Voornemen tot verhoging huurstijging mist grond

Voornemen tot verhoging huurstijging mist grond
Aute ur(s ):
Conijn, J.B.S. (auteur)
Leidelmeijer, K.C.M. (auteur)
Neele, J. (auteur)
De auteurs zijn werkzaam b ij rigo Research & Advies in Amsterdam johan.conijn@rigo.nl
Ve rs che ne n in:
ESB, 89e jaargang, nr. 4432, pagina 201, 30 april 2004 (datum)
Rubrie k :
Woningmarkt
Tre fw oord(e n):

Het voornemen om de mogelijkheid voor huurverhogingen te verruimen, is onnodig, gebaseerd op verkeerde veronderstellingen en
zal bovendien de doorstroming van huurders naar de koopwoningmarkt niet verbeteren.
Het toekomstige huurbeleid is momenteel onderwerp van overleg tussen het ministerie van vrom, de organisaties van verhuurders en de
organisatie van huurders1. Minister Dekker constateert in een brief aan de Tweede Kamer dat “in de woningmarkt een kunstmatig laag
huurniveau is ontstaan” en dat dit lage huurniveau de oorzaak is van de stagnerende doorstroming van huishoudens in huurwoningen
naar koopwoningen2. De minister ziet een verruiming van het huurbeleid als oplossing. Ook brancheorganisaties zoals Aedes (sociale
verhuurders), ivbn (institutionele beleggers) en Vastgoedbelang (kleine particuliere verhuurders), maken zich sterk voor verruiming van
het huurbeleid.
De lasten van hogere huurstijgingen zullen met name terecht komen bij de middengroepen in de huursector. De betaalbaarheid van het
wonen moet volgens de minister voor de lagere inkomensgroepen gewaarborgd blijven door hogere huren te compenseren met extra
huursubsidie.
In dit artikel laten wij zien dat er momenteel nog voldoende ruimte is om een hoger huurniveau te realiseren. In de tweede plaats loopt het
huurniveau goed in de pas met de kosten voor het wonen in de koopsector, als hierbij de gebruikskosten als uitgangspunt worden
genomen. Ten slotte is de beleidsdoelstelling om met hogere huurstijgingen de doorstroming te verbeteren, gedoemd te mislukken omdat
de stagnerende doorstroming van huur naar koop ook te wijten is aan het beperkte leenvermogen bij huurders. De beleidsvoorstellen
van de minister zijn derhalve onnodig, missen een deugdelijke onderbouwing en zullen waarschijnlijk het beoogde doel niet behalen.
Voldoende ruimte voor verhoging
In het huidige huurbeleid hebben verhuurders nog de nodige ruimte om het huurniveau te verhogen. Op basis van het
woningwaarderingstelsel krijgt elke woning een puntenaantal (wws-punten) toegekend. Via het aantal wws-punten wordt een maximaal
toegestaan huurniveau bepaald. Van oudsher fungeert de maximaal toegestane huur als prijsplafond om prijsopdrijving door schaarste in
te dammen. Het gemiddelde huurniveau ligt al jaren ruim onder het maximaal toegestane niveau. In 2003 was het feitelijke huurniveau
gemiddeld 71 procent van het maximaal toegestane niveau, waarbij de commerciële verhuurders dichter bij het maximum zitten dan de
sociale verhuurders. Sinds 1 juli 2002 is het maximum toegestane huurniveau bevroren. Bij woningen met een huur die (bijna) gelijk is aan
hetgeen maximaal is toegestaan, vormt deze bevroren bovengrens een probleem. De ontdooiing van deze grens biedt een eenvoudige
oplossing voor dit probleem.
De potentiële ruimte voor een hoger huurniveau is nog groter dan het verschil tussen het feitelijke en het volgens het
woningwaarderingsstelsel maximaal toegestane huurniveau omdat huurwoningen kunnen worden geliberaliseerd. Per 1 juli 2004 ligt de
huurgrens waarboven liberalisatie mogelijk is op € 598 per maand. Bij woningen met 142 wws-punten kan de huur tot boven de
liberalisatiegrens worden opgetrokken. Als dat gebeurt, is het woningwaarderingsstelsel niet meer van toepassing en de maximale
bovengrens dus ook niet meer. Momenteel is circa vijf procent van alle huurwoningen feitelijk geliberaliseerd. In potentie komt echter
ruim eenderde van alle huurwoningen voor liberalisatie in aanmerking. Hiermee bestaat dus een extra mogelijkheid om het huurniveau op
te trekken. Overigens zijn deze mogelijkheden om het huurniveau aan te passen bij zittende huurders beperkt door de
huurderbescherming, hetgeen ook in overeenstemming is met de economische theorie (Arnott, 2002).
Huurprijs niet te laag
Aan de beleidsvoornemens voor een ruimer huurbeleid ligt de veronderstelling ten grondslag dat het huurniveau in Nederland te laag is.
Om deze veronderstelling te toetsen hebben we bij huurders de nettohuur vergeleken met de gebruikskosten van de huidige huurwoning
als deze tegen de marktprijs in eigendom zou zijn verworven. Gebruikskosten is een internationaal gangbare manier om vanuit het
perspectief van de bewoner de kosten van een woondienst in de koopsector te kunnen vergelijken met de kosten in de huursector (zie
het tekstkader op de volgende pagina).
Bij de vergelijking van de gebruikskosten zijn huishoudens die huursubsidie ontvangen onderscheiden van huishoudens die geen

