Segmentatie in de markt voor bedrijfshuisvesting

Segmentatie in de markt voor
bedrijfshuisvesting
Wensen van bedrijven ten aanzien van hun huisvesting blijken de laatste tijd sterk in
beweging. Het toegenomen economisch optimisme, de introductie van nieuwe
produktiemethoden, de sterkere nadruk op een klantgerichte opstelling en de opkomst
van nieuwe voorzieningen op het gebied van de telecommunicatieve infrastructuur
oefenen voor verschillende groepen bedrijven een verschillende invloed uit op hun
lokatiewensen. Lagere overheden zullen met de toenemende segmentatie in deze markt
rekening moeten houden bij het vorm geven van een marktgericht beleid.

DR. C P.A. BARTELS – DRS. A.H. WEBBINK*
Inleiding
Het is lange tijd gebruikelijk geweest om bedrijfshuisvesting in de beleidspraktijk te vertalen in twee categorieen: kantoren en produktiehallen 1). Deze categorieen
werden elk homogeen verondersteld. Dit gebeurde
meestal op een impliciete manier, door eenvoudig geen of
weinig aandacht te geven aan mogelijke verschillen in de
behoeften van deelcategorieen. Zo overheerste voor beide segmenten de gedachte dat ondernemingen de voorkeur geven aan een locatie in elkaars nabijheid, dus
ruimtelijk geconcentreerd. Deze gedachte werd ondersteund door planologische argumenten. Ook werd
veelal niet expliciet aandacht besteed aan de mogelijkheid
dat ondernemingen een verschillend gewicht toekennen
aan allerlei kwalitatieve aspecten van een specifieke locatie. Zo werden bedrijventerreinen ontwikkeld op basis van
een uniforme formule, die nauwelijks variatie toeliet.
Deze visie op de markt voor bedrijfshuisvesting betekende een belangrijke vereenvoudiging voor het overheidsbeleid. Met relatief eenvoudige methodieken konden
prognoses worden geproduceerd voor de toekomstige behoefte, waarop vervolgens het beleid kon worden geent.
De laatste jaren wordt evenwel steeds duidelijker dat de
markt voor bedrijfshuisvesting minder homogeen is dan
werd aangenomen. Enerzijds is uit verkenningen van
bestaande locatiepatronen af te leiden dat de veronderstelde tweedeling zeker niet voor alle betreffende ondernemingen geldig is. Anderzijds doet zich een aantal
ontwikkelingen voor waardoor een differentiatie optreedt
in de locatiewensen. De markt voor bedrijfshuisvesting
moet dan ook worden gezien als een heterogene, gesegmenteerde markt. De segmenten onderscheiden zich met
eigen specifieke wensen ten aanzien van locatiekenmerken.
De erkenning van het bestaan van zo’n segmentatie
heeft gevolgen voor onderzoek en beleid op dit gebied. In
dit artikel wordt ingegaan op de belangrijkste tendensen
die te onderkennen zijn en de implicaties hiervan voor onderzoek en beleid. De opbouw is als volgt. Allereerst wordt
toegelicht hoe de traditionele tweedeling kantoren/produktiehallen in de onderzoeks- en beleidspraktijk werd gehanteerd. Als referentiekader worden enkele actuele
tendenties in vraag en aanbod op de markt voor bedrijfs328

huisvesting beschreven. Vervolgens wordt een verdergaande differentiatie gepresenteerd, die beter aansluit bij
de marktsituatie op dit moment. Ten slotte wordt nagegaan welke onderzoeksmethodiek geschikt is om een adequaat overheidsbeleid ten aanzien van bedrijfshuisvesting
te ontwikkelen.

Eenvoudige segmentatie
Huisvesting in de vorm van produktiehallen (panden
waar industriele activiteiten en opslag plaatsvinden) heeft
in de onderzoek- en beleidspraktijk vooral aandacht gekregen bij de planning van bedrijventerreinen. Dit is opmerkelijk, omdat slechts ongeveer de helft van dit soort
bedrijfspanden op collectieve bedrijventerreinen is gevestigd.
In Nederland is naar schatting 37.600 ha. collectief bedrijventerrein voorhanden. Hiervan is ongeveer drie kwart,
ofwel 27.500 ha., uitgeefbaar voor vestigingen. Van deze
oppervlakte is twee derde, namelijk 19.000 ha., uitgegeven aan totaal ruim 24.000 bedrijven. Er resteert nog een
direct uitgeefbare voorraad van 8.500 ha., terwijl bovendien voor bijna een zelfde hoeveelheid (7.300 ha.) voorbereidingen zijn getroffen. De bestaande en geplande
voorraad benaderen dus samen genomen de totale oppervlakte in gebruik genomen bedrijventerrein 2).
De omvang van de voorraad heeft in het recente verleden veel aandacht gekregen, vooral vanwege de eraan
verbonden financiele lasten voor de eigenaars. Geconstateerd is een erg scheve verhouding tussen voorraad en uitgifte. In 1978 bedroeg de voorraad nog 7.900 ha. direct
uitgeefbaar terrein, tegenover een uitgifte van 1.100 ha.

