binnenland
Lage inkomens en
jongeren profiteren van
hypotheekrenteaftrek
De stelling dat vooral de rijken baat hebben van de fiscale
behandeling van de eigen woning verdient nuancering. Het
zijn juist jonge huizenbezitters met een laag inkomen die
profiteren.
V
oorstanders van beperking van de hypotheekrenteaftrek hanteren vaak het
argument dat vooral de rijken profiteren.
Zo meldde SP-leider Jan Marijnissen op
12 juni op zijn weblog: “Het subsidiëren via de
hypotheekrenteaftrek van het villabezit moeten we
afbouwen. Het gekke is nu namelijk: hoe hoger het
inkomen en hoe hoger de hypotheek, hoe meer je
profiteert.†In dit artikel willen wij de stelling nuanceren dat vooral de hoge inkomens baat hebben van de
fiscale behandeling van de eigen woning. Zo blijken
het in de praktijk vooral jonge huizenbezitters met
een laag inkomen te zijn die het grootste voordeel
hebben van de hypotheekrenteaftrek.
Wie heeft voordeel van
hypotheekrenteaftrek?
Barthold Kuipers,
Stephan Schüller en
Onno Steenbeek
De auteurs zijn allen werkzaam bij de afdeling Algemeen Financieel Beleid van
Stichting Pensioenfonds
ABP. Steenbeek is tevens
verbonden aan de Erasmus
Universiteit Rotterdam.
360
ESB 11
De conclusie dat vooral hoge inkomens profiteren
van de hypotheekrenteaftrek wordt onderbouwd
met het feit dat hoge inkomens de hypotheekrente kunnen aftrekken in de vierde belastingschijf
(52 procent) en lage inkomens in de tweede of
derde belastingschijf (opwaarts afgerond beide
42 procent). Van elke euro hypotheekrente wordt
voor hoge inkomens 52 eurocent vergoed door de
staat terwijl dat bij lage inkomens slechts 42 euroÂ
cent is. Hoge inkomens worden dus meer gestimuleerd dan lage inkomens om een huis te kopen.
De conclusie ligt daarmee voor de hand dat hoge
inkomens meer profiteren dan lage inkomens.
Deze redenering gaat echter aan één cruciaal punt
voorbij: hoge inkomens mogen dan wel meer worden
gestimuleerd om een eigen huis te kopen dan lage
inkomens, dit wil nog niet zeggen dat hoge inkomens
in de praktijk ook gebruik maken van deze stimuleringsmaatregel. Ondanks de hypotheekrenteaftrek
kost een extra euro aan hypotheekrente hoge inkomens nog altijd 48 eurocent. Het is daarmee niet
gezegd dat hoge inkomens ook daadwerkelijk meer
gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek en daarmee meer profiteren dan lage inkomens.
Het ministerie van Financiën publiceerde onlangs
een notitie over de hypotheekrenteaftrek waarin voor
augustus 2006
een aantal representatieve gezinnen de inkomensÂ
effecten van verschillende varianten van beperking
van de hypotheekrenteaftrek worden besproken
(MinFin, 2006). Met de gegevens van het ministerie
van Financiën berekenen wij voor deze gezinnen het
fiscale voordeel van het eigenwoningbezit. Hierbij
is het enigszins arbitrair welke belastingen meegenomen moeten worden bij de bepaling van het
belastingvoordeel voor gezinnen. Sommigen zullen
stellen dat de fiscale bevoordeling van het eigen
huis helemaal niet zo groot is, omdat tegenover het
voordeel van de hypotheekrenteaftrek de nadelen
staan van bijvoorbeeld het eigenwoningforfait, de
overdrachtsbelasting en het eigenarendeel van de
onroerendezaakÂbelasting. Anderen zullen zeggen dat
het genoten voordeel juist groter is dan alleen de hypotheekrenteaftrek, omdat de waarde van het eigen
huis niet opgegeven hoeft te worden in box 3.
We komen aan deze discussie tegemoet door het
voordeel voor de maatgezinnen op drie manieren
te berekenen. In de eerste plaats berekenen we
het voordeel als de baten van de hypotheekrenteaftrek verminderd met de kosten van het eigenwoningforfait. Vervolgens nemen we daar bovenop
nog het nadeel van de overdrachtsbelasting en de
onroerendezaakÂbelasting mee. In de laatste plaats
nemen we bovenop de hypotheekrenteaftrek en het
eigenwoningforfait, het voordeel mee van het niet
hoeven bijtellen van het saldo van huizenvermogen
en hypotheekschuld in box 3.