huursubsidie hebben. Voor beide groepen zijn de gebruikskosten van kopen en huren met elkaar vergeleken. figuur 1 geeft de resultaten
van de vergelijking naar de leeftijd van de hoofdbewoner. Opmerkelijk is dat bij huishoudens in de leeftijdsgroep van 25 tot en met 60 jaar
zonder huursubsidie de kosten van huren en kopen nagenoeg in balans zijn. Voor deze groep zijn de mediane gebruikskosten bij koop €
4.560 per jaar en bij huur € 4.480. Voor twee andere groepen is het beeld sterk afwijkend. Bij huishoudens met huursubsidie is huren
duidelijk voordeliger dan kopen. Dit is ook niet verwonderlijk omdat het hier lagere inkomensgroepen betreft, waarbij het fiscale voordeel
van kopen beperkt is. Voor deze groep, eenderde van alle huurders, is de overstap naar de koopsector geen optie omdat een koopwoning
veelal onbetaalbaar is. Daarnaast laat de figuur zien dat ook voor de zestigplussers kopen gemiddeld genomen duurder is dan huren.
Hiervoor zijn twee oorzaken aan te wijzen. Allereerst is er het fiscale regime waarbij ouderen minder belasting betalen en dus ook minder
fiscaal voordeel hebben bij een koopwoning. De tweede oorzaak zijn de transactiekosten, zoals overdrachtsbelasting. Omdat de
verwachte woonduur afneemt naarmate een bewoner ouder is, is de periode korter waarover de transactiekosten (ongeveer tien procent
van de koopsom) kunnen worden afgeschreven, waardoor de gebruikskosten hoger zijn.

Figuur 1. Gebruikskosten in euro’s bij huur en koop naar leeftijd en onderscheiden voor huishoudens die wel en geen huursubsidie
ontvangena
a.gebruikskosten voor huur en koop zijn berekend met behulp van de data van het WBO 2002. Zie voor de methode het tekstkader.
Per leeftijd is de mediane waarde van de uitkomst genomen en niet het gemiddelde om het verstorende effect van enkele extreme
uitschieters te elimineren.
Bron: WBO 2002, bewerking RIGO.

Gebruikskosten
Gebruikskosten
Het begrip ‘gebruikskosten’ kan worden gehanteerd om de kosten van huren en kopen vanuit het perspectief van de bewoner
vergelijkbaar te maken. Internationaal is het een gangbaar begrip (zie onder meer Rosen, 1985 of Hills, 1991). In het
Nederlandse beleid heeft een vergelijking op basis van kasuitgaven nog de overhand1.
Het verschil tussen gebruikskosten en kasuitgaven doet zich met name voor in de koopsector. Via de gebruikskosten wordt
onder meer rekening gehouden met toegerekende rentelasten over het eigen vermogen in de koopwoning, alsmede met de
waardemutatie van de koopwoning. Bij een vergelijking op kasbasis blijven deze posten ten onrechte buiten beschouwing.
We hebben op basis van het Woningbehoeftenonderzoek (wbo) 2002 de gebruikskosten voor de huidige huurvoorraad
berekend in de huidige situatie als huurwoning en ook onder de veronderstelling dat dezelfde huurder de woning als
koopwoning bewoont.
De nettogebruikskosten worden berekend volgens de onderstaande formules. De aannames die hierbij zijn gehanteerd zijn in
een afzonderlijk document te vinden op de esb-website (www.economie.nl).
eigenaar-bewoner: GKeb = r*H + i*(W-H) + OHeb + OZB + OPV + T + ERF – FE + a – w, waarbij geldt:
r rente
H hypotheeksom
i rente op eigen vermogen
W waarde van de woning
OHeb onderhoud voor eigenaar bewoner
OZB eigenaarsdeel OZB
OPV opstalverzekering
T transactiekosten

