Stilte heeft zijn ‘prijs’

milieueconomie

Stilte heeft zijn ‘prijs’
J. Udo, L.H.J.M. Janssen, S. Kruitwagen
Janssen en Kruitwagen werken bij het
Milieu- en Natuurplanbureau. Udo is als milieueconoom
afgestudeerd aan de Universiteit van Tilburg.
De auteurs bedanken Erwin Bulte voor zijn inhoudelijke
bijdrage en commentaar op dit artikel.
sonja.kruitwagen@mnp.nl

Mobiliteit draagt bij aan welvaart, maar geluidsoverlast door
verkeer leidt tot welvaartverlies. Dit artikel raamt de econo­
mische schade van verkeersgeluid op basis van huizenprijzen.

I

n brede kring leeft het besef dat welvaart niet alleen bepaald
wordt door inkomen. Ook een goede milieu- en natuurkwaliteit en andere collectieve voorzieningen zoals goed onderwijs
en veilige dijken dragen bij aan onze welvaart. Zo ook stilte en
rust. Langdurige blootstelling aan geluid kan leiden tot slaapverstoring, gehoorschade en hart- en vaatziekten. Geluidsoverlast
is een groeiend milieuprobleem. Momenteel ondervindt bijna
dertig procent van de bevolking ernstige hinder door wegverkeer (MNP, 2005). Niettemin blijft de waarde van stilte veelal
onzichtbaar. Er is immers geen markt voor stilte; stilte is niet te
koop. Om toch een indicatie te krijgen van de waarde die burgers aan stilte hechten, kan op basis van huizenprijzen een waarde voor stilte worden afgeleid. Tot op heden ontbrak een studie
voor Nederland die geluidshinder door weg- en railverkeer op
basis van prijsverschillen van huizen afleidt.

Methode

Om de waarde van goederen en diensten die geen marktprijs
hebben te achterhalen, is een aantal methoden ontwikkeld.
Methoden waarmee de waarde van niet-vermarktbare goederen
kunnen worden afgeleid uit daadwerkelijke keuzes die consumenten maken op een aan dit goed gerelateerde markt, worden
revealed preference-methodes genoemd. Voor de waardering
van een collectief milieugoed als stilte is in deze studie gebruik
gemaakt van hedonic pricing als een revealed preferencemethode. Een pluspunt van het afleiden van waarden uit feitelijk
gedrag, is de betrouwbaarheid en daarmee de geloofwaardigheid van de ramingen. Ramingen van de waarde van collectieve
goederen op basis van enquêtes worden vanwege het hypothetische karakter sneller in twijfel getrokken. Wel moet opgemerkt
worden dat de revealed preference-methode alleen de gebruikswaarde van stilte raamt, waardoor de raming als conservatief
kan worden bestempeld. Immers, niet-gebruikswaarden zoals
de optiewaarde worden niet in de raming meegenomen.
De methode met hedonische prijzen meet de waarde van
natuur en milieu af uit de waarde van woningen, onder de veronderstelling dat de marktwaarde van een woning mede wordt
bepaald door kwaliteitsaspecten, bijvoorbeeld de hoeveelheid
‘groen’ in de buurt, schone lucht, stilte en het afwezig zijn van
risico’s door opslag of transport van gevaarlijke stoffen. Eigenaars
van identieke woningen die in een omgeving staan met verschillende geluidsniveaus zullen verschillende verkoopprijzen bedin Baarsma (2000) heeft met behulp van enquêtes een compensatiebedrag
voor geluidshinder van vliegverkeer rond Schiphol bepaald. Deze bedragen
zijn ook aan huizenprijzen gerelateerd, maar niet afgeleid uit de verschillen in
huizenprijzen.

14

ESB  13-1-2006

gen op de woningmarkt. De waarde van stilte is dan impliciet
opgenomen in de waarde van de woning. Met behulp van statistische technieken kan de waarde van de afzonderlijke aspecten
van een woning, en dus ook die van stilte, worden afgeleid.

