monitor
Een indicator voor de productie
en prijs van koopwoningen
P. Neuteboom en H.M.H.van der Heijden
De auteurs zijn als onderzoeker verbonden aan het
Onderzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft.
p.neuteboom@otb.tudelft.nl
In dit artikel wordt een model gepresenteerd dat de
productie en prijs van koopwoningen verklaart en
voorspelt. Voor de komende jaren voorspellen we een
herstel van de jaarlijkse productie van koopwoningen
tot rond de 62.000 woningen, terwijl de verkoopprijzen
(nominaal) de komende jaren zullen stijgen met 4¼% in
2005 tot 7% in latere jaren.
E
conomische groei en voortdurende prijsstijgingen deden de
productie van nieuwe koopwoningen stijgen van 43.000 in
1985 tot bijna 70.000 woningen in 1998. Er leek op afzienbare
termijn een einde te komen aan de kwantitatieve woningtekorten. Vanaf 1999 daalde de productie van koopwoningen, terwijl
de prijzen bleven stijgen. Regelgeving, planningsprocedures,
tekorten aan zowel bouwlocaties als bouwcapaciteit en gestegen
bouw- en grondkosten maakten dat het aanbod zich niet snel
genoeg kon aanpassen aan de vraag. Na de eeuwwisseling begon
een periode van stagnatie en onzekerheid. Als gevolg van de sterk
gestegen verkoopprijzen was een koopwoning voor veel huishoudens te duur geworden. Door de economische teruggang en de
daarmee gepaard gaande stijgende werkloosheid werd door steeds
meer huishoudens de overstap naar een (andere) koopwoning uitgesteld. De verkoopprijzen op de koopwoningenmarkt kwamen
onder druk, de verkooptijden van nieuwe en bestaande koopwoningen namen toe en de productie van nieuwe koopwoningen
daalde verder tot rond de 45.000 woningen in 2003. Het kwantitatieve woningtekort steeg snel, mede als gevolg van een scherpe
daling van het aantal huurwoningen, van 1,5% in 1998 tot meer
2,6% in 2000 (2% tekort is de beleidsdoelstelling!). Beleidsmatig
richt de aandacht zich momenteel op het weer verhogen van de
productie van huurwoningen, onder andere via het afsluiten van
convenanten met woningcorporaties (Priemus, 2005).
De voorgenomen verschuiving van de woningproductie van
koop- naar huurwoningen heeft consequenties voor de ontwikkeling van bouwlocaties en kost tijd. Daarbij kan een aantrekkende economie ervoor zorgen dat de vraag naar woningen
weer meer verschuift in de richting van de koopsector. In dit
kader is het voor alle bij de woningbouw betrokken partijen van
belang om zicht te hebben op de factoren die van invloed zijn
op de vraag naar en de productie en de prijs van koopwoningen.
Om deze ontwikkelingen – verleden en toekomst – in beeld
te brengen, hebben wij een woningmarktmodel voor de koopsector geconstrueerd. In dit artikel presenteren wij de werking
van dit model en een eerste prognose.
Dit artikel is mede gebaseerd op Neuteboom en Van der Heijden (2005).
Mechanismen woningmarkt
Ontwikkelingen in de koopsector kunnen niet los worden
gezien van ontwikkelingen in de huursector. We gebruiken
daarom een model met twee sectoren. Door de onderlinge
substitueerbaarheid van huur- en koopwoningen zijn ontwikkelingen in de huursector mede bepalend voor de ontwikkelingen in de koopsector (en vice versa). Zo zal in een periode
van vraagoverschotten de relatieve prijs van een koopwoningen
verslechteren, waardoor een deel van de potentiële vraag naar
koopwoningen weglekt richting de huursector. In de praktijk
betekent dit veelal dat huishoudens in de huursector hun koopwens uitstellen totdat prijs, inkomen en kwaliteit meer in overeenstemming zijn met hun wensen dan wel hun mogelijkheden.
Voor de koopsector betekent deze mogelijke overloop dat in
tijden van vraagoverschot de prijsstijgingen worden getemperd,
en de relatieve prijs ten opzichte van een huurwoning verbetert.
