Consumentenvertrouwen en de hypotheekmarkt

Consumentenvertrouwen en de
hypotheekmarkt
Niet alleen economische variabelen, zoals hypotheekrente en bouw- of koopsom van
woningen bepalen de vraag naar hypothecair krediet op woonhuizen. Ook
psychologische variabelen, met name consumentenverwachtingen, zijn een determinant
van de vraag naar hypothecair krediet. Dit artikel doet verslag van een poging tot meting
van de invloed van deze variabelen op de hypotheekvraag. De beoordeling van
consumenten of het een gunstige tijd is voor grote aankopen, de index van het
economisch klimaat en consumentenverwachtingen over spaarmogelijkheden bepalen,
naast economische variabelen, de vraag naar hypothecair krediet.

DRS. P.J.M. VAN DEN BRINK* – PROF. DR. W.F. VAN RAAIJ**

Demarkt
In de periode vanaf 1971 daalde onder invloed van hoge
en oplopende inflatie, de verhouding van de woonlasten tot
het inkomen (woonlastenquote) van huiseigenaren. Het
reeel besteedbare inkomen van eigenaar-bewoners steeg
daardoor sneller dan dat van huurders. Voor degenen die
in 1976 overwogen om voor het eerst een eigen huis te kopen, was deze ontwikkeling een stimulans, mede gezien
het feit dat de mogelijkheden tot financiering van een eigen
huis door overheid en bank werden verruimd (gemeentegarantie, groeihypotheken). Door optimistische toekomstverwachtingen accepteerde men een hoge woonlastenquote. De daling van de woonlastenquote van eigen-huisbezitters en de daling van de hypotheekrente in 1975 en
1976 (9,5%) na de piek van 1974 (12%) stimuleerde het
idee van ‘zorg-dat-je-erbij-komt’.
Door de angst dat uitstellen van aankoop van een eigen
huis koopkrachtverlies betekende, zijn velen (vervroegd)
tot aankoop overgegaan. Het aantal kooptransacties nam
in 1976 en 1977 sterk toe, evenals de hypothecaire kredietverlening. Het stijgen van de vraag veroorzaakte een forse stijging van de prijzen van koopwoningen. De grote prijsslijgingen in de periode 1976 tot medio 1978 hebben geleid tot hoge woonlasten voor de potentiele starter. De veronderstelling hierbij was dat de woonlastenquote snel zou
dalen door een hoge inflatie en een ree’le inkomensgroei.
Dit leidde onder meer tot het ontstaan van groeihypotheken, die weer een prijsstijging van de huizen bewerkstelligden. De banken verleenden (te) gemakkelijk het geld
voor de aanschaf van een eigen woning aan ‘nieuwe huiseigenaren’. Doordat de huizenprijzen bleven stijgen, kon
men snel een flinke vermogensaanwas realiseren1.
Volgens Kool2 was een hypotheekrente van 8 a 9% in de
eerste helft van de jaren zeventig in Nederland geen probleem. Er bestond immers een verwachting van een blij-