* De auteurs zijn respectievelijk directeur en medewerker van Euro
Bartels te Oudemolen (Drenthe).
1) In dit artikel wordt afgezien van de bedrijfshuisvesting van agrarische, detailhandels-, horecabedrijven e.d.
2) L. Bak, Collectieve bedrijventerreinen in Nederland, Amsterdam,
1985.

3). Daarna is de uitgifte echter sterk teruggevallen tot minder dan 300 ha. per jaar. Recentelijk is weer van een opleving sprake: in 1985 werd 560 ha. uitgegeven, in 1986 zal
dit nog aanmerkelijk hoger zijn en voor de nabije toekomst
valt een grote belangstelling voor nieuwe huisvesting af te
leiden uit de ERBO-enquete van eind 1986 4).
Het enigszins grillige verloop van de vraag naar collectieve bedrijventerreinen bemoeilijkt net opstellen van realistische prognoses. Dit valt toe te lichten aan de hand van
een inventariserende studie van het ETI-Noord-Brabant.
Hierin zijn de methoden opgesomd die in de praktijk werden gebruikt om de behoefte aan bedrijventerreinen te ramen 5). Traditioneel ging men uit van een bepaald
normgetal voor de verhouding tussen de oppervlakte aan
bedrijventerreinen en de bevolking, beroepsbevolking of
werkgelegenheid. Met een schatting voor de toekomstige
ontwikkeling van deze laatste variabelen kon zodoende de
behoefte aan bedrijventerreinen worden voorspeld.
In de ETI-studie zijn de gebruikte normgetallen en de
kwaliteit van de prognoses gee’valueerd. De conclusie van
deze evaluatie is negatief. De normgetallen blijken geen
goede weergave van de in de praktijk gerealiseerde verhoudingen en de resultaten van de prognosemethodieken
zijn niet systematise!! beter dan die van een simpele trendextrapolatie.
Van de onderzochte prognoses van de behoefte aan bedrijventerreinen bleek in de afgelopen jaren ruim de helft
redelijk betrouwbaar. Opmerkelijk daarbij is, dat de prognoses die duidelijk rekening hielden met de vraag (slechts
een derde) gemiddeld een veel betere ‘score’ behaalden
dan de overige prognoses. Dit pleit voor een aanpak waarbij een goede inventarisatie van de toekomstige vraag
plaatsvindt. Daarenboven blijkt uit genoemde studie, dat
zowel de aanbodgerichte als de gemengde prognoses in
90% van de gevallen de behoefte te hoog hebben ingeschat. De vraaggerichte prognoses daarentegen hadden
de behoefte in 70% van de gevallen te laag ingeschat. De
conclusie hieruit kan zijn, dat een (outer aanbodgerichte
aanpak weliswaar tekorten aan bedrijventerreinen vermijdt, maar ook overschotten in de hand werkt. De vraaggerichte aanpak kan leiden tot een tekort aan bedrijventerreinen.
Er is een duidelijk verschil tussen de markt voor kantoren en die van bedrijventerreinen. Terwijl bedrijventerreinen worden ontwikkeld door overheden, komen
kantoorgebouwen meestal tot stand dank zij de inspanning van aannemers, projectontwikkelaars en beleggers.
Toch is dit op zich nog geen garantie voor adequate planning. Cijfers ontleend aan een uitgave van het blad Vastgoedmarkt illustreren de overschotten die op delen van de
kantorenmarkt zijn ontstaan 6). Zo blijkt dat het aanbod
van kantoorruimte toenam van bijna 90 ha. in 1976 tot ruim
172 ha. in 1983, terwijl het jaarlijks verhuurde opppervlak
ongeveer gelijk bleef, namelijk circa 33 ha. Sinds 1983 is
de afzet toegenomen en het aanbod gedaald tot 160 ha.
per ultimo 1985. De gemiddelde huurprijs van kantoren endushetrendementvandeeigenaren – veranderde van
f. 145 per m2 in 1975 tot ongeveer f. 200 in 1984, wat gecorrigeerd voor inflatie neerkomt op een huurprijs van ruim
f. 120 (in prijzen van 1975) 7). In deze daling van de reele
huurprijs komt het aanbodsoverschot duidelijk tot uitdrukking. Met andere woorden: ook ten aanzien van kantoren
zijn de prognose-activiteiten in het verleden in het algemeen niet zo adequaat geweest.
Wijs geworden door de grote leegstand van kantoren
zijn de ontwikkelaars en beleggers er steeds meer toe
overgegaan scherpe eisen te stellen. Vaak wordt een project pas uitgevoerd, indien 60% van het verhuurbare oppervlak daadwerkelijk is verhuurd. Bovendien richt men
zich meer en meer op zogenoemde A1-locaties, waarvoor
veel belangstelling mag worden verwacht.

