Een marktstemmingsindex
voor vastgoed
B. Kruijt en J.E. Janssen*
E
en analyse van de vraag- en aanbodverhoudingen leert dat de vastgoedmarkt in
de loop van de tijd een cyclus doorloopt van zesfasen, uiteenlopend van actieftot
herstellend. Het verloop kan warden beschreven in een marktstemmingsindex.
Toetsing van deze index metgegevens uit de regio’s Eindhoven en Lelystad blijkt bet
gevonden model te bevestigen. Daarbij worden tevens de achtergronden van de
gevonden prijsontwikkeling tegen bet licht gehouden.
Na jarenlange stijging van de prijzen van vastgoed
doet zich sinds kort een prijsdaling voor. De onzekerheid over de conjunctuur heeft hier een belangrijke bijdrage aan geleverd. De markt reageert op wijzigingen in de verwachte omstandigheden.
Met de markt voor vastgoed is iets bijzonders aan de
hand. In het algemeen zal een prijsverlaging leiden
tot een grotere gevraagde hoeveelheid en geldt
voor een prijsverhoging het omgekeerde. Op de
vastgoedmarkt leert de praktijk echter dat een prijsverhoging gepaard kan gaan met een vergroting van
het aantal transacties en een prijsverlaging mutatis
mutandis met een vermindering. In dit artikel wordt
de relatie tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt geanalyseerd. Vervolgens wordt een marktstemmingsindex ontwikkeld. Aan de hand van empirische gegevens over prijzen en transacties op de
vastgoedmarkt wordt nagegaan in hoeverre deze index de theoretische vraag- en aanbodverhoudingen
bevestigt.
Dynamische prijsvorming
Economische subjecten reageren dikwijls pas na verloop van tijd op marktveranderingen. Een bekend
voorbeeld vormt de varkenscyclus. Hierbij gaat het
om een vertraagde reactie van het aanbod wegens
de omstandigheid dat produktietijd benodigd is om
tot een vergroot aanbod te komen. Het collectieve
aanbod reageert op de marktsituatie en de prijs uit
een vorige periode, terwijl de collectieve vraag direct afhangt van de huidige prijs. Het effect daarvan
is dat een vermindering van de vraag pas in een latere fase resulteert in een vermindering van het aanbod. Alle onder handen produktie zal immers worden voltooid en ondanks de verminderde vraag
alsnog op de markt worden aangeboden. Door deze
onevenwichtigheden tussen vraag- en aanbodontwikkeling treden prijsschommelingen op die
moeilijk te reguleren zijn.
Met het oog op het commerciele vastgoedbeleid is
het rekening houden met dit soort verschuivingen
van de afzetfunctie van groot belang. Door bij de
prijsvorming meer met het tijdsaspect rekening te
92
houden kan een betere aansluiting tussen theorie en
praktijk worden verkregen. De constructie van een
dynamisch model, waarin de gewijzigde marktomstandigheden en het daarbij aansluitend marktgedrag van de marktpartijen worden omschreven, is
daarbij een belangrijk hulpmiddel. In dit artikel worden hiertoe enkele grondslagen aangereikt.
De marktvorm
Gelet op het feit dat op de vastgoedmarkt veel aanbieders en vele vragers aanwezig zijn en het verhandelde goed binnen de diverse marktsegmenten
(koopwoningenmarkt, kantorenmarkt) een zekere
mate van homogeniteit bezit, kan in principe gesproken worden van een markt waarin vraag en aanbod
door concurrentie wordt bepaald. Niemand op deze
markt heeft een (collectieve) machtspositie, zodat
de prijs door de markt wordt bepaald en deze voor
de economische subjecten binnen een bepaalde
bandbreedte een gegeven is. Wel vertoont de vastgoedmarkt door de plaatsgebondenheid en de heterogeniteit van de objecten sterke elementen van monopolistische concurrentie. Er zijn vele individuele
aanbieders die elk gewoonlijk een bepaald object
met specifieke eigenschappen aanbieden dat hen
binnen de ruimte die de markt biedt een eigen onderhandelingspositie verschaft.
Het gedifferentieerde aanbod op de vastgoedmarkt
biedt daarmee aansluitingsmogelijkheden bij de
voorkeuren van de vragers. Er ontstaan deelmarkten, waar de aanbieders een eigen positie kunnen innemen, ofschoon voortdurend rekening moet worden gehouden met de feitelijke en potentiele
concurrentie.