Lage en hoge inkomens
Onze berekeningen laten zien dat lage inkomens
gemiddeld genomen meer profiteren van de hypotheekrenteaftrek dan hoge inkomens. Voor werknemersgezinnen (gezinnen < 65 jaar) met een hypotheek en een inkomen beneden modaal (ongeveer
dertigduizend euro) betekent de fiscale behandeling
van het eigen huis in box 1 maar liefst een voordeel
van 13 procent van het besteedbare inkomen (zie de
eerste kolom in tabel 1). Voor dezelfde gezinnen met
een inkomen van meer dan drie keer modaal is dit
voordeel slechts zeven procent van het besteedbare
inkomen of bijna twee keer zo klein.
Deze resultaten lijken strijdig met de eerdere observatie dat hogere inkomens de hypotheekrente
kunnen aftrekken tegen een hoger marginaal tarief.
De verklaring is dat hogere inkomens in een minder
duur huis wonen in relatie tot hun inkomen, dan de
tabel 1
Voordeel voor gezinnen met hypotheekrenteaftrek, 2005 (procenten besteedbaar inkomen)
Bruto-inkomenscategorie
(in euro’s)
Hypotheekrenteaftrek
– eigenwoningforfait
< 65 jaar
tot 30.000
30.000 – 45.000
45.000 – 60.000
60.000 – 90.000
90.000 en meer
> 65 jaar
tot 20.000
20.000 – 40.000
40.000 en meer
Hypotheekrenteaftrek
– eigenwoningforfait
– overdrachtsbelasting
– eigenarendeel OZB
13
10
10
9
7
8
7
7
7
6
17
13
12
12
9
3
4
4
-4
-1
1
16
13
10
lagere inkomens. In economenjargon heet het dat de eigen woning een ‘normaal
goed’ is. Gezinnen met een inkomen beneden modaal besteden een ruim twee
keer zo groot deel van hun inkomen aan de kosten van de eigen woning dan
gezinnen met een inkomen boven drie keer modaal (zie figuur 1). Hierbij vergeleken is het verschil in marginaal tarief van ondergeschikt belang.
Het is wel belangrijk om te benadrukken dat het berekende voordeel van de hypotheekrenteaftrek gemiddelden betreft voor de verschillende inkomensgroepen.
De spreiding binnen de verschillende groepen kan heel groot zijn. De uitkomsten
zijn vooral gevoelig voor de WOZ-waarde en de mate waarin het eigen huis met
hypotheekschuld gefinancierd is. Gezinnen met een duurder huis of een hogere
schuldfinanciering dan gemiddeld zullen vanzelfsprekend meer dan gemiddeld
voordeel ondervinden van de hypotheekrenteaftrek.
Indien we de overdrachtsbelasting en het eigenarendeel van de onroerendezaakÂ
belasting in de analyse betrekken, dan neemt het fiscale voordeel op de eigen
woning voor alle groepen logischerwijs af (zie tweede kolom in tabel 1). Ook de
verschillen tussen lage en hoge inkomens zijn een stuk minder groot. Dit komt
doordat gezinnen met lage inkomens relatief veel nadeel ondervinden van de
overdrachtsbelasting en de onroerendezaakÂbelasting. Deze belastingen zijn immers direct gerelateerd aan de waarde van de woning en we zagen hiervoor dat
lage inkomens in relatief dure huizen wonen.
Nemen we het voordeel mee dat gezinnen het saldo van eigen woning en de
hypotheekschuld niet hoeven op te geven in box 3, dan neemt het profijt over de
figuur 1
Betaalde hypotheekrente naar inkomen, 2005
(in procenten besteedbaar inkomen)
45
40
35
30
25
%
20
15
10
5
0
< 30 dzd
30-45 dzd
Bron: Ministerie van Financiën
Hypotheekrenteaftrek
– eigenwoningforfait
+ bijtelling box 3
45-60 dzd
60-90 dzd
> 90 dzd
hele linie toe. Het verschil tussen gezinnen met lage
en hoge inkomens wordt ook weer groter. Ondanks
dat wij er rekening mee hebben gehouden dat
huishoudens gemiddeld een vrijstelling van 35.000
euro in box 3 hebben, zijn het toch vooral de lagere
inkomens die ervan profiteren dat hun relatief dure
huizen niet opgegeven hoeven te worden in box 3.
