussen kopen en verkopen, in dagen
0,02
0,04 0,06
Fractie
0,08 0,10
peld kunnen worden tot een dataset met 199.812 unieke
woningen met 345.943 unieke eigenaren.
Met deze woning-eigenaar-combinaties kunnen we
de transacties bijhouden van huiseigenaren die kopen en
verkopen in Kopenhagen. Hierbij classificeren we een eige –
naar als koper-verkoper wanneer beide transacties binnen
twee jaar plaatsvinden, de woning minstens twee jaar in het
bezit was van de verkoper, en een eigenaar niet langer dan
twee jaar in het bezit was van twee woningen. Bovendien
beperken we ons tot particuliere eigenaren die als primaire
eigenaar zijn opgegeven en laten we eigenaren die meer dan
twee woningen bezitten (slechts 0,4 procent van de eigena –
ren in de steekproef ) buiten beschouwing. Vervolgens be –
rekenen we van elke koper-verkoper het verschil tussen de
aan- en verkoopdatum, en classificeren we een huiseigenaar
als een ‘eerst koper (verkoper)’ wanneer dit verschil posi-
tief (negatief ) is. Figuur 1 laat zien dat beiden voorkomen,
maar dat huiseigenaren tijdens de periode van de steekproef
vaker eerst kopen. Het tijdsverschil tussen kopen en verkopen kan zeer
kostbaar zijn, bijvoorbeeld vanwege dubbele maandlasten,
of omdat huishoudens gedwongen worden tijdelijk een wo –
ning te huren. Huiseigenaren kunnen de volgorde van de
transacties kiezen om deze kosten te minimaliseren. Hier –
bij kunnen ze de volgorde laten afhangen van de stand van
de woningmarkt. Inderdaad is de fractie van verhuizende
huiseigenaren die eerst koopt sterk gecorreleerd met de
toestand van de woningmarkt, zoals figuur 2 aantoont voor
het geval van Kopenhagen. In de verhitte woningmarkt
van 2004 tot 2006, toen de huizenprijzen in de lift zaten,
er veel woningen verkocht werden en de verkooptijd kort
was, kocht een aanzienlijk deel van de huiseigenaren (tot
85 procent) voordat het verkocht. Toen de woningmarkt in
de periode 2007–2008 afkoelde, daalde dit aandeel snel tot
minder dan 40 procent.
EEN ZOEKMODEL VAN DE WONINGMARKT
Het patroon in figuur 2 kan worden opgevat als een even –
wichtsuitkomst van de terugkoppeling tussen de stand van
de woningmarkt en de keuze van huiseigenaren om eerst
te kopen of te verkopen. Dit blijkt uit een woningmarkt –
model waarin zoekfricties een kostbaar tijdsverschil tussen
wens en werkelijkheid van een koop of verkoop veroorza –
ken. In het model zijn er evenveel huishoudens als wonin –
gen, waarvan een deel bewoond wordt door hurende huis-
houdens en de rest door eigenaren. Huishoudens betreden
het model als huurders, maar hebben een voorkeur voor
woningbezit en participeren daarom als koper op de markt.
Wanneer zij erin slagen een woning te kopen, consumeren
zij de volledige diensten die de woning hun biedt. Om re –
denen die buiten het model liggen (men vindt elders een
baan, de gezinssamenstelling verandert, et cetera) kan het
echter voorkomen dat de woning niet langer geheel aan de
wensen van een huishouden voldoet. In dat geval verliest
het huishouden een deel van de woningconsumptie, wat
alleen hersteld kan worden door naar een nieuwe woning
te verhuizen. Verhuizende huiseigenaren kunnen echter
kiezen om de markt eerst als koper of eerst als verkoper te
betreden. Wanneer zij eerst kopen, bezitten zij twee wonin –
gen, waarvan zij vervolgens de eerste proberen te verkopen. In de tussentijd kunnen zij deze woning zonder fricties ver
–
huren. Wanneer verhuizende huiseigenaren eerst verkopen,
zijn zij gedwongen tijdelijk een woning te huren. Vervol –
gens gaan zij op zoek om een nieuwe woning te kopen.
