He* soldo von de brutering
Zou de volkshuisvesting al door het project ‘Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit’ ontdekt zijn? Er liggen hier toch gouden kansen. Van
marktwerking is in de sociale huursector immers
geen sprake, van regulering des te meer. Het aanhod
is allerminst vrij. Wie zich met de verhuur van sociale
woningen mogen bezig houden (meestal woningcorporaties) en onder welke voorwaarclen, is wettelijk
vastgelegd. Daarhij komt dat de overheid de bouw
van sociale huurwoningen subsiclieert. Ook de vraagzijde van de markt is niet vrij. Gemeenten kunnen
eisen stellen aan huuurclers ten aanzien van inkomen
of economische binding. Ten slotte grijpt de overheid
in in de prijsvorming. Zo wordt de jaarlijkse huurverhoging door het parlement vastgesteld, en komen
bewoners met een laag inkomen in aanmerking voor
huursubsidie. De rol van het prijsmechanisme bij het
bij elkaar brengen van vraag en aanbod is minimaal.
Deze inrichting van cle volkshuisvesting heeft er
in ieder geval voor gezorgtl dat Nederlancl een grote
en kwalitatief goede sociale huursector heeft, denk
alleen maar aan de stadsvernieuwing in de grote
steden. Toch is er ontevreclenheid. Ten eerste bij
huurders, of zij die het willen worden: voor aantrekkelijke woningen moet men vaak lang wachten.
Wachttijden fungeren als schaduwprijzen voor
schaarste die niet in de huurprijs tot uitdrukking
komt. Ondertussen wordt bij de overheid met scheve
ogen gekeken naar het gelcl clat naar de volkshuisvesting vloeit, temeer omdat dit niet altijd terecht komt
bij mensen met de laagste inkomens. Stimulering van
de doorstroming werd gezien als een manier om
beide problemen op te lossen. Als mensen met een
hoog inkomen hun huurwoning zouden verlaten
voor een duurdere huurwoning of een koopwoning,
zouden er meer woningen vrij komen voor lage inkomens. Versnelde huurverhoging voor woningen met
een lage prijs/kwaliteitsverhouding was hier een middel toe.
In de komencle periode gebeurt er echter meer in
de volkshuisvesting; ook hier wordt gedereguleerd.
De woningcorporaties zullen meer dan vroeger zelf
de financiele verantwoordelijkheid voor de exploitatie van woningen gaan dragen. Het tegen elkaar wegstrepen van leningen en subsidies (brutering) maakt
deel uit van de verzelfstandiging. Zo moeten de corporaties meer vrijheid krijgen om ‘marktgericht’ te
gaan werken, terwijl de invloed van de overheid zich
gaat concentreren aan de vraagzijde, net als in vele
andere beleidsvelden. De huursubsidie moet er voor
zorgen dat de woonlasten voor huurders met een
laag inkomen betaalbaar blijven. Verder blijven er
voorlopig richtlijnen voor cle gemiddelde en maximale huurverhoging, en eenmalige subsidies voor de
bouw van sociale huurwoningen.
De corporaties worden dus zelfstandiger en zullen marktgerichter gaan werken, overigens met
behoud van hun sociale doelstelling. Aan welke prik-
ESB 18-10-1995
kels komt een ‘marktgerichte’ corporatie bloot te
staan? Zolang de overheid de gemiddelde huurverhoging blijft vaststellen, zullen de huren niet al te sterk
kunnen stijgen. Wel komen er meer mogelijkheclen
om de huurverhoging te differentieren. Met name
voor corporaties met woningen die slecht verhuurbaar zijn, is het aantrekkelijk om deze woningen minder duurder te maken, en andere juist meer. Deze
strategic kan men overigens niet onbegrensd voeren.
Ten eerste stelt de overheid een maximaal toegestane
huurstijging vast, ten tweede mag de huur nooit hoger worden dan volgens het huurpunten-waarderingssysteem ‘maximaal redelijk’ is. Onder meer dat laatste
leiclt er toe dat soms verkoop van huurwoningen gunstig zal zijn. Dat geldt bij voorbeeld voor woningen
op zeer aantrekkelijke locaties, waar de huuropbrengsten altijd laag zullen blijven ten opzichte van cle verkoopwaarde omdat de kwaliteit van de locatie relatief weinig punten oplevert.
De eigen verantwoordelijkheid voor het exploitatieresultaat zal de corporaties zeer voorzichtig maken
bij het ontwikkelen van nieuwe projecten. Enerzijds
moeten de huren hoog genoeg zijn om de kosten te
dekken, anderzijds mogen de huren niet zo hoog zijn
dat kopen aantrekkelijker is, en dus leegstancl dreigt.
Het ‘optimum’ zou wel eens kunnen liggen bij woningen met een huur tegen de huursubsidiegrens, zo’n
700 gulden. Daarbij zal het aanbod in zeer populaire
wijken niet gauw toenemen, immers, het huurpuntensysteem belet dat de hoge grondprijzen hier in de
huren doorberekend worden. Ook de bouw van
goedkope, kleine woningen, al dan niet met gemeenschappelijke voorzieningen, wordt niet gestimuleerd.
Hoewel zulke woningen geschikt zouden zijn om
aan de groeiende behoefte van jongeren en ouderen
om zelfstandig te wonen te voldoen, is het rendement op grotere en luxere woningen al gauw hoger
omdat huurders hiervoor een bijdrage in de vorm
van huursubsidie kunnen krijgen.
Verzelfstandiging van woningcorporaties houdt in
dat zij meer gaan reageren op prijssignalen, maar die
geven niet altijd goed weer wat de huurders willen.
De prijzen worden sterk door verschillende overheidsregelingen beinvloed. Zou een meer marktconforme prijsvorming niet wenselijker zijn? Waarschijnlijk niet. Wanneer schaduwprijzen echte prijzen
worden, houden bewoners en bestuurders in de steden hun hart vast. Dat zal namelijk niet alleen leiden
tot hogere woonlasten voor mensen met een laag
inkomen, het zal ook bevorderen dat deze groepen
geconcentreerd raken in bepaalde, minder aantrekkelijke wijken. Dit proces van segregatie worclt alom
gezien als een bedreiging voor de sociale en economische vitaliteit van de stad. Het is een ‘extern effect’
van meer marktwerking in de volkshuisvesting.
reden om hier zeer voorzichtig mee te zijn.
E.S. Pelle
921