En de rijken dan?
Bovenstaande analyse toont aan dat huizenbezitters
met een laag inkomen gemiddeld genomen meer
profiteren van de fiscale behandeling van de eigen
woning dan huizenbezitters met een hoog inkomen.
Toch kan het totale voordeel van het eigenwoningbezit nog steeds terecht komen bij huishoudens met
een hoog inkomen. De hogere inkomens profiteren
in relatie tot hun inkomen minder, maar gemeten in
euro’s meer van de hypotheekrenteaftrek. Bovendien
heeft slechts dertig procent van de huishoudens met
een inkomen onder modaal een eigen huis, tegen
tachtig procent met een inkomen boven anderhalf
modaal.
Met de cijfers van het ministerie van Financiën kan
worden berekend dat hoge inkomens inderdaad een
groter macrovoordeel van de hypotheekrenteaftrek
hebben dan lage inkomens. Van het fiscale voordeel
van 9,6 miljard euro in box 1 (11,3 miljard hypotheekrenteaftrek minus 1,7 miljard eigenwoningÂ
forfait) komt ongeveer 17 procent terecht bij
huishoudens met een inkomen beneden modaal.
Huishoudens met een inkomen tussen modaal en
twee keer modaal ontvangen bijna vijftig procent van
het voordeel en de hoge inkomens 34 procent. De
stelling dat 83 procent van het fiscale voordeel terecht komt bij de rijkste dertig procent (Grob, 2005)
blijkt sterk overdreven, maar het macrovoordeel van
de hogere inkomens is niettemin aanzienlijk.
Wij hebben er echter bezwaren tegen om het voordeel van de hypotheekrenteaftrek uit te drukken in
een macrobedrag in euro’s. In de eerste plaats is het
nogal ongebruikelijk de inkomenseffecten van beleid
uit te drukken in euro’s in plaats van in procenten
ESB 11
augustus 2006
361
tabel 2
Voordeel voor gezinnen met hypotheekrenteaftrek, 2005 (procenten besteedbaar inkomen)
Leeftijdscategorie
Hypotheekrenteaftrek
– eigenwoningforfait
Jonger dan 35 jaar
35 – 65 jaar
65 jaar en ouder
15
10
4
Hypotheekrenteaftrek
– eigenwoningforfait
– overdrachtsbelasting
– eigenarendeel OZB
12
6
-1
van het inkomen. Een vlaktaks wordt bijvoorbeeld ook niet aangeprezen om de
nivellerende werking, terwijl hoge inkomens bij een vlaktaks in euro’s gemeten
wel degelijk meer belasting betalen dan lage inkomens.
Daarnaast is het niet helemaal eerlijk om gezinnen zonder eigen huis in de vergelijking te betrekken. Zij genieten aanzienlijke voordelen in de huursector, waar
huiseigenaren niet in meedelen. Huurders met een laag inkomen profiteren van
de huurtoeslag en een beschermde huursector met kunstmatig lage huren. Het
is vergelijkbaar met een pleidooi tegen subsidies voor het openbaar vervoer met
als argument dat mensen met een auto er geen voordeel van hebben. Feit is in
ieder geval dat ongeveer een derde van de ruim twee miljoen gezinnen met een
inkomen beneden modaal relatief veel voordeel hebben en sterk afhankelijk zijn
van de hypotheekrenteaftrek.
Een recent gehouden enquête door de Vereniging Eigen Huis (VEH, 2006)
ondersteunt deze analyse: de weerstand tegen beperking van de hypotheekrenteaftrek blijkt groter naarmate het inkomen lager is. Onder de respondenten met
een maandelijks huishoudinkomen vanaf drieduizend euro vindt 56 procent dat
de aftrek in meer of mindere mate kan worden gewijzigd. Bij de groep met een
huishoudinkomen tot tweeduizend euro bedraagt dat percentage 41 procent.
Jongeren en ouderen
Naast het verschil tussen arm en rijk zouden we ook het onderscheid tussen jong
en oud tegen het licht willen houden. Deze verschillen zijn namelijk nog veel
pregnanter dan die tussen lage en hoge inkomens. Tabel 1 laat zien dat AOWhuishoudens nauwelijks baat meer hebben van de fiscale behandeling van de
eigen woning. Belangrijkste oorzaak is dat bij oudere gezinnen nauwelijks meer
sprake is van een hypotheekschuld op de eigen woning. Ongeveer de helft van
de oudere eigenwoningbezitters heeft de hypotheek volledig afbetaald. Bij de
andere helft bedraagt de resterende hypotheekschuld gemiddeld slechts dertig
procent.
