Prijs je rijk

Prijs je rijk
Aute ur(s ):
Assenbergh, W., van (auteur)
De auteur is werkzaam b ij de Stafgroep Economisch Onderzoek van de Rab ob ank. Met dank aan Ard den Reijer.
Ve rs che ne n in:
ESB, 85e jaargang, nr. 4265, pagina 600, 28 juli 2000 (datum)
Rubrie k :
Monitor
Tre fw oord(e n):
w oningen

Zal de hausse op de huizenmarkt aanhouden, of wordt het eigen huis de kat in de zak van de jaren nul? Zover kan men niet vooruit
kijken, maar over de nabije toekomst kan wel degelijk iets worden gezegd.
De koopwoningmarkt in Nederland heeft in de tweede helft van de jaren negentig een onstuimige ontwikkeling doorgemaakt,
gekenmerkt door een toenemende krapte en forse prijsstijgingen. Interessant is om te onderzoeken hoe ver de huizenprijzen nog
kunnen stijgen en of tijdstip en omvang van een omslag in de prijsontwikking kunnen worden voorspeld. In dit artikel wordt eerst
ingegaan op de beeldvorming omtrent de huizenprijsontwikkeling. Vervolgens wordt de Rabobank-huizenprijsindicator gepresenteerd
en tot slot volgt onze visie op de toekomstige huizenprijsontwikkeling.
Voorspellingen
In het voorjaar zijn er in de media enkele voorspellingen verschenen over de Nederlandse huizenprijs. De Nederlandse Vereniging van
Makelaars (NVM) verwacht voor 2000 een gemiddelde prijsstijging van zo’n acht procent. De Nederlandse Vereniging van
Bouwondernemers en Ontwikkelaars voorziet tot 2004 een prijstoename van 35 procent. In het rapport Thermometer koopwoningen van
de bouwers komt een berekening van het onderzoeksinstituut OTB evenwel uit op een gemiddelde prijsstijging van circa 25 procent
(uitgaande van een gemiddelde hypotheekrente van zes procent en een gemiddelde welvaartsgroei van 2,75 procent per jaar). De
bouwers zijn zeer optimistisch over de welvaartsontwikkeling in de komende jaren en schrijven hieraan de voortgaande
huizenprijsstijging toe.
ABN AMRO komt in haar Economisch perspectief van maart jongstleden tot veel voorzichtiger prijsverwachtingen. De zeer forse
prijstoename in de afgelopen jaren en de opgelopen hypotheekrente hebben de betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning onder
druk gezet. In scenarioberekeningen wordt uitgegaan van een geannualiseerde prijstoename van acht procent in 2000, zes procent in
2001 en gemiddeld 3,2 procent in 2002-2005.
Uit een enquête van DNB die in maart werd gehouden, bleek dat zestig procent van de ondervraagden een verdere stijging van de
huizenprijzen voorziet. 33 procent verwacht een stabilisatie. Opmerkelijk is dat tegelijkertijd 57 procent de huizenprijzen te hoog vindt.
Regressiemodellen ontoereikend
Om gevoel te krijgen voor de toekomstige huizenprijsontwikkeling wordt vaak gebruik gemaakt van een regressiemodel voor de
huizenprijs. Vervolgens wordt met behulp van scenario’s voor de verklarende variabelen iets gezegd over de toekomstige ontwikkeling
hiervan. Nadeel van deze aanpak is onder andere dat de verklarende variabelen (zoals de rente) slecht te voorspellen zijn, zodat er
moeilijk een waarschijnlijkheidsgehalte aan de scenario’s valt toe te rekenen. Bovendien is het niet gemakkelijk om een goed
regressiemodel te ontwikkelen. Uit eigen berekeningen blijkt dat bepaalde verklarende variabelen, zoals economische groei en toename
van het aantal huishoudens, statistisch een negatieve bijdrage leveren aan de verandering in de huizenprijzen in de periode 1981-1999.
Dit valt moeilijk te interpreteren. Al met al lijkt een regressiemodel niet het geijkte instrument om de huizenprijs te voorspellen. Ook is het
moeilijk hiermee omslagen in de prijsontwikkeling op tijd te voorzien.
De Rabobank huizenprijsindicator
Omdat goede ervaringen zijn opgedaan met conjunctuurindicatoren als voorspeller voor omslagen in de conjunctuur, is analoog aan
deze methodiek een huizenprijsindicator (zie figuur 1) ontwikkeld. Uitgangspunt hierbij is, dat de huizenprijzen rondom een trend
fluctueren. Conjunctuur wordt dan gedefinieerd als datgene wat overblijft na verwijdering van seizoensinvloeden, trendontwikkeling en
toevallige schokken. De Rabobank-huizenprijsindicator bestaat uit twee lijnen. De wijzer weerspiegelt de feitelijke conjunctuur in de
huizenprijsindex (die op basis van NVM- en Kadastergegevens is samengesteld). De voorspeller is opgebouwd uit een aantal variabelen,
waarvan de conjunctuur een goede samenhang vertoont met de wijzer. Doordat de voorspeller enkele maanden voorloopt op de wijzer,
kunnen uitspraken gedaan worden over de toekomstige ontwikkeling van de ‘conjunctuur’ in de huizenprijsindex.

