Budgettaire consequenties van het dynamische-huur- en subsidiebeleid voor woningwetwoningen

Budgettaire consequenties van het
dynaIllische-huur- en subsidiebeleid
voor woningwetwoningen
DRS.J.B.S. CONIJN*
‘De bedragen die worden uitge1(eerd aan woonsubsidies zijn de laatste jaren sterk gegroeid. In een
onlangs verschenen rapport van het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid is becijferd dat de
,bedragen voor woonsubsidiesin de periode 1970-1978
met gemiddeld ruim 30% per jaar zijn
toegenomen 1). ‘In het .rapport is 1Ievensgewezen op het gevaardat door de stijging van de omvang van de
woonsubsidies het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening binnen afzienbare tijd geen
middehtn meer heeft voor de financiering van dewoningwetwoningen.
ln tlit artikel worden
vooTliitberekeningen.getoond
van de huursubsidies die samenhangen met de bouw van
woningwetwoningen
. Deze subsidies zullen sterk blijven stijgen, mede alsgevolg van het invoeren van
de dynamische-kostprijshuur
.Opme~ijk
isechter dat tegenover de stijging van de lasten op het budget
van het.Ministerie’Van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bij Financiën inkomsten aan rente en
aflossingen van de’wonïngwetleningen
binnenvloeien die nog veel grotere bedragen betreffen.
Inleiding
In tegenstelling totde andere sectoren vande woningbouw,
zoals de premiehuurwoningen .en de koopwoningen, worden
woningwetwoningen door het Rijk gefinancierd. Hierdoor
heeft het .rijk andere financiële relaties met de woningwetsector dan met de overige sectoren. Het rijk verleent niet alleen
huursubsidies voor zover de ‘kostprijshuur de betaalde huur
overtreft, maar verstrekt ook de lening voor de stichtingskostenen als gevolg daarvan ontvangt het rente over en aflossing
van de lening. In dit artikel wordt een kwantitatief beeld
gegeven van de uitgaven aan huursubsidies en de inkomsten
van rente en aflossing, die het gevolg zijn van de nieuwbouw
van woningwetwoningen. Ten aanzien van de huursubsidies
moeten we ons enige beperkingen opleggen gezien de veelheid
en diversiteit van de regelingen. Gekwantificeerd worden de
budgettaire consequenties van het verschil tussen de kostprijshuur ende vraaghuur, dat bestaat uit liquiditeitstekorten en
objectsubsidies. Hierdoor blijven onder meer de individuele
huursubsidies buiten beschouwing.
De omvang van de verleende subsidies en de omvang van de
ontvangen rente en aflossing zijn mede afhankelijk van het
gevoerde huur- en subsidiebeleid. Het huidige huur- en
subsidiebeleid is gebaseerd op de dynamische-kostprijshuur;
het vroegere beleid was gebaseerd op een traditionele berekening van de kostprijshuur. Beide systemen zullen met elkaar
worden vergeleken. Hieruit zal dan blijken dat de dynamische
variant aanmerkelijk meer subsidielasten met zich brengt.

en Ruimtelijke Ordening. In dit proefschrift nam de dynamische-kostprijshuur een centrale plaats in.
.De genoemde auteurs stelden dat de traditionele-kostprijshuur foutief is. Er zou sprake zijn van een rekenfout 6). De
traditionele-kostprijshuur van een woning is opgebouwd uit
drie componenten:
– de vaste annuïteit;
– de variabele exploitatielasten; en
– de vaste exploitatielasten.
Bij een rente van 9% per jaar en een exploitatieduur van
50jaar is de vaste annuïteit 9,12% Als het niveau van de
variabele en vaste exploitatielasten in het eerste jaar te zamen
1,7% van de stichtingskosten van een woning is, komt de traditionele-kostprijshuur uit op 10,82% Indien de stichtingskosten f. 100.000 bedragen, is de kostprijshuur f. 902 per
maand. Een onbetaalbare huur, zo vonden de genoemde
auteurs, die de overheid fors diende te subsidiëren. Bovendien
vonden zij deze huurprijs onnodig hoog omdat door de
inflatie de huur jaarlijks zou stijgen en dan na verloop van tijd
meer dan de traditionele kostprijs zou opbrengen. De rekenfout werd gemaakt doordat bij de kostprijsberekening de
toekomstige huurverhogingen ten onrechte buiten beschouwing werden gelaten.
De dynamische kostprijs houdt daarentegen wel rekening