Een verdergaande segmentatie
In het voorgaande is toegelicht dat de veelal gehanteer-

de prognosemethodieken tot onbevredigende resultaten
hebben geleid. Deze constatering is aanleiding om te zoeken naar een betere aanpak. Deze moet in essentie neerkomen op het verkrijgen van een goed inzicht in de
behoeften die diverse segmenten hebben aan bedrijfshuisvesting. De markt zal daartoe verder moeten worden
gesegmenteerd dan in het verleden gebeurde.
Een aantal tendenties in de markt voor onroerend goed
ondersteunt de wenselijkheid van een meer gedifferentieerde visie. Allereerst blijkt de structurele verschuiving
van Industrie naar dienstensector ook gevolgen te hebben
voor bedrijventerreinen. Bak registreerde dat in 1960 drie
kwart van de bedrijven die zich vestigden op bedrijventerreinen uit de nijverheidssector afkomstig was 8). In de jaren zeventig bedroeg dit aandeel nog slechts 40%. Deze
verschuiving houdt in dat verschillende vestigingswensen
kunnen gelden voor verschillende soorten vestigingskandidaten.
In de tweede plaats wordt het belang van adequate huisvesting voor kleinere bedrijven nadrukkelijker onderkend.
Deze groep heeft bepaalde specifieke behoeften waar in
de beleidspraktijk reeds op diverse manieren op is ingespeeld.
In de derde plaats heeft de technologische ontwikkeling
voor sommige organisaties aanleiding gegeven tot specifieke wensen ten aanzien van de bedrijfshuisvesting. Automatisering en telecommunicatie vragen bij kennis- en
communicatie-intensieve organisaties bij voorbeeld om
speciale voorzieningen.
In de vierde plaats is onderkend dat er een groeiend segment in de markt bestaat, dat hoge kwaliteitseisen stelt
aan locatie en gebouw. Deze bedrijven hebben behoefte
aan een goed bereikbare, representatief gelegen ‘zicht’locatie, te midden van soortgelijke hoogwaardige vestigingen. Een hoge grondprijs is voor deze groep geen belemmerende factor.
In de vijfde plaats heeft de problematiek van de veroudering van gebouwen en terreinen de verschuiving in de behoeften nog eens extra manifest gemaakt. Op vele
plaatsen staan leegstaande kantoor- en fabriekspanden
die geen courant aanbod blijken te vormen in de huidige
markt. Sommige terreinen zijn door de aanwezigheid van
zulke incourante gebouwen, door overlast van sommige
vestigingen, slechte infrastructurele voorzieningen en een
minder aantrekkelijke ligging in een situatie terechtgekomen, dat van verpaupering kan worden gesproken. Grootscheepse renovatie lijkt hiervoor de enige oplossing, maar
is door de complexiteit van de problematiek geen eenvoudige opgave.
Aan deze ontwikkelingen wordt de nodige waarde toegekend in de hier te presenteren onderzoeks- en beleidsaanpak die de uiteenlopende behoeften van de
verschillende segmenten in de markt expliciet aandacht
geeft. Drie criteria lijken in elk geval relevant om tot een
segmentatie voor de totale doelgroep te komen. Deze zijn
het belang dat aan ruimtelijke nabijheid wordt toegekend,
het belang van het aspect representativiteit van de locatie
en de ondernemingsgrootte. Hoewel in principe nog andere criteria zouden kunnen worden gehanteerd, lijkt het genoemde drietal de beste aanknopingspunten te bieden
voor een beleidsrelevante analyse van het bedrijfshuisvestingsgebeuren. Dat deze indeling praktijkwaarde heeft
kan worden ge’i’llustreerd aan de hand van recente ontwikkelingen.

3) Zie ETI/RPD, Enquete Bedrijfsterreinen

1986, ‘s-Gravenhage,

1986.
4) Kamers van Koophandel en Fabrieken, ERBO-enquete, Woerden,
1986.
5) A.C.J. van Aalst, G.R.M. Musterf en J.J.E. Reimerink, Defffectivi-

teit van behoefteramingen voor bedrijventerreinen, Tilburg, 1985.
6) Vastgoedmarkt, Kerncijfers Commercieel onroerend goed 1986,
november 1986.
7) Gegevens ontleend aan: A.J. Krist, Kantoorhuren in Nederland, lezing tijdens congres Toekomst van de Nederlandse vastgoedmarkt’,
Groningen, 1986.
^
8) Zie L. Bak, op.cirr[ biz. 47.

