Een beleidsperspectief voor
de markt van koopwoningen (I)
PROF. DR. H. J. VAN DONGEN — PROF. DR. G. G. J. M. POETH
DRS. IR. R. W. DE GROOT*
De werkloosheid in de bouw en de toeleverende sectoren zal in 1982 bijna 30% van de totale
werkloosheid bedragen, of wel de 130.000 arbeidsjaren benaderen. De auteurs bespreken in het
eerste deel van dit artikel de oorzaken van de stagnatie van de woningbouw in de
koopwoningensector, en plaatsen de problematiek in een macro-economische context.
Zij concluderen dat de rentestijgingen, de inflatie-ontwikkeling en de inkomensontwikkeling
mede hebben geleid tot de stagnatie. Er zijn echter ook problemen die
al langer spelen, zoals het achterblijven van de produktiviteitsstijging, het hoge ziekteverzuim en
de arbeidsongeschiktheid in de bouw. Ook deze factoren passeren kort de revue. In het tweede
deel, dat volgende week in ESB verschijnt, wordt een beleidsperspectief voor de bouw
gepresenteerd dat aan deze problematiek het hoofd kan bieden.
Inleiding
Gemeten naar het aantal transacties vertoont de markt van
koopwoningen sinds 1979 een stagnatie. Er is sprake van een
toetredingsprobleem, de doorstroming stagneert, er staat een
grote voorraad onverkochte nieuwbouw koopwoningen leeg,
en de bouw in de koopsector stagneert. Veel betrokkenen bij
de markt van koopwoningen zijn reeds in de problemen gekomen of dreigen in de problemen te geraken.
Naast het stagneren van de transacties speelt ook het
probleem van de huisgezinnen die door de rentestijging en de
tegenvallende inkomensontwikkeling in financiele moeilijkheden zijn gekomen. Mede door de prijsdaling van koopwoningen en de stagnatie op deze markt levert dit problemen
op in de zin van verliesfinanciering. Zowel macro- als microeconomisch brengt de stagnatie op de markt van koopwoningen grote nadelen met zich. In het eerste deel van dit artikel
wordt de aard van de problemen op de markt voor koopwoningen beschreven. In het tweede deel, dat volgende week
verschijnt, wordt een beleidsperspectief geschetst om de
markt voor koopwoningen weer vlot te trekken.
De betekenis van de nieuwbouw van koopwoningen voor
de nationale economic
De bedrijfstak bouwnijverheid is een eindschakel in de produktieketen (winning van grondstoffen tot en met aflevering van het eindprodukt) wat betreft de woningbouw in
de koopsector (levering aan de consument), en een tussenschakel wat betreft de bouw van huurwoningen, bedrijfspanden en andere gebouwen (levering van produktiemiddelen). De bouw levert voornamelijk investeringsgoederen en is voor zijn afzet sterk op het binnenland georie’nteerd
(96% van de produktie in 1977 volgens de input-outputtabel
van het CBS). Het aandeel vande bouw in de finale afzet van in
Nederland producerende bedrijven (de finale afzet omvat uitvoer plus binnenlandse afzet van investerings-enconsumptiegoederen) bedroeg in 1977 ruim 10% 1). Wat betreft de binnenlandse finale afzet van in Nederland producerende bedrijven bedroeg dit aandeel zelfs 18%. Van de bruto investeringen in vaste activa (machines, gebouwen e.d.) leverde de
556
bouw in 1979 ruim 51%. Circa 10% van de actieve beroepsbevolking was in 1979 werkzaam in de bouw. Tot zover enige indicatoren voor het grote belang van de bouw voor de economic.
De produktie (dit betreft bouwkosten, dus niet de grondkosten) van de bouw bestond in 1979 voor ruim 45% uit
woningen, voor ruim 38% uit bedrijfs- en andere gebouwen,
en voor 16% uit grond-, water- en wegenbouwkundige werken. Een groot deel van deze laatste post dient te worden toerekend aan de woningbouw, omdat deze betrekking heeft op
het bouwrijp maken van grond.Daar komt nog bij dat met de
aanleg van nieuwe woonwijken veelal ook nieuwe winkels,
scholen enz. worden gebouwd. De totaaltelling van f. 38,5
mrd. omvat zowel nieuwbouw als verbetering, herstel en onderhoud.
Het aandeel van de huursector in de woningbouwproduktie van 1979 was globaal 31%, en dat van de koopsector 69%
2). Dit geeft het grote belang aan van de markt van koopwoningen. In de discussie rond de woningproblematiek stond
vaak de huursector centraal. Het grote belang dat aan de
huursector wordt gehecht, blijkt ook uit het prijsindexcijfer,
waarin de woonkostenontwikkeling voor koopwoningen niet
wordt meegenomen. De eenzijdige nadruk op de huursector is niet geheel terecht. Veel huurders hebben een voorkeur voor eigen-woningbezit (pensioenmotief). Bovendien is
eigen-woningbezit op de lange termijn goedkoper, omdat
koopwoningen veelal beter worden onderhouden. De investeringen in de koopsector van de woningbouw vertegenwoordigden in 1979 zo ongeveer 3,5% van de binnenlandse finale
bestedingen.
* Alien verbonden aan de Interuniversitaire Interfaculteit Bedrijfs-
kunde te Delft.
1) Veel gegevens zijn ontleend aan het CBS, Nationale rekeningen
1979, Aanhangsel 4, label 23 en label 50.
2) De berekeningen zijn uitgevoerd op basis van cijfers afkomstig
van hel CBS, Maandstatistiek prijzen, Minislerie van Volkshuisvesling en Ruimtelijke Ordening, Begroting 1982, en hel jaarverslag van
de Cenlrale Direclie van de Volkshuisvesling.
Ret negatieve multiptiereffect
Wanneer men de daling van de investeringen in gebouwen
(waaronder woningen) en grand-, wegen- en waterbouwkunHet terugvallen van de woningbouw in de koopsector,
voor zover niet gecompenseerd door een toename van de woningbouw in de huursector, heeft niet alleen gevolgen voor de
bedrijfstak bouw maar ook voor toeleverende sectoren. De
belangrijkste toeleverende bedrijfstakken zijn in volgorde
van grootte van de, ten behoeve van de bouw, geproduceerde
dige werken van 1981 ten opzichte van 1980 (de daling in het
eerste halfjaar van 1981 Uo.v. het eerste halfjaar 1980 bedraagt – 11,5% 6) als initiele negatieve bestedingsimpuls be-
schouwt, dan heeft deze negatieve impuls ter grootte van
f. 5,3 mrd. (waarvan voor woningen f. 2,0 mrd.) tot gevolg een
geaccumuleerde daling van f. 6,1 mrd. (waarvan f. 2,3 mrd.
toegevoegde waarde 3):
1. de bouwmaterialen-, aardewerk- en glasindustrie;
2. de groothandel en detailhandel;
door de woningbouw) bij een multiplier van 1,2 en f. 11,0 mrd.