Jonge huishoudens hebben vaak een hoge hypotheek omdat ze nog weinig hebben afgelost en nauwelijks hebben geprofiteerd van de sterke huizenprijsstijging
in het afgelopen decennium. Vooral jonge huizenbezitters zullen hierdoor veel
profijt hebben van de huidige fiscale voordelen op de eigen woning. Om dit te illustreren hebben we het fiscale voordeel berekend voor gezinnen met hypotheekrenteaftrek in drie verschillende leeftijdscategorieën: jonger dan 35 jaar, tussen
de 35 en 65 jaar en boven de 65 jaar. Hierbij breiden we de indeling van het
ministerie van Financiën dus wat uit. De belangrijkste aanname die we maken
is dat jonge huizenbezitters een hypotheek hebben van tachtig procent van de
waarde van de eigen woning, gezinnen van middelbare leeftijd een hypotheek
van 55 procent en ouderen van dertig procent. Deze aanname is gebaseerd
op data van het CBS voor het jaar 2000, opgehoogd naar het niveau in 2005.
Tabel 2 laat zien dat jonge gezinnen een voordeel hebben van vijftien procent
van de fiscale behandeling van de eigen woning in box 1. Naarmate de leeftijd
vordert neemt dit voordeel af. Middelbare gezinnen hebben een voordeel van tien
procent en oudere gezinnen een voordeel van vier procent.
Het fiscale voordeel neemt voor alle leeftijdscategorieën af als we de overdrachtsbelasting en de onroerendezaakÂbelasting meetellen. Het is opvallend
dat ouderen onder het huidige regime zelfs nadeel ondervinden van de fiscale
behandeling van het eigen huis. Gepensioneerden profiteren nauwelijks meer
362
ESB 11
augustus 2006
Hypotheekrenteaftrek
– eigenwoningforfait
+ bijtelling box 3
16
14
13
van de voordelen van de hypotheekrenteaftrek, maar
ondervinden wel de nadelen van de overdrachtsÂ
belasting en de onroerendezaakÂbelasting.
Het meenemen van het voordeel dat het netto
huizenvermogen geen bijtelling behoeft in box 3,
is vooral gunstig voor de gezinnen van middelbare
leeftijd en 65-plussers. Zij hebben over hun leven
immers een aanzienlijk netto vermogen in hun huis
kunnen opbouwen door af te lossen op de hypotheek
en door sterke huizenprijsstijgingen in de afgelopen
jaren.
Het is duidelijk dat jonge huizenbezitters een groot
voordeel genieten van de hypotheekrenteaftrek en
de resultaten van de hierboven genoemde enquête
door de Vereniging Eigen Huis geven aan dat men
zich van deze feiten bewust is: tachtig procent van
de jongeren tot dertig jaar geeft aan een groot of
beperkt financieel nadeel te verwachten van beperking van de hypotheekrenteaftrek. De groep 55+ is
minder angstig: 48 procent van deze groep verwacht
weliswaar een nadeel, maar daar staat tegenover dat
45 procent geen enkel effect verwacht. In diezelfde
enquête blijkt 45 procent van de ouderen van
mening dat de hypotheekrenteaftrek moet worden
afgeschaft of in elk geval beperkt, tegen slechts
dertien procent van de jongeren.
Conclusie
In het publieke debat wordt gemakkelijk de stelling
geponeerd dat vooral de hoge inkomens voordeel
hebben bij de fiscale behandeling van de eigen
woning. Onze berekeningen laten echter zien dat
het vooral de jonge huizenbezitters met een laag
inkomen zijn die profiteren. Een meer genuanceerde
discussie over de hypotheekrenteaftrek lijkt daarmee
op zijn plaats.
Literatuur
Grob, S.G. (2005) Hypotheekrenteaftrek in perspectief.
ESB, nr. 4455, 103-104.
MinFin (2006) Actualisatie varianten fiscale behandeling eigenÂ
woningbezit. Den Haag: Ministerie van Financiën, notitie.
VEH (2006) De toekomst van de hypotheekrenteaftrek.
Eigen Huis Magazine, april.