Op elk moment van deze cyclus kan een huishouden het
model verlaten (sterven, naar een andere markt verhuizen,
et cetera), waarna de woning door een makelaar verhuurd
en te koop gezet wordt. Ten slotte zijn de huizenprijzen en
huurtarieven zodanig dat huishoudens deze levensloop wil –
len doorlopen en makelaars actief willen zijn.
Stel nu dat de kosten van een langere periode tussen
kopen en verkopen niet zo veel verschillen van de kosten
van een langere periode tussen verkopen en kopen, bijvoor –
beeld omdat dubbele maandlasten en het tijdelijk terughu –
ren van de verkochte woning vergelijkbaar kostbaar zijn.
Veronderstel ook dat het duurder is om langere tijd tussen
de twee transacties door te brengen (vanwege de dubbele
maandlasten of het tijdelijk terughuren) dan het is om nog
Bron: eigen berekeningen op basis van gegevens van het Statistisch Burea
u Denemarken
Aantal dagen tussen de kooptransactie en de
verkooptrans actie voor verhuizende huiseigenaren in
Kopenhagen, 1993–2008FIGUUR 1
De fractie van de verhuizende
huiseigenaren die eerst koopt is sterk gecorreleerd met de toestand van de woningmarkt

ESB Woningmarkt
168Jaargang 100 (4706) 26 maart 2015
0 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6
0,7
0,8
0,9
−0,8 −0,6
−0,4
−0,2 0
0,2
0,4 0,6
0,8
12
2004 2005
2006 2007 2008
3
4 12 34 12 34 12 34 12 34
Fractie
Afwijking van gemiddelde, in logaritmes
VerkooptijdWoningvoorraad te koopWoningprijsindexAantal transactiesFractie huiseigenaren die eerst koopt
voor de eerste transactie langere tijd in de oude woning te
blijven wonen en van daaruit een nieuwe woning of een
koper voor de woning te zoeken. In dat geval zal een huis-
eigenaar bovenal het tijdsverschil tussen de transacties zo
veel mogelijk willen beperken. Een markt met meer kopers
dan verkopers kent een korte verkooptijd, maar voor kopers
duurt het lang om een nieuw huis te vinden. Het minimali-
seren van het tijdsverschil tussen de transacties wordt daar –
om in dit geval bereikt door bij de tweede transactie een
verkoper te zijn. Daarom zal een huiseigenaar eerst willen
kopen wanneer er meer kopers dan verkopers in de markt
zijn. Volgens dezelfde logica zal een huiseigenaar eerst wil –
len verkopen wanneer er meer verkopers dan kopers zijn. Daarnaast zijn de prikkels om eerst te kopen (eerst te
verkopen) groter als huiseigenaren verwachten dat de hui-
zenprijzen gaan stijgen (dalen). De reden hiervoor is dat
het afsluiten van een reeks van transacties in een markt
voor illiquide activa zoals de woningmarkt, een handelaar
kan blootstellen aan koersbewegingen die hij niet kan af-
dekken. Eerst kopen, bijvoorbeeld, impliceert dat een huis-
eigenaar tussen de twee transacties een ‘long’ positie op de
woningmarkt inneemt. Een verwachte stijging (daling ) van
de huizenprijzen maakt het daarom minder kostbaar (kost –
baarder) om eerst te kopen, onafhankelijk van de verhou –
ding van kopers en verkopers in de markt.