De prijs van een koopwoning heeft een tweeledig effect op
de vraag naar koopwoningen. Het directe effect op de vraag is
positief, dat wil zeggen dat een prijsstijging leidt tot een verruiming van de vraag naar koopwoningen. Een positief effect
op de vraag lijkt op het eerste gezicht vreemd, maar weerspiegelt
het dubbelkarakter van een woning: naast een consumptiegoed
vormt de eigen woning ook een beleggingsobject (een stijging
van de prijs doet de vraag dan toenemen, speculatie-effect). Het
tweede, meer indirecte effect loopt via de woonuitgaven. De
vraagverruiming als gevolg van een prijsstijging leidt ook tot
een stijging van de woonuitgaven, hetgeen uiteindelijk leidt tot
een vraagreductie. Op de langere termijn is de vraaguitval als
gevolg van de woonuitgavenstijging hoger dan het speculatieve
effect. De ontwikkelingen rond de eeuwwisseling zijn hier een
goede illustratie van.
Het aanbod van nieuwe koopwoningen wordt evenzeer
bepaald door de verkoopprijs als door de kosten (bouw- en
grondkosten), de rente en, zeker in de Nederlandse context niet
onbelangrijk, de verkoop van huurwoningen. In veel woningmarktmodellen wordt verondersteld dat het aanbod op korte
en middellange termijn ineleastisch is voor veranderingen in de
vraag en prijs (CPB, 2005); op lange termijn volgt het aanbod
ESB  4-11-2005
491
monitor
de vraag. Met andere woorden: de ontwikkeling van het aanbod zou kunnen worden verklaard aan de hand van relevante
vraagfactoren, bijvoorbeeld het inkomen. In ons model wordt
het aanbod niet afgeleid van vraagfactoren, maar is het direct
gekoppeld aan de winstgevendheid van de woningbouw. Het
aanbod van nieuwe koopwoningen wordt verondersteld te
groeien als de structurele verhouding tussen enerzijds de kosten (grond- en bouwkosten) en de opbrengst (de verkoopprijs)
verbetert. Een tijdelijke verhoging van de verkoopprijs leidt
daarentegen nauwelijks tot een stijging van het nieuwe aanbod, omdat stijgende kosten van extra aanbod de prijsstijging
neutraliseren.
Zowel de vraag naar als de nieuwbouw van koopwoningen
wordt beïnvloed door de verkoopprijs. De verkoopprijs van een
koopwoning is op haar beurt weer gekoppeld aan de bestaande
vraag- en aanbodverhoudingen op de woningmarkt. De prijsontwikkeling is daarom in het model ook een endogene variabele. De schattingsresultaten van het model en een korte, meer
technische, toelichting worden hierna gepresenteerd.
Het model
Het model kent een drietal endogene variabelen: de vraag
naar koopwoningen, de nieuwbouw van koopwoningen en de
verkoopprijs. In het model wordt de vraag naar koopwoningen
bepaald door de verkoopprijs en een set exogene variabelen, te
weten: de woonuitgaven van een koopwoning versus de vergelijkbare kosten van een huurwoning, de reële inkomensontwikkeling en de groei van het aantal huishoudens.
Op de woningmarkt zijn vraag en aanbod niet per definitie
in evenwicht. Heterogeniteit van woningen, zoektijd, enzovoort
spelen aan de vraagzijde een rol; aanpassingen aan de aanbodzijde vinden evenmin snel plaats (procedures, gebrek aan locaties, enzovoort). Dit betekent ook dat de prijs die op de markt
tot stand komt niet a-priori de evenwichtsprijs is (DiPasquale &
Wheaton, 1994).
Schattingsresultaten
Het model dat we hebben geschat, ziet er als volgt uit (standaardfouten tussen
haakjes):
vraag = 14,443 + 0,203ink + ,565hh – 0,055(wk/wh) + 0,323p – ,313zv + ε
–
1
0
(1,18) (0,12)
(0,04)
(0,01)
(0,05) (0,13)
nieuwbouw = 9,096 – 2,438rente + 0,293wvt–1 – 1,048kost + 0,806p + 3,113za – 0,009verkt–1 + ε
(1,56) (0,80)
(0,11)
(0,33)
(0,21) (0,63)
(0,00)
R2 = 0,996 respectievelijk 0,756
Ink = inkomen; hh = huishouden; wk/wh = woonuitgaven (koop / huur); p = prijs;
kwv = koopwoningvoorraad -/- sloop; rente = 10-jaars kapitaalmarktrente; kost =
bouw- en grondkosten nieuwbouwwoning; verk = netto verkoop van huurwoningen;
zv en za zijn parameters die aangeven hoe snel de vraag respectievelijk het aanbod
reageert op overschotten of tekorten.