Een bijzonderheid van de vastgoedmarkt is de mogelijke toetreding van nieuwe aanbieders. In dit ver-
* B. Kruijt is hoogleraar bouw-/vastgoedeconomie aan de
Universiteit van Amsterdam en hoogleraar stedelijke en regionale economic aan de Katholieke Universiteit Nijmegen. J. Janssen is onderzoeker in opleiding bij de vakgroep
Planologie van de Katholieke Universiteit Nijmegen
band is het nuttig een onderscheid te maken naar
primair aanbod en naar secundair aanbod. Het primaire aanbod betreft al het onroerend goed dat
door economische subjecten wordt aangeboden
zonder dat deze elders op de markt een vraag uitoefenen (woningverlating, emigratie, bedrijfssluiting).
Ook het nieuwbouwaanbod kan per definitie hierbij
gerekend worden. Hoewel het vrijkomende aanbod
uit de voorraad een zekere gelijkmatigheid vertoont, doet de toenemende vergrijzing dit aanbod
op de woningmarkt geleidelijk toenemen1.
Het secundaire aanbod bestaat uit aanbieders die tevens vragers zijn op de markt. Dit aanbod uit de
voorraad dat uit verhuisketens ontstaat moet van
groot belang worden geacht voor de fluctuates in
vraag- en aanbodverhoudingen op de vastgoedmarkt. De onderlinge afhankelijkheid tussen vraag
en aanbod vormt een specifieke karakteristiek van
de vastgoedmarkt, die men op andere goederenmarkten niet of in veel mindere mate aantreft. Het
J
“””””‘
?1
secundaire aanbod is evenals de vraag meer psy-
chisch dan commercieel gefundeerd. Hoe het primaire en secundaire aanbod op de vastgoedmarkt
zich kwantitatief tot elkaar verhoudt is niet bekend
en vereist een voor elke deelmarkt (woningmarkt,
kantorenmarkt en dergelijke) nadere analyse, waaraan binnen het bestek van dit artikel niet voldaan
kan worden . Wel kan worden geconstateerd dat
wijziging in economische omstandigheden (zoals inkomens- en rentefluctuaties) het aanbod en daarmee de prijzen op de diverse deelmarkten sterk kan
doen fluctueren. In samenhang daarmee kan worden waargenomen dat de verhuismobiliteit terugloopt bij het inzakken van het aanbod en de prijzen
op de vastgoedmarkt. Omdat zowel de gevraagde
en aangeboden hoeveelheden als de prijzen sterk
kunnen fluctureren, dienen twee groepen variabelen onderscheiden te worden die een nadere analyse mogelijk maken. Tussen de twee variabelen valt
in de tijd gezien zowel een parallel verloop als een
contrair verloop waar te nemen.
Bij bestudering van de prijs- en transactieontwikkeling van vastgoed en met name van koopwoningen
in Nederland valt in de tweede helft van de jaren zeventig een stijging van zowel het aantal transacties
als de gemiddelde prijzen te constateren. Wij spreken dan van een ‘actieve’ markt. Aan het einde van
de jaren zeventig komt hierin verandering en gaan
de variabelen ten dele uit elkaar lopen.
Theoretisch kader
In deze context is het van belang de opgetreden
marktverschijnselen te identificeren in termen van
vraag- en aanbodverhoudingen. De verhouding tot
de ontwikkeling van vraag en aanbod laat zich in
een theoretisch kader identificeren. Dit geschiedt
volgens het principe van een honingraatcyclus waarmee verschuivingen in en langs vraag- en aanbodcurven kunnen worden gei’llustreerd.
Stel dat punt EI in figuur 1 een evenwichtsprijs representeert die onder volledige concurrence tot
stand gekomen is. In de tijd gezien doet zich voor
EI dan een onevenwichtige ontwikkeling voor van
vraag en aanbod die resulteert in een discrepantie
tussen het verloop van prijs en transactievolume.
Deze ontwikkeling kan verlopen als weergegeven
in label 1.