*

De dynamische-kostprijshuur
Het is nu tien jaar geleden dat De Goederen 2)en Koning 3)
in ESB de discussie hebben gestart die in 1975 heeft geleid tot
de invoering van een nieuw huur- en subsidiebeleid waarin de
dynamische-kostprijshuur een belangrijke plaats inneemt.
Al eerder had Lubbers 4) de aandacht gevraagd voor een
dergelijke kostprijsberekening maar zijn ideeën vonden toen
weinig weerklank. Dat de ideeën van De Goederen en Koning
niet een zelfde lot was beschoren, is onder meer te danken
geweest aan het proefschrift van Floor 5), toentertijd directeur volkshuisvesting bij het Ministerie van Volkshuisvesting
950

De auteur is medewerker van het Economisch Instituut voor de
Bouwnijverheid te Amsterdam. Hij is dank verschuldigd aan H. Muller voor het maken van de computerprogramma’s en de berekeningen
en aan P.J. van den Broek en drs. A.P. Buur voor de verhelderende
discussies en opmerkingen.
I) EIB, De financiering An de investeringen in bouwwerken.
Amsterdam, juni 1980, blz. 178.
2) A.C. de Goederen, “Economische” versus “betaalbare” huren,
£SB, 29 juli 1970, blz. 722-725.
3) H.C.J. Koning, Inflatie en volkshuisvesting, £SB, 5 augustus
1970, blz. 743-746.
4) R.F.M. Lubbers, Econpmieen volkshuisvesting, ESB, 8juli 1964,
blz. 604-605.
.
5) J.W.G. Floor, Beschouwingen over de bevordering van de vo/ks- J
huisvesting, Leiden, 1971.
6) Zie J, van den Doel, Woningnood: een rekenfout?, £SB, 2februari
1972, blz. 104-109.

met de jaarlijkse stijging van de huur en ook met de stijging
van de variabele exploitatielasten.
De kostprijs wordt hierbij
zodanig vastgesteld dat de kostprijshuur
precies voldoende is
om gedurende de gehele exploitatieduur
van de woning alle
kosten te dekken. In de praktijk betekent dit een lagere
aanvangskostprijshuur.
Er ontstaan dan weliswaar exploitatietekorten gedurende de eerste jaren, maar door de toekomstige huurverhogingen
kunnen deze tekorten in een later stadium van de exploitatieperiode
worden gecompenseerd door
exploitatie-overschotten.
Werd bij de traditionele
kostprijs
elk jaar afzonderlijk
bekekel,
bij de dynamische kostprijs
wordt de exploitatieperiode
als één geheel beschouwd. De
kostprijshuur inclusief haar stijging is hoog genoeg als zij in de
vastgestelde periode alle kosten kan dekken.
Van den Doel 7) heeft er terecht op gewezen dat deze
benadering niet uitsluitend voor de woningbouw geldig is. In
feite wordt met de dynamische kostprijs de methode van de
netto contante waarde toegepast. Dit besliscriterium
komt
men zowel in bedrijfseconomische
als in welvaartstheoretische literatuur tegen 8). Het criterium beoordeelt een investering positief indien de netto contante waarde van een
investering groter of gelijk is aan nul. In formulevorm
en
toegepast op de woning is deze gelijkheid als volgt:

NCW = dah

i;
t=1

-ei;

_1 __

t=1 (l+r)t

(I +h)t-l
(I+r)t

i;

_ V
(I +w)t-l
t=1 (Hr)t

8

1

(I)

waarbij 9):
NCW:
de netto contante waarde;
dah
de dynamische aanvangshuur;
n
de exploitatieduur
(50 jaar);
h
de stijgingsvoet van de dynamische huur (0,05);
r
de rentevoet (0,09);
v
het niveau van de variabele lasten in het eerste jaar
van de exploitatie in procenten van de stichtingskosten (1,2%);
w
de stijgingsvoet van de variabele lasten (0,075);
c
de vaste lasten in procenten van de stichtingskosten
(0,5%);
SI
de stichtingskosten
in het basisjaar (100%).
De dynamische-aanvangskostprijshuur,
waarbij de exploitant precies quitte speelt, kan dan worden bepaald door
de NCW gelijk aan nul te stellen. Bij de gegeven waarden
resulteert een dah = 6,9% van de stichtingskosten.
In vergelijking met de traditionele kostprijshuur is de dynamische versie
dus 3,92% lager.
Voor- en nadelen