WONINGMARKT EN ZOEKGEDRAG
Bij stabiele prijsverwachtingen is het voor verhuizende ei-
genaren dus optimaal om eerst te kopen als er meer kopers
dan verkopers in de markt zijn, en om eerst te verkopen als
er meer verkopers dan kopers zijn. Uit onze gegevens over
de woningmarkt van Kopenhagen blijkt dat bestaande
huiseigenaren een groot deel uitmaken van het totaal aan
kopers en verkopers op de woningmarkt. Daarom heeft
hun gedrag een significant effect of de verhouding van ko –
pers en verkopers in de markt. Wanneer huiseigenaren eerst
kopen, resulteert dat in het model in een woningmarkt met
aanzienlijk meer kopers dan verkopers. Omgekeerd leidt
een markt waarin eigenaren eerst verkopen tot aanzienlijk
meer verkopers dan kopers. De wisselwerking tussen het gedrag van individuele
huiseigenaren en de verhouding tussen kopers en verkopers
in de woningmarkt kan daarom leiden tot meerdere even –
wichten: één met (stabiel) meer kopers dan verkopers, een
korte verkooptijd en hoge huizenprijzen; en één met meer
verkopers dan kopers, een lange verkooptijd en lage huizen –
prijzen. Een overgang van het eerste naar het tweede even –
wicht hangt dus samen met een toename van de verkoop –
tijd en de te koop staande woning voorraad, evenals met een
daling van de woningprijzen, in overeenstemming met het
keerpunt in de woningmarkt zoals weergegeven in figuur
2. Bovendien daalt tijdelijk het aantal transacties als kopers
een grotere bijdrage leveren aan het bij elkaar brengen van
vraag en aanbod dan verkopers, zoals uit empirische schat –
tingen blijkt (Genesove en Han, 2012). Als huiseigenaren grote prijsveranderingen verwach –
ten, kan hun gedrag zo’n overgang van het ene naar het an –
dere evenwicht veroorzaken. Wanneer huiseigenaren ver –
wachten dat de huizenprijzen gaan stijgen, zullen ze meer
geneigd zijn om eerst te kopen. Als gevolg daarvan stijgt de
verhouding tussen kopers en verkopers. Deze stijging doet
de prijzen stijgen, waardoor de verwachting van stijgende
prijzen ook werkelijk uitkomt. Het omgekeerde kan ge –
beuren wanneer huiseigenaren verwachten dat prijzen zul –
len dalen. Verwachtingen van prijsveranderingen hebben
daarom de neiging om de woningmarkt te destabiliseren
en kunnen leiden tot zelf-vervullende schommelingen van
prijzen en de verhouding van kopers en verkopers. Een overgang van het ene naar het andere evenwicht
kan ook het gevolg zijn van het verdwijnen van een van de
evenwichten. Wanneer de periode tussen eerst kopen en dan
verkopen veel duurder is dan de periode tussen eerst verko –
pen en dan kopen, dan kan het optimaal zijn om altijd eerst
Bron: de Deense Federatie van Hypotheekbanken; het Statistisch Bureau Denemarken; eigen
berekeningen op basis van gegevens van het Statistisch Bureau Denemarken

Dynamiek van de woningmarkt in Kopenhagen,
2004–2008FIGUUR 2
Bij stabiele prijsverwachtingen is het
voor verhuizende eigenaren optimaal om eerst
te kopen als er meer kopers dan verkopers in de
markt zijn, en om eerst te verkopen als
er meer verkopers dan kopers zijn

Woningmarkt ESB
169Jaargang 100 (4706) 26 maart 2015
te verkopen, onafhankelijk van de verhouding van kopers en
verkopers in de markt. Omgekeerd kan het beter zijn om
eerst te kopen wanneer de periode tussen verkopen en ko-
pen relatief kostbaar is. Schokken in de kosten van de peri-
ode tussen de twee transacties kunnen daarom evenwichten
doen verdwijnen of ontstaan. Een voorbeeld van zo’n schok
is een verandering in de voorwaarden waaronder huishou –
dens een tweede hypotheek kunnen krijgen. Veronderstel
dat huiseigenaren eerst willen kopen wanneer de financiële
markten normaal functioneren en deze voorwaarden soepel
zijn. Als vervolgens een schok het financiële systeem ver –
stoort en als gevolg daarvan de kosten van een tweede hy –
potheek flink omhooggaan, kan het evenwicht waarin huis-
eigenaren eerst kopen verdwijnen en het evenwicht waarin
huiseigenaren eerst verkopen ontstaan.
