Starheid op de koopwoningenmarkt

Starheid op de koopwoningenmarkt
Aute ur(s ):
Aarts, J.W.M. (auteur)
De auteur is werkzaam b ij de Stafgroep Economisch Onderzoek van Rab ob ank Nederland in Utrecht. j.w.m.aarts@rn.rabob ank.nl
Ve rs che ne n in:
ESB, 88e jaargang, nr. 4413, pagina 428, 5 september 2003 (datum)
Rubrie k :
Monitor
Tre fw oord(e n):
w oningmarkt

Het prijsniveau van koopwoningen is robuust. Dit komt grotendeels door het specifieke karakter van de woningmarkt. De
kwetsbaarheid van de markt is wel toegenomen.
Het voortduren van de huidige laagconjunctuur versterkt de geleidelijke afkoeling die de Nederlandse huizenmarkt doormaakt sinds de
top in 2000. De werkloosheid loopt fors op, het consumentenvertrouwen bevindt zich op een historisch dieptepunt en ook de koopkracht
staat dit en volgend jaar onder druk. Niettemin blijft de woningmarkt in zijn geheel opvallend goed overeind. Dit kan worden toegewezen
aan een tweetal factoren.
Allereerst zijn de onderliggende economische en structurele factoren die de prijzen bepalen nog steeds min of meer in evenwicht.
Positieve factoren zoals het structurele aanbodtekort van koopwoningen en de zeer lage renteniveaus bieden weerstand aan de
conjuncturele tegenwind die, via de toegenomen terughoudendheid bij potentiële kopers, ook de woningmarkt raakt. Anderzijds zijn de
negatieve factoren zoals de fors oplopende werkloosheid en de weinig rooskleurige vooruitzichten wat betreft de koopkracht (nog) niet
sterk genoeg om te leiden tot massale gedwongen verkopen tegen aanzienlijk lagere prijzen.
Ten tweede wordt de woningmarkt als voorraadmarkt gekenmerkt door een grote mate van neerwaartse prijsstarheid. Bouwgrond is
schaars en nieuwbouw zorgt voor minder dan een procent extra woningen per jaar. De woningvoorraad heeft zich in het afgelopen
decennium niet aangepast aan de structureel toegenomen vraag, waardoor momenteel nog steeds een structurele krapte op de markt
voor koopwoningen bestaat. Deze stelt verkopers in staat relatief lang te wachten op een koper die de gewenste vraagprijs wil betalen.
Hoewel huizenprijzen de afgelopen jaren wat zijn doorgeschoten, dalen ze nu niet of nauwelijks omdat verkopers geen aanzienlijke daling
van de vraagprijs willen en hoeven te accepteren. Als gevolg hiervan is er momenteel wel sprake van een flinke verruiming van het
woningaanbod, een toename van de gemiddelde verkooptijd en een terugloop van het aantal transacties, maar niet van een significante
daling van het prijsniveau (zie figuur 1).

Figuur 1. Huizenprijsontwikkeling naar type
Lichte prijsdaling in het eerste kwartaal
Voor het eerst sinds de milde economische recessie van 1993-1994 viel er in het eerste kwartaal van dit jaar weer een nominale daling van
de gemiddelde prijs van koopwoningen te constateren. Door met name een aanzienlijke daling van de huizenprijzen in de hogere
segmenten lag het gemiddelde prijsniveau een half procent lager dan in het vierde kwartaal van 2002. Mede dankzij het doorgaans
positieve seizoenseffect in aanloop naar de zomer, heeft de woningmarkt zich in het tweede kwartaal van dit jaar weer hersteld.
De lichte daling van de huizenprijzen heeft de risico’s met betrekking tot het eigen woningbezit beter zichtbaar gemaakt. De
onderliggende economische en structurele factoren beziend, rijst nu de vraag of het huidige prijsniveau van koopwoningen werkelijk zo
robuust is, of dat de huidige afkoeling van de woningmarkt zich de komende jaren zal doorzetten in een negatieve prijsontwikkeling die

vergelijkbaar is met de situatie in het begin van de jaren tachtig.
Begin jaren tachtig
Hoewel de huidige economische neergang dieper blijkt en langer duurt dan verwacht, was de situatie in het begin van de jaren tachtig op
een aantal voor de woningmarkt belangrijke punten duidelijk negatiever dan nu (zie tabel 1) Anders dan nu werden huishoudens
geconfronteerd met een scherpe stijging van de hypotheektarieven en massale en structurele werkloosheid bij slechte economische
vooruitzichten voor de middellange termijn. Tevens hadden gezinnen te maken met een achteruitgang van hun nominale inkomens.
Aangezien veel gezinnen hypotheken bezaten met een variabele rente namen de maandlasten ten opzichte van het inkomen snel toe. Dit
had een aanzienlijke toename van het aantal gedwongen verkopen tot gevolg. Veel woningbezitters konden of durfden de verkoop van
hun woning niet meer uit te stellen en waren bereid of zelfs gedwongen aanzienlijk lagere prijzen te accepteren.