3. de metaalprodukten- en machine-industrie;
4. de hout- en meubelindustrie;
5. de zakelijke dienstverlening.
De prognose voor 1982 is dat de totale werkloosheid in de
bouw en de direct daaraan gekoppelde toeleverende bedrijfstakken tot 130.000 man zal oplopen, en zo bijna 30% van de
totale werkloosheid zal vormen 8). Daarbij is nog geen rekening gehouden met de ten gevolge van de dalende bouwproduktie teruglopende inkomens en binnenlandse bestedingen,
Voor de bouw en haar toeleverende bedrijfstakken is een
forse import nodig. De export is van geringere betekenis.
Voor de versterking van de economic lijkt het stimuleren van
importvervangende bedrijvigheid een voor de hand liggend
middel.
Uit de praktijk blijkt dat investeringen in onroerend goed
voor een groot deel met vreemd vermogen worden gefinan-
cierd. Dit betekent dat een forse rentestijging een negatieve
bestedingsimpuls oplevert. Dit gaat zowel op voor de bouw
van koopwoningen als voor bedrijfsgebouwen. Bij het investeren in bedrijfsgebouwen speelt vaak toch het voordeel van
de WIR-premie nog mee. Voor potentiele kopers nemen de
(waarvan f. 4,1 mrd. door de woningbouw) bij een multiplier
van 2,17).
en de daaruit resulterende toename van werkloosheid in alle
voor de binnenlandse afzet producerende sectoren (vervolgeffect van de negatieve bestedingsimpuls: het multiplierproces). Calculeert men het vervolgeffect wel in, dan komt
het percentage van de totale werkloosheid, dat samenhangt
met de malaise in de bouw, nog aanzienlijk hoger te liggen
dan de genoemde 30%.
De hausse op de markt van koopwoningen 9)
rentekosten fors toe bij de aanschaf van nieuwbouwwoningen. Voor bedrijfspanden is het mogelijk dat de rente op ge-
In de periode vanaf 1971 daalde, onder invloed van hoge en
leend kapitaal hoger wordt dan het verwachte rendement op
oplopende inflatie, de verhouding van de woonlasten tot het
het te investeren vermogen.
Afgemeten aan het bedrag van werken waaraan in het betreffende jaar werd begonnen, daalden de investeringen in
gebouwen in 1980 ree’el gezien met 8,7%. De helft van deze
dating kwam voor rekening van de woningbouw 4). Een dergelijke negatieve bestedingsimpuls zet een negatief multi-
plierproces in gang dat maatschappelijk ontwrichtend werkt.
3) CBS, Produktiestructuur van de Nederlandse volkshuishouding,
deel 7, Input-outputtabellen 1972-1975. De cijfers zijn berekend op
basis van label 21 (gecumuleerde produkliecoefficie’nl bouw 1975),
en label 17 (inpulcoefficienlen per bedrijfsklasse 1975). Doordecoefficienl van de primaire kosten volgens label 17 (na aftrek van het
De daling van de finale afzet en produktie in de bouw betekent
een afname van de toegevoegde waarde die in de bouw en toeleverende bedrijfstakken wordt geproduceerd. De bedrijfs-
corresponderende cijfer uil de kolpm ,,bouw” van label 21, vindl men
de loegevoegde waarde per bedrijfsklasse, die wordl geproduceerd
winsten nemen af, evenals de inkomensvorming uit arbeid.
De werkloosheid neemt toe en het premiepercentage voor de
4) CBS, Statistisch bulletin van 30 juni 1981 en ISdecember 1981.
WW stijgt. De belastingontvangsten lopen terug, de bij-
standuitkeringen lopen op, en het begrotingstekort wordt
omvangrijker, zodat er meer geleend en/of meer bezuinigd
moet worden. Het probleem is echter niet alleen ernstig vanuit een louter economisch perspectief. Er ontstaan ook span-
ningen in de samenleving. Maatschappelijke zekerheden
komen op de tocht te staan, georganiseerde kennis en kapitaal worden vernietigd. Aanhoudende verliescreatie is het
aandeel van de invoer) per bedrijfsklasse le vermenigvuldigen met hel
ten behoeve van f. 10.000 aan finale produktie van de bouw.
5) Interfaculleit Bedrijfskunde, Berekening van de multiplier voor
een bestedingsimpuls in de bouwnijverheid, november 1981.
6) CBS, Statistisch bulletin, 18 december 1981. Hel betreft hierde
som van de investeringen in woningen, gebouwen, en grond-, wateren wegenbouwkundige werken. De cijfers van het eerste halfjaar van
1981 en 1980 zijn met elkaar vergeleken. Zo is de ree’le daling voor
1981 op jaarbasis vastgesteld. De genoemde bed ragen zijn in guldens
van 1981gesteld.
7) Bij de berekening wordl uilgegaan van vasle lechnische coe’fficienlen die zijn gebaseerd op de input-outpullabel en de inverse
malrix. Verder wordt er verondersleld dal een daling van de afzel van
gevolg.
Het initiele effect van de negatieve bestedingsimpuls is
dat de produktie van investeringsgoederen terugloopt. De
eindprodukten van een bepaalde bedrijfstak, en de daardoor geindu-
bijdrage aan het bruto binnenlands produkt en het nationaal
de geinduceerde daling van inkomens en besledingen per ronde van
hel multiplierproces wordl met iedere volgende ronde kleiner, mede
omdat niel alle produkten en grondstoffen door binnenlandse bedrijyen worden geleverd. Deze veronderstelling is echler niet erg
realistisch.Een omvangrijke negalieve bestedingsimpuls kan de verwachtingen van ondernemers en consumenlen in negalieve zin beinvloeden, zodal ook de niel direcl mel de negatieve bestedingsimpuls samenhangende besledingen leruglopen. Afnemend verIrouwen in de economic kan de lerugval van investeringen en con-
inkomen daalt. Dit geeft weer een vervolgeffect. De binnen-
landse bestedingen lopen terug, het bruto binnenlands
produkt daalt, waarna de binnenlandse bestedingen weer
dalen enz. Het vervolgeffect heeft dus een uitstralingseffect
op de hele economic.