Beide vergelijkingen zijn simultaan geschat via een iterative three-stage least
square-methode (Ferguson & Crawford, 1989). De gebruikte data is gebaseerd
op CBS-reeksen over de periode 1967-2003. Het totale aanbod van koopwoningen in enig jaar is gelijk aan de koopwoningvoorraad in 1967 plus de cumulatieve geschatte nieuwbouw, sloop en jaarlijkse verkoop van huurwoningen.
492
ESB  4-11-2005
De gerealiseerde nieuwbouw en de schatting op basis van het
model zijn afgebeeld in figuur 1.
Figuur 1. Ontwikkeling van de gerealiseerde en geschatte nieuwbouw
van koopwoningen
80
duizenden
nieuwbouw realisatie
70
60
50
40
30
nieuwbouw schatting
20
10
0
1970
1974
1978
1982
1986
1990
1994
1998
2002
De vraag naar huurwoningen is analoog aan de vraag naar
koopwoningen gemodelleerd. Aan deze vergelijking is de variabele ‘woningtekort koopwoning’ toegevoegd. Het aanbod van
huurwoningen (voorraad en nieuwbouw) en de huurontwikkeling worden exogeen bepaald. Dat wil zeggen dat ze niet door
marktfactoren worden beïnvloed; contingentering en regulering
bepalen in hoge mate de uitkomsten in de huursector.
De prijsvergelijking kan uit het bovenstaande model worden
afgeleid. Een verandering van de verkoopprijs is een functie van
het verschil tussen vraag en aanbod. Op lange termijn zijn vraag
en aanbod in evenwicht en daarom kan deze vergelijking worden herschreven in termen van de prijs in jaar t-1 en de lange
termijn evenwichtsprijs (P *).
prijs
vraag > aanbod = 0,371Pt–1 + 0,629P *
vraag ≤ aanbod = 0,854Pt–1 + 0,146P *
Een vraagoverschot vertaalt zich snel in de prijs: 62,9% van
de potentiële prijsverhoging wordt direct geëffectueerd. Bij een
aanbodoverschot treedt een prijsdaling niet of nauwelijks op
(slechts 14,6% van het verschil tussen actuele prijs en het lange
termijn evenwicht).
Scenario’s
Met het model hebben we een prognose opgesteld voor de
periode 2005-2010. Daarbij hebben wij twee scenario’s doorgerekend. Een meer optimistische variant (de basisvariant) en
een pessimistische variant. In beide scenario’s zijn een jaarlijkse
groei van het aantal huishoudens en een reële inkomensgroei
van 1% respectievelijk 0,75% verondersteld (de gemiddelde
groei over de laatste vijf jaar).
In de optimistische variant zijn we uitgegaan van een jaarlijkse reële huurstijging van 2%, een reële rente van 1,5% en een
reële stijging van de kosten van de nieuwbouw met 0,25%. Een
reële huurstijging stimuleert de vraag naar koopwoningen en
een lage reële rente stimuleert zowel de vraag (via de woonuitgaven) als het aanbod. De kostenstijgingen in dit scenario zijn
nog maar de helft van het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar.
Hierbij zijn we ervan uitgegaan dat het de overheid lukt om de
blokkades voor een vergrote woningproductie (deels) te slechten. Dat wil zeggen minder regels, snellere procedures en meer
beschikbare locaties. De reële kostenstijgingen zouden dan lager
kunnen uitvallen dan in de afgelopen jaren.
monitor
In het pessimistische scenario komt de jaarlijkse reële
kostenstijging uit op 0,5% (gelijk aan het vijfjaarlijkse gemiddelde), stijgt de reële rente met 1% en blijft de reële huurstijging
beperkt tot 1%.
De effecten op de jaarlijkse woningproductie en de verkoopprijsontwikkeling zijn weergegeven in figuur 2.
Figuur 2. Verwachte jaarlijkse nieuwbouwproductie in de koopsector
en de reële verkoopprijsstijging (2005 – 2010)
70
nieuwbouw
duizenden
60
50
40
30
20
10
0
2005
2006
2007
optimistische scenario
2008
2009
2010
pessimistische scenario
reële verkoopprijsontwikkeling
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
In het optimistische scenario zal de jaarlijkse woningproductie in de koopsector groeien van 59.000 woningen in 2005 tot
ruim 62.000 woningen in 2010. Deze toename van de productie
ligt echter aanmerkelijk lager dan de vraag naar koopwoningen.