Concentratiegeneigdheid
In het voorgaande werd al aangegeven dat in het verleden in het beleid de nadruk is gelegd op ruimtelijk geconcentreerde bedrijfshuisvesting. Maar ten minste 50% van
de vestigingen (buiten de detailhandel) wordt niet ruimtelijk geconcentreerd aangetroffen, hetgeen erop kan duiden dat een grote groep bedrijven weinig waarde hecht
aan vestiging nabij soortgelijke bedrijven. Bovendien bevindt een groot aantal bedrijven zich niet in de nabijheid
van grote bevolkingsconcentraties. Dit blijkt bij voorbeeld
uit een recent onderzoek naar bedrijfsmatige activiteiten
in kleinere plaatsen in de provincie Drenthe 9). Van het totale aantal bedrijven exclusief landbouw) in deze provincie
blijkt 18% in kernen met minder dan 2.000 inwoners gevestigd. Per 100 inwoners gerekend zijn er in kleine kernen bijna evenveel vestigingen als in geheel Drenthe. In
een onderzoek voor Friesland bleek dat juist in de kleine
kernen het aantal nieuwe initiatieven, gerelateerd aan het
inwonertal, hoog lag 10). Ook uit een Overijsselse studie
komt naar voren, dat veel nieuwe bedrijven in Industrie en
stuwende dienstverlening buiten bedrijventerreinen tot
stand komen 11).
Een beknopte analyse van de locatievoorkeuren van de
ondernemers in kleinere plaatsen in Drenthe levert interessante resultaten op. Men heeft veelal bewust gekozen
voor zo’n vestiging, met name vanwege de aantrekkelijke
woon- en leefomstandigheden. Ook woonden velen er van
oudsher. Het bedrijfsmatig functioneren levert geen grote
problemen op. Een verrassend groot aantal van deze ondernemingen blijkt een afzetmarkt te bedienen die duidelijk bovenlokaal is. In de praktijk blijkt de ‘afstand’ tot
leveranciers, concurrenten en afnemers een relatief begrip te zijn: met telefoon, telefax, auto en eventueel vliegtuig zijn afstanden volgens veel respondenten in
voldoende mate te overbruggen. Er kan zelfs worden
gesteld dat deze ondernemingen voor een belangrijk deel
niet zouden bestaan als het overheidsbeleid vestiging in
een kleinere plaats zou dwarsbomen. Deze constatering is
natuurlijk van groot belang voor de uitwerking van een
ruimtelijk ordeningsbeleid en een regionaal economisch
beleid.
Het bovenstaande neemt niet weg dat een andere groep
bedrijven wel de voorkeur geeft aan een locatie in de buurt
van anderen. Bij kleinere bedrijven kan deze voorkeur
voor de laatste jaren worden geillustreerd met de opkomst
van bedrijvencentra. Deze centra zijn in alle soorten en
maten tot ontwikkeling gekomen en blijken in uiteenlopende mate aan te sluiten bij behoeften van bepaalde bedrijven 12). Zozijn eralgemene, stadsvernieuwings-, supporten specifieke centra. In totaal kent Nederland meer dan
150 van dergelijke centra. De algemene staan open voor
alle soorten bedrijvigheid. De standsvernieuwingscentra
zijn gericht op bedrijven die herhuisvesting nodig hebben.
De support-centra zijn bedrijvencentra waar men een
management-, administratieve en andere ondersteuning
kan genieten. Tot deze groep kunnen onder andere de
hoogwaardige BTC’s (Bedrijfstechnologische Centra) in
Enschede en Wageningen worden gerekend. De specifieke centra richten zich op bepaalde groepen ondernemingen, bij voorbeeld bedrijven van werklozen of memobedrijven.
Grotere industriele bedrijven met een voorkeur voor
ruimtelijke concentratie zijn te vinden op de voor bedrijven
bestemde terreinen. Voor kantoorruimte zijn soms soortgelijke terreinen aan te wijzen, zoals Amsterdam-Zuidoost. Hierbij moet overigens worden aangetekend dat voor
dit soort bedrijven in feite de keuze van locatie wordt aangegeven door door de overheid vastgestelde mogelijkheden.
Afgedwongen concentratie wordt niet altijd in dank afgenomen. In Arnhem was bij voorbeeld een door de overheid
geplande kantorenconcentratie in het zuidelijk deel van de
gemeente voor verschillende potentiele vestigingskandidaten niet attractief. Velen geven de voorkeur aan een
vestiging noordelijker, aan de Veluwezoom, in een omge330

ving waar wonen en werken gemengd voorkomt. Het strikte gemeentelijke beleid is voor sommige bedrijven
aanleiding geweest naar een nabijgelegen gemeente met
een soepeler beleid te verhuizen.