ESB 23-1-1991
E4 -“
E5– ‘
ilfft^iiiSlil^
i*i»Pfli?I:»w«
Si:
-^
;-aa r-«ts;
>.§>*•
,’V’r-: j’,’4,.–
:-p4> •
.jJU-,*-.?’;•**•:.•
Aanvankelijk vindt een verschuiving van zowel de
vraag- als aanbodcurve plaats, met als resultaat een
vergroting van het aantal transacties en een verhoging van de prijzen (Ei —> £2). Vervolgens komt er
een einde aan de toenemende vraag en loopt tevens
het aanbod door afname van de verkoopperspectieven terug (£2 —> £3).
De verschuiving van de aanbodcurve naar links
langs de vraagcurve impliceert evenwel een nog verdere prijsstijging bij vermindering van het aantal
transacties. Een afnemend aanbod bij gelijkblijvende vraag doet immers de ruimte op de markt verkleinen, waardoor prijsstijgingen ontstaan. Zolang de
markt op punt £3 gekomen nog geen gunstige per-
Boven: figuur 1.
Scbematiscbe
voorstetttng
van bet verloop van een
evenwicbtspunt onder veranderende
marktcondities.
Beneden: label 1. Beschrijving van de
evenwicbtssituaties.
spectieven biedt zal daarna ook de vraag verminde-
ren en de vraagcurve naar links doen verschuiven.
Te zamen met de verschuiving van de aanbodcurve
naar links veroorzaakt dat een stagnatie in de prijsontwikkeling (£3 —» £4), die later kan overgaan in
een prijsdaling (£4 —» £5). Wanneer de markt over
het dieptepunt heen is komt de vraagvermindering
tot stilstand en neemt het aanbod weer toe
(£5 —>E6). In die situatie dalen de prijzen nog wel,
maar neemt het aantal transacties alweer toe. Ten
slotte treedt door vraag- en aanbodvermeerdering
een verder herstel op (£5 —> EI), tot de uitgangssituatie van een actieve markt weer bereikt wordt.
In de praktijk behoeft uiteraard de marktontwikkeling niet altijd conform het aangegeven schema te
1. Het aantal huishoudensopheffingen omvatte in Nederland in 1982 70.000 huishoudens en zal naar verwachting
oplopen tot ongeveer 120.000 in het jaar 2000. Zie
F.C. Filius, Woningaanbod door sterfte, in: F.E.Dieleman
e.a., Met nieuw elan, de herontdekking van het stedelijk
wonen, Delft, 1989, biz 180.
2. Volgens WBO onderzoek bedroeg in 1985 in de drie
grootste steden van ons land het primaire aanbod van woningen 15.300 woningen (waarvan 5.300 door overlijden
en 10.000 door nieuwbouw) en het secundaire aanbod
14.200 woningen. Zie: F.C. Filius, op.cit., biz. 186.
93
Stabiliteit van de marktstemmingsindex
Opgemerkt moet worden dat de index aan betrouw-
baarheid wint naarmate de verhandelde goederen
onderling homogener zijn. Veranderingen in kwalitatieve samenstelling als gevolg van wijzigingen in gebruiksbestemming, afbraak, nieuwbouw, bouwjaar
iipfiiiiii*’
“
*••••••
:
3i^.^:i^^-
if&j^m^ttj^^
enzovoort, leiden tot complicaties bij de beoordeling van de Stabiliteit van de index als indicator voor
de marktontwikkeling. Voor bepaalde deelmarkten
(zoals de koopwoningenmarkt) is sprake van een
grotere homogeniteit van het verhandelde pakket
en worden consistentere uitkomsten verkregen in
vergelijking tot gemengde markten.
In feite geeft de index slechts een betrouwbaar
:
W
^j&:
ilA:
-8ft8-
beeld van de veranderde marktomstandigheden indien de effecten van veranderingen in kwalitatieve
verlopen en doen zich variaties voor op de honingraatcyclus. Zo kan bij voorbeeld na een stagnatie
van het statistische materiaal is noodzakelijk. Bij de
interpretatie van de verdere gegevens gaan wij er
op voorhand vanuit dat de kwalitatieve veranderingen niet zodanig zijn dat deze de algemene ontwikkelingstendens verstoren.
m^^jtjg^jj.
samenstelling zijn uitgeschakeld. Nadere analyse
TabelZ Marktstemmingsindex ontleed
naar transactie-index en
prijsindex
voor hoopwoningen in de
gemeenten
Eindhoven en
Lelystad
van de vraag weer een (korte) opleving plaatsvin-
den, die daarna weer gevolgd wordt door een vraagvermindering en prijsdaling.
