Huiseigenaar Gonny Wiermans te Nieuwersluis vindt een prijs van €1.750.000 de bodem, ‘gezien de forse investeringen in het huis en het terrein’, viel onlangs te lezen in de FD-rubriek ‘Huis te koop’. Waarom is deze houding symptomatisch voor het functioneren voor de woningmarkt? We laten mevrouw Wiermans even aan een cliff hangen.
Discussies over de huizenmarkt worden gedomineerd door twee scholen. Aan ene kant zien we de hervormingsschool, onder meer bestaand uit economen. Zij betogen dat het tijd wordt verstoringen zoals hypotheekrenteaftrek en overdrachtsbelasting te verhelpen en het te ruime aanbod van sociale woningen af te bouwen.
Meer bouwen
Aan de andere kant van het spectrum treffen we de sector en de banken aan. In een mix van tranentrekkerij en welbegrepen eigenbelang zeggen ze dat de markt aan het ‘uitbodemen’ is, dat bouwers elke dag bij bosjes omvallen en dat we vooral alles met rust moeten laten om het vertrouwen te herstellen. Maxime Verhagen van Bouwend Nederland pleit daarnaast niet geheel verrassend voor meer bouwen.
Beide kanten houden geen rekening met de mevrouwen Wiermans van deze wereld. Verkoopt zij haar huis niet vanwege de hypotheekrenteaftrek? Vanwege de overdrachtsbelasting dan? Of toch omdat er geen goede alternatieven voor haar zijn? Allemaal niet.
Nominale verliezen
Hoewel huizenprijzen al enige tijd dalen, blijven verkopers vastzitten in het verleden. Mensen blijken een disproportioneel gewicht toe te kennen aan het vermijden van verliezen. We worden weliswaar blij van winst, maar verliezen vinden we naar verhouding veel erger. Het gevolg is dat huiseigenaren niet genegen zijn hun huis te verkopen wanneer ze nominale verliezen dreigen te lopen of reeds gedane investeringen niet kunnen terugverdienen.
Dus heb je je huis destijds voor een bepaalde prijs gekocht, dan doemt er een enorme psychologische barrière op om het voor minder te verkopen, ongeacht het nuchtere feit dat als je een ander huis koopt, dit naar verwachting ook goedkoper zal zijn dan vroeger.
Geldillusie
Uit een experiment bleek dat mensen in Boston die hun huis in de toptijd hadden gekocht voor een soortgelijk huis een veel hogere vraagprijs zetten dan mensen die in andere tijden hun huis hadden gekocht. Uit een Deens experiment bleek dat deze psychologische factor heel groot kan zijn. Betere voorlichting over dit thema blijkt deze vorm van geldillusie sterk te verkleinen.
Deze oplossing om de huizenmarkt in beweging te brengen is niet alleen veel effectiever dan de hele institutionele warboel uit de knoop te halen, maar ook heel goedkoop. Mensen moeten gewoon stoppen woonslaaf te zijn.
Hoezeer ik Gonny Wiermans haar €1.750.000 ook gun, het is beter als iemand haar en de haren vertelt dat de huizenmarkt niet zo in elkaar steekt.
*** dit is de FD column (met links) die 15 juli in de krant verscheen ***
Auteur
Categorieën