van het dynamische-kostprijssysteem

Op de eerste serie publikaties is een intensieve discussie
gevolgd, die we niet in haar geheel zullen weergeven. We
beperken ons tot de belangrijkste voor- en nadelen die naar
voren zijn gebracht, waarbij ten aanzien van de nadelen tevens
wordt vermeld in welke mate zij na invoering van het systeem
reëel bleken te zijn. Voorts laten we de discussie rond de
indexleningen,
een variant op de dynamische
calculatie,
buiten beschouwing.
In de praktijk wordt het systeem van
klimleningen toegepast en het is de vraag of indexleningen,
die zijn gebaseerd op een reële rente, een realiseerbaar alterna-.
tief zijn.
De voorstanders
van de dynamische-kostprijscálcUlatie
hebben gewezen op drie voordelen:
a. een lagere kostprijshuur
maakt het mogelijk woningen
tegen betaalbare huren aan te bieden zonder dat dit tot
hoge subsidielasten
voor het rijk leidt. Rond de jaren
zeventig namen de huursubsidies sterk toe en men zag in
de dynamische-kostprijscalculatie
een methode om de
nieuwbouwwoningen
met veel minder, of zelfs zonder
subsidie te bouwen;
ESB 27-8-1980

b. met de dynamische-kostprijshuur
zou de harmonisatie
van de huren beter dan voordien kunnen worden gerealiseerd. Immers, door de jaarlijkse huurverhoging te koppelen aan een bouwkostenindex
zou een evenwichtig huurpatroon tot stand worden gebracht;
c. bij een dynamische calculatie zouden er in principe geen
winsten meer ontstaan voor de woningexploitanten.
Bij de
traditionele wijze van calculeren zouden bij een voortgaande huurverhoging
exploitatiewinsten
ontstaan. Nu
bij voorbaat de huurverhogingen
in de kostprijsberekening werden ingecalculeerd,
werd dit voorkomen. Juist
deze exploitatiewinsten
waren in de praktijk een politiek
beletsel de huren met een percentage te verhogen dat paste
bij de doelstelling van huurharmonisatie.
In de discussie over de dynamische calculatie kwamen ook
enkele nadelen naar voren 10):
• de exploitatieperiode
omvat 50 jaar en een voorspelling
ten aanzien van de ontwikkeling van de variabelen over
zo’n lange periode is zeer onzeker. Met name werd getwijfeld of de huren wel 50 jaar lang met het veronderstelde
percentage
zouden stijgen aangezien
hiervoor zowel
voortdurende
inflatie als voortdurende
woningschaarste
voorwaarden zijn. De basis voorde mogelijkheid huurverhogingen te kunnen veronderstellen
was gelegen in de
zogenaamde toekomstwaarde
waarmee de woning werd
gebouwd. Nu neemt men echter vrij algemeen aan dat een
goedkope huurwoning na 25 jaar een intensieve renovatie
dient te ondergaan 11), waarmee de dynamische-kostprijshuur geen rekening houdt;
• enerzijds kan men het als een voordeel opvatten dat een
dynamisch huursysteem de woningexploitanten
geen exploitatiewinsten
meer laat, anderzijds zou hun activiteit in
de woningbouw wel eens gebaseerd kunnen zijn op deze
winsten. Dit is misschien niet het geval voor woningcorporaties, maar wel voor de institutionele
beleggers. Bij de
dynamische calculatie ontvangen de beleggers in het eerste
jaar een netto rendement van 6,9% – 1,7%
5,2%; bij een
traditionele
calculatie
is
het
rendement
echter
10,82% – 1,7% = 9,12% Pas in de verre toekomst wordt
het lage, dynamische aanvangsrendement
goedgemaakt
door de huurverhogingen.
“Dit betekent in feite niets
anders dan dat de subsidies niet meer door de overheid
betaald maar door de particuliere
beleggers voor zeer
lange tijd voorgeschoten
moeten worden” 12). Na de
invoering van het dynamische-huursysteem
hebben de institutionele
beleggers zich, zoals men had voorspeld,
massaal uit de woningbouw teruggetrokken.
Werden in
1974 nog 24.322 beschikkingen voor particuliere huurwoningen afgegeven, in 1979 waren dit er slechts 6.914;
• er werd gewezen op het feit dat een lagere, dynamische
aanvangshuur
tot Iiquiditeitsproblemen
zou kunnen leiden. Gedurende de jaren dat er sprake is van exploitatietekorten, dient het verschil tussen de traditionele
en de
dynamische kostprijs te worden voorgefinancierd
13). In
feite gaat de toegepaste methode van de netto contante