Een marktstemmingsindex
De attractiviteit van onroerend goed als beleggingsobject is nauw gerelateerd aan het verloop van
transactievolume en de prijs van onroerende objecten. Veel transacties en hoge prijzen verhogen de verkoopperspectieven en daarmee de liquiditeit van de
belegging. Omgekeerd zal een inactieve rnarkt de liquiditeit doen afnemen. De snelheid waarmee de
markt reageert op gewijzigd kopers- en verkopersgedrag kan tot uitdrukking worden gebracht in een
marktindex.
Genoemde index kan worden gehanteerd als een
barometer voor de stemming op de vastgoed-
markt en kan op eenvoudige wijze als volgt worden bepaald:
R,=
Wt – Wt-i
Wt-i
waarm:
Rt = marktstemmingsindex;
Wt = gemiddelde marktomzet van verhandelde vastgoedobjecten in de periode t.
Transactie- en prijscomponent
De marktindex kan naar diens samenstellende com-
ponenten worden ontleed, te weten in een transactiecomponent (Vt – VM) / Vt-i en in een prijscomponent (Pt – PM) / Pt-i.
Voor de gemeenten Eindhoven en Lelystad, waar onderzoek is verricht naar de prijsontwikkeling van
koopwoningen, wordt in label 2 een inzicht gegeven in het verloop van beide componenten. Uit het
verloop van V en van P valt duidelijk de honingraatcyclus te herkennen.
Opmerkelijk is dat in beide gemeenten de stagnatie
zich eerst in de vermindering van het aantal transacties uit en pas daarna gevolgd wordt door een prijsdaling. Tevens valt op dat het herstel van de markt in
1983 zich in eerste instantie aftekent door een vermeerdering van het aantal transacties en niet zozeer
door prijsherstel. In 1984 zakte de markt in beide gemeenten zelfs weer terug. Pas in 1985 vindt aantrekking van het transactievolume en de prijzen plaats, zij
het nog in bescheiden mate. Ten aanzien van de prijsontwikkeling laat de gemeente Lelystad zelfs een continuering van de negatieve tendens zien, wellicht samenhangend met regionale omstandigheden.
De marktstemmingsindex geeft de omzetverandering op de markt ten opzichte van de omzet van de
voorafgaande periode weer.
De marktwaarde van het totaal verhandelde vastgoedvolume kan worden ontleed in Pt en Vt, waarbij
Pt de gemiddelde marktprijs per verhandelde eenheid
en Vt het aantal verhandelde eenheden c.q. transacties in periode t representeert. De formule kan op ba-
Uit nadere (hier niet gepresenteerde) statistische
analyse is gebleken dat de marktontwikkeling in de
gemeente Amsterdam voor de onderscheiden indexen een overeenkomstig beeld te zien geeft als in de
gemeenten Eindhoven en Lelystad .
Opmerkelijk is dat ook voor Amsterdam de stagnatie in de markt eerst tot uitdrukking komt in een afname van het transactievolume, gevolgd door een
daling van de prijzen. Dit geldt voor alle typen woningen die in de Amsterdamse analyse zijn onderscheiden (meergezinswoningen, appartementen en
sis daarvan als volgt worden herschreven:
eengezinswoningen).
Vt*Pt-Vt-i*Pt-i
Rt =
V,_i*Pt-i
De gehele ontwikkeling lijkt in overeenstemming
met de theorie van de honingraatcyclus als grondslag voor de verklaring van een aantal opgetreden
Een hoge score van de index duidt op een actieve
vastgoedmarkt. Indien de index daalt en beneden
de nulwaarde komt is er sprake van een negatieve
ontwikkeling.
94
wetmatigheden in de marktontwikkeling.
3. Eigen bewerking onderzoeksmateriaal van Bureau Onderzoek en Statistiek, (O&S), Gemeente Amsterdam.
Bepalende marktfactoren
De voorgaande vraag- en aanbodanalyse geeft aan
dat bepaalde cyclische marktfluctuaties kunnen optreden, maar geeft niet aan welke achterliggende
factoren daaraan ten grondslag liggen. Uit de cijferopstelling lijkt te kunnen worden opgemaakt dat de
cyclische bewegingen in de eerste plaats nationale
en niet regionale verschijnselen zijn.