ERF erfpacht
FE fiscaal effect
a afschrijving
w waardeontwikkeling
huurder: GKh = H + OHh – HS, waarbij geldt:
H huur
OHh onderhoud voor huurder
HS huursubsidie

Vervolgens laat figuur 2 de uitkomsten van de vergelijking van de gebruikskosten voor alle huurders naar de hoogte van het inkomen
zien. Hierin wordt het beeld bevestigd dat voor lagere inkomens huren goedkoper is (als gevolg van de huursubsidie) en dat voor hogere
inkomens kopen goedkoper is (als gevolg van de aftrekbaarheid van de hypotheekrente). Uit de figuur blijkt dat de gebruikskosten van
huren tot een modaal inkomen (€ 28.000 in 2002) lager zijn dan de kosten bij kopen. Bij de middengroepen vanaf modaal, waarop de
voorgenomen maatregelen zich met name richten – circa dertig procent van alle huurders – neemt het verschil snel af en houden
gebruikskosten bij huren en kopen elkaar in evenwicht tot een belastbaar inkomen van € 70.000 per jaar. Voor deze groep bedragen de
gebruikskosten bij koop circa € 5.000, hetgeen overeenkomt het huidige huurniveau (circa € 4.900). Voor de hogere inkomens – het gaat
dan om inkomens van meer dan tweeënhalf keer modaal – is kopen gemiddeld genomen voordeliger dan huren. Deze hogere inkomens
komen echter relatief weinig voor in de huursector (2,5 procent van alle huurders).

Figuur 2. Gebruikskosten in euro’s bij huur en koop, naar het belastbaar inkomen van het huishoudena
a.de voetnoot bij figuur 1
Bron: WBO 2002, bewerking RIGO.
Regionale verschillen
Onze analyses laten zien dat er geen grond is voor de stelling dat het huurniveau in Nederland kunstmatig laag is. Wel zijn er grote
regionale verschillen. De hoogte van de koopprijzen zijn, na correctie voor kwaliteit, in sommige regio’s aanmerkelijk hoger dan in andere
regio’s. Dit wordt vooral door relatieve schaarste bepaald, terwijl de hoogte van huurprijzen veel minder wordt beïnvloed door schaarste.
Het gevolg hiervan is dat in sommige regio’s kopen voordeliger is dan huren. In andere regio’s geldt het omgekeerde. figuur 3 laat deze
regionale verschillen zien. In de regio Amsterdam, met een grote woningschaarste en daardoor sterk opgedreven koopprijzen, zijn de
kosten van kopen duidelijk hoger dan de kosten van huren. Dit geldt ook voor de Duin- en Bollenstreek, waar het huurniveau relatief
laag is. Het omgekeerde doet zich voor in het noorden, Flevoland en het zuidwesten van Nederland. In deze laatste regio’s zijn, door het
ontbreken van schaarste, koopwoningen relatief goedkoop waardoor kopen goedkoper is dan huren. Deze regionale verschillen laten
niettemin onverlet dat gemiddeld genomen in Nederland de gebruikskosten van huren en kopen met elkaar in balans zijn.