=

7) Zie J. van den Doel, a.w.
8) Zie onder meer I. van der Zijpp, Opbrengsten. kosten en winsten,
Leiden, 1971, blz. 266 e.v. en R. Millward, Public expenditure economics. Londen, 1971, blz. 182 e.v.
9) De gekozen waarden voor de variabelen komen overeen met die
welke in de praktijk worden gehanteerd. Alleen de rentevoet is thans
hoger; injuli 1980: 10,125%, waardoor de dynamischeaanvangshuur
op 7,8% uitkomt.
10) Deze zijn onder meer ontleend aan H. Umrath, Dynamisch
huurbeleid?, Stedebouw en Volkshuisvesting, maart 1971, blz.
120-123 en D. Hamersma, De dynamische kostprijshuur van Floor,
De Woningbouwvereniging, september 1971, blz. 404-407.
11) Zie EIO, a.w., blz. 188.
12) H. Umrath, a.w., blz. 121.
13) Dit probleem zou zich niet voordoen als men had gekozen voor
indexleningen.
951

waarde er vanuit dat de investeerder over voldoende
liquide middelen beschikt of op de kapitaalmarkt kan
aantrekken om eventuele aanloopverliezen te kunnen
financieren. Als dit niet het geval is dan komt de voorfinanciering in gevaar en daarmee de woningbouw wanneer
hierbij dynamisch wordt gecalculeerd. In de gevoerde
discussie is tot nu toe onvoldoende naar voren gekomen
dat dit liquiditeitsprobleem met name voor de door het
rijk gefinancierde woningbouw knellend is en de aantallen
woningwetwoningen in gevaar brengt.
We zullen in dit artikel niet nader ingaan op de consequenties van al deze voor’: en nadelen voor het systeem van de
dynamische kostprijs. Slechts de gevolgen, die binnen de
huidige budgettaire context ontstaan bij de toepassing van het
dynamische-huursysteem op de woningwetwoningen, zullen
nader worden onderzocht. Aangezien de dynamische-kost-

prijshuur in het huur- en subsidiebeleid is gèintegreerd, zullen
we eerst hiervan een korte schets geven.
Huur- en subsidiebeleid
Aanvankelijk lag het in de bedoeling dat de vraaghuur van
de nieuwe woningwetwoningen gelijk zou zijn aan de dynamische-kostprijshuur 14), hetgeen geheel in overeenstemming
was met de liberaliseringstendens in de woningbouw. Hiertoe
was mede met het oog op een harmonisch huurpatroon een
verhoging van het algemene huurniveau met ongeveer 20%
nodig. Voor zover deze vraaghuur de draagkracht van de
bewoner te boven zou gaan, zou een individuele subsidie
14) Zie Nota volkshuisvesting, 1972 en het Tweede rapport van de
werkgroep-Hartog, 1973.