Figuur 1. De huizenprijs-indicator

Constructie van de wijzer
De eerste stap die is gezet om tot een wijzer voor een huizenprijsindicator te komen bestaat uit het verwijderen van eventueel
aanwezige seizoenseffecten. Vervolgens wordt de trend uit de tijdreeks verwijderd. Evenals bij de Rabobankconjunctuurindicatoren is hierbij gebruik gemaakt van de pat-methode (pat = phase average trend), waarbij per cyclus (=
periode van versnelling en vertraging) de trend wordt bepaald door een lineaire lijn. De tijdsduur en de richtingscoëfficiënt van
de trend verschillen per cyclus. De trendbreuken (1974-’75, 1978, 1982-’83, 1985-’86, 1991) vallen goed te interpreteren als
gekeken wordt naar de belangrijkste factoren die de koopwoningmarkt beïnvloeden, zoals de hypotheekrente, het
verstrekkingsbeleid van financiers, financiële innovaties, de inkomensontwikkeling, de huurontwikkeling (als alternatief voor
kopen) en de nieuwbouwproductie.
Na verwijdering van de trend wordt de overgebleven reeks van de huizenprijsindex afgevlakt door het berekenen van
voortschrijdende gemiddelden. Hiermee wordt voorkomen dat kleine schommelingen tot een verkeerde interpretatie van de
richting van de ontwikkeling van de conjunctuur in de huizenprijzen leiden.

De voorspeller van de huizenprijsindicator loopt zes maanden voor op de wijzer en toont eind 1999 een omslag. Ook de wijzer lijkt zijn top
te gaan bereiken in het eerste halfjaar van 2000. Dit betekent dat de conjunctuur in de huizenprijs een hoogtepunt heeft bereikt. De hierop
volgende dalende beweging duidt overigens niet op een daling van de huizenprijs, maar op een minder dan trendmatige prijsstijging. Op
dezelfde wijze komt een dal in het verloop van de indicator overeen met een conjunctureel dieptepunt. Een daaropvolgende stijging duidt
op een meer dan trendmatige prijsstijging. Een zijwaartse beweging wijst dus op een trendmatige stijging van de huizenprijzen.

Constructie van de voorspeller
Gegeven het verloop van de wijzer is de conjunctuurcomponent van 38 variabelen (waarvan enige samenhang met de
huizenprijs te verwachten valt) getest op samenhang met de wijzer. De criteria die hierbij werden gehanteerd waren een
voldoende samenhang met de wijzer (correlatie van minimaal 0,5), een voorlooptijd van minimaal zes maanden op de wijzer en
voldoende samenhang in de omslagpunten. Uiteindelijk bleken slechts vijf variabelen aan deze criteria te voldoen: de lange
rente (tienjaars Nederlandse staatsobligaties), de korte rente (driemaands aibor/euribor), kredietproductie door aangesloten
Rabobanken, verleende bouwvergunningen en een zelf geconstrueerde krapte-indicator voor de markt van bestaande
koopwoningen op basis van nvm-gegevens1. Helaas gaat de historie van de tijdreeksen van de bouwvergunningen en de
krapte-indicator niet zo ver terug. Daarom hebben we twee voorspellers gemaakt: een ‘brede’ voorspeller met de vijf genoemde
deelvariabelen vanaf 1986 en een ‘smalle’ voorspeller met drie deelvariabelen (korte en lange rente en kredietproductie
aangesloten Rabobanken) vanaf 1979. Het verloop van beide voorspellers toont een grote gelijkenis en de omslagpunten liggen
op vrijwel dezelfde tijdstippen. figuur 1 geeft de Rabobank-huizenprijsindicator weer met de ‘smalle’ voorspeller. De
omslagpunten van de wijzer en voorspeller komen goed overeen en de correlatie tussen beide lijnen bedraagt 0,89. De
voorspeller loopt zes maanden voor op de wijzer.