Tabel 1. Vergelijking recessie jaren tachtig en heden
1981
bruto binnenlands product
werkloosheid
(in % beroepsbevolking)
koopkracht
(excl. incidenteel)
hypotheekrente
(gemiddeld 5 jaar vast, %)
reële lange rente
(tienjaars staatsrente, %)

1982

1983

2002

2003a

2004a

-0,5
5,6

-1,2
8,0

1,7
9,7

0,3
3,9

-1¼
53¼

11¼
61¼

-4,2

-2,2

-3,6

0,2

-11 ¼

-1¼

12,7

11,0

9,1

5,7

51¼

51¼

4,7

4,0

5,3

1,4

13¼

3,0

a. raming Rabobank
Bron: CPB, Rabobank.

Om de economie uit het conjuncturele dal te helpen deed de overheid bovendien omvangrijke investeringen in de woningbouw. De
relatief sterke toename van de woningvoorraad versterkte de bestaande neerwaartse prijsdruk.
Neerwaartse prijsstarheid
Door het toegenomen risicobewustzijn van het eigen woningbezit stellen mogelijke kopers zich momenteel een stuk terughoudender op.
Huizenbezitters verkopen steeds vaker hun huidige woning voordat ze een nieuwe woning aankopen. Een deel van de overwegend ‘luxe
vraag’ van doorstromers naar een betere en duurdere woning is door deze toegenomen terughoudendheid tijdelijk weggevallen.
Kenmerkend voor de Nederlandse situatie is dat ruim tachtig procent van de gezinnen bij de verhuizing naar een nieuwe koopwoning
verhuist binnen de eigen regio1 De overgrote meerderheid van deze huishoudens woont al redelijk naar wens waardoor een directe
noodzaak om op korte termijn het huis te verkopen ontbreekt2 Dit biedt het merendeel van de verkopers de ruimte om vrij lang af te
wachten totdat zich een koper aandient die de vraagprijs wil betalen. Als gevolg daarvan lopen de gemiddelde verkooptijd en het
woningaanbod op en loopt het aantal transacties wat terug. De huizenprijzen blijven daarbij echter min of meer stabiel.
De afwachtende houding bij kopers mag natuurlijk niet te lang aanhouden. In dat geval kunnen verkopers namelijk toch geleidelijk in de
problemen geraken, bijvoorbeeld door aanhoudende werkloosheid. Het percentage gedwongen verkopen (bijvoorbeeld door
echtscheiding of baanverlies) in het totale aantal transacties neemt dan toe en de neerwaartse druk op het prijsniveau wordt mogelijk te
groot. Ook een forse rentestijging (zonder bijbehorend economisch herstel) of nieuwe massaontslagen zouden dit proces kunnen
versterken.
Nieuwbouwaanbod schiet tekort
De prijsstarheid door de afwachtende houding bij verkopers wordt versterkt door het voorraadkarakter van de woningmarkt en door de
heersende schaarste. Door het structureel achterblijvende nieuwbouwaanbod past de totale woningvoorraad zich nauwelijks aan
veranderingen in de vraag naar koopwoningen aan (zie figuur 2). Het aanbod van bestaande koopwoningen neemt momenteel vrij snel
toe, maar de totale woningvoorraad verandert nauwelijks. Door de gestage toename van het aantal huishoudens (door bevolkingsgroei
en gezinsverdunning) en door het in het afgelopen decennium flink toegenomen welvaartsniveau blijft er een structurele groei van de
vraag naar woningen bestaan.

Figuur 2. De woningvoorraad (linker as)
Door het inflexibele aanbod moeten kopers relatief veel moeite doen om hun ideale woning te vinden. In veel gevallen zijn ze dan ook nog
steeds bereid voor deze woning in de buurt van de vraagprijs te bieden. Voor minder courante woningen is het een ander verhaal. Hier
moeten verkopers wel wat water bij de wijn doen om hun woning binnen een afzienbare termijn te verkopen. Gewilde of courante
woningen worden evenwel nog steeds binnen een redelijke termijn verkocht en verkopers leveren weinig in op de vraagprijs.
Tot slot vinden potentiële kopers ook nauwelijks geschikte uitwijkmogelijkheden in de huursector. Starters worden in veel gevallen
geconfronteerd met lange wachtlijsten in de sociale huursector of maken door een te hoog inkomen überhaupt geen aanspraak op een
goedkope huurwoning. Huren in de private sector levert vaak hogere maandlasten op dan het kopen van een woning.
Doordat de prijs van een nieuwbouwwoning de laatste jaren explosief is gestegen, gaat er momenteel ook vanuit de nieuwbouwsector
een ondersteunende werking uit naar het prijsniveau van bestaande woningen. Nieuwbouwwoningen zijn tegenwoordig vrijwel even
duur als (zo niet duurder dan) vergelijkbare bestaande woningen3
Risico’s
Al met al lijken de prijzen op de woningmarkt momenteel aardig robuust. Als gevolg van de turbulente prijsstijgingen in de tweede helft
van de jaren negentig en de huidige economische neergang is de kwetsbaarheid van de woningmarkt echter wel toegenomen. Potentiële
kopers stellen zich een stuk terughoudender op terwijl ook woningbezitters de geplande verkoop van hun woning met minder
vertrouwen tegemoet zien. Deze afwachtende houding bij kopers kan echter niet te lang aanhouden. Anders verliezen verkopers het
vertrouwen en gaan ze hun vraagprijzen verlagen. In dat geval versterken verkopers elkaars onzekerheid en neemt de kans op een
prijscorrectie toe.
Jan Willem Aarts