Representativiteit
De structurele verschuiving van industriele naar
dienstenactiviteiten en de opkomst van hoogwaardige
‘high-tech’-bedrijven hebben duidelijk gemaakt dat de representativiteit van een locatie en een gebouw door sommige bedrijven als zeer essentiele factoren worden
beschouwd. Hoe belangrijk representativiteit wordt geacht
door belanghebbenden kan worden afgeleid uit een onderzoek onder zogenoemde ‘high-tech’-bedrijven in de provincie Noord-Brabant 13).
Goede wegverbindingen en een representatieve bedrijfshuisvesting worden door ‘high-tech’-bedrijven als
verreweg de belangrijkste locatiefactoren gezien. Ook de
woon/werkomgeving en het imago van de omgeving worden door dit type bedrijven relevant geacht. Deze uitkomsten stemmen slechts ten dele overeen met de
locatiefactoren die Pellenbarg vond ten aanzien van het
vestigingsgedrag van bedrijven in het algemeen 14).
‘High-tech’-bedrijven hechten meer waarde aan representativiteit en imago van de vestiging, aan de woon/werkomgeving en aan de aanwezigheid van een adequate
onderwijs- en onderzoekinfrastructuur. Ook in het buitenland is geconstateerd dat deze eisen worden gesteld door
‘high-tech’-bedrijven 15).
De toegenomen belangstelling voor zaken als imago en
sfeer heeft er wereldwijd toe geleid dat nieuwe vormen
voor bedrijventerreinen en kantoorparken worden ontwikkeld. Er wordt in dit verband gesproken over ‘vierdegeneratie’-bedrijventerreinen. In de nabijheid van Schiphol overweegt men bij voorbeeld de inrichting van zo’n terrein, dat is te karakteriseren als een uiterst extensief
bebouwd bedrijvenpark dat geschikt is voor hoogwaardige
bedrijven en kantoren. Groenvoorzieningen, hotels,
restaurants, sportmogelijkheden e.d. zullen in de onmiddellijke nabijheid aanwezig zijn.
Ook de ‘science parks’ zijn een aansprekend voorbeeld.
Oorspronkelijk stond deze naam voor een parkachtig, extensief bebouwd bedrijventerrein, waar hoogwaardige activiteiten in de sfeer van onderzoek en ontwikkeling zijn
gevestigd. Een locatie nabij een kennisinstelling wordt in
het algemeen zeer essentieel geacht. In Nederland zijn op
verschillende plaatsen stappen gezet om zo’n science
park te realiseren. Te noemen zijn bij voorbeeld Twente,
Leiden, Groningen en Eindhoven.
Ook het Transpolisproject van Philips, PTT en Wilma
B.V. past in deze opsomming. Voor activiteiten in de
distribute- en transportsfeer wordt een hoogwaardig en
modern vestigingsmilieu geboden met een formule waarin
het aanbod van ondersteunende faciliteiten op met name
telecommunicatief gebied essentieel is. Projectontwikke9) Zie A.M. Webbink, Leefbaarheid en bedrijvigheid in kleine kernen
in Drenthe, Buro Bartels, Oudemolen, 1986.
10) G.J. van Vilsteren en E. Wever, Initiatieven in Friesland?, Nijmegen, 1984.

11) Regioraad van de Regio Usseldelta, Sporen van beleid, September 1986.
12) Zie L.H.J. Verhoef en F.W.M. Boekema, Lokale initiatieven; naar

een nieuwe conceptie van regionale ontwikkelingen in theorie en
praktijk, Lelystad, 1986.
13) H.H. Vlessert, C.P.A. Bartels en P.O. de Kruijk, De haalbaarheid
van een ‘high-tech’-bedrijvenpark in Zuidoost Brabant, Buro Bartels,
Oudemolen, 1985; H.H. Vlessert, Regionaal beleid, kennisinstellingen en ‘h/gh-tech’-bedrijvigheid, Ecozoekdag 1986; F. Boekema,
Science parks, ESB 17 September 1986, biz. 910-912.
14) P.M. Pellenbarg, Bedrijfsrelokatie en ruimtelijke kognitie, Meppel, 1985.
15) Zie bij voorbeeld: R.N. Cox, Lessons from 30 years of science
parks in the USA, in J.M. Gibb (red.), Science parks and innovation

centres: their economic and social impact, Amsterdam, 1985.

ling wordt voor de regie’s Amsterdam en Rotterdam voorbereid.
Uitgebreide telecommunicatieve voorzieningen vormen
ook het centrale uitgangspunt voor de Telepoortprojecten
zoals die in Amsterdam en Den Haag van start zijn gegaan
op initiatief van diverse bedrijven. In Twente en NoordBrabant worden door de overheid pogingen gedaan soortgelijke projecten van de grond te tillen; ook hier zal steun
vanuit de marktsector onontbeerlijk zijn voor het welslagen van het project. In de Telepoortprojecten worden dure
en geavanceerde telecommunicatieve en computervoorzieningen aan alle gebruikers van het kantoorgebouw (of
zelfs -park) ter beschikking gesteld.
Voor de kleinere bedrijven die hechten aan representativiteit zijn daarop afgestemde bedrijfsverzamelgebouwen
ontwikkeld. Een prototype betreft het Bedrijfstechnologisch Centrum in Enschede. Dit centrum heeft hoogwaardige technologische bedrijven als doelgroep. Particuliere
initiatiefnemers dragen het project in belangrijke mate.
Ook Soetelieve in Den Bosch kan als voorbeeld worden
genoemd. Het succes van het World Trade Center in
Amsterdam is een bewijs van het belang van deze factor
voor zowel kleine als grotere ondernemingen.
De genoemde voorbeelden van projectontwikkeling,
waarbij representatieve huisvesting met moderne faciliteiten centraal staat, geven aan dat op veel plaatsen initiatieven zijn genomen om in te spelen op de wensen van een
zeer specifiek marktsegment. Het is nog te vroeg om een
evaluatie te maken van de haalbaarheid van de diverse
plannen. Wel kan nu al worden geconstateerd dat al te
groot optimisme niet gerechtvaardigd is. Buitenlandse initiatieven die reeds lang geleden zijn ontstaan, tonen bij
voorbeeld aan dat het aantal mislukkingen groot is. Zo blijken ‘intelligente’ gebouwen in de VS niet of nauwelijks te
renderen, terwijl van de bijzondere voorzieningen vrijwel
geen gebruik wordt gemaakt 16). Verder is het zo, dat de
omvang van bepaalde sterk afgebakende segmenten in
de Nederlandse situatie zo beperkt is, dat de concurrentie
tussen initiatiefnemers met gelijke plannen groot zal worden. Bij voorbeeld, het aantal ‘high-tech’-bedrijven dat belang hecht aan een vestiging nabij kennisinstellingen is zo
beperkt, dat het moeilijk voorstelbaar is dat op allerlei
plaatsen in Nederland science parks zouden kunnen
ontstaan.
Er dient ook gewaarschuwd te worden voor de mogelijkheid dat plannen als bovengenoemde te veel het lokale beleid op het gebied van bedrijfshuisvesting gaan bepalen.
De eerdere opmerkingen over ruimtelijke deconcentratie
maken duidelijk dat expliciete aandacht wenselijk is voor
ondernemingen die de voorkeur geven aan een gedeconcentreerde vestiging, die toch voldoet aan de wensen van
representativiteit. Zowel in het genoemde science-parkonderzoek in Eindhoven, als in het kleine-kernenonderzoek in Drenthe werden verschillende hoogwaardige ondernemingen aangetroffen met een naar hun oordeel representatieve locatie buiten een bedrijventerrein.

