De prijs van bouwgrond

De prijs van bouwgrond
De markt voor bouwgrond in Nederland is in economische zin nauwelijks een markt te
noemen. De overheid is de belangrijkste marktpartij en zij stelt dan ook de prijzen vast.
Deze prijzen weerspiegelen niet de marktverhoudingen, maar de vuistregels die bij de
vaststelling worden gehanteerd. In dit artikel wordt ingegaan op de discrepanties tussen
economisch-theoretisch optimale en feitelijke prijzen. De auteur constateert dat de
Nederlandse wijze van prijsvorming leidt tot onbedoelde subsidies en suboptimale
investeringsbeslissingen. Hij pleit voor een marktconforme aanpak.

DR. B. NEEDHAM*
Er is sprake van enorme overschotten aan bouwgrond.
Dit heeft belangrijke financiele gevolgen voor de gemeenten, en er worden dan ook allerlei aanbevelingen gedaan
om het gemeentelijke grondbeleid te wijzigen. In dit artikel
wordt uiteengezet dat de problemen ontstaan doordat bij
de prijsstelling onvoldoende rekening wordt gehouden
metde marktverhoudingen. Er wordt geen verband gelegd
tussen kostprijs, uitgifteprijs en kwaliteit. Uitgifteprijzen
worden nl. vastgesteld aan de hand van de kosten, niet
van de marktwaarde. Behalve financiele gevolgen voor de
gemeenten komt ook de ruimtelijke planning in de knel.
Een praktische oplossing hiervoor is dat gemeenten bij
hun grondexploitatie meer marktgericht gaan werken. In
dit artikel wordt met behulp van de grondprijstheorie een
concrete uitwerking gegeven van een marktgericht gemeentelijk grondbeleid.
Hier te lande wordt de prijs van bouwgrond gemeten 1),
beschreven 2) en geanalyseerd 3). Pogingen om de hoogte van de grondprijzen en veranderingen daarin vanuit de
economische theorie te verklaren zijn echter nauwelijks te
vinden. In sommige andere landen is er een levendige belangstelling voor de grondprijstheorie, met name in GrootBrittannie en de Verenigde Staten. Er is daar een heel
praktische aanleiding voor: aanzienlijke (en soms enorme)
verschuivingen in grondprijzen veroorzaakt door veranderingen in de bestemming en het gebruik van grond. In Nederland is de grondmarkt door overheidsinterventie zo gestructureerd dat dergelijke grote veranderingen in de
grondprijzen nauwelijks nog voorkomen.
Met betrekking tot de overheidsinterventie zijn drie punten van doorslaggevend belang:
– het feit dat gemeenten het aanbod van bouwgrond nagenoeg beheersen 4);
– het feit dat gemeenten bij het vaststellen van de uitgifteprijzen van bouwgrond een methode behoren te volgen die tot kostendekkende prijzen leidt;
– het feit dat een instantie (de rijksoverheid) zo’n grote invloed op de markt voor woningbouwgrond heeft. Het
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening
en Milieuhygiene bepaalt nl. de kavelprijs voor woningwetwoningen, stelt’de verhouding vast tussen de prijzen van woningwetkavels en kavels voor overige woningen en bepaalt grotendeels het volume van afname
(via de woningcontingenten).
In het licht van zo’n ingrijpend overheidsoptreden is
men geneigd te concluderen dat een economische theorie
over grondprijzen de Nederlandse situatie veel minder
goed kan verklaren dan een institutionele theorie. Toch
kan de economische wetenschap niet zo lichtjes terzijde

worden geschoven. Ten eerste, de markt voor bouwgrond
komt in aanraking met twee andere markten – die voor
agrarische grond en die voor gebouwd onroerend goed waarop de overheid veel minder invloed heeft en waarvan
men zou verwachten dat de prijsvorming zich wel met de
‘gangbare’ economische theorieen laat beschrijven. De
tweede reden is al genoemd: kan de economische theorie
een handleiding geven voor een ander grondbeleid dat
minder problemen geeft?
Deze twee redenen zijn voor ons aanleiding om de prijsvorming van bouwgrond in Nederland in het licht van de
gangbare grondprijstheorie te bezien. Eerst wordt deze
theorie uiteengezet. Vervolgens gaan wij in op de ‘botsingen’ tussen de Nederlandse praktijk en die theorie. In de
laatste paragrafen worden aanbevelingen voor een meer
marktconform grondbeleid gedaan.

De gangbare theorie
Wat de uiteen te zetten theorie ‘gangbaar’ maakt is onder andere – dat deze de feitelijke grondslag vormt van
veel gebruikte taxatiemethoden, op basis van de residuele
waarde 5). Gebouwd onroerend goed bestaat uit grond
plus opstal. Overeenkomstig de prijsvorming van andere
samengestelde goederen zou men kunnen verwachten
dat de grondwaarde plus bouw- c.q. aanlegkosten de
waarde van het totale onroerend goed bepalen. Maar de
residuele taxatie is gebaseerd op de theorie dat de waarde
van het te bouwen onroerend goed minus de bouw- c.q.
* De auteur is verbonden aan het Planologisch Instituut van de Katholieke Universiteit Nijmegen. Hij is dank verschuldigd aan prof. dr.
B. Kruijt, drs. T. Spit en ir. H. Hengeveld voor hun opmerkingen naar
aanleiding van een eerdere versie van dit artikel.
1) Met name in de Maandstatistiek Bouwnijverheid.
2) Zie b.v. SEO, Onderzoek naar gemeentelijk grondprijsbeleid,
Stichting voor Economisch Onderzoek, Amsterdam, 1980; NIROV,
Onderzoek naar de oorzaken en achtergronden van de prijsontwikkeling van woningkavels, ‘s-Gravenhage, 1985; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieuhygiene, Grondprijsontwikkeling koopwoningen in de periods 1972-1981, Den Haag, 1982.
3) Zie TAUW Infra-Consult BV, Onderzoek naar normering van opbrengstelementen voor een gestandaardiseerde berekening van
grondkosten (uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van VROM),
Deventer, 1986.
4) Tussen 1978 en 1982 verstrekten gemeenten 77% van alle bouwgrond; zie Maandstatistiek Bouwnijverheid.
5) Een goed leerboek hierover is C. Darlow (red.), Valuation and development appraisal. The Estates Gazette, Londen, 1982.

aanlegkosten van de opstallen de grondwaarde geeft. Deze grondprijsvorming is aan een beperking onderhevig: indien de aldus bepaalde grondwaarde lager uitvalt dan de
waarde van het perceel in een andere bestemming, die
daar wel haalbaar en wel toegestaan is, vindt de bouw niet
plaats en het perceel neemt de waarde aan van de meer
waardevolle bestemming.
De theorie die achter deze taxatiemethode ligt is te herleiden tot Ricardo’s grondprijstheorie uit 1817. Hij concludeerde dat de pacht geen onderdeel van de produktiekosten vormt. Dat kan als volgt worden uitgelegd. Er
bestaat een markt voor produkt X en op die markt wordt de
prijs P voor X bepaald. Het vervaardigen van een eenheid
X op perceel A kost een bedrag K, waarbij grondkosten
buiten beschouwing zijn gelaten. Indien:
– P > K kan een prijs voor perceel A worden betaald;
– P < K vindt geen produktie van X op A plaats;
– P > K en P stijgt, dan stijgt de waarde van perceel A.
Hieruit volgt dat de prijs van grond een restwaarde of residuele waarde is.

De botsing tussen theorie en praktijk
De manier waarop in Nederland de uitgifteprijs voor
bouwgrond wordt vastgesteld komt in het kort hierop neer:
– de gemeente verwerft grond binnen een bestemmingsplan;
– de gemeente maakt die grond bouwrijp, ontsluit het gebied enz.;
– de aldus ontstane totale kosten (inclusief opslag voor
de kosten van planning, toezicht enz.) moeten worden
opgebracht door de gebruikers;
– van grond met een commerciele of een industriele
bestemming, evenals van grond voor villa’s en dergelijke, wordt een marktprijs geraamd;
– grond zonder commerciele, industriele of woonbestemming wordt uitgegeven tegen een normprijs of
tegen de gemiddelde kostprijs per vierkante meter;
– na aftrek van de opbrengst van bovengenoemde uitgiften van de totale kosten resteren de overblijvende
kosten. Deze worden verdeeld tussen de verschillende
financieringscategorieen van woningen (premiekoop,
premiehuur, woningwet enz.);
– de kavelprijs voor woningwetwoningen moet worden
afgesproken met c.q. goedgekeurd door de provinciale
vertegenwoordiger van de Centrale Directie Volkshuisvesting van het Ministerie van VROM.
Gezien dat enorme verschil tussen de Nederlandse
praktijk en de gangbare theorie lijkt de theorie niet van toepassing. Maar – zoals gezegd – de markt voor bouwgrond komt met twee andere markten in aanraking, waar
de theorie wel van toepassing is.
Een raakvlak is er met de markt voor gebouwd onroerend goed. Deze markt wordt nauwelijks door de overheid
geregeld. De prijsvorming op deze markt verschilt dus niet
van die in landen als Noord-Amerika en Groot-Brittanie;
bovendien wordt met name commercieel onroerend goed
in Nederland vaak getaxeerd volgens de Britse praktijk en
door ‘vernederlandste’ makelaars uit Groot-Brittannie 6).
De (eventuele) ontwikkelaar kan een vergelijking maken
tussen de residuele waarde van een perceel waarop hij
overweegt te bouwen en de door de gemeente vastgestelde prijs. Indien de residuele waarde hoger is dan de uitgifteprijs, kan de ontwikkelaar een winst opstrijken (c.q. de
gemeente derft een kapitaalbedrag). Indien de residuele
waarde lager is dan de uitgifteprijs, zal geen ontwikkeling
plaatsvinden: de grond wordt niet uitgegeven.
Het andere raakvlak is dat met de markt voor agrarische
grond. De aanraking ontstaat wanneer aan agrarische
grond een bouwbestemming wordt gegeven. Hoe verloopt
in dat geval de prijsvorming in Groot-Brittannie en NoordAmerika? Voor de bouwrijp gemaakte bouwgrond wordt
een residuele waarde getaxeerd. Na aftrek van de kosten

996

van het bouwrijp maken ontstaat de residuele waarde van
de agrarische grond met bouwbestemming. Meestal is die
waarde fors hoger dan de agrarische waarde. Hoeveel de
bouwgrondexploitant eigenlijk betaalt hangt van de onderhandeling met de verkoper af, maar hij betaalt niet meer
dan de ‘waarde met bestemming bouwgrond’.
Hoe zou in Nederland de aanraking tussen bouwgrond
en agrarische grond verlopen? Birinen haar grenzen is de
gemeente praktisch monopsonist bij het verwerven van
agrarische grond voor bebouwing. Bovendien is het voor
beide partijen moeilijk om de residuele waarde van de
bouwgrond te taxeren, hetgeen een houvast voor de onderhandeling zou kunnen bieden. Voor die percelen die de
gemeente wel uitgeeft tegen marktprijs, is taxeren van de
waarde met bestemming bouwgrond wel mogelijk, maar
dat geldt voor lang niet alle percelen. In de praktijk bestaat
het raakvlak tussen de markt voor bouwgrond en de markt
voor agrarische grond hieruit, dat de prijzen op deze
laatste markt produktiekosten voor de eerste zijn (in tegenstelling tot de gangbare economische theorie). De tegenstelling met de praktijk elders kan zo worden geformuleerd: in landen zoals Groot-Brittannie worden zowel
kosten als waarde gemeten, in Nederland uitsluitend
kosten.
Hoe de door Nederlandse gemeenten bepaalde prijzen
voor agrarische grond met bestemming bouwgrond wel
worden vastgesteld, blijft onduidelijk. Verreweg de meeste
transacties op die markt zijn minnelijk 7), waardoor men
het idee zou kunnen krijgen dat de overeengekomen prijzen toch marktprijzen zijn. Maar bij zo’n marktstructuur is
dat onmogelijk.Het ligt voor de hand dat de mogelijkheid
om tot onteigening over te gaan een sterke invloed op de
‘minnelijke’ onderhandeling heeft, waardoor de prijs wordt
vastgesteld met het oog op de prijs bij onteigening. Maar
hoe wordt die vastgesteld? Na het lezen van de juridische
formules (artikel 40b van de Onteigeningswet) kan men
niet aan het idee ontkomen dat de vaststelling van de onteigeningsprijs een kwestie is van gewoonte en jurisprudentie. Misschien werkt dat tot ieders tevredenheid, maar
vanuit economisch gezichtspunt hoeven die prijzen niet
optimaal te zijn.

Marktgerichte gronduitgifte
Dat het financieel slecht gaat met de gemeentelijke
bouwgrondexploitatie is voldoende vastgelegd 8). Mede
naar aanleiding van deze problematiek zijn verschillende
werk- c.q. onderzoeksgroepen ingesteld 9). Deze kwamen
in het algemeen tot de conclusie dat de gemeentelijke
grondexploitatie meer rekening met marktprijzen en
marktontwikkelingen moet houden. In het navolgende zullen wij aangeven hoe dat zou kunnen. Vooraf twee opmerkingen.
Hiervoor is een beknopt beeld gegeven van hoe een gemeente de bouwgrondexploitatie hoort aan te pakken, volgens het ‘bruine boekje’ dat nu al 20 jaar oud is 10). Boven
werd gezegd dat uitgifteprijzen als volgt worden vastgesteld:
– voor industriele en commerciele bestemmingen evenals voor villa’s en dergelijke geldt de marktprijs;
6) H.W. ter Hart, Commercieel vastgoed in Nederland, Fed, Deven-

ter/Nederlands Studie Centrum, Vlaardingen, 1987, biz. 84.
7) Tussen 1979 en 1982: 99,94% naar oppervlakte; zie Maandstatistiek Bouwnijverheid.

8) R. Giebels, C.C. Koopmans en F. Moolhuizen, De risico’s voor gemeenten op de markt voor bouwrijpe grond, Stichting Economisch
Onderzoek, Amsterdam, 1985; P. Ike, H. Voogd en K. van Zwieten,
Planning van bedrijfsterreinen: gokken met ruimte en overheidsgeld,
ESB, 30 mei 1987, biz. 494-497; Provincie Gelderland, Tussenrapportage over de financiele problematiek bij de exploitatie van bestemmingsplannen, Arnhem, 1983.
9) Voor de eindrapportage zie Federatie ‘O’, Uitgangspunl herziening grondkostenmethodiek, Amsterdam, 1986; TAUW, op. cit.
10) Vereniging Nederlandse Gemeenten/Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Grondkosten woningbouw, Den
Haag, 1968.?

– voor scholen, parken, sportvelden en dergelijke geldt
een normprijs of gemiddelde vierkante-meterprijs;
– voor alle andere bestemmingen (woningbouw behalve
de duurdere vrije-sectorwoningen) geldt een prijs die
de exploitatierekening sluitend maakt (met dien verstande dat de prijs van woningwetwoningkavels door
de Centrale Directie Huisvesting moet worden goedgekeurd).
Signalen uit de praktijk duiden erop dat ook bij die
laatste categorie steeds vaker marktprijzen worden gehanteerd, en wel bij premiekoop A, B en C en bij de premiehuurwoningen. De enige uitgifteprijzen die niet op de
markt worden vastgesteld zouden dan die voor de zogenaamde ‘sociale bestemmingen’ – parken, sportvelden,
woningwetwoningen, scholen en dergelijke – zijn. Deverandering richting marktprijzen is dus al begonnen.
Met tweede punt betreft de praktische redenen waarom
een grotere marktgerichtheid toe te juichen is. Er zijn drie
punten te noemen.
In de eerste plaats kan een gemeente zich bij de bouwgrondexploitatie toch niet aan het marktgebeuren onttrekken. Er is een actieve markt in gebouwd onroerend goed;
er is concurrentie tussen vragers naar bouwgrond; en er is
concurrentie tussen gemeenten die bouwgrond aanbieden. Bijgevolg bestaat er een markt in bouwrijp gemaakte
grand. Voor de grondprijs betekent dit dat de uitgifteprijs
niet hoger kan zijn dan de residuele waarde (bij die bestemmingen waarvoor een actieve markt in gebouwd onroerend goed bestaat). Bovendien kan de uitgifteprijs van
bouwrijpe grand in een gemeente niet veel hoger zijn dan
die van bouwrijpe grand met dezelfde bestemming en hetzelfde gebruik in een naburige gemeente.
In de tweede plaats is tegen het uitgeven van grand beneden de hoogst mogelijke prijs (= residuele waarde) een
aantal argumenten in te brengen:
– het kan concurrentievervalsend werken, zowel tussen
bedrijven als tussen lokaties in gemeenten 11);
– het kan speculatie in de hand werken;
– het betekent gederfd inkomen voor de gemeente;
– het betekent een verborgen subsidie geven (als de gemeente toch wil subsidieren kan zij dat beter openlijk
doen).
In de derde plaats is het gevaar groot dat vanuit het uitgangspunt dat de kosten moeten worden gedekt, onvoldoende aandacht wordt geschonken aan de kwaliteit c.q.
de waarde van wat wordt geproduceerd (in casu de bouwpercelen).
Aan de hand van vier hoofdpunten wordt nu uiteengezet
hoe de gemeente de bouwgrond wel meer marktgericht
zou kunnen exploiteren.

De opbrengsten apart taxeren
Voor zover mogelijk moet de gemeente uitgifteprijzen
vaststellen los van de produktiekosten en rekening houdend met regionale marktprijzen en met getaxeerde residuele waarde. Zoiets is wel mogelijk bij grand met bestemming bedrijfshuisvesting en met een woonbestemming,
met uitzondering van de grand voor woningwetwoningen.
Er resteert dus het vaststellen van uitgifteprijzen voor:
a. woningwetwoningen;
b. scholen en andere openbare gebouwen;
c. parken, sportvelden en dergelijke.
Ad a. Er zijn verschillende manieren om uitgifteprijzen
voor woningwetwoningen meer marktgericht vast te stellen. Een mogelijk uitgangspunt is de huurprijs. Voor de
voorgenomen woningwetwoning wordt de huurprijs vastgesteld volgens de huurtabel. De gekapitaliseerde huurprijs geeft de kapitaalwaarde van de woning aan. De bouwkosten moeten daarvan afgetrokken worden en wat overblijft is de residuele waarde van de grand. Dit is te
beschouwen als de ‘institutionele residuele waarde’ d.w.z. afhankelijk van de aangewezen bestemming en gebruik. Het vormt een ‘marktwaarde’, weliswaar niet ‘in vrij
verkeer’, maar wel ‘binnen de aangewezen bestemming’.

Men kan ook een parallel trekken met premiehuurwoningen. Voor premiehuurwoningen binnen hetzelfde bestemmingsplangebied wordt de verhouding huurprijs/grondprijs berekend. Uit deze verhouding en de huurprijs van de
woningwetwoning volgens de huurtabel kan dan de grondprijs worden afgeleid. Ook in dit geval is de uitkomst een
‘institutionele residuele waarde’.
Ad b. Voor scholen en andere openbare gebouwen is er
geen markt en het bepalen van een huurprijs zou gekunsteld zijn. Een eenvoudige oplossing is te veron-

derstellen dat dit soort bestemming met andere sociale
bestemmingen, b.v. woningwetwoningen, om grand concurreert. Daaruit volgt dat voor scholen en dergelijke dezelfde grondprijs betaald moet worden als voor woningwetwoningen 12).
Ad c. Voor parken, sportvelden enz. waarvoor geen
markt bestaat en die een puur maatschappelijk nut dienen
lijkt het redelijk een kostprijs te laten betalen. Deze zou
kunnen bestaan uit de waarde bij agrarisch gebruik plus
alle aanlegkosten, inclusief een bijdrage aan de ontsluitingskosten en een opslag voor kosten van planning enz.

Een financiele evaluatie
Wanneer een gemeente bouwgrond wil ontwikkelen,
maakt zij eerst een aantal plannen (verschillende stedebouwkundige ontwerpen, verschillende plankwaliteiten)
en voor ieder alternatief een ‘kosten/batenanalyse’ 13). Bij
de schatting van de kosten worden de verwervingskosten
buiten beschouwing gelaten. Bij de schatting van de opbrengsten worden marktprijzen gehanteerd op een manier
zoals hierboven geschetst. De kosten worden van de opbrengsten afgetrokken. Het verschil geeft de residuele
waarde van de grand aan. Indien die waarde hoger ligt dan
de gebruikswaarde (veelal de waarde bij agrarisch gebruik) dan is de bouwgrondexploitatie economisch verantwoord. Zo niet, dan heeft de grand een hogere waarde in
zijn huidige gebruik.
Sommige planonderdelen worden bij zo’n financiele
toets ontzien: voor wegen, plantsoenen e.d. worden
kosten gemaakt die niets opbrengen en die als ‘overheads’ moeten worden beschouwd. Aangezien in de praktijk 50% van een bestemmingsplangebied uit dergelijke
niet uit te geven grand bestaat 14), moet – gemiddeld iedere vierkante meter wel uit te geven grand een waarde
krijgen die twee keer zo hoog is als de gebruikswaarde,
voordat het plangebied als geheel aan het financiele criterium voldoet. Dan wordt de vraag: is het voldoende dat aan
dat beginsel wordt voldaan door het bestemmingsplangebied als geheel, of moet ook per afzonderlijk uit te geven
perceel aan deze opbrengsteis worden voldaan?
De Nederlandse praktijk laat een ‘verrekening’ toe,
waarbij commerciele bestemmingen de ‘sociale’ bestemmingen kunnen dragen. Dat is maatschappelijk te verantwoorden, maar zou uit economische overwegingen aan de
volgende beperking moeten worden onderworpen. Indien
een vierkante meter uitte geven grand een residuele waarde krijgt lager dan de gebruikswaarde – zelfs zonder rekening te houden met een evenredige bijdrage aan de ‘overheads’ – dan kan men concluderen dat de grand beter in
zijn vorige bestemming had kunnen blijven omdat hij zelfs
zijn ‘transfer earnings’ niet kan opbrengen.

Subsidies
De noodzaak om bouwgrond-exploitatie te subsidieren
hangt uiteraard van de uitkomst van de financiele evaluaties af. Maar zelfs als die negatief uitvallen moet men niet
automatisch – zoals tegenwoordig vaak gebeurt – tot het
subsidieren overgaan. Bouwgrond is namelijk een input
voor het produceren van goederen en diensten (woningen,
11) Wanneer b.v. de ene gemeente grond tegen een lage boekwaarde houdt, de andere toevallig niet.
12) Voor de verhouding in de praktijk tussen uitgifteprijzen voor scho-

len en ‘overig o.g.b.’ aan de ene kant en voor woningbouw en industrieterrein aan de andere, zie TAUW, op. cit.

13) Ook aanbevolen in Federatie ‘O’, op. cit., biz. 33.
14) Zie b.v. de analyse in Grondprijsontwikkeling, op. cit., en in SEO,

op. cit.

Buildings are not high, because a rent is paid, but a rent is paid because buildings are high
voetbalvelden enz.). Als die moeten worden gesubsidieerd
dan kan dat beter direct gebeuren, niet via het subsidieren
van een van de inputs).
Indien derhalve aan de verschillende financiele toetsen
niet wordt voldaan, moet men zich eerst afvragen: waarom
niet? Er zou in zo’n geval bouwgrond worden opgeleverd
met een waarde beneden de produktiekosten. Waar ligt
dat aan? Is de grand erg duur (bij voorbeeld tuinbouw in tegenstelling tot landbouw)? Is de lokatie onaantrekkelijk,
waardoor de uitgifteprijzen laag zijn? Brengt de lokatie hoge ontsluitingskosten met zich mee? Is de verhouding tussen planonderdelen met een lage en een hoge opbrengst
financieel ongunstig? Pas wanneer dergelijke vragen zijn
gesteld kan worden nagegaan of een andere planopzet
mogelijk is, een andere lokatie dan wel een andere fasering, die wel een acceptabele kosten-opbrengstenverhouding geeft. Alleen indien deze niet te halen is moet aan een
eventuele oplossing door middel van subsidies worden
gedacht.
Als het financiele criterium per uit te geven perceel niet
wordt bereikt, zelfs na een eventuele planaanpassing, dan
kan het geven van subsidies wel worden overwogen, maar
gericht op en verbonden aan het desbetreffende perceel.
Vanwege het huur- en subsidiebeleid is dit het vaakst te
verwachten bij woningwetkavels. Omdat dit beleid door de
rijksoverheid wordt vastgesteld ligt het voor de hand dat
deze overheid de eventuele grondsubsidies verstrekt.
Nadat rekening met dergelijke perceel-gebonden subsidies is gehouden wordt de financiele evaluatie voor het gehele gebied opnieuw berekend. En als die toch negatief
uitvalt? Het lijkt ons dat gesubsidieerde bouwgrondexploitatie als geheel slechts verantwoord is als om planologische redenen een lokatie is gekozen waarvan de exploitatie buitengewoon duur is. Oat is in twee soorten lokaties het geval en voor beide is er een subsidieregeling. De
ene regeling geldt in stadsvernieuwingsgebieden: het
stadsvernieuwingsfonds. De andere regeling geldt in uitleggebieden met hoge infrastructurele kosten of hoge
kosten voor het bouwrijp maken, maar met planologische