Buitenlandse studies

Sinds eind jaren zeventig zijn er in het buitenland diverse
studies voor de waardering van geluidshinder uitgevoerd. In
die studies wordt het effect van geluidshinder uitgedrukt in een
zogenaamde Noise Sensitivity Depreciation Index (NSDI), die
aangeeft met hoeveel procent de waarde van een huis daalt wanneer de geluidshinder, waaraan dat huis wordt blootgesteld, met
1 decibel (dB) toeneemt. Een recent rapport aan de Europese
Commissie laat in een overzicht van geluidwaarderingstudies zien
dat de NSDI-waarde tussen de 0,08 en de 2,3 ligt (Navrud, 2002).
De studies geven aan dat de waardering van stilte – gemeten als
de afname van de huizenprijs door geluidshinder – in Europa
groter is dan in de VS. We weten echter niet of dat komt doordat
Amerikanen andere voorkeuren voor geluid hebben, oftewel
toleranter zijn dan Europeanen, of dat de VS stiller is waardoor
de waardering van een nog stillere omgeving lager is, conform de
‘wet’ van het afnemend grensnut. Daarnaast is de opzet van de
studies, zoals de keuze van regressievariabelen en onderzoeksgebied, van invloed op de onderzoeksresultaten. De grote bandbreedte in de resultaten van buitenlandse studies maakt het vertalen van deze buitenlandse waarden naar de Nederlandse situatie
lastig. Daarom is een Nederlandse studie voor de waardering van
stilte voor de Nederlandse situatie gewenst.

Onderzoeksopzet

Ons onderzoek is gebaseerd op de gegevens van ongeveer
vijftienhonderd woningtransacties in de gemeenten Baarn en
Soest tussen 1996 en 2000. Om op basis van de verkoopprijs van
deze woningen de waarde van stilte statistisch te kunnen afleiden, zijn ook gegevens nodig die zowel de fysieke karakteristieken van de woning als de omgevingskwaliteit en de relatieve
ligging van de woning beschrijven. De woningen zijn ingedeeld
naar drie postcodegebieden. Het type woningen in een postcodegebied is tamelijk homogeen, maar verschilt aanzienlijk
tussen de postcodegebieden. In het eerste postcodegebied staan
veelal grote vrijstaande huizen in een groene omgeving. De
huizen in het tweede postcodegebied zijn voornamelijk kleinere
rijtjeshuizen in een oudere arbeidersbuurt en nieuwbouwbuurt.
De hoogste geluidsniveaus in deze twee postcodegebieden in
Baarn worden veroorzaakt door de drukke spoorweg in het
dorp. De huizen in het derde postcodegebied zijn van één type
moderne en ruime nieuwbouwwoning met groenperkjes tussen

milieueconomie

woonblokken en moderne appartementen. De hoogste geluidsniveaus in dit postcodegebied worden veroorzaakt door een
drukke wijkverbindingsweg in Soest.
In de regressievergelijking, die de verkoopprijs van de
woning bepaalt, zijn variabelen opgenomen als de grootte van
de woning, de ligging ten opzichte van voorzieningen zoals
winkels en scholen, de aantrekkelijkheid van de buurt en de
geluidsniveaus. Voor het verkrijgen van dergelijke ruimtelijke
informatie is gebruik gemaakt van gedetailleerde GIS-kaarten.
Zo is met behulp van ruimtelijke kaarten het geluidsniveau, de
hoeveelheid groen en de beschikbaarheid van voorzieningen als
winkels en scholen in de nabijheid van de woning bepaald. Het
geluidsniveau binnen het onderzoeksgebied varieerde aanzienlijk (tabel 1), wat een goede statistische analyse mogelijk maakt.
Tabel 1. Waarde van een aantal karakteristieken van woningen in het
studiegebied (gemiddelde per wijk)