In dat geval ligt het voor de hand te veronderstellen
dat discontinuiteiten in macro-economische grootheden aan de veranderingen in de marktomstandigheden ten grondslag liggen. Wel kan de lokale neerslag van dezelfde macro-economische ontwikkelingen varieren en verschillen per regio in intensiteit
en tijdsduur veroorzaken.
Naast de invloed van het verloop van daadwerkelijke macro-economische invloedsfactoren als inko-
………………. ^ .
1981
1982;
1983
.
ij^||pMf« <!|?^?il?;A^««;.9*:»l»i4
l »iA||j <^
S il i l i| :
men, huur, bouwprijzen speelt ook de verwachte
ontwikkeling van deze determinanten een rol. Gunstige dan wel minder gunstige verwachtingen voor
het toekomstige inkomen, de prijzen en dergelijke
kunnen sterke discontinuiteiten in het prijsverloop
teweegbrengen. Dit geldt niet alleen voor het koersverloop van aandelen maar evenzeer voor het prijsverloop van vastgoed. Dit soort discontinuiteiten,
veroorzaakt door externe invloeden, laat zich ex
ante nauwelijks voorspellen.
Tabel 3 geeft de ontwikkeling van een aantal relevante determinanten.
Het eind van de jaren zeventig kenmerkte zich door
een positieve economische ontwikkeling, stijgende
bouwproduktie en een relatief hoge, stijgende rentevoet. In het begin van de jaren tachtig manifesteerden zich de gevolgen van de omslag in de conjunctuur in negatieve economische groeicijfers, dalende
bouwkosten en een verminderde bouwproduktie.
De bouwproduktie bleek de omslag op de vastgoedmarkt met enkele jaren vertraging te volgen. De produktie in de bouw nam namelijk pas na 1980 af terwijl de terugval op de vastgoedmarkt zich reeds in
1978 begon te manifesteren. De hypotheekrente
bleef aanvankelijk hoog en daalde na 1981 slechts
geleidelijk. Deze negatieve groei, alsook de toekomstverwachting daaromtrent, gecombineerd met
de hoge rentevoet hebben het investeringsklimaat
voor vastgoed danig doen verslechteren. Hierin
moet dan ook de verklaring worden gezocht voor
de ‘inactieve’ vastgoedmarkt in de jaren 1981 en
1982.
Het geleidelijke economische herstel, te zamen met
gedaalde rente, de daling van de bouwkosten en
van de vastgoedprijzen alsmede de groeiende belangstelling voor de koopsector in het algemeen,
maakten de perspectieven voor aan- en verkopen
weer gunstiger. Ten aanzien van het tempo van ontwikkeling van het transactievolume en de prijzen
kan evenwel niet gesproken worden van een
‘boom’ zoals deze zich voordeed aan het einde van
de jaren zeventig. De indruk bestaat dat de markt
nog steeds herstellende is, waarbij gesproken kan
worden van een evenwichtige ontwikkeling.
Bij voortduring van de economische groei zou dit
laatste wellicht ook voor de naaste toekomst gelden, ware het niet dat de recente rentestijging, alsmede de Golfcrisis marktverstorende factoren vormen. Terecht wordt in de bouw- en vastgoedwereld
de dreigende discontinui’teit in de vraag en de con-
ESB 23-1-1991
*'”‘i
junctuurgevoeligheid van de bouw- en vastgoedmarkt ten tonele gevoerd.
Een blijvend hoog renteniveau na 1990 gecombineerd met recessieve tendenties in de economische
conjunctuur zal naar verwachting leiden tot een
neerwaartse bijstelling van de bouwprognoses. Een
ten gevolge van de Golfcrisis aanhoudend wijfelen-
de houding van potentiele huizenkopers en vastgoedbeleggende instanties kan de neerwaartse prognoses verder versterken. Op de voorraadmarkt
betekent dit dat de marktstemmingsindex weer negatief kan worden. Het is zaak de vastgoedmarkt
nauwlettend te volgen om op de geschetste ontwikkelingen te kunnen anticiperen.
B. Kruijt
J.E. Janssen
Tabel 3. Enkele
voor de vastgoedmarkt relevante determinanten