De positie van de indicator ten opzichte van de nullijn geeft een beeld van de cumulatieve ontwikkeling van de huizenprijs. Een positieve
waarde geeft aan, dat de gemiddelde huizenprijs (sinds het jongste snijpunt met de x-as) gemiddeld genomen meer dan trendmatig is
gegroeid.
Uit figuur 1 kan worden afgeleid, dat de cyclische component in de huizenprijsontwikkeling zijn top recentelijk lijkt te hebben bereikt. Dit
betekent dat de huizenprijzen vanaf nu minder dan trendmatig zullen stijgen. De huizenprijzen hoeven overigens niet te gaan dalen. Dat
hangt immers grotendeels van de trendontwikkeling in de huizenprijs af.
Trend
Zoals gezegd bij de constructie van de wijzer, blijkt de trend in bepaalde jaren om te slaan naar een ander groeipad (sneller/langzamer
stijgen of van stijging naar daling). Een andere manier om de trend te bepalen dan volgens de PAT-methode levert figuur 2, waarbij
tussen de gevonden breekpunten in de trend de constante prijsstijging berekend is op basis van lineaire regressie. Volgens deze
berekening bedroeg de trendmatige stijging van de gemiddelde huizenprijs in de jaren negentig 9,55 procent. Opmerkelijk is dat in 1999 de
gemiddelde huizenprijs fors boven deze trendgroei is uitgestegen. Er lijkt dan ook sprake van doorschieten van de huizenprijzen. Een
breekpunt in de trend naar een nog hogere trendgroei lijkt ons gegeven het te verwachten verloop van de onderliggende verklarende
variabelen onwaarschijnlijk. Ook dit bevestigt ons beeld, dat de huizenprijzen binnen de afzienbare termijn van circa een jaar minder dan
trendmatig zullen kunnen gaan stijgen.