Stabiele ontwikkeling op de woningmarkt belangrijk
De impact van negatieve ontwikkelingen op de woningmarkt is bijzonder ingrijpend. Volgens onderzoek van het IMF duurt een
gemiddelde woningmarktcrisis vier jaar en beloopt het verlies aan economische groei gemiddeld in totaal acht procent4 In dit
kader zijn er twee ontwikkelingen die de aandacht verdienen.
Allereerst lijkt de bestaande ‘mismatch’ tussen de vraag naar en het aanbod van bepaalde typen nieuwbouwwoningen
momenteel toe te nemen. Door de sterke welvaartsgroei in het afgelopen decennium is de vraag naar luxere en duurdere
woningen gegroeid. In de praktijk echter blijken er met name goedkopere woningen (appartementen en rijwoningen) te worden
gebouwd.
Deze mismatch kan uitmonden in een aanbodoverschot van een bepaald type woning. Hoewel de vraag naar goedkopere
koopwoningen ten tijde van economische malaise waarschijnlijk iets zal toenemen zullen kopers voornamelijk hun geplande
aankoop uitstellen. De veelal ‘luxe’ kopers hebben nu eenmaal bepaalde woonwensen en zullen niet zomaar met minder
genoegen nemen. ‘Gedwongen’ verkopers zullen hierdoor grotere prijsdalingen moeten accepteren waardoor de kans op een
neerwaartse prijsontwikkeling toeneemt. Omdat bij een economisch herstel de vraag naar duurdere woningen doorgaans
eerder herstelt, lijkt het voornamelijk bouwen aan de onderkant van de markt geen duurzame strategie. Een
nieuwbouwproductie die beter aansluit bij de woonwensen van consumenten en zichtbare lange termijn trends (zoals
bijvoorbeeld de te verwachten toename van de vraag naar seniorenwoningen als gevolg van de vergrijzing) lijkt beter om de
doorstroom in de gehele woonketen op gang te houden.
Ten tweede heeft de woningmarkt in het huidige onzekere economische klimaat baat bij een consistent en stabiel economisch
en budgettair beleid. De voorgestelde beperking van de hypotheekrenteaftrek is in dit kader niet alleen zeer slecht getimed
maar ook onvoldoende transparant. Door de onzekerheid omtrent de specifieke kenmerken van de voorgestelde partiële
aanpak kan de terughoudendheid bij kopers onnodig worden versterkt. Om de doorstroming voor een sterke terugval te
behoeden zouden de huidige voorstellen gecombineerd kunnen worden met bijvoorbeeld een verlaging van de transactiekosten
bij de aankoop van een woning. Het Centraal Planbureau concludeert aan de hand van empirisch onderzoek dat een
vermindering van deze transactiekosten met één procentpunt leidt tot een toename van de doorstroming met acht procent5
Lagere transactiekosten stimuleren in dat geval de doorstroming waardoor eventuele negatieve schokken, zoals de
voorgestelde beperking van de hypotheekrenteaftrek, door een grotere woningmarktdynamiek geleidelijker kunnen worden
opgevangen.

1 Het percentage verhuizingen naar nieuwe koopwoningen binnen de dezelfde BoN-regio bedroeg in 2001 gemiddeld 84,8 procent. Bron:
Monitor nieuwe woningen 02/1, www.monitornieuwewoningen.nl.
2 J. van der Schaar, Met een touw kun je niet duwen, Amsterdam, april 2003.
3 NVB thermometer koopwoningen, zomer 2003.

4 Zie IMF, When bubbles burst, World economic outlook, mei 2003.
5 CPB, Discussion Paper nr. 18, New evidence of the effect of transaction costs on residential mobility, Den Haag, mei 2003.

Copyright © 2003 – 2004 Economisch Statistische Berichten ( www.economie.nl)