Ondernemingsgrootte

__ __

Kleine bedrijven zoeken in de regel andere soorten huisvesting dan grote. Zo werd in het voorgaande al gewezen
op de opkomst van bedrijvencentra. Deze kunnen diverse
voordelen hebben. Allereerst worden in dergelijke centra
vaak ondersteunende diensten aangeboden. Onderzoek
onder bedrijven die gevestjgd zijn in dergelijke centra leerde, dat ongeveer tweederde van de respondenten de aanwezigheid van centrale diensten en voorzieningen als
vestigingsmotief opgaf 17). In de praktijk blijken vooral
voorzieningen als postverwerking, telefoon, telex, receptiedienst en kopieerapparaat zeer in trek te zijn 18). Daarnaast zijn dergelijke centra in trek vanwege het feit dat
andere kleine bedrijven er ook gevestigd zijn. Zekere
synergie-effecten worden hiervan verwacht.
Wellicht het belangrijkste kenmerk van veel bedrijvencentra is dat ze een flexibele huisvestingsmogelijkheid

bieden. Vaak zijn de huurtermijnen beperkt, kan men kleine oppervlaktes huren en zijn er bovendien mogelijkheden
tot uitbreiding in het pand aanwezig. Hoezeer jonge bedrijven kunnen groeien blijkt onder andere uit de studie ten
behoeve van een science park in Eindhoven 19). Daar
komt naar voren dat ‘high-tech’-bedrijven die vanaf 1975
zijn opgericht in de jaren 1983-1985 qua aantal arbeidsplaatsen gemiddeld meer dan 30% per jaar zijn gegroeid (gemiddeld aantal arbeidsplaatsen ca. 15). Een
dergelijke spectaculaire groei van het aantal arbeidsplaatsen gaat onvermijdelijk gepaard met toenemende ruimtebehoefte.
Hoewel bedrijvencentra terecht veel aandacht hebben
gekregen in het beleid van lokale overheden, dienen beleidsmakers zich terdege te realiseren dat slechts een deel
van de beoogde doelgroep interesse heeft in zo’n locatie.
Een ander deel kiest bewust voor een solitaire vestiging,
waaraan ook bepaalde zwaarwegende voordelen verbonden kunnen zijn.

Aangepaste onderzoeksmethodiek
Erkenning van verschillen in behoeften tussen verschillende categorieen bedrijven vraagt om een daarbij passende methodiek voor beleidsvoorbereidend onderzoek.
In de praktijk komt dit tot uiting in een verschuiving van het
geograf isch getinte onderzoek naar vormen die meer aansluiten bij de traditie van het marktonderzoek. Cruciate
elementen in een empirisch marktonderzoek zijn:
– het bepalen van de omvang van een bepaald marktsegment;
– het vaststellen van de specifieke behoeften van bedrijven die tot een bepaald segment behoren;
– concurrentie-analyse voor de verschillende vestigingsmogelijkheden.
Voor het bepalen van de omvang van de segmenten
wordt doorgaans aangesloten bij indelingen die in de
gangbare statistieken worden gemaakt. Het begrip ‘hightech’ wordt bij voorbeeld vertaald in bepaalde bedrijfstakken 20). Soms kan men verder gaan door informatie van
experts tegebruiken; deze methode istoegepast in het onderzoek betreffende een science park in Eindhoven 20).
Voor het tweede aspect, het peilen van behoeften, kan
allereerst worden gedacht aan het enqueteren van de relevante doelgroep. Dit is reeds toegepast voor haalbaarheidsonderzoeken voor bedrijvencentra en bedrijvenparken. Zo werden ten behoeve van het Telematicacentrum in Assen onder andere bedrijven in de computerdienstverlening en bedrijven in de zakelijke dienstverlening in het algemeen geinterviewd 21). Ten behoeve van
het science park Eindhoven werden ‘high-tech’-ondernemers, intermediairs en andere deskundigen gevraagd
naar hun visie op een ‘high-tech’-bedrijvenpark. Hiermee
kan het inzicht in de markt bij beleidsinstanties aanmerkelijktoenemen. Allereerst kan men zich een mening vormen
over de omvang van de vraag naar bepaalde soorten bedrijventerreinen en bedrijfspanden. Voorts biedt dergelijk
onderzoek de mogelijkheid kennis-te-vergaren met betrekking tot de behoefte aan het kopen, huren of leasen van
bedrijfsruimte. Ook de behoefte aan de hoeveelheid bedrijfsruimte, de gewenste kavelgrootte e.d. kan zo in kaart