uitkomst moeten bieden. Het verzet tegen deze voorstellen
was fel 15). Individuele subsidiëring op grote schaal werd
afgewezen vanuit sociaal-psychologisch oogpunt en uit het
oogpunt van de uitvoeringskosten, die deze individuele aanpak met zich zou brengen. Voorts achtte de Raad voor de
Volkshuisvesting “het wenselijk het sociale aspect als vertrekpunt te nemen van de op te stellen beleidsmaatregelen” 16).
De Raad formuleerde het idee van de volkshuisvestingsprijs:
de vraaghuur die op basis van een normhuurquote betaalbaar
is voor de modale werknemer 17). Hiermee werd de kostprijs,
hoe dan ook gedefinieerd, van o~ergeschikt belang geacht.
Met het huidige huur- en subsidiebeleid, dat staat geformuleerd in de Nota huur- en subsidiebeleid van 1974, is in
belangrijke mate tegemoet gekomen aan de genoemde bezwaren van de eerdere beleidsvoorstellen. Het begrip volkshuisvestingsprijs werd overgenomen. De vraaghuur werd dus
losgekoppeld van de dynamische-kostprijshuur en het verschil tussen beide moest door een objectsubsidie worden
overbrugd. Hierdoor werd tevens een flexibel beleid mogelijk
gemaakt aangezien abrupte fluctuaties in de exploitatiekosten
door onder meer veranderingen in de rente niet doorwerkten
in de vraaghuur. Voor bewoners met een inkomen lager dan
het modale werden normhuurquotes vastgesteld. Indien de
vraaghuur tot een hogere huurquote zou leiden, werd het
verschil in de vorm van een individuele subsidie bijgepast.
Deze beleidswijzigingen hebben het niveau van de huursubsidies waarschijnlijk verhoogd ten opzichte van de eerdere
voorstellen. Echter, de specifieke budgettaire gevolgen van
het systeem van de dynamische-kostprijshuur die hier worden
uiteengezet, zouden ook onder de eerdere voorstellen zijn
opgetreden.
Woningexploitatie
Een vergelijking voor de woningwetwoningen van het
dynamische-huur- en subsidiebeleid met zijn traditionele
voorganger zal eerst worden gemaakt aan de hand van het
verloop van de exploitatie van een afzonderlijke woning. De
budgettaire consequenties van beide systemen, die ontstaan
indien jaar op jaar een zeker aantal woningwetwoningen
worden gebouwd, zullen hierna aan de orde komen.
De wijze waarop de traditionele-kostprijshuur werd vastgesteld, is al in het voorafgaande uiteengezet. Bij het toenmalige
huur- en subsidiebeleid werd het verschil tussen deze kostprijshuur en de vraaghuur met objectsubsidie gesubsidieerd.
Als gevolg van de jaarlijkse huurstijging werd de objectsubsidie geleidelijk afgebroken. Vanaf het moment dat de vraagFiguur 1. Het verloop van de vaste annuïteit, de rente en de
aflossing, en de netto vraaghuur in procenten van de stichtingskosten

huur alle kosten dekte, zou de voortgaande stijging van de
huur tot exploitatiewinsten leiden. Figuur I laat het exploitatieverloop bij het traditionele systeem zien. Hierbij is de bruto
aanvangshuur gesteld op het thans gebruikelijke niveau van
5% van de stichtingskosten en de stijgingsvoet van de vraaghuur op 0,05. Verder zijn bij de berekeningen dezelfde kwantitatieve uitgangspunten aangehouden als vermeld bij vergelijking(l).
In figuur I is af te lezen dat vanaf het 27ejaar de vraaghuur
kostendekkend is. De objectsubsidie die tot dan moet worden
betaald komt voor rekening van het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO); de vaste anmiiteit wordt toegerekend aan het Ministerie van Financiën;
immers, alle rijksinkomsten komen bij het Ministerie van
Financiën binnen. De exploitatiewinsten worden door de
woningexploitanten – hier de woningcorporaties en gemeenten – ontvangen. De daling van de vraaghuur in procenten
van de stichtingskosten na het 45e jaar komt doordat de
variabele lasten sterker stijgen dan de vraaghuur (0,075 tegen
0,05).
De dynamische exploitatie is complexer aangezien met een
dynamische-kostprijshuur wordt gewerkt die moet voldoen
aan de eis dat ze over de exploitatieperiode kostendekkend is.
Er zijn bovendien liquiditeitstekorten, die ontstaan omdat de
eerste jaren de dynamische huur lager is dan de exploitatiekosten. Het Ministerie van VRO verstrekt daarom aanvullende leningen, die ook als zodanig apart op de begroting
vermeld staan 18). Figuur 2 geeft het verloop van de dynamische exploitatie weer. Hierbij is uitgegaan van een zelfde
ontwikkeling van de vraaghuur als in figuur I.
Figuur 2. De netto dynamische huur, de netto vraaghuur en
de dynamische rentelasten in procenten van de stichtingskosten

32%
28%
24%
20%
16%
12%
8%

4%
10
vh:
dh:

12%

dr:

—

8%

—–,–‘

4% _———-10
vh:

20

de netto vraaghuur; dit is de vraaghuur minus de vaste en de
variabele lasten;
va: de vaste annuïteit;
tr: de rentelasten in het traditionele systeem met een vaste
annuïteit;
va – vh > 0: objectsubsidie;
va – vh < 0: exploitatiewinsten.
ESD 27-8-1980

a:
b:
c:

20

30

40

50

Jaren

de netto vraaghuur; dit is de vraaghuur minus de vaste en
variabele lasten;
de netto dynamische huur; dit is de dynamische huur minus
de vaste en variabele lasten;
de rentelasten die voortvloeien uit de oorspronkelijke lening
plus de liquiditeitstekorten;
de liquiditeitstekorten (dr ~ dh);
de liquiditeitsoverschotten (dh – dr);
de objectsubsidie (dh – vh).