BELEID GERICHT OP LIQUIDITEIT
Veranderingen in monetair beleid en subsidies op eigen –
woningbezit beïnvloeden waarschijnlijk prijsverwachtin –
gen, en zouden daarom een overgang van het ene naar het
andere evenwicht kunnen bewerkstelligen. Subsidies en
belastingen die direct effect hebben op de kosten van de
periode tussen de twee transacties zijn echter meer toege –
sneden op de keuze van huiseigenaren om eerst te kopen of
te verkopen. Wanneer de overheid dus een overgang wil be –
werkstelligen van het evenwicht waarin huiseigenaren eerst
verkopen naar het evenwicht waarin eigenaren eerst kopen,
bijvoorbeeld om tijdelijk het aantal transacties te verhogen,
dan moet zij de kosten van dubbele maandlasten voldoende
omlaag brengen. Uit het model volgt echter niet direct dat het ene even –
wicht te verkiezen is boven het andere. Zoals gezegd gaat
een overgang van het evenwicht waarin huiseigenaren eerst
kopen naar het evenwicht waarin zij eerst verkopen gepaard
met een tijdelijke toename van het aantal transacties, en an –
dersom met een tijdelijke afname. Hoewel transacties voor
huishoudens noodzakelijk zijn om woningen te betrekken
die volledig voldoen aan hun wensen, leiden meer transac-
ties echter niet automatisch tot een hogere welvaart. Zelfs
als er een goed en een slecht evenwicht zou bestaan, is het
nog de vraag of dit een (potentieel kostbare) overgang tus-
sen de twee evenwichten rechtvaardigt. Wel kan de overheid de volatiliteit van de markt ver –
kleinen door het aandeel van bestaande huiseigenaren in
het totaal aan kopers en verkopers op de woningmarkt te
verkleinen. Wanneer dit aandeel kleiner is, heeft een ver –
andering van de volgorde van kopen en verkopen van deze
groep een kleiner effect op de verhouding van kopers en
verkopers, en dus op de gemiddelde verkooptijd, het aantal
transacties en woningprijzen. Hoewel dit het bestaan van
meerdere evenwichten niet teniet doet, kan het stimuleren
van de toetreding van starters tot de woningmarkt (net als
het stimuleren van uittreders) de volatiliteit van de markt
wel verkleinen. Meer in het algemeen is het van belang om liquidi-
teitseffecten op de woningmarkt serieus te nemen. In ver –
volgonderzoek zouden de hierboven beschreven inzichten
geïncorporeerd kunnen worden in een rijker kwantitatief
model van de woningmarkt. Liquiditeitsoverwegingen
kunnen sterke amplificatie-effecten hebben en kunnen ons begrip van de volatiliteit van de woningmarkt vergroten.
Daarnaast zou verder onderzoek naar de formele welvaarts-
eigenschappen van het model licht kunnen werpen op be
–
staande beleidsinstrumenten als de overdrachtsbelasting ,
en wellicht beleid gericht op een overgang van het ene naar
het andere evenwicht kunnen rechtvaardigen.
LITERATUUR
Genesove, D. en L. Han (2012) Search and matching in the housing market. The Journal
of Urban Economics, 72(1), 31–45.
Krainer, J. (2001) A theory of liquidity in residential real estate markets. The Journal of
Urban Economics, 49(1), 32–53.
Moen, E.R., P.T. Nenov en F. Sniekers (2015) Buying first or selling first in housing mar-
kets. CEPR Discussion Paper , 10342.
Ortalo-Magné, F. en S. Rady (2006) Housing market dynamics: on the contribution of
income shocks and credit constraints. The Review of Economic Studies, 73(2), 459–485.
Shiller, R. (2005) Irrational exuberance . Princeton: Princeton University Press.
Stein, J. (1995) Prices and trading volume in the housing market: a model with down-
payment effects. The Quarterly Journal of Economics, 110(2), 379–406.
Wheaton, W. (1990) Vacancy, search, and prices in a housing market matching model.
The Journal of Political Economy , 98(6), 1270–1292.