Het tekort zal dan ook verder oplopen en dat zal onvermijdelijk
prijsstijgingen tot gevolg hebben. Dit jaar zullen de prijzen nog
met een kleine drie procent (reëel) stijgen, maar dat loopt al snel
op tot jaarlijkse stijgingen van circa vijf procent. Het tekort aan
koopwoningen zal de druk op de huurwoningmarkt de komende jaren alleen maar verder vergroten. Met andere woorden,
het geprognosticeerde tekort in de koopsector – oplopend tot
170.000 in 2010 – leidt tot een verschuiving van de vraag richting de huursector en het is maar de vraag of de intensivering
van de nieuwbouwproductie in de huursector voldoende is om
deze tekorten weg te werken.
In het alternatieve ‘pessimistische’ scenario zal de jaarlijkse
productie van koopwoningen dalen tot nog geen 45.000 woningen in 2010. Ook dit is onvoldoende om aan de verwachte vraag
naar koopwoningen tegemoet te komen, met als gevolg oplopende tekorten en prijsstijgingen; zij het iets gematigder dan in
het eerste scenario. Deze ‘meevallende’ prijsontwikkeling is het
directe gevolg van de hogere rente en de geringere reële huurstijging die in dit scenario wordt verondersteld. Beide beïnvloeden, ten nadele van de koopsector, de onderlinge concurrentie
tussen het huur- en koopsegment van de woningmarkt.
In beide scenario’s is er sprake van oplopende woningtekorten. Het is dus niet – in de eerste plaats – een tekortschietende
vraag naar koopwoningen die de daling van de woningproductie veroorzaakt. De huidige malaise in de woningproductie van
koopwoningen wordt daarentegen vooral veroorzaakt door de
sterk gestegen bouw- en grondkosten, in combinatie met de
afvlakkende prijsstijging; beide hebben de winstgevendheid van
de bouw van nieuwe koopwoningen onder druk gezet en daarmee de woningproductie.
Ten slotte
Het woningmarktmodel dat we hebben ontwikkeld, verklaart een groot deel van de ontwikkelingen op de woning(bouw)markt. Op basis hiervan kunnen wij dan ook een voorspelling doen over de ontwikkelingen in de nabij toekomst. Een
tweetal scenario’s is de revue gepasseerd. In het optimistische
scenario – het scenario dat wij voor het meest waarschijnlijke
houden – is sprake van een aantrekkende woningproductie
(59.000 woningen in 2005 tot ruim 62.000 woningen in 2010)
en verdergaande nominale prijsstijgingen (4¼% in 2005 tot 7%
in latere jaren). Mocht de reële rente gaan stijgen en de jaarlijkse
kostenontwikkelingen in de nieuwbouw niet worden afgeremd,
dan zal het aanbod van nieuwe koopwoningen blijven dalen met
voorspelbare gevolgen voor de woningmarkt als geheel.
Recentelijk kwam het CBS naar buiten met berichten dat de
woningbouwproductie zich herstelt (23 augustus 2005): ruim
2300 woningen meer in de eerste helft van 2005 dan in de vergelijkbare periode vorig jaar, voornamelijk als gevolg van een
sterke stijging van het aantal huurwoningen. Alhoewel zo’n toename niet mag worden gebagatelliseerd – terzijde, deze stijging
kan natuurlijk niet worden toegeschreven aan de productieverhoging waar de minister van VROM zich hard voor maakt – is
de woningbouwproductie nog ver af van de zeventig- Ã tachtigduizend woningen die jaarlijks geproduceerd moeten worden
om een evenwicht op de woningmarkt te realiseren. â–
Peter Neuteboom en Harry van der Heijden
Literatuur
Ferguson, B.S. & A. Crawford (1989) Supplier-induced demand: a disequilibrium test. Applied Economics, 21, 597-609.
Centraal Planbureau (2005) Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de
huizenprijs in Nederland? CPB document 81, Den Haag: CPB.
Priemus, H. (2005) Huurbrief van minister Dekker: gelieve een onderwerp per
brief te behandelen. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 1.
Neuteboom, P. & Heijden, H. van der (2005) Conjunctuur op de Nederlandse
Woning(bouw)markt, Utrecht: DGW-NETHUR
Diana DiPasquale &William C. Wheaton (1994) Housing market dynamics and
the Future of House Prices. Journal of Urban Economics, 35, 1, 1-27.
ESB  4-11-2005
493