Figuur 3. Het verschil in gebruikskosten bij huur en koop van huurders zonder huursubsidie en leeftijd hoofdbewoner van 25 tot 60
jaar, naar regio
Tekortschietend leenvermogen
We hebben laten zien dat voor huishoudens met huursubsidie en voor zestigplussers er alle reden is om aan een huurwoning de
voorkeur te geven vanwege het subsidiebeleid en het fiscale beleid. Een verbetering van de doorstroming van huur naar koop wordt
vooral verwacht van de middengroepen op de huurmarkt. De mogelijkheid om een dergelijke overstap te maken wordt sterk bepaald door
het leenvermogen van deze huurders (Leidelmeijer et. al., 2003). De hoogte van het leenvermogen, zoals financiers dat bepalen, is
afhankelijk van de hoogte van het inkomen en van het aanwezige vermogen. Juist aan het vermogen schort het echter veelal bij huurders
omdat ze niet hebben kunnen profiteren van de recente prijsstijgingen op de woningmarkt. Bij eigenaar-bewoners heeft deze prijsstijging
tot een overwaarde ten opzicht van de hypotheek geleid, waarmee een volgende koopwoning financierbaar blijft. Dit is niet het geval bij
de huurders. In figuur 4 is het leenvermogen van de huurders, exclusief ontvangers van huursubsidie en zestigplussers, weergegeven in
vergelijking met de verkoopwaarde van de koopwoningen. Dit is gedaan voor de 28 regio’s van figuur 3 waar volgens onze analyse huren
goedkoper is dan kopen. De andere regio’s waar huren al duurder is dan kopen, zijn buiten beschouwing gelaten, omdat er daar immers
geen reden is de huren extra te verhogen. Uit deze figuur blijkt dat de bestaande koopwoningen in veel gevallen een marktwaarde hebben
die hoger is dan de financieringsmogelijkheden van de huurders. Het snijpunt van de twee verdelingen ligt bij de klasse € 150.000 – €
175.000. Voor 73 procent van de betreffende huurders is het maximale leenvermogen gelijk of lager dan dit snijpunt, terwijl slechts 22
procent van de koopwoningen zich in of onder deze prijsklasse bevindt. Daar waar huren goedkoper is dan kopen, zijn de bestaande
koopwoningen voor de betreffende huurders in veel gevallen niet financierbaar. Hogere huurstijgingen veranderen niets aan dit
tekortschietende leenvermogen van de huurders en zullen dus weinig effect hebben op de gewenste doorstroming van huur naar koop.

Figuur 4. Het leenvermogen van huurders zonder huursubsidie en leeftijd hoofdbewoner 25 tot 60 jaar, ten opzichte van de
marktwaarde van de koopwoningen, in regio’s waar huren goedkoper isa
a.figuur heeft alleen betrekking op de regio’s waar volgens figuur 3 de gebruikskosten van huren lager zijn dan die van kopen.
Bron: WBO 2002, bewerking RIGO.
Conclusie
Er is geen basis voor het beleidsvoornemen om het huurniveau in Nederland extra te verhogen. Dit voornemen is niet nodig omdat er
momenteel nog de nodige ruimte in het huurbeleid bestaat om het huurniveau te verhogen. Bovendien blijkt dat de huurprijs redelijk in
evenwicht is met de kosten van het in eigendom hebben van dezelfde woning. De minister lijkt het tegendeel te veronderstellen. Ten
slotte speelt een tekortschietend leenvermogen bij huurders een belangrijke rol bij de stagnatie in de doorstroming. Het
beleidsvoornemen heeft hierop geen effect.
Johan Conijn, Kees Leidelmeijer en Jeroen Neele
Literatuur
Arnott, R., Tenancy rent control. Paper gepresenteerd op het congres getiteld The Economics and Politics of Rent Regulation,
Stockholm, 2002.
Conijn, J., en M. Elsinga (1998) Kopen of huren, hoe financieel te vergelijken? Ministerie van vrom, Den Haag.
Hills, J., (1991) Unravelling housing finance. Subsidies, benefits and taxation, Claridon Press, London.
Leidelmeijer, K.C.M., J. van Iersel en I. Giesbers (2003) Gescheiden markten? De ontwikkeling op de huur- en koopwoningmarkt,

Ministerie van vrom, Den Haag.
Ministerie van vrom (2003) Cijfers over Wonen 2003. Den Haag.
Ministerie van vrom (2002) Woningbehoeftenonderzoek (wbo). Den Haag.
Rele, H. ter en G. van Steen (2001) Housing subsidisation in the Netherlands: measuring its distortionary and distributional effects,
cpb Discussion Paper, Centraal Planbureau, Den Haag.
Rosen, H.S. (1985) Housing subsidies. Effects on housing decisions, efficiency and equity. In A.J. Auerbach en M. Feldstein (eds).
Handbook of public economics, vol 1, North Holland, Amsterdam.

1 Op 15 april 2004 hebben alle betrokkenen een Convenant procesafspraken Modernisering Huurbeleid en afzonderlijke
Bestuurdersakoorden ondertekend.
2 Huurbeleid, brief van de minister van VROM d.d. 29 oktober 2003, Tweede Kamer, vergaderjaar 2003 – 2004, 27 926, nr. 14

Copyright © 2004 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)