ESB 17-2-1988

vend hoge inflatie en een prijsstijging van het onroerend
goed die zelfs boven de inflatie uit zou gaan. Dit hield een
voorspelbare daling van de ree’le last van de verplichting
in, een geringe reele rentevergoeding en een minstens
constant blijvende reele waarde van de belegging. Het werkelijke en potentiele aantal kopers steeg hierdoor.
Aangezien de prijs van koopwoningen, evenals de hypotheekrente, niet is verwerkt in het prijsindexcijfer voor de
gezinsconsumptie en dus ook niet in de prijscompensatie
van het inkomen van de meeste betrokkenen, ontstond er
een toetredingsprobleem. Het inflatietempo nam af en
daarmee de prijscompensatie. Het tempo waarin de woonlastenquote van eigen-huisbezitters daalde, werd geringer.
De woonlastenquote bleef na aankoop van het huis langer
hoog. Vanaf medio 1977 werd door de discontopolitiek van
DeNederlandscheBankdekredietgroeiafgeremd. In 1978
werd het duidelijk dat de toekomstige reele inkomensontwikkeling ongunstiger zou worden (tweede oliecrisis). De
doorstroming op de markt stagneerde, want de koper werd
voorzichtiger. In het voorjaar van 1978 werd het rapportHofstra gepresenteerd, waarin een discussie ontstond over
de beperking van de renteaftrek bij de inkomstenbelasting.
Dit riep vele weerstanden op en had zijn weerslag op het
aantal verstrekte hypotheken. De hypotheekrente steeg in
de periode 1979 – 1981 van 9,5 tot bijna 13%. Het toetre* NMB Bank, Den Haag.
** Hoogleraar economische psychologie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Het initiatief tot deze studie is mede genomen
door drs. H. van Wijk, werkzaam bij de Postbank NV.
1. H.J. van Dongen, G.G.J.M. Poeth en R.W. de Groot, Een beleidsperspectief voor de markt van koopwoningen I en II, ESB, jg.
67, nr. 3357 resp. 3358,2 resp. 9 juni 1982, blz.556-562 resp. 583588 en A. van Beuzekom, J. Hartog, en J.C. Veenbergen, De
markt voor koopwoningen in Nederland, 1976-1980, ESB, jg. 66,
nr. 3318, 19 augustus 1981, biz. 795-801.
2. C.J.M. Kool, Onzekerheid en innovatie op de hypotheekmarkt,
Bank- en Effectenbedrijf, jg. 33, 1984, biz. 333-336.

179

Figuur 1. Ontwikkeling vanhethypothecairkrediet(BHW),
1972-1984
8 -I Mrd gld.

snel daalt door de lage inflatie. Het is hoogst onzeker, hoe
groot het verschil tussen hypotheekrente en inflatie in de
toekomst zal zijn, aldus Kool.
Van Dongen e.a. zeggen omtrent de toenemende onzekerheid bij kopers over de ontwikkelingen met betrekking
tot economie, politiek en financien op de lange termijn: “De
kopers zullen zich steeds meer laten leiden door ontwikkelingen op de korte termijn. Hierdoor krijgt het koopgedrag
een labiel karakter”. Een goede voorspelling van de hypotheekvraag wordt daardoor moeilijker. In dit artikel zullen
wij onderzoeken of economisch-psychologische variabelen de voorspelling kunnen verbeteren.

De vraagvergelijking
1975

1980

1984

dingsprobleem voor potentiele starters werd hierdoor versterkt, ondanks de prijsdaling van koopwoningen.
Samenvattend zijn er drie directs oorzaken aan te wijzen
van de stagnatie op de markt van koopwoningen:
– de daling van de inflatie in de jaren 1976-1978;
– de reele inkomensmatiging vanaf 1979;
– de stijging van de rente in de jaren 1979-1981.
De inflatieverwachting en inkomensverwachting en bovendien de toenemende onzekerheden op de arbeidsmarkt, maakten de toekomstige kopers voorzichtiger met
het aangaan van hoge woonlasten. Naarmate deze verschillende risico’s sterker positief gecorreleerd zijn, stijgt
het totale risico3. De toekomstige bewoner-eigenaar zal in
het algemeen een lening moeten aangaan die twee- tot
driemaal zo hoog is als zijn jaarinkomen. Deze verplichting
geldt bovendien voor een lange termijn (25 tot 30 jaar).
Door de lage inflatie daalt de resterende schuld in reele
termen minder snel. Door deze lage inflatie en de tegenvallende inkomensontwikkeling kwamen vele woningbezitters met een groei- en tophypotheek in moeilijkheden. Zittende kopers die in 1981 te maken kregen met aanpassing
van hun vijfjaarlijkse rente, raakten financieel klem. Aan de
verplichtingen (rentebetaling en aflossing van schuld) kon
niet meer worden voldaan, hetgeen leidde tot een groot
aantal executies en gedwongen onderhandse verkopen.
Dit had weer een verdere daling van de huizenprijzen tot
gevolg. In de gevallen waarin het mogelijk was, werd de
looptijd van de hypothecate lening verlengd en de rente
die niet kon worden opgebracht, aan de schuld toegevoegd.
In 1983 en 1984 kwam er een opleving in de woningmarkt,
maar deze is voornamelijk van statistische aard. De vertekening van het beeld ontstond, doordat een aantal huizenbezitters zijn hypotheek heeft overgesloten vanwege een
rentevoordeel. Het oversluiten vindt met name plaats bij
banken, zodat dubbeltellingen plaatsvinden. Een andere
reden voor de extra 60.000 hypotheken is dat er een inhaalvraag van het publiek optrad bij de eindelijk gunstiger
omstandigheden van een lagere rente en lagere huizenprijzen.
De belangrijkste oorzaak dat de woningmarkt in het begin van de jaren tachtig niet aantrok, zoals halverwege de
jaren zeventig wel het geval was, is volgens Kool4 dat de
nominale rente nu anders is samengesteld dan dertien jaar
geleden. Er wordt momenteel anders gereageerd op de
rente- en inflatieverwachtingen. Omdat de inflatie nu veel
lager is dan in 1973, is een rentepercentage van 8 nu wel
een probleem, terwijl dat toen niet het geval was.
Een tweede verschil is dat de huizenprijzen op dit moment stabiel zijn. Het aangaan van een nominale verplichting betekent nu het betalen van een hoge reele vergoeding, terwijl de resterende schuld in reele termen minder