Baarn,
wijk 1

Baarn,
wijk 2

Soest

aantal observaties

432

795

232

bandbreedte geluidsniveau’s (dB)

51-78

47-78

45-63

huizenprijs (e)

199.000

115.200

122.600

volume (m3)

393

349

361

groen (m2 in een straal van
500 meter om de woning gedeeld
door de bevolkingsdichtheid)

400

338

380

Tabel 1 laat zien dat de geluidsbelasting in de door ons onderzochte wijken een ruime bandbreedte heeft. Deze is representatief voor stedelijk gebied, inclusief zeer lawaaierige plekken.
Daarnaast vallen ook enkele stille gebieden in het onderzoeks­
gebied. De belasting bij de meeste provinciale wegen en in steden
ligt doorgaans tussen de 50 en 65 dB. Bij snelwegen, drukke
gemeentelijke wegen en bij spoorwegen komt de belasting boven
de 65 dB uit. Bijna twee procent (100.000) van de woningen in
Nederland ondervindt een geluidsbelasting van meer dan 65 dB
en ongeveer 27.000 woningen een belasting van meer dan 70 dB
met name door spoorwegen (RIVM-MNP, 2004). Voor stilte­
gebieden geldt een geluidsniveau van minder dan 40 dB.

Drempelwaarde
In het onderzoek naar het effect van geluid op de waarde
van woningen, is ook onderzocht of het waardeverminderende
effect afhankelijk is van het geluidsniveau. In de literatuur wordt
regelmatig verondersteld dat het waardeverminderende effect
van geluid pas optreedt vanaf een geluidsniveau van 55 dB.
Geluidsniveaus onder deze ‘drempelwaarde’ hebben dan geen
meetbaar effect op de betalingsbereidheid van mensen voor een
woning. Wij hebben de drempelwaarde gevarieerd tussen 45 en
60 dB om mogelijke verschillen in waardering bij verschillende
geluidsniveaus vast te kunnen stellen.

Stilte als ‘luxegoed’
Marktsegmentatie
Ook is onderzocht of burgers geluid/stilte anders waarderen
naarmate ze welvarender zijn (stilte als ‘luxegoed’). Omdat exacte gegevens over het besteedbaar inkomen van elk huishouden
in het onderzoek niet voorhanden waren, zijn het meest voorkomende bestedingsniveau van een straat en verschillen in de

gemiddelde huizenprijs per postcode als vervangende variabelen
meegenomen. Daardoor ontstaan drie onderzoeksgebieden die
verschillen in mate van welvarendheid. Vervolgens is een aparte
regressie geschat voor ieder deelgebied.

Resultaten

Uit de regressieanalyse blijkt dat geluidsbelasting een statistisch significant effect heeft op de marktwaarde van woningen
en daarmee op de welvaart. Het is dus een attribuut dat ertoe
doet. Voor de drie wijken samen geldt dat een toename van het
geluidsniveau met één dB(a) de marktwaarde van een woning
met 1,7 procent vermindert. Uit buitenlandse studies blijken
NSDI waarden die variëren tussen 0,08 en 2,3 met een gemiddelde waarde van 0,6. De waarde die wij hebben gevonden voor
Nederlandse locaties ligt dus wat hoger. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat in ons dichtbevolkte en dichtbebouwde land
stilte een schaarser, en dus duurder, goed is.
Daarnaast zijn er twee systematische effecten op de huizenprijs te onderkennen, namelijk: de drempelwaarde en de welstand. Uit het onderzoek blijkt dat de waarde van geluid wordt
beïnvloed door de hoogte van de drempelwaarde: wanneer de
drempelwaarde wordt verlaagd, neemt de NSDI-waarde van
geluid af (tabel 2). Oftewel naarmate het stiller is, wordt extra
stilte minder gewaardeerd (afnemend grensnut).
Tabel 2. Het verloop van de NSDI-waarde als functie van de
drempelwaardea

drempelwaarde

NSDI-waarde

45 dB(a)

1,1

50 dB(a)

1,3

55 dB(a)

1,7

60 dB(a)

1,9

a e geluidsmaat dB(a) heeft een logaritmische schaal. Een geluids­
D
toename van 3 dB(a) is daardoor gelijk aan een verdubbeling van
het geluidsniveau.