De multiplier geeft de k wantitatieve verhouding van de gedurende het totale multiplierproces geaccumuleerde daling
van het bruto binnenlands produkt, en de initiele negatieve
bestedingsimpuls weer. De omvang van de multiplier is mede
afhankelijk van de bij de berekening gehanteerde veronder-
ceerde daling van inkomens en besledingen in de volgende ronden
van hel multiplierproces, niet van invloed zijn op het niveau van de
overige bestedingen. Hel multiplierproces is dan gedempl. Immers,
sumplieve bestedingen vergrolen. Dit kan belekenen dal de lerugval
in bestedingen en inkomens per ronde met iedere ronde groter wordl
zodal het negatieve multiplierproces niet gedempl maar juisl ver-
multiplierproces geen loon- en prijseffecten met zich bren-
slerkl wordl. Hel lotale effecl van de daling van de investeringen
in bouwwerken in 1981 lergroolle van – 1,4% van het bruto binnenlandse produkt (bij hel oplopen van hel financieringstekort), respeclievelijk – 2,5% (bij hel bezuinigen op de overheidsuitgaven vanwege
gen, dan kan de multiplier uiteenlopende waarden hebben. Deze waarden kunnen varie’ren van 1,2 (het dalen van
de teruglopende belaslingopbrengsl), is dus een voorzichlige schailing. Mel de daling van hel inyesleringsvolume neemt ook de daar-
de belastingopbrengst ten opzichte van de raming wordt
minder aangewend voor het financieren van investeringen, en steeds
meer gebruikt voor hel financieren van hel oplopende begrotingstekort.
8) NRCHandelsblad, 8 oklober 1981.
9) Zie ook Inlerfaculleil Bedrijfskunde, Hausse en stagnatie op de
markt voor koopwoningen, Scilech publikalie nr. 8.
stellingen. Gaat men ervan uit dat de negatieve impuls en het
dan volledig opgevangen door het oplopen van het financieringstekort) tot 2,1 (het dalen van de belastingopbrengst
leidt tot een even grote vermindering van de overheidsuitgaven) 5).
ESB 2-6-1982
aan gekoppelde kredielverlening af. Besparingen worden steeds
557
inkomen (woonquote) van eigen-huisbezitters snel. Het reeel
besteedbare inkomen van huiseigenaren steeg daardoor sneller dan dat van huurders. Voor mensen die in 1976 overwogen
Vanaf medio 1977 werd door De Nederlandsche Bank de
kredietgroei afgeremd voor zover deze door de banken niet
op de kapitaalmarkt werd gefinancierd. In 1978 werd duide-
om voor het eerst een eigen huis te gaan kopen (potentiele
lijk dat de toekomstige ree’le inkomensontwikkeling ongun-
starters), maakte het doortrekken van deze ontwikkeling van
de woonquote van eigen-huisbezitters in hun toekomstverwachtingen het kopen van een eigen huis aantrekkelijk, en
stiger zou worden. In het voorjaar van 1978 werd met het uitbrengen van het Hofstra-rapport de discussie over de beperking van de rente-aftrek aangezwengeld.
De omslag in verwachtingen ten aanzien van de ontwikkeling van inflatie, inkomen en rente-aftrek heeft potentiele
kopers, mogelijk daarin gestimuleerd door hun eventuele
financiers, ertoe gebracht zich voorzichtiger op te stellen bij
het aangaan van hoge woonlasten.
In 1979, 1980en 1981 trad een sterke stijging van de hypotheekrente op. De ree’le inkomensontwikkeling werd ongunstiger. De prijzen van de bestaande voorraad koopwoningen
daalden, terwijl de stichtingskosten bleven stijgen. Ondanks
de prijsdaling van koopwoningen bleven de woonkosten voor
het op zich nemen van een tijdelijk hoge woonquote acceptabel. Bovendien werd de financiering van de aankoop van
een eigen huis gemakkelijkeraangeziendegemeentegarantie-
regeling werd verruimd.
Door het dalen van de woonquote van eigen-huisbezitters
was er bij veel eigenaren voldoende bestedingsruimte ontstaanomdoorte stromen naar een hogereprijsklasse. Metde
daling van de hypotheekrente in 1975 en 1976, na het piekniveau van 1974, werd mogelijkerwijs een inhaalvraag effectief. Een en ander verklaart voor een belangrijk deel de ge-
stegen vraag naar en het beginnen van de forse prijsstijging
van koopwoningen in 1976.
Door de sterke prijsstijging van koopwoningen werd het
verkrijgen van financiering gemakkelijker. Anticiperend-op
op toekomstige waardestijging van koopwoningen was de
financier mogelijkerwijs bereid om voor een groter deel van
deaankoopprijs vreemd vermogenteverschaffen. De prijsstijging van het eigen huis betekende voor de eigenaar een flinke
vermogensaanwas. Het eigen huis bood een goede inflatiedekking voor het daarin geinvesteerde eigen vermogen. In
1976 zakte het inflatietempo enigszins, maar bleef nog altijd
hoog. De woonquote voor potentiele starters nam toe onder
invioed van de prijsstijging.
Anticiperend op een voortgaande snelle prijsstijging betekende uitstellen van de aankoop van een eigen huis een
fors koopkrachtverlies. Waarschijnlijk hebben veel potentiele
starters daarom hun aankoopbeslissing vervroegd en een ,,tijdelijk” hoge woonquote geaccepteerd. Dit in de veronderstelling dat de woonquote onder invioed van hoge toekomstige
inflatie en ree’le inkomensgroei snel zou dalen. Op basis van
deze veronderstelling werd in veel gevallen zelfs een voor
langere tijd hoge woonquote geaccepteerd, ten einde de
sprong naar de aankoop van het eigen huis alsnog te kunnen
maken (groeihypotheken). Het vervroegen van de koopbeslissing door potentiele starters heeft de prijsstijging van
koopwoningen bevorderd.