Figuur 2. Huizenprijsindex en trend, jaar-op-jaar mutatie 1976-1998
Breekpunten in de trend
Het is goed mogelijk dat zich momenteel ook een omslag in de trendontwikkeling voordoet. In de jaren negentig stonden voor de
vraagfactoren op de koopwoningmarkt immers alle lichten op groen en dat lijkt nu niet meer het geval. De economische groei zat mee, de
werkloosheid daalde fors en de inkomensontwikkeling verliep gunstig. De rente daalde voortdurend (met uitzondering van een hobbel in
1994) tot een historisch laagtepunt begin 1999. Demografische ontwikkelingen waren gunstig, want de toename van de groep
huishoudens van middelbare leeftijd stimuleerde de vraag naar koopwoningen. De forse huurstijgingen in het begin van de jaren
negentig maakten kopen (mede gegeven de rente-ontwikkeling) aantrekkelijker dan huren. De tweeverdienersregeling van begin jaren
negentig, waarbij het inkomen van de partner ook volledig mag worden meegerekend bij de bepaling van het maximale hypotheekbedrag,
verruimde de financieringsmogelijkheden van huizenkopers, terwijl bovendien het aantal tweeverdieners sterk toenam. Tegenover al deze
vraagstimuli kon het aanbod niet meekomen. In de eerste helft van de jaren negentig liep het kwantitatieve woningtekort zelfs op.
Op dit moment lijkt er geleidelijk een afkoeling te komen aan de vraagzijde. De zeer forse huizenprijsstijgingen en de inmiddels weer
opgelopen rente hebben de betaalbaarheid van koopwoningen verslechterd. Ook is het de vraag of de huidige hoogconjunctuur
ongelimiteerd kan voortgaan. Voor 2000 zijn de verwachtingen omtrent de conjunctuur nog gunstig gestemd. Voor de daarop volgende
jaren mag evenwel een geleidelijke afzwakking worden verwacht, als het effect van de recente rentestijging zich in de reële sfeer uit, de
Amerikaanse economie afkoelt en het groeitempo in Europa niet verder versnelt. Bovendien kunnen de aanpassingen in het fiscale
regime per 1 januari 2001 ongunstig uitpakken voor de potentiële woningkoper: denk aan maatregelen als lagere marginale tarieven en
dus een geringere hypotheekrente-aftrek en geen aftrek meer op de tweede of volgende woning. Voorts is het waarschijnlijk dat het
stimulerende effect op de koopwoningvraag vanuit de tweeverdienersregeling, de demografische ontwikkeling en het financiële verschil
tussen kopen en huren geleidelijk aan kracht verliezen. Al met al is op termijn een geleidelijke afzwakking van de vraag naar
koopwoningen te voorzien. Onze verwachting is dan ook, dat de trendmatige toename van de gemiddelde huizenprijs de komende jaren
juist weer wat lager zal liggen dan in de jaren negentig en eerder overeen kan komen met de trendgroei in de tweede helft van de jaren
tachtig (circa vier procent per jaar).
Conclusie
De Rabobank-huizenprijsindicator, die een weerspiegeling geeft van de conjunctuur in de huizenprijs, toont dit jaar een duidelijke
omslag. Verwacht kan worden dat de huizenprijzen minder dan trendmatig zullen gaan stijgen. Aangezien de trendmatige prijsstijging
aanzienlijk is, worden evenwel geen prijsdalingen verwacht.
Ook de trend zelf zal de komende jaren vermoedelijk lager gaan uitvallen, doordat de belangrijkste vraagimpulsen wegvallen en de
betaalbaarheid van koopwoningen in bepaalde segmenten in het gedrang is gekomen. In 2000 kan het stijgingspercentage toch nog
hoog uitvallen vanwege aanzienlijke overloopeffecten uit 1999. Zelfs als de gemiddelde huizenprijs constant blijft, zou de gemiddelde
prijsstijging dit jaar al 81/4 procent (jaar-op-jaar) bedragen. Een daling in de gemiddelde jaarlijkse huizenprijs wordt de komende jaren niet
verwacht.
Een belangrijke beleidsimplicatie van de voorziene afkoeling van de prijsontwikkeling op de woningmarkt is dat maatregelen om de
woningmarkt te temperen vanuit de politiek of De Nederlandsche Bank, zoals bijvoorbeeld het beperken van het hypotheekrecht bij
tophypotheken, nu onnodig of zelfs ongewenst zijn. Daarmee zou de betaalbaarheid van koopwoningen immers verder kunnen afnemen,
waardoor er vraaguitval en stagnatie op de woningmarkt kan ontstaan. De grote positieve vermogenseffecten van de
huizenprijsstijgingen die de consumptie in de laatste jaren stevig hebben gestimuleerd, zouden dan juist in hun tegendeel kunnen
omslaan. Dit zou de reële economie hard kunnen raken. Daarmee zouden de beleidsmakers de macro-economische instabiliteit, die zij
zeggen te willen voorkomen, juist kunnen veroorzaken.
Al met al voorzien we een afvlakking in de stijging van de huizenprijzen. De komende jaren kan de koopwoningmarkt in rustiger
vaarwater terechtkomen, waarbij de te verwachten stijging van de huizenprijs gekarakteriseerd kan worden als “redelijk evenwichtig”.
1
De krapte-indicator is gedefinieerd als het aanbod van koopwoningen in periode t ten opzichte van de verkooptijd in de voorgaande
periode (t-1), ofwel aanbodt/verkooptijdt-1 = (verkooptijdt x aantal transactiest) / verkooptijdt-1.

Copyright © 2000 – 2003 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)