worden gebracht.

16) Technieuws/Washington, Intelligente gebouwen, 1986.

17) Zie: L.H.J. Verhoef, Bedrijvencentra a la carte, Raad voor het
Midden- en Kleinbedrijf, Den Haag, 1985, biz. 86.

18) Zie Verhoef, op.cit., biz. 89.
19) Euro Bartels, Science Park Eindhoven; een nadere verkenning
voor de lokatie Ekkersrijt, Oudemolen, 1986. (niet openbaar).
20) Euro Bartels, Perspectieven voor bedrijventerrijn Het Laar te Tilburg, Oudemolen, 1987.
21) Buro Bartels, Haalbaarheidsonderzoek Telematica-Drenthe, Oudemolen, 1985.

Op grond van dergelijke informatie is men ook in staat
het bestemmingsplan adequaat vorm te geven. Met
bestemmingsplan dient enerzijds de gebruiker enige garanties te bieden voor wat betreft de (toekomstige) medegebruikers. Anderzijds biedt het de lokale overheden de
mogelijkheid sturend op te treden ten aanzien van de bedrijvigheid die men wenst op het terrein. Daarbij dient men
uiteraard niet te beperkend op te treden. Zo lijkt het niet
wenselijk terreinen bij voorbeeld alleen te bestemmen
voor bedrijven in de biotechnologische sector of in de elektronischesector. Wel kan het aantrekkelijkzijn ‘high-tech’bedrijven te scheiden van niet ‘high-tech’-bedrijven, of
zich speciaal te richten op bedrijven in de transportsfeer.
Het laatste aspect van het marktgerichte onderzoek
vormt de concurrentie-analyse. Een grote hoeveelheid bedrijventerreinen en kantoorruimten zijn beschikbaar op
verschillende locaties. Lokale overheden dienen zich bij
beleidsvoorbereidend onderzoek terdege te orienteren op
de activiteiten die elders worden ontplooid. Daarbij dient
de vraag centraal te staan in hoeverre de eigen initiatieven
kans van slagen hebben, gegeven de marktvraag en het
concurrerende aanbod 22).
Een probleem bij de hier geschetste aanpak is dat niet
altijd duidelijk wordt hoe de reacties van de markt precies
zullen zijn. Er is immers een verschil tussen uiteindelijk gedrag en uitspraken hierover van tevoren. Een goede aanvulling kan in de praktijk worden bereikt met een
comparatieve analyse. Resultaten die elders bereikt zijn
kunnen ook in bepaalde mate richtinggevend zijn voor het
opzetten van nieuwe projecten. Ook hier is echter een
waarschuwing op zijn plaats. Men kan niet zonder meer
nieuwe concepten uit het buitenland overnemen. Resultaten die bij voorbeeld zijn geboekt in de VS behoeven zich
in de Nederlandse kleinschalige context niet per se te
herhalen.

Beleidsimplicaties
Voor een gezond functioneren van ondernemingen is
een adequate huisvesting een belangrijke voorwaarde. In
het beleid van lagere overheden vormt bedrijfshuisvesting
dan ook de belangrijkste vestigingsfactor die op lokaal en
regionaal niveau te bemvloeden is. Op welke wijzen kan dit
in de praktijk gestalte krijgen?
Allereerst moeten de betreffende overheden ervoor zorgen ruime aandacht te geven aan knelpunten en wensen
van bestaande vestigingen. De in dit artikel aangeduide
ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat bij veel vestigingen behoeften bestaan om de huisvestingssituatie aan te
passen. Een actieve rol van de lokale overheid wordt hierbij op prijs gesteld. Dit is in elk geval een conclusie uit een
verkennend onderzoek in de regio Arnhem 23).
Op basis van deze bevinding is in deze regio een project
‘Managementondersteuning bedrijfshuisvesting’ gestart.
Dit biedt bedrijven de mogelijkheid gratis gedurende een
dag hun huisvestingssituatie te laten doorlichten. Daarbij
wordt aandacht besteed aan de mogelijkheden tot verbetering van de bestaande huisvesting, bij voorbeeld op het
gebied van logistiek, energie en voorzieningen ten behoeve van computergebruik. Indien knelpunten worden gesignaleerd, kunnen de bedrijven zich laten adviseren over de
benodigde aanpassingen, daarbij gebruikmakend van een
tegemoetkoming van overheidswege.
Een project als het bovengenoemde biedt de lokale
overheid tevens de gelegenheid om tijdig van verhuiswensen op de hoogte te zijn. Het is in het belang van gemeenten om waar mogelijk behulpzaam te zijn bij het realiseren
van een nieuwe locatie.
Er ligt zeker ook een taak voor de overheid op het gebied
van het optimaal benutten van verouderde terreinen en
panden. Er zijn vele voorbeelden te geven van door de
overheid genomen initiatieven om leegstaande fabrieksen kantoorpanden te benutten voor huisvesting van kleine
bedrijven. Op dit terrein hebben eigenaars vaak weinig
creativiteit en durf getoond. Zoals al eerder aangegeven is