De hausse zette door in het eerste halfjaar van 1977. De
prijzen van bestaande koopwoningen stegen sneller dan die
van nieuwbouw koopwoningen. Het aantal kooptransacties
nam in 1976 en 1977 sterk toe, evenals de hypothecaire kredietverlening.
potentiele starters in 1979, 1980 en 1981 stijgen, onder invioed van de rentestijging. Het toetredingsprobleem en de
stagnatie van de doorstroming op de markt van koopwoningen werden versterkt.
Dat het prijspeil van de bestaande voorraad koopwoningen niet sneller is gedaald, lijkt verwonderlijk. Een mogelijke
verklaring hiervoor is dat banken een ,,vangnet” hebben gemaakt (zij zijn in veel gevallen niet overgegaan tot executaire
verkopen), dat potentiele verkopers (doorstromers) hun
vraagprijs op peil hebben gehouden en dat een verkoopprijs
beneden de hypotheeksom voor financiers minder acceptabel
is.
Wanneer mensen beslissen tot de aankoop van een eigen
huis, heeft dit voor hen gevolgen die zich uitstrekken over een
lange termijn. In het denken van de kopers spelen verwachtingen ten aanzien van internationale en nationale
financiele, economische en politieke ontwikkelingen een belangrijke rol (rente-ontwikkeling in de Verenigde Staten,
energieproblematiek en het conflict in het Midden-Oosten,
de internationale herverdeling van arbeid en werkloosheid,
de dreiging van een gewapend conflict tussen Oost en West
enz.). De toenemende onzekerheid bij kopers over de ontwikkelingen op lange termijn maakt dat zij zich steeds meer laten
leiden door ontwikkelingen op de korte termijn. Het opeenvolgen van gebeurtenissen, die tegenstrijdige indicaties voor
mogelijke trendmatige ontwikkelingen geven, maakt dat het
koopgedrag een labiel karakter krijgt, dan wel wordt verlamd. Ook wanneer doorstromen naar een hogere prijsklasse op de korte termijn financieel haalbaar is, dan nog
durft men het daarmee gepaard gaande risico voor de lange
termijn niet te nemen.
Ten slotte is nog als een belangrijke oorzaak voor het stagneren van de markt van koopwoningen het afremmen van de
hypothecaire kredietverlening te noemen.
De directe oorzaken van de stagnatie op de markt van
koopwoningen
De grote prijsstijging van koopwoningen in de periode
Tabel 1. Nieuw verstrekte woninghypotheken (gewone en
krediethypotheken)
1976 tot medio 1978 heeft geleid tot hoge woonkosten voor
de potentiele starters. Aangezien de prijs van koopwoningen,
evenals de hypotheekrentevoet, niet is verwerkt in het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie, en dus ook niet in de
Totaal
in tnln.
gid.
prijscompensatie in het inkomen van de betrokkenen, ontstond er een toetredingsprobleem. Dit had gevolgen voor de
doorstroming op de markt van koopwoningen (verhuisketen).
Tijdens de hausse nam het inflatietempo, en daarmee de
prijscompensatiecomponent van het inkomen, af. Het tempo
waarin de woonquote van eigen-huisbezitters daalde, werd
geringer. Voor starters en doorstromers, die bij aankoop van
1977
1978
1979
1980
42.124,2
52.394,7
44.151,2
37.722,3
Waarvan door algemene banken en
landbouwkredietinstellingen verstrekt
procentuele
stijging t.o.v. het
vongejaar
+
+
–
39,5
24,4
15,7
14,6
in mln.
gld.
19.171,5
23.839,9
21.502,4
18.069,7
procentuele
stijging l.o.v. het
vongejaar
+
+
–
24,9
24,4
9,8
16,0
Bron: CBS, Maandstalisliekjinanciewezen.
•een eigen huis veelal een hoge woonquote op zich nemen, betekende dit dat de woonquote na aankoop van het huis langer
hoog zou blijven. Mogelijk werd een aantal potentiele kopers
De rem op de hypothecaire kredietverlening door alge-
voorzichtiger met het op zich nemen van hoge woonlasten.
Het prijspeil van de bestaande voorraad koopwoningen
steeg tijdens de hausse sneller dan dat van de nieuwbouw.
.rnene banken hangt mede samen met de solvabiliteitsproblematiek van deze banken. Volgens de normen van De Nederlandsche Bank, die toezicht houdt op het kredietwezen, moet
558
het aanwezige eigen vermogen minimaal een bepaald percentage van de solvabiliteitsplichtige balansposten van de banken bedragen. Dit eigen vermogen dient als stootkussen om
verliezen op te vangen. Zolang de aanwezige solvabiliteit
boven de volgens de normen van De Nederlandsche Bank
vereiste solvabiliteit ligt, is proportionele groei van eigen vermogen (inclusief achtergestelde schuld) en van het solvabiliteitsplichtige deel van het balanstotaal niet noodzakelijk. Er
kan worden ingeteerd op het solvabiliteitssurplus. Naarmate
de normen dichter benaderd worden, is proportionele groei
noodzakelijker 10). Het solvabiliteitssurplus van de algemene
banken is vooral in 1979 sterk teruggelopen (zie label 2).
Tabel 2. Solvabiliteit van de algemene banken per ultimo
december
Eigen vermogen in procenten van de
aanwezig
1980
vereist
surplus
9,7
9.5
8,9
9,0
7,5
“2,2
2,1
1,4
1.6
Tabel 3. Vermogensvorming algemene banken, in procenten
van het aan het begin van elk jaar aanwezige eigen vermogen
1979
1980
5,7
1,0
2,3
5,9
7,2
Toeneming achterstellingen .
Overige mutaties (inclusief
5,9
7,0
Dit beleid wordt mede beheerst door het verlies van arbeids-
plaatsen in de Nederlandse industrie. Mondiaal gezien daalde de economische groei en nam de Internationale concurrentie toe. De Nederlandse concurrentiepositie verzwakte,
het economische draagvlak kalfde af, en de kosten van de
sociale zekerheid stegen. Het beleid is crop gericht de concurrentiepositie te verbeteren, en zo het herstel te bevorderen. Door verlaging van de relatieve loonkosten en opvoe-
ring van de produktiviteit kan de kostprijs van Nederlandse
produkten worden verlaagd. Het verhogen van de produktiviteit door investeringen in nieuwe produktietechnologie
het aandeel van de loonkosten en zeker het aandeel van de
collectieve lasten worden verminderd, zo luidt de redenering.
De inflatiebestrijding kan leiden tot een sanering van minder
produktieve bedrijven, en is een prikkel om de produktiviteit
op te voeren opdat de bedrijfswinsten op peil worden gehouden, zo stelt men.
heid, pakte in de woningbouw averechts uit door het weg-
Daarmee is de kredietgroei, voor zover het solvabiliteitsplichtige posten betreft, afhankelijker geworden van de groei
van het eigen vermogen. Deze groei is in 1979 sterk teruggelopen, en is in 1980 op dit zelfde niveaugebleven (zie tabel 3).
3,8
4,0
1978
Het bestrijden van inflatie en de matiging van inkomens
zijn onderdeel van het gevoerde macro-economische beleid.
Dit beleid, dat is gericht op herstel van de werkgelegen-
Bron: De Nederlandsche Bank, Verslag over het jaar 1980.
1977
c. de rentestijging in 1979, 1980 en 1981.
vergt een toename van de bedrijfswinsten. Daartoe moeten
solvabiliteitsplichtige posten
7,4
7,5
7,4
a. het dalen van de inflatie in de jaren 1976 tot en met 1978;
b. de reele inkomensmatiging vanaf 1979;
22,2
vallen van de effectieve vraag naar koopwoningen (tegenvallende inkomensontwikkeling en omslag in het verwachtingenpatroon). Het Amerikaanse beleid, gericht op inflatiebestrijding door afremmen van de groei van de geldhoeveel-
heid, heeft geresulteerd in een rentestijging op de financiele
markten. De invloed van de Nederlandse overheid op de
rentestand is in Nederland vrij beperkt. Zij kan trachten haar
beroep op de kapitaalmarkt te verminderen door het financieringstekort omlaag te brengen (bezuinigingspolitiek).
Het effect daarvan is echter vermoedelijk niet al te groot.
De rentestijging zette een negatief multiplierproces in
werking, zeker voor wat de bouw betreft, waardoor de be-
grotingsproblematiek van de overheid toenam. Op basis van
het uitgangspunt het financieringstekort te verminderen door
te bezuinigen op de overheidsuitgaven, was er weinig bestedingsruimte om de negatieve werking van de rentestijging te
compenseren. Weliswaar werden de subsidiebedragen voor
Bron: De Nederlandsche Bank, Verslag over heljaar 197S, idem 1979 en 1980.
premiekoopwoningen verhoogd, maar de vrije sector werd
op zijn beloop gelaten.
Op de markt van koopwoningen werd de hausse gevolgd
De groei van de balanspost woninghypotheken (deze post
door een stagnatie. De hausse werd gekenmerkt door grote
is belast met een solvabiliteitsplicht van 3’/3%) van de algemene banken is in de afgelopen jaren sterk afgenomen. Zo be-
prijsstijgingen en een groot aantal transacties. Er bestaat
onder economen geen overeenstemming over hoe een hausse het best kan worden bestreden. Friedman stelt dat de
droeg zij in 1977 50,4%, in 1978 39,1%, in 1979 16,1%, en in
1980 nog maar 13,2%. Weliswaar nemen de nieuwe verstrekkingen vanaf 1979 af, maar aangezien de nieuwe verstrekkin-
gen nog altijd groter zijn dan de aflossingen, neemt de balanspost in 1979 en 1980 nog toe, zij het in een veel lager tempo.
De groei van het eigen vermogen van banken door winstinhouding wordt afgeremd door de omvangrijke, en snel stij-
gende post Voorzieningen voor algemene risico’s (VAR). De
waardedaling van het onroerend goed als zekerheid, waarop
inflatie moet worden aangepakt door het afremmen van de
groei van de geldhoeveelheid. Deze rem op de groei van de
geldhoeveelheid resulteert in een rentestijging die ook gevolgen heeft gehad voor de Nederlandse huizenmarkt. Keynes
was daarentegen van mening dat een rentedaling beter is,
waardoor de hausse kan worden gecontinueerd, totdat volledige werkgelegenheid en voorziening infundamentelebehoeften is bereikt.
krediet werd verstrekt, en de sterke stijging van het aantal fail-
lissementen en executies leiden tot grote onttrekkingen aande
VAR-pot. Dit maakt dat men voorzichtiger wordt met het
Het genereren van verliezen en sociale desintegratie
verstrekken van hypothecair krediet, hetgeen bij voorbeeld
resulteert in een verdere afzetstagnatie in de koopsector van
de woningbouw. Daardoor zakken de huizenprijzen nog
sneller en gaan nog meer bouwbedrijven failliet. Er ontstaat
een vicieuze cirkel, waarin de stagnatie toeneemt.
Keynes stelt in zijn boek The general theory of employment, interest and money dat een remedie voor een hausse
in de vorm van een rentestijging tot een woningtekort leidt,
terwijl niemand zich kan veroorloven om te wonen in de
huizen die al zijn gebouwd. Deze analyse is in grote lijnen
Macro-economische context van de stagnatie in de koopsector
Als directe oorzaken van de stagnatie op de markt van
koopwoningen zijn onder meer genoemd:
ESB 2-6-1982
10) Toezicht op de solvabiliteit van banken, Bank-eneffectenbedrijf,
nr. 11,1981.
559
van toepassing op de gebeurtenissen op de markt van koop-
woningen.
en een verlies van keuzevrijheid en toekomstperspectief.
De conflicten kunnen zich in alle stilte afspelen tussen
Reeds voor en tijdens de hausse was er al sprake van
een klein aantal betrokkenen, of bij mobilisering van actoren
woningnood. Door de stagnatie neemt deze center toe.
Eigenaren die tijdens de hausse hebben gekocht en daarbij
hoge woonlasten op zich hebben genomen, kunnen in veel
gevallen na een opwaartse rente-aanpassing het zich niet
meer veroorloven om in hun huis te blijven wonen. De voorraad nieuwgebouwde koopwoningen in de vrije sector kan
met gelijkgerichte problemen meer in het daglicht treden.
De problematiek leidt ertoe dat allerlei actoren tegenover
elkaar komen te staan. Te noemen zijn:
— woningzoekenden, gemeentebesturen, ambtenaren, eigenaren van leegstaande panden, en politiemensen (door
slechts met fikse verliezen worden verkocht. Voor veel poten-
de distributie van woningen);
— werkgevers, werknemers, werklozen en andere uitkerings-
tie’le starters zijn de woonlasten van nieuwe koopwoningen
trekkers, vakbonden, werkgeversorganisaties, politici,
onbetaalbaar geworden.
De rentestijging heeft onder andere in de woningbouw tot
een negatieve bestedingsimpuls geleid, waardoor een negatief multiplierproces op gang is gekomen. Een rentedaling
daarentegen zou in een positieve bestedingsimpuls hebben
geresulteerd. Nu kunnen binnenlandse actoren de rente-
institutionele beleggers, aandeelhouders en bankiers
(door het inzakken van het bouwvolume en de toename
ontwikkeling slechts in beperkte mate bei’nvloeden. Het negatieve multiplierproces wordt min of meer op zijn beloop gelaten. De teruglopende belastingopbrengsten (teruglopend
ten opzichte van de ramingen) nopen de overheid te bezuini-
gen op haar uitgaven, waardoor het negatieve multiplierproces wordt versneld. De negatieve bestedingsimpuls, gevolgd door het negatieve multiplierproces, heeft voor veel
betrokkenen bij de markt van koopwoningen verliezen gegenereerd. De bedrijven, woningcorporaties en gemeenten die
zijn blijven zitten met een voorraad onverkochte koopwoningen, lijden renteverlies en moeten op de waarde van
de koopwoningen afboeken. De produktie en verkoop
van koopwoningen stagneert. Een aantal bedrijven kan
de verliezen opvangen door winsten uit andere activiteiten,
of door in te teren op reserves. Wanneer dergelijke-buffers
niet (meer) voorhanden zijn, zijn andere stappen nodig om
overeind te blijven. Daarbij kan men denken aan de verkoop
van produktiemiddelen, het ontslaan van personeel, het aantrekken van extra vreemd vermogen of het met vertraging of
in het geheel niet betalen van leveranciers en/of financiers.
Dit kan echter resulteren in het stopzetten van leveringen
en/of faillissementsaanvragen. Bij een onvoldoende op-
van het aantal faillissementen en de werkloosheid);
— eigen-huisbezitters, financiers en overheden (rentebe talingsprobleem).
Met het oplopen van de werkloosheid wordt de druk om de
lonen te matigen, uitkeringen en lonen te ontkoppelen, en
het ontslagrecht te versoepelen steeds groter. Het nemen van
drastische maatregelen wordt steeds noodzakelijker naarmate het negatieve multiplierproces langer op zijn beloop
wordt gelaten.
De rentestijging heeft geleid tot verliezen in de vorm van
negatief inkomen uit kapitaal, waardedaling van bezittingen,
een toename van werkloosheid, een stijging van de kosten
van de sociale zekerheid, het tegenvallen van belastingopbrengsten, een verarming van eigen-huisbezitters met gestegen rentelasten, en het oplopen van het woningtekort.
Steeds grotere groepen komen in een verliessituatie terecht.
De vraag is daarbij hoe lang actoren de aanhoudende verliezen nog kunnen dragen. Zonder oplossing van de kortetermijnproblematiek wordt het voeren van een lange-termijnbeleid wellicht onmogelijk.
In het geval het verlies wordt gefinancierd door schulden
te vergroten wordt de kans op een spoedig herstel van de
bestedingsruimte van bedrijven en gezinnen steeds kleiner.
Ook wanneer uiteindelijk de rentestand daalt, is nog een aan-
zienlijk deel van de financiele middelen nodig om de
brengst uit de verkoop van de failliete boedel lijden behalve
schulden te saneren. De termijn van herstel komt steeds
de eigenaren ook de schuldeisers verliezen.
Wanneer huisgezinnen, ondanks bezuinigen op hun ge-
verder weg te liggen.
zinsuitgaven, niet meer aan hun rente- en aflossingsverplich-
tingen kunnen voldoen, kan de looptijd van de hypothecaire
lening worden verlengd (dit biedt weinig soelaas), de niet
betaalde rente kan bij de schuldsom worden geschreven, het
Additionele problemen op de woningmarkt
huis kan executair of onderhands worden verkocht, of de
eigenaar moet de hulp van de bijstand inroepen. Wanneer
hebben bijgedragen aan het ontstaan van de voorraad onverkochte nieuwe koopwoningen en het stagneren van de
woningbouw in de koopsector. Deze factoren hebben het
gewicht van andere problemen, die voor het grootste deel
reeds langer spelen, vergroot. Deze additionele problemen
zijn onder andere:
de opbrengst bij executaire verkoop te laag is, kan de financier het huis zelf kopen in de hoop naderhand bij onderhandse verkoop een hogere opbrengst te verkrijgen. Executaire verkopen op grote schaal versnellen de prijsdaling. Dit
kan resulteren in een lage opbrengst bij executaire verkoop.
Bovendien daalt de waarde van het onderpand op de overige
hypothecaire leningen waarbij (nog) geen betalingsproblemen optreden. Derhalve gaan banken in de meeste gevallen
liever niet over tot executies (vangnet), tenzij de liquiditeitsproblemen erg groot zijn geworden.
In een aantal gevallen zijn ook gemeenten bij deze problematiek betrokken wanneer er een gemeentegarantie is verstrekt. Zij zouden hun verlies kunnen beperken door de betreffende woning bij executaire verkoop op te kopen, en deze
naderhand tegen een hogere prijs onderhands weer te verkopen. Een probleem daarbij is wel dat voor vervangende
huisvesting voor de bewoners moet worden gezorgd, en dat
toestemming van Gedeputeerde Staten nodig is voor de aankoop van de woning.
De stagnatie op de woningmarkt levert het bizarre beeld
op van gelijktijdige woningnood, leegstand van woningen,
werkloosheid in de bouw en toeleverende bedrijfstakken,
en gedwongen verkopen van eigen-woningbezit. Deze problemen hebben geleid tot sociale onrust, escalerende conflicten, een vermindering van de kwaliteit van het bestaan.
560
Rentestijging, inflatie-ontwikkeling en inkomensmatiging
a. het achterblijven van de produktiviteitsstijging in de
bouw;
b. omvangrijk ziekteverzuim en arbeidsongeschiktheid in de
bouw;
c. bureaucratic met betrekking tot de bouw;
d.de langdurig hoge grondprijsstijgingen;
e. de dreigende beperking van de fiscale rente-aftrekbaarheid;
f. belemmeringen voor de doorstroming.
De factoren a tot en met d leiden onder meer tot hoge
en snel stijgende stichtingskosten van huur- en koopwonin-
gen. Een eventuele beperking van de rente-aftrek maakt wonen in een eigen huis, voor zover gefinancierd met vreemd
vermogen, duurder. Deze factoren drukken het bouwvolume
en bemoeilijken zo het oplossen van de woningnood en de
werkloosheid in de bouw.
-Het achterblijven van de produktiviteitsstijging in de bouw
In het verleden is de produktiviteit in de bouw minder
snel gestegen dan in andere bedrijfsiakken. Van 1970 tot en
met 1978 steeg de arbeidsproduktiviteit in de bouw gemiddeld met 1,6% per jaar, terwijl de stijging voor alle bedrijfstakken gezamenlijk gemiddeld 3,9% per jaar bedroeg 11).
zijn, kunnen hun specifieke bevoegdheden hanteren.als verhinderingsmacht (,,countervailing powers”), zodat er niets
1980 bedroeg gemiddeld per jaar 10,0%, terwijl het prijspeil
van de grond komt. De beheersingsdrang van de staat via de
bureaucratic tendeert naar uitschakeling van vrije beroepen
(makelaars en projectontwikkelaars) en een vermindering
van de autonomie van burgers en bedrijven (uitgifte van
van de gezinsconsumptie (reeks voor werknemersgezinnen)
grond in erfpacht, vestigingseisen, anti-speculatiebeding).
in die zelfde periode met gemiddeld 7,3% per jaar steeg 12).
aan het aantal werknemers in de bouw is dit een werkloosheid
De premie-A-regeling geeft een indruk van de bureaucratische methode van organiseren. De subsidie is in deze regeling losgekoppeld van het aantal verblijfseenheden per
woning. Er is een tekort aan woonruimte voor een- en
tweepersoonshuishoudens. Ook in het kader van de grondprijsproblematiek (overhevelen van grondkosten naar de
vrije sector is niet langer mogelijk) bouwt men liever kleine
woningen met lage bouwkosten. Nu worden er twee-kamerappartementen gebouwd die bij voorbeeld worden gekocht
door jonge huishoudens zonder kinderen. Wanneer na
enige tijd het gezin groter wordt, is deze woonruimte niet
langer toereikend. Echter, het verkopen van de woning lukt
niet omdat de nieuwe koper geen subsidie krijgt. Hij wil
derhalve slechts een prijs betalen die veel lager is dan de
oorspronkelijke prijs.
van circa 17%. Het aantal arbeidsongeschikten bedraagt
13% van het totale arbeidsvolume (inclusief zelfstandige
De grondprijzen van nieuwbouwwoningen
De stijging van de bouwkosten in de jaren 1970 tot en met
Ook bij een relatief lage rentestand zijn de financieringslasten voor het rijk van een nieuwe woningwetwoning aanzienlijk (objectsubsidies en liquiditeitstekorten in het systeem
van de dynamische-kostprijshuur), gezien de verhouding van
de stichtingskosten tot het niveau van de lagere inkomens.
Ziekte en arbeidsongeschiktheid in de bouw
Naast een omvangrijke groep werklozen staat momenteel
ook een groot aantal arbeidsongeschikten op non-actief.
Waren er ultimo 1 januari 1980 niet minder dan 68.980
mensen werkloos in de bouw, het aantal arbeidsongeschikten in deze sector bedroeg per 1 mei 1980 68.873. Gerelateerd
bedrijfshoofden en meewerkende gezinsleden) 13).
Het jaarlijks totaal uitgekeerde bed rag voor de arbeidsongeschiktheidsverzekeringen (WAO en AAW) voor alle sec-
toren van de economic gezamenlijk is in de periode 1970 tot
en met 1979 met gemiddeld 25,2% per jaar gestegen. Dit betekent een aanzienlijke stijging van de arbeidskosten 14).
Het premiepercentage voor de Ziektewet is, anders dan
dat voor de WAO en AAW, gedifferentieerd naar bedrijfstak
(bedrijfsvereniging). Het premiepercentage geeft zo een indicatie van het ziekteverzuim per bedrijfsvereniging (de indeling van bedrijven naar bedrijfsverenigingen en bedrijfstakken is niet volledig identiek). Het premiepercentage voor
het bouw- en schildersbedrijf (exclusief administratief en
leidinggevend personeel) was 15% in 1980 15). Dit was relatief hoog gezien het gemiddelde percentage voor alle be-
drijsverenigingen gezamenlijk, dat in 1980 7,6% bedroeg.
De kosten van het hoge ziekteverzuim in de bouw worden
volledig door de bouw zelf gedragen. De aandacht is sterk
gericht op het kostenaspect, en veel minder op de oorzaken
en de beleving van het probleem door de betrokkenen.
Ziekteverzuim en arbeidsongeschiktheid kunnen te maken
hebben met het arbeidsproces, met verborgen werkloosheid,
of met oorzaken die buiten het arbeidsproces liggen. Zo heeft
een aanzienlijk deel van het langdurig ziekteverzuim en van
de arbeidsongeschiktheid te maken met rugklachten. Nu is
het op bedrijfsniveau wellicht op het eerste gezicht aantrekkelijker om het arbeidsproces ongewijzigd te laten, minder
produktief geworden mensen uit het arbeidsproces te laten
verdwijnen, en de kosten daarvan door andere bedrijven,
door werknemers en afnemers te laten betalen. Mensen
worden hier gedefinieerd als kosten. Nu ishetafwentelerrvan
deze ,,kosten” gemeengoed geworden. De sociale kosten
drukken op de arbeidsongeschikten. Gelet op de financiele
kosten, zien velen het uitkeringsniveau als probleem.
Bureaucratic met betrekking tot de bouw
De stichtingskosten van woningen bestaan voor een aanzienlijk deel uit grondkosten. Voor woningwetwoningen is
dit ongeveer 15%, voor premiewoningen circa 22%, en voor
woningen in de vrije sector naar ruwe schatting 25 a 35% 16).
De grondprijzen zijn in de afgelopen jaren sneller gestegen
dan de bouwkosten, en hebben zo een flink aandeel gehad
in de prijsstijging van nieuwbouwwoningen. In de jaren 1972
tot en met 1979 stegen de grondkosten van eengezinshuizen
in de woningwetsector gemiddeld met 11,4% per jaar en de
bouwkosten met 9,8% per jaar. Door de malaise in de bouw
is de bouwkostenstijging in 1981 sterk teruggelopen.
Over de grondprijsstijging zijn alleen voor de woningwetsector officiele cijfers bekend. Statistische gegevens voor de
premiesector zijn af te leiden uit de stichtingskosten en de
bouwkosten, maar voor de vrije sector ontbreken landelijk
representatieve cijfers volledig. De grondprijsstijging voor de
premiesector is voor de jaren 1972 tot en met 1979 vrijwelgelijk geweest aan de stijging voor de woningwetsector (gemiddeld 11,4%) per jaar). De grondprijsstijging voor de vrije
sector is in deze periode vermoedelijk op zijn minst gelijk, zo
niet groter geweest dan de stijging in de gesubsidieerde
sector. Behalve het overhevelen van grondkosten van de woningwetsector naar de premie- en vrije sector, is dus ook de
snelle prijsstijging van betekenis voor het hoge grondkostenpeil in de koopsector.
Tot op heden is er geen betrouwbaar statistisch materiaal over de kostenopbouw beschikbaar. Mogelijke oorzaken van de hoge grondprijzen kunnen zijn:
— langlopende planprocedures (onderhandelingen over
financiering lopen over veel schijven, plannen worden
herhaaldelijk gewijzigd), waardoor de plan- en rentekosten hoog worden;
— de keuze van bouwlokaties, welke van invloed is op de
kosten van verhardingen en grondwerk;
— het opbouwen van financiele reserves om de gemeentelijke autonomie te vergroten.
De bureaucratische methode van organiseren wordt on-
der meer gekenmerkt door een fragmentatie van taken, bevoegdheden, verantwoordelijkheden en kennis, het standaardiseren van probleemdefinities en -oplossingen in de vorm
van regels en voorschriften, het hanteren van conflicten
d.m.v. het effectueren van hierarchische verhoudingen, en
het herdefinieren van ,,dienstverlening aan het publiek” in
,,het besturen van de maatschappij”. Een en ander kan leiden
tot ondoordachte en inflexibele programmering, langlopende procedures, hoge plankosten, renteverlies van de grondexploitatie, en een belemmering van de invoering van nieuwe
bouwvormen. Overheidsinstanties die met elkaar in conflict
ESB 2-6-1982
11)
juli
12)
13)
EIB, Macro-economische aspecten van de bouw, rapport nr. 26,
1980, biz. 13, label 1.
CBS. Maandstatistiek prijzen.
CBS, Sociale maandstatistiek; CBS, Nationale rekeningen 1979,
label 50 en 51; Sociale Verzekeringsraad.
14) CBS, Nationale rekeningen 1979, label 44.
15) Kluwer, Memo.
16) Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimlelijke Ordening, jaarverslagen Centrale Directie van de Volkshuisvesting; CBS, Maandstatistiek prijzen.
561
De dreigende beperking van de fiscale rente-aftrekbaarheid
Aanvankelijk was de discussie omtrent het beperken van
de fiscale rente-aftrek geent op het inflatieneutraal maken
van de belastingheffing. Het idee van inflatieneutrale belastingheffing heeft men laten varen, maar de beperking van
de rente-aftrek bleef in discussie. Uitgangspunt voor de beperking van de rente-aftrek werd klaarblijkelijk de denivelle-
rende werking van de koppeling van de rente-aftrek aan het
schijventarief. De discussie spitste zich toe op het bepalen
van een grensbedrag voor de hypotheeksom, waarboven de
rente over het resterende deel van de hypotheeksom niet
volledig meer aftrekbaar zou zijn. Verder was in discussie
of de rente-aftrek al dan niet moest worden losgekoppeld
van het schijventarief.
Een beperking van de rente-aftrek boven een zekere grens
voor de hypotheeksom betekent dat de woonlasten van eige-
naren met hoge hypotheeksommen zullen stijgen. Wordt de
aftrek ook losgekoppeld van het schijventarief, dan zullen
ook de woonlasten van de eigenaren met hogere inkomens
omhoog gaan. De dreigende beperking van de rente-aftrek
kan voor potentiele doorstromers naar hoge prijsklassen
reden zijn geweest om voorzichtig te zijn met het aangaan
van hoge woonlasten en/of om hun koopbeslissing uit te
stellen tot dat definitief meer duidelijkheid zou zijn verkregen. Zo heeft dit onder andere voor de nieuwbouw in de
vrije sector, waar veel huizen in de hoge prijsklassen zijn
gebouwd, de stagnatie in de hand gewerkt.
Belemmeringen voor de doorstroming
De doorstroming binnen de huursector, van de huur- naar
de koopsector, en binnen de koopsector wordt door een aantal factoren belemmerd. Daarbij kan men denken aan het
eisenpakket dat is gekoppeld aan de verlening van woonvergunningen (vele gemeenten achten zich vooral verantwoordelijk voor het voorzien in de woningbehoefte van de
eigen inwoners), het anti-speculatiebeding, het tarief voor de
overdrachtsbelasting, en de historisch gegroeide relatie tussen huurprijs en bouwjaar, waardoor het verband tussen
woonlasten en woonkwaliteit voor veel oudere huurwoningen is zoekgeraakt. Via het doorstromingsproces zijn ontwik-
kelingen op deelmarkten, te weten de huur- en koopsector
en voorraad en nieuwbouw, van invloed op de rest van de
woningmarkt. Een potentiele koper van een nieuwbouwwoning moet een koper vinden voor zijn oude huis (verhuisketen). Deze transactie kan vastlopen op het bedrag aan
overdrachtsbelasting. Bewoners van goedkope, oudere huurwoningen met hogere inkomens zouden kunnen doorstromen naar nieuwe huurwoningen of naar koopwoningen,
maar vanwege het woonlastenverschil gebeurt dit veelal niet.
Nieuwkomers op de woningmarkt met lagere inkomens zijn
dan aangewezen op gesubsidieerde nieuwbouw. Dit vergt dan
hoge subsidiebedragen per woning, waardoor het bouwvolume wordt beperkt. Overhevelen van grondkosten naar
de vrije sector kan niet meer omdat de verkoop en bouw
hier stagneert. Zo zijn er allerlei wisselwerkingen tussen de
deelmarkten die nopen tot een ge’integreerd beleid.
Slot
In het voorgaande zijn de oorzaken van de stagnatie op
de markt van koopwoningen, en de gevolgen daarvan voor
mensen in de bouw en andere betrokkenen, geanalyseerd.
In het volgende deel van dit artikel proberen we een beleidsperspectief te schetsen om de woningmarkt uit het slop
te trekken.
H. J. van Dongen
G. G. J. M. Poeth
R. W. de Groot
562