(vervolg van pag. 994)
Zou ik me echter wat dit betreft in die zin vergissen dat
er bij een hogere economische groei, ook zonder pijnlijke
bezuinigingen en met inachtneming van een bevredigend
niveau van overheidsinvesteringen, toch een geleidelijke
dating van de collectieve-uitgavenquote mogelijk blijkt,
dan ben ik uiteraard de laatste om daartegen verzet aan te
tekenen. Dan gaat immersgelden, dat lastenverlichting ter
ondersteuning van de koopkracht nog beter is voor de
marktsector dan stabilisatie van de lastendruk.
De politieke lading van de 60%-norm omvat blijkens het
voorgaande duidelijk meer dan het tot stand brengen van
een dynamisch evenwicht in de verhouding tussen de collectieve sector en de marktsector. Die lading omvat ook
998

(foto ANP)

voordelen: de lokatiesubsidie en vanaf 1990 de subsidieregeling grote bouwlokaties.
Winst is niet vies
Een vierde uitwerking van een meer marktgerichte
bouwgrondexploitatie is de volgende: een gemeente moet
niet schromen om winst uit de bouwgrondexploitatie te halen. Zoiets wordt mogelijk wanneer de geschatte residuele
waarde hoger uitvalt dan de gebruikswaarde. In dat geval
is de verdeling van dat prijsverschil tussen koper en verkoper een kwestie van onderhandeling bij de verwerving,
waarbij de gemeente haar machtspositie niet moet uitbuiten. Maar het is ook onverantwoord de kans voorbij te laten
gaan winst te maken. Uit ervaring gedurende de afgelopen
jaren is gebleken dat er enorme financiele risico’s aan de
bouwgrondexploitatie zijn verbonden; de gemeente moet
zich als een commercieel bedrijf gedragen en moet proberen reserves op te bouwen ter dekking van die risico’s 15).

Conclusies
De manier waarop in Nederland de bouwgrond wordt
geexploiteerd is verre van marktconform. Op zichzelf is
dat geen bezwaar. De kwaliteit van de gebouwde omgeving in nieuwbouw- en in vele vernieuwde wijken is goed te
noemen, zeker in vergelijking met sommige andere landen. Maar de financiele consequenties van de Nederlandse aanpak nopen tot een herbezinning. Onze aanbeveling
is dat gemeenten de bouwgrond meer marktgericht moeten exploiteren. Aanwijzingen over hoe dat gestalte zou
kunnen krijgen zijn uit de gangbare theorieen over grondprijsvorming afgeleid.

Barrie Needham
15) Zie ook Giebels, op. cil., biz. 118.

nadrukkelijk een element van geruststelling. Als een van
de rijkste landen ter wereld kiest voor een collectieve sector van 60%, dan moet daarmee een relatief hoog niveau
van basisvoorzieningen veiliggesteld kunnen worden. In
die zin heb ik het kwalitatieve concept van de verantwoordelijke samenleving, dat door het CDA gepropageerd
wordt, ook van een kwantitatieve indicatie willen voorzien.
En dat heeft de gemoederen kennelijk in beweging gebracht. Wat mij betreft hoop ik daarmee de veel geprezen
duidelijkheid in de politiek een dienst te hebben bewezen.
Ik hoop dat dit artikel ertoe zal bijdragen dat er rond die duidelijke opstelling vervolgens niet allerlei misverstanden
ontstaan en/of worden gevoed.

B. de Vries