332

renovatie van verouderde terreinen zo’n complexe materie, dat een actieve overheidsrol hierbij niet kan worden
gemist. In navolging van renovatieprojecten voor de woningbouw ligt hier een aandachtsgebied dat in de toekomst veel creativiteit en inspanning vraagt van de
verschillende overheidsniveaus.
Het beleid, gericht op het creeren van nieuwe vestigingsmogelijkheden zal meer dan tot nu toe moeten worden gebaseerd op marktinformatie van de belangrijkste
doelgroepen. Een regionale invalshoek is hierbij onontbeerlijk. Op bovenlokaal niveau kan immers een profiel
worden geschetst van aanwezige en te creeren vestigingsmogelijkheden, dat kan worden vergeleken met zoveel mogelijk gekwantificeerde gegevens over marktsegmenten. Omdat niet alle doelgroepen in dezelfde mate
prijsgevoelig zijn is er veel voor te zeggen om in regionaal
verband de prijszetting van terreinen met verschillende
kwaliteitskenmerken te bepalen.
Gemeenten dienen ernaar te streven een voor de markt
duidelijke en consistente visie ten aanzien van de vestigingsmogelijkheden te presenteren. Richt men zich op de
doelgroep die veel waarde hecht aan een representatieve
vestiging, dan zal het bestemmingsplan adequate regels
moeten bevatten om de nodige garanties te kunnen bieden. Wordt het vestigingsklimaat voor kleinere bedrijven
belangrijk gevonden, dan moeten perceelgroottes op terreinen hierbij aansluiten en zou men zelfs terreinen kunnen reserveren voor kleinschalige gebruikers.
In het beleid zou kritischer moeten worden omgegaan
met allerlei nieuwe initiatieven op het gebied van bedrijfshuisvesting. Men kan niet aan de indruk ontkomen dat veel
gemeenten te snel weinig doordachte plannen tot beleid
verheffen. Grondiger bezinning op de haalbaarheid is
vaak op zijn plaats.
De beleidsmakers zouden meer oog moeten hebben
voor de belangen van bedrijven die vestiging op een bedrijventerrein afwijzen. Hierbij hoeft niet alleen gedacht te
worden aan een soepele hantering van ruimtelijke-ordeningsregels. Er zijn ook aanknopingspunten voor een offensiever beleid. In de eerder vermelde studie van Drentse
kleine kernen is bij voorbeeld aanbevolen maatregelen te
treffen om voor leegkomende panden, zoals boerderijen
en scholen, een bedrijfsbestemming te realiseren. Gedacht wordt aan een fonds om panden te kunnen opkopen
en eventueel te renoveren en een contactpunt voor het
continu verzamelen van relevante informatie.

Afsluiting
In het verleden is veelvuldig geworsteld met de vraag
hoeveel bedrijfsruimte er in de toekomst nodig zal zijn. De
in het verleden veelvuldig toegepaste mechanische, aanbodgerichte methoden hebben veelal gefaald. Overschotten, ware molenstenen voor de betrokkenen, zijn
opgetreden, zowel op de markt voor bedrijventerreinen als
op die voor kantoorruimten.
In de toekomst zal men een gedifferentieerder kijk op
het bedrijfsleven moeten hanteren. Niet alle bedrijven willen of moeten dicht bij elkaar gevestigd zijn. Aandacht voor
representativiteit en imago is voor sommige bedrijven het
argument waarom ze op een bepaalde plek gevestigd zijn;
voor andere bedrijven telt veeleer de bereikbaarheid, de
prijs van de grond e.d.
De lokale overheden dienen zich derhalve te bezinnen
op de vraag of de mogelijkheden tot bedrijfshuisvesting
binnen hun gebied optimaal zijn en wat men zou moeten
doen om te voldoen aan de gedifferentieerde behoeften
van bedrijven in de verschillende segmenten van de
markt.

C.P.A. Bartels
A.M. Webbink
22) Zie Buro Bartels, op.cit., 1987.

23) R. Verhoeven, Bedrijfshuisvesting in de regio Arnhem, Arnhem,
1986.