In tegenstelling tot wat in de literatuur wordt verondersteld,
blijkt uit ons onderzoek dat een geluidsniveau onder de 55 dB
ook een meetbaar effect op de marktwaarde van een huis heeft.
We kunnen dus concluderen dat de schaduwprijs van een
geluidstoename niet constant is, maar dat deze hoger wordt
naarmate het geluidsniveau hoger is. Een toename in geluids­
niveau bij een niveau van 60 dB zal de waarde van een woning
dus sterker doen dalen dan éénzelfde toename bij 40 dB.
Ten slotte is de NSDI in een wijk met duurdere huizen
aanzienlijk hoger dan in een wijk met minder dure huizen: in
welvarender deelgebieden met de hogere huizenprijzen blijkt
het effect van geluid toe te nemen van NSDI-waarde van 0,8
in een moderne middenstandswijk tot 6,5 in de wijk met grote
vrijstaande huizen in het groen (tabel 3). Bij een correlatie van
huizenprijs en inkomen, toont dit resultaat aan dat ‘stilte’ een
luxegoed is. Immers voor een luxegoed geldt dat vanaf een
bepaald drempelinkomen de vraag naar dat goed – in dit geval
stilte – meer dan proportioneel stijgt bij een stijging van het
inkomen. Deze toegenomen vraag komt tot uiting in een grotere bereidheid om een hogere prijs te betalen (in dit geval de
NSDI), omdat de hoeveelheid van een collectief goed voor een
individu per definitie vastligt. We hebben hierbij verondersteld
dat de waardevermindering door een toename in geluidsniveau
(de NSDI) overeenkomt met de waardevermeerdering door een
afname in geluidsniveau.

ESB  13-1-2006

15

milieueconomie

Tabel 3. De relatie tussen huizenprijs en NSDI in de verschillende
wijken in het onderzoeksgebied

Baarn, wijk 1

Baarn, wijk 2

huizenprijs

199.000

115.200

Soest
122.600

NSDI

6,5

0

0,8

Een inkomenselasticiteit die hoger is dan één geeft nog geen
uitsluitsel over de verschillen in preferentie voor stilte. Het feit
dat mensen met een hoger inkomen een hogere waarde hechten
aan stilte kan óf komen doordat ze meer te besteden hebben
óf omdat dat ze het belangrijker vinden. Mensen met een lager
inkomen kunnen door hun beperkte budget hun werkelijke preferentie voor stilte moeilijk laten blijken.

Als individuele burgers maatregelen
nemen om stilte te bevorderen,
dreigt het gevaar van free-riding
Relevantie van deze resultaten
voor geluidsbeleid

Stilte heeft een prijs. Maatregelen die stilte beschermen en
geluidsbelasting verminderen kunnen dus de waarde van een
woning verhogen. Bewoners zouden zelf kunnen investeren in
geluidswerende maatregelen dan wel compensatie kunnen vragen
van de geluidsveroorzakers voor vermindering van hun woongenot. Stilte is echter ook een collectief goed. Het genot van stilte
door de één, belemmert het genieten van diezelfde stilte door
een ander niet en het uitsluiten van mensen van stille gebieden is
ook geen maatschappelijk aantrekkelijke optie. Als (groepen van)
individuele burgers maatregelen nemen om stilte te bevorderen,
bijvoorbeeld door het plaatsen van een geluidsscherm, dreigt het
gevaar van free-riding. Immers, de verleiding bestaat om niet mee
te betalen aan het scherm, maar wel te profiteren van het lagere
geluidsniveau door dat scherm. Daarmee kan het beschermen
van stilte een overheidstaak worden (zie kader).

Kosten en baten van een
geluidsscherm
Om een indicatie te geven van het economische effect van
geluidsschermen is een kosten-batenberekening uitgevoerd voor
een hypothetisch scherm. Hoewel de kosten en het effect van het
plaatsen van een scherm afhankelijk zijn van vele factoren, is
een gemiddelde prijs van 465 euro per vierkante meter aangehouden (Jabben et al., 2004). Verder is een hoogte van 5 meter,
een bebouwingsdichtheid van 35 woningen per hectare en een
geluidsreductie van gemiddeld 5 dB(a) per woning verondersteld. Wanneer het economische effect van geluidsschermen
wordt berekend met behulp van een gemiddelde waarde van een
woning van 146.000 euro, blijkt zelfs bij een drempelwaarde van
45 dB dit geluidsscherm een welvaartsverhogend effect te hebben. Op basis van deze indicatieve berekening lijkt het plaatsen
van geluidsschermen een welvaartsverhogende maatregel te zijn.

De gemiddelde waarde van de woningen in het studiegebied was
146.000 euro (prijzen 1996).

16

ESB  13-1-2006

Conclusie

Deze eerste empirische studie voor Nederland laat zien dat
stilte een waarde heeft: de marktwaarde van woningen wordt
statistisch significant beïnvloed door het geluidsniveau waar
deze woningen aan worden blootgesteld. Meer onderzoek, op
verschillende locaties, is nodig om een representatief beeld te
krijgen voor heel Nederland.
De waarde die uit dit onderzoek komt is, vergeleken met de
gemiddelde waarde uit buitenlandse studies, iets hoger, maar
valt ruimschoots binnen de bandbreedte van uitkomsten van
ander onderzoek naar het effect van geluid op de waarde van
woningen. De studie laat ook zien dat de waardering voor
stilte toeneemt bij hogere geluidsniveaus, hetgeen volgens de
economische theorie verwacht mag worden. Ten slotte blijkt
uit de studie dat geluid de kenmerken van een luxegoed heeft:
naarmate het inkomen hoger is, tonen burgers een hogere betalingsbereidheid voor stilte. Omdat stilte ook een collectief goed
is, waardoor het gevaar van free-riding dreigt, lijkt er een overheidstaak te liggen voor het plaatsen van geluidsschermen tegen
geluidoverlast door wegverkeer. Een globale inschatting van de
kosten en baten laat zien dat het plaatsen van schermen de welvaart verhoogt. Via een hogere WOZ-waarde en de daarbijbehorende belastingafdracht betaalt degene die profiteert van een
stillere woonomgeving (een deel van) de daarvoor benodigde
investering. â– 
Jeroen Udo, Leon Janssen, Sonja Kruitwagen

Literatuur
Baarsma, B.E. (2000) Monetary Valuation of Environmental Goods: Alternatives
to Contingent Valuation. Research Series, 220, Amsterdam: Tinbergen
Instituut.
Jabben, J., H. Nijland, F. van Rijn, J. Drenth & W. Alberts (2004) Geluid en
bronbeleid op rijkswegen. RIVM/MNP Rapport, 1049/04, Bilthoven.
MNP (2005) Milieubalans 2005. Bilthoven: Milieu en Natuur Planbureau.
Navrud, S. (2002) The State-of-the-Art on Economic Valuation of Noise.
Report to the European Commission DG Environment 04-02. Department
of economic and social sciences, Oslo: Agricultural University of Norway.
RIVM-MNP (2004) Milieubalans 2004. Bilthoven: RIVM Milieu en
Natuurplanbureau.
Udo, J. (2005) Valuing the amenity of quiet; a hedonic analysis.
Afstudeerscriptie Universiteit van Tilburg.