15) Belangrijke publikaties waren B.G.A. Kempen en D. Hamersma,
Werkgroep-Hartog bepleit: Stop met sociale woningbouw, Woningraad, maart 1973, blz. 94-107 en Raad voor de Volkshuisvesting,
Advies inzake de Nota volkshuisvesting, juli 1973.
16) Raad voor de volkshuisvesting, a.w., blz. 5.
17) Raad voor de volkshuisvesting, a.w., blz. 15 en 16.
18) Op de begrotingen voor 1978, 1979 en 1980stonden resp~ctievelijk f. 98,2 mln., f. 186,5 mln en f. 234,6 mln. Dat liquiditeitstekorten
in feite verkapte subsidies zijn, wordt al erkend in de Nota huur- en
subsidiebeleid, blz. 116.
953

De
netto
dynamische
aanvangshuur
bedraagt
6,9% – 1,7%= 5,2% Bij een rente van 9% is er in het eerste
jaar een liquiditeitstekort van 3,8%. De netto vraaghuur is
wederom 5% – 1,7% = 3,3%, zodat de objectsubsidie in de
dynamische variant 5,2% – 3,3% = 1,9%is. Figuur 2 laat zien
dat de rentekosten sterk stijgen als gevolg van het bijlenen en
op het 32e jaar hun hoogtepunt bereiken. Dan is de netto
dynamische huur groter dan de dynamische rente en ontstaan
er liquiditeitsoverschotten, waarmee uiteindelijk in het 50e
jaar alle leningen zijn afgelost. Merk op, dat de objectsubsidie
nu niet wordt afgebroken. Aangezien de dynamische huur en
de vraaghuur beiden een stijgingsvoet van 0,05 hebben, heeft
het verschil ook een stijgingsvoet van 0,05. Als gevolg hiervan
komt de dynamische objectsubsidie in het 50e jaar uit op
20,8% van de oorspronkelijke stichtingskosten. Ten laste van
het Ministerie van VRO komen de liquiditeitstekorten plus de
objectsubsidies; het Ministerie van Financiën ontvangt de
rente plus de liquiditeitsoverschotten. De exploitant die in het
traditionele systeem na verloop van tijd exploitatiewinsten
kon realiseren, speelt hier quitte. Dit laatste was een van de
redenen waarom het dynamische systeem werd ingevoerd.
Budgettaire consequenties
Is in het voorafgaande de exploitatie van een afzonderlijke
woning bekeken onder beide huur- en subsidiesystemen, de
volledige budgettaire consequenties worden pas zichtbaar
wanneer berekeningen worden gemaakt op basis van het
totale aantal woningwetwoningen dat jaar op jaar wordt
geproduceerd. Op voorhand (zie de figuren I en 2) is het al
duidelijk dat bij de dynamische calculatie de exploitatiekosten hoger zijn, aangezien over de liquiditeitstekorten rente
moet worden betaald. In feite is een deel van de traditionele
objectsubsidie omgezet in een vordering op de exploitanten.
Hierdoor zijn zowel de lasten voor het Ministerie van VRO als
de ontvangsten voor het Ministerie van Financiën in het
dynamische systeem aanmerkelijk hoger dan in het traditionele systeem. We zullen nu eerst algebràisch aantonen dat de
extra ontvangsten van het Ministerie van Financiën gelijk zijn
aan de extra subsidielasten van het Ministerie van VRO plus
de exploitatiewinsten van het traditionele systeem. Vervolgens zal worden weergegeven welke omvang deze geldstromen zullen gaan aannemen onder bepaalde, plausibele veronderstellingen.
Zoals uit figuur I blijkt, geldt voor de traditionele woningexploitatie de volgt:nde gt:lij~heid:

en de extra ontvangsten voor het Ministerie van Financiën
als:
exont = (dr

waarbij:
va : de
éxpw: de
vh : de
tob : de

(2)

vaste annuïteit;
exploitatiewinsten;
netto vraaghuur;
traditionele objectsubsidie.