180

De Nederlandse hypotheekmarkt is grotendeels vraagbepaald. Den Butter, Dongelmans en Fase6 wijzen erop dat
dit samenhangt met de Nederlandse praktijk van hypotheekverstrekking en de omstandigheid dat het naoorlogse woningbouwbeleid door rechtstreeks ingrijpen wordt gevoerd en niet via be’fnvloeding van het aanbod op de hypotheekmarkt.
De omzet van het hypothecair krediet (gegeven de rente) wordt bepaald door de vraag naar fondsen door hypotheekgevers, en de hypotheekrente wordt vastgesteld door
de hypotheeknemers. De rente is dus geen resultaat van
de confrontatie tussen de vraag en het aanbod van hypothecair krediet, aldus Kool7.
Den Butter e.a.8 constateren dat de aankoop van woningen veelal samenvalt met de vraag naar hypothecair krediet. De totale vraag naar hypothecair krediet hangt volgens hen voor de periode 1965 – 1974 met de volgende
factoren samen:
– de omvang van de woningtransacties;
– de hoogte van de hypotheekrente en de hoogte van
deze rente in vergelijking met de rente op de kapitaalmarkt;
– de conjunctuur;
– de overige hypotheekvoorwaarden, zoals looptijd en afsluitkosten.
Als conjunctuur-indicator gebruiken Den Butter e.a. het
kwartaalgemiddelde van de mannelijke arbeidsreserve in
procenten van de mannelijke afhankelijke beroepsbevolking, voor seizoen gecorrigeerd. Ze vragen zich bij deze
variabele af of dit inderdaad een mogelijke verklarende
grootheid is. De gedachtengang bij het opnemen van deze
variabele is dat tijdens een recessie personen de neiging
hebben meer liquide te blijven en minder schulden (zoals
een hypotheek) op zich te nemen. De onzekerheid ten aanzien van de economie neemt tijdens een recessie immers
toe.
Amerikaans onderzoek9 heeft aangetoond dat er een
nauwe samenhang bestaat tussen de tweede en vierde
factor. Deauteurs merken hierbij opdatde vraagrelatie met
3. Kool, op. cit. en Van Dongen e.a., op. cit.
4. Kool, op. cit.

5. Van Dongen e.a., op. cit.
6. F.A.G. den Butter, A.M. Dongelmans en M.M.G. Fase, De vraag
naar hypothecair krediet en de rentevorming op de hypotheekmarkt. Een econometrische analyse voor Nederland, De Economist, jg. 125, 1977, biz. 43-74.
7. Kool, op. cit.
8. Den Butter e.a., op. cit.
9. P. Dhrymes en P. Taubman, An empirical analysis of the savings and loan industry, in: I. Friend (red.), Studies of the savings
and loan industry, Federal Home Loan Bank Board, Washington
DC, 1969, biz. 67-182 en D.M. Jaffee, An econometric model of

the mortgage market, in: E.M.Gramlich en D.M. Jaffee (red.), Savings deposits, mortgages, and housