ECONOMISCH STATISTISCHE BERICHTEN
De huren
Het is duidelijk dat de kabinetsformatie dit jaar opnieuw uiterst moeizaam zal verlopen. De “strijdpunten”
van de PvdA liggen al op tafel en bovendien mag worden
verwacht dat naarmate de economische ontwikkeling
verslechtert, het bereiken van overeenstemming over de
ongetwijfeld ingrijpende beleidsombuigingen die in de
volgende kabinetsperiode moeten worden doorgevoerd
moeilijker zal worden. Een punt dat b.v. aan de orde zal
komen, is het huurbeleid. Het CDA heeft in zijn verkiezingsprogram aangegeven dat de huren fors moeten worden opgetrokken, met name door een sterkere huurharmonisatie.
De huren zijn, zeker ook de laatste jaren, sterk achtergebleven bij de stijging van de bouwkosten. Als we de
huurstijging vergelijken met de voor veroudering. van
woningen gecorrigeerde bouwkostenstijging, blijkt dat in
de jaren zeventig de huren zo’n 16% zijn achtergebleven
bij de bouwkosten I). Hoewel de huurstijging in feite geacht wordt te zijn gekoppeld aan de bouwkostenstijging,
kwam de Tweede Kamer uiteindelijk altijd op voor de belangen van de huurders. Een grote huurstijging is, wat
men noemt, politiek niet haalbaar.
Dat blijkt ook uit de brief die staatssecretaris Brokx van
Volkshuisvesting eind vorig jaar aan de Tweede Kamer
heeft gestuurd over het huurbeleid voor 1981. Daarin
komt de staatssecretaris terug van het in de begroting voor
1981 voorgenomen trendmatige huurstijgingspercentage
van 7. Omdat de bouwkostenstijging is meegevallen, kan
de huurstijging ook wat worden verminderd, en gebracht
worden op het (wettelijke) percentage van 6. De meevaller
in de bouwkosten wordt dus niet gebruikt om een inhaalstijging in de huursector mogelijk te maken. Zo’n extra
stijgingzou ongetwijfeld door de Tweede Kamer worden
verworpen. Als we dan bedenken dat door de loonmatiging ook in de komende jaren de bouwkostenstijging
gematigd zal blijven en de Tweede Kamer er, gezien de
magere inkomensvooruitzichten, niet veel voor zal voelen
de bestedingsmogelijkheden van de burgers extra te beperken, dan ziet het er niet naar uit dat het trendmatige
huurstijgingspercentage in de toekomst flink zal worden
opgetrokken.
Naast de algemene huurstijging, kennen we evenwel
ook. nog de Z.g. huurharmonisatie. Onder huurharmonisatie kunnen we globaal verstaan het in overeenstemming
brengen van de huur met de kwaliteit van de woning.
De kwaliteit van de woning kan aan de hand van een Z.g.
puntenwaarderingssysteem worden bepaald. Het aantal
kamers, de oppervlakte van de woning, de ligging enz.,
voor al deze factoren worden punten gegeven. Het totale
aantal punten bepaalt uiteindelijk de minimaal redelijke
huurprijs. Als nu de geldende huur lager is, dan moet die
huur worden aangepast aan de redelijke huurprijs, via een
z.g. huuraanpassingenschema. In het huidige huuraanpassingenschema wordt de huurverhoging bepaald door
het trendmatige huurstijgingspercentage te nemen van de
minimaal redelijke huur; de uiteindelijke huurstijging
t.O.V.de geldende huur is wél aan een maximum is gebonden (het trendmatige huurstijgingspercentage, plus
4 procentpunten). Bij dit systeem blijft het verschil tussen
de redelijke huur en de geldende huur nominaal ongeveer
gelijk, zodat de beoogde huurharmonisatie slechts geleidelijk plaatsvindt.
Staatssecretaris Brokx stelt in zijn brief aan deTweede
Kamer een wijziging van het huuraanpassingensysteem
voor: het huuraanpassingsbedrag zou voortaan moeten
worden bepaald door van de minimaal redelijke huur het
trendmatige huurstijgingspercentage plus vier procentpunten te nemen. Bovendien zou van een maximering van
de huurstijging in procenten moeten worden afgezien.
Hoewel het hier ogenschijnlijk gaat om een forse aanpassing van de huurharmonisatie, moeten de effecten van
het nieuwe systeem niet worden overschat. Bedacht moet
worden dat de huurharmonisatie zich in een betrekkelijk
vrijblijvende sfeer blijft voltrekken. Hoewel b.V.gemeenten en woningcoöperaties geacht worden het huuraanpassingssysteem toe te passen, wordt betwijfeld of dit in
de praktijk ook werkelijk gebeurt (het is in ieder geval
moeilijk te controleren). Het optrekken van de huren door
de huurharmonisatie kan immers gemakkelijk leiden tot
spanningen en conflicten met de huurders. In feite is er
van de huurharmonisatie ook nog maar weinig terechtgekomen. Het Ministerie van VRO schat het effect van de
huurharmonisatie op I procentpunt per jaar. Deze stijging komt dus boven op het trendmatige huurstijgingspercentage. Enerzijds zal de geringe huurharmonisatie
zeker het gevolg zijn van het huidige huuraanpassingssysteem, dat nu dus wordt verscherpt. Anderzijds lijkt het
duidelijk dat voor een effectieve huurharmonisatie
dwingender voorschriften en procedures moeten worden
doorgevoerd.
Huurharmonisatie is van groot belang, met name voor
de doorstroming. Er is in Nederland sprake van een stagnerende doorstroming die wordt veroorzaakt door de
scheve verhouding tussen huur en inkomen. Uit het recente rapport De eigendoms- en huurverhouding, deel 2 van
het onderzoeksbureau CEBEON blijkt dat ongeveer één
miljoen huurders (42%) ten hoogste 10% van hun inkomen aan huur uitgeven. Het gaat bovendien dikwijls
om huurders met een modaal of hoger inkomen. Daarentegen woont een toenemend aantal huurders, onder wie
relatief veel lagere-inkomenstrekkers, te duur in verhouding tot hun inkomen. Bijna de helft van de huurders met
een laag inkomen woont in een dure of middeldure
woning.
Daarmee zijn we tevens gekomen bij een van de grootste gevaren van een geringe doorstroming (en dus ook van
hei gevoerde huurbeleid). Huurders die te duur wonen in
verhouding tot hun inkomen kunnen immers individuele
huursubsidie krijgen. Maar omdat die subsidies inmiddels
aardig zijn gestegen en er ook bij VRO moet worden bezuinigd, is in de begroting voor dit jaar de normhuurquote
(de verhouding van de huur tot het inkomen die geacht
wordt redelijk te zijn) verhoogd: met I% voor het minimuminkomen oplopend tot. 2% voor modaal. Terecht
stelt Conijn 2) dat er “aldus een verschuiving van de lasten van de slechte woonruimteverdeling (plaatsvindt)
naar de mensen met de lagere inkomens” (70% van de
individuele huursubsidie gaat naar mensen met lagere
inkomens). Het is de vraag of de Tweede Kamer eindelijk
oog krijgt voor deze consequentie van het huurbeleid of
opnieuw gaat strijden om de gunst van de huurder.
T. de Bruin
I) Zie grafiek 2. blz. 4. van de brief van staatssecretaris Brokx
aan de Tweede Kamer over het huurbeleid ’81.
2) J; ~. S. Conijn. Achtergronden van de stijging van de woonsubsidies, ESB. 10 december 1980. blz. 1379.
25