Niet alleen woningprijzen koelen af, maar ook de hoeveelheid transacties op de woningmarkt neemt af (figuur). Om een goed beeld te krijgen van de hoeveelheid transacties, kijken we naar het aantal woningtransacties als percentage van de woningvoorraad. Zo wordt gecorrigeerd voor de toename van de woningvoorraad en ontstaat er een beter beeld van eventuele oververhitting of afkoeling van de markt over de jaren heen.
De afgelopen veertig jaar verdubbelde de koopwoningvoorraad, van 2,3 miljoen eind jaren tachtig naar 4,6 miljoen in het tweede kwartaal van 2023. Deze verdubbeling komt mede omdat het rijksbeleid sinds halverwege de jaren zeventig nieuwbouw van koopwoningen stimuleert. De nota-Heerma in 1989 en staatssecretaris Remkes in 2000 gaven ontwikkelaars daarnaast meer vrijheid om in te spelen op de markt bij de ontwikkeling van nieuwbouw. De voorkeur van consumenten voor kopen leidde zo tot een relatief groot aandeel koopwoningen in de nieuwbouw. Voor die tijd bepaalde de overheid de omvang, het type en de eigendomsverhouding van de nieuwbouw.
Nieuwbouw die beter aansloot bij de vraag, dalende rente, koopkrachttoename en de introductie van tweeverdieners- en aflossingsvrije hypotheek zorgden voor een stevige groei van het aantal transacties in de jaren negentig. Dat zien we terug in de figuur als een bovengemiddeld aantal aankopen uit de koopwoningvoorraad. De hoeveelheid woningtransacties als percentage van de woningvoorraad ontwikkelde zich jarenlang boven het langjarige gemiddelde, tot de crisis in 2008 de vraag naar woningen stevig verminderde.
Vanaf 2021 neemt de verhouding opnieuw af. Deels door de hoge aantallen aankopen de jaren ervoor, deels als gevolg van de forse prijsstijgingen en een stijgende hypotheekrente.
Kijkend naar de trends, is het te verwachten dat de verhouding op den duur weer terugveert naar het niveau van de langjarige gemiddelden. Tot die tijd zal de relatief lage vraag de prijsstijging van woningen waarschijnlijk temperen.
Auteurs
Categorieën