Voorts kan voor de dynamische woningexploitatie worden
gesteld dat:
dr

+ 10 =

vh + dob

+ It

(3)

waarbij:
dr : de dynamische renteontvangsten;
10 : de liquiditeitsoverschotten;
dob: de dynamische objectsubsidie;
It : de liquiditeitstekorten.

exont = exsubs

exsubs = (dob
954

+ It) –

tob

+ expw

(4)

(6)

Aangezien deze gelijkheden voor elke woning en op elk
tijdstip tijdens de exploitatie opgaan, zijn ze tevens geldig
voor de totale voorraad woningwetwoningen die in
exploitatie is.
Bij de kwantificering van de totale omvang van deze
grootheden in de toekomst zijn dezelfde veronderstellingen
aangehouden ten aanzien van de huurontwikkeling en dergelijke als in het voorafgaande. Voorts is uitgegaan van een
gelijkblijvend aantal nieuwe woningwetwoningen van 30.000
per jaar. De hoogte van de stichtingskosten in het basisjaar is
gesteld op f. 100.000 en de stijgingsvoet van de stichtingskosten op 0,07. De uitkomsten zijn vervolgens omgerekend in
constante prijzen, waarbij een algemene prijsstijging van 6%
per jaar is aangehouden. Op deze wijze wordt rekening gehouden met een relatieve bouwkostenstijging van I%-punt.
De budgettaire consequenties voor het Ministerie van VRO
staan weergegeven in tabel I (de betekenis van de symbolen
is gelijk gebleven met dien verstande dat de hoofdletters
de totale voorraad betreffen).
Tabel I laat zien dat de subsidie-uitgaven bij het dynamische-huur- en subsidiebeleid (LT + DO B) sterk oplopen en
in het 50ejaarf. 5,49mrd. bedragen, in constante prijzen(!). Dit
bedrag is echter voor 56% veroorzaakt door de wijziging in
het huur- en subsidiebeleid, zoals uit de laatste kolom kan
worden afgeleid. Opmerkelijk is tevens dat in deze variant de
dynamische objectsubsidies uiteindelijk zelfs groter worden
dan de traditionele objectsubsidies.
Tabel2 geeft vervolgens een beeld van de dynamische
ontvangsten van het Ministerie van Financiën. De ontvangsten van Financiën worden uiteindelijk bijzonder omvangrijk,

Tabel I. De budgettaire consequenties voor het Ministerie
van VRO van de twee huur- en subsidiesysteme.n, in mrd. gld
en constante prijzen
LT

I.
2, …
3
4 ..
5 …………
10.
20
30.
40.
50 ..

+

DOB

TOB

EXSUBS

0,057
0.114
0,171
0,228
0,285
0,571
1,146
1,731
2,330
2,950

0.114
0,225
0,333
0,438
0,541
1,007
1,712
2,104
2,313
2,540

0,175
0,337
0.487
0,625
0,753
1,259
1,796
2,014
2,213
2,430

-0.004
0,002
0,017
0,051
0,073
0,319
1,062
1,821
2,430
3,060

Tabel2. De ontvangsten van het Ministerie van Financiën bij
de dynamische calculatie van woningwetwoningen en de
componenten daarvan, in mrd. gld. en constante prijzen
Jaar

Definiëren we de extra subsidielasten voor het Ministerie
van VRO als:

(5)

va

dan kan via substitutie worden afgeleid dat:

Jaar

va + expw = vh + tob

+ 10) –

OFIN

1. ..
2 …………
3 …………
4 …………
5 ……..
10 …………

0,270
0,537
0,801
1,061
1,319
2,557
4,770
6,609
8,189
9,700

20 …………
30 ………..
40 …………

50 ….

, …….

•

VA
0,274
0,535
0,784
1,010
1,246
2,238
3,708
4,770
5,631
6,403

+

EXSUBS
-0,004
0,002
0,017
0,051
0,073
0,319
1,062
1,821
2,430
3,060

+

EXPW

0.018
0,128
0,237

veel groter dan de oorspronkelijke, vaste annuïteiten van de
woningwetleningen (VA). Voorts blijkt de kwantitatieve
betekenis van de exploitatiewinsten bij de traditionele
exploitatie zeer gering te zijn in vergelijking met de andere
grootheden. Deze winsten zijn overigens het netto voordeel
dat het rijk heeft bij de invoering van de dynamische-kostprijshuur voor woningwetwoningen.

Begrotingsbeleid

•

Het is op zijn minst paradoxaal dat een nieuwe kostprijsberekening wordt ingevoerd onder meer om de subsidielasten te
verminderen terwijl deze in werkelijkheid tot grotere subsidielasten voor het Ministerie van VRO leidt. Alleen indien het
Ministerie van VRO een claim kan leggen op de extra
inkomsten van het Ministerie -van Financiën worden de
nadelige consequenties van de dynamische-kostprijshuur bij
de exploitatie van woningwetwoningen geneutraliseerd. Binnen het huidige begrotingsbeleid is dit niet vanzelfsprekend.
In principe hebben de afzonderlijke ministeries geen recht op
de inkomsten die bij hen binnenkomen. Zo kan het Ministerie
van VRO geen aanspraak maken op de additionele nietbelastingmiddelen die ontstaan wanneer het meer woningwetwoningen gaat bouwen in plaats van bijvoorbeeld rijksgebouwen. Alleen indien door een autonome factor, zoals de
stijging van de rente, zowel de uitgaven van het Ministerie van
VRO als de niet-belastingmiddelen toenemen, bestaat de
mogelijkheid van een zogenaamde “exogene compensatie”.
Het is onduidelijk of ereen compensatieregeling bestaat – en
zoja, welke – voor het Ministerie van VRO in het kader van
de overgang van het traditionele naar het dynarnische-huuren subsidiebeleid. In zijn algemeenheid zou men kunnen
stellen dat hier sprake is van externe effecten tussen ministe-

ries waarmee in het begrotingsbeleid rekening zou moeten
worden gehouden.
Kunnen dan weliswaar in theorie de nadelige gevolgen voor
het Ministerie van VRO van het systeem van de dynarnischekostprijshuur voor woningwetwoningen worden voorkomen
door een volledige compensatie, daarmee blijven de verwachte voordelen nog afwezig. De idee was immers dat de woningnood mede werd veroorzaakt door een rekenfout, waardoor
de kostprijshuur te hoog werd vastgesteld. Bij een juiste
berekening van de kostprijshuur zouden met hetzelfde bedrag
aan subsidies meer woningen gebouwd kunnen worden .
Dat de woningwetsector deze stimulans niet heeft gekregen,
wordt veroorzaakt doordat de woningwetwoningen vanuit de
begroting worden gefinancierd 19). Hierdoor was de verlaging van de kostprijshuur geen besparing voor het rijk,
aangezien het rijk de liquiditeitstekorten zelf diende te financieren. Een additioneel beroep op de kapitaalmarkt voor de
aanvullende leningen is binnen de begrotingsnorm niet mogelijk. Hierin verschillen de woningwetwoningen van bijvoorbeeld de premiecorporatiewoningen. Deze laatste worden met
klimleningen op de kapitaalmarkt gefinancierd, zodat de
liquiditeitstekorten geen subsidielast meer vormen voor het
Ministerie van VRO.
Conclusies
Uit het voorgaande kunnen de volgende conclusies worden
getrokken:
• hoewel de dynamische-kostprijshuur op eenjuist besliscriterium is gebaseerd, doen zich bij de praktische toepassing
complicaties voor. Een heroverweging van het dynamische-huur- en subsidiebeleid is daarom op haar plaats;
• door de invoering van het dynamische-huur- en subsidiebeleid zullen de subsidielasten van het Ministerie van
VRO, die voortvloeien uit de bouw van woningwetwoningen, sterker toenemen dan onder het traditionele beleid
het geval zou zijn geweest;
• tegenover de extra subsidielasten voor het Ministerie van
VRO staan extra inkomsten voor het Ministerie van
Financiën. De eerste 27jaar van het dynamische huur- en
subsidiesysteem houden deze twee posten elkaar in evenwicht. Daarna zullen de extra inkomsten in geringe mate
groter zijn omdat in het dynamische systeem geen exploitatiewinsten worden gemaakt.
• het gevaar is niet denkbeeldig dat het Ministerie van VRO
geen volledige compensatie krijgt voor de extra subsidielasten en dat mede daardoor het aantal nieuw te bouwen
woningwetwoningen onder druk komt te staan. Een
financiering van de woningwetwoningen op de kapitaalmarkt zou enkele van de nadelen van de dynamischekostprijshuur opheffen.
J.B.S. Conijn

19) Over de nadelige gevolgen voor de woningwetwoningen van een
financiering binnen de begroting, zie EIB, a.w., blz. 168e.v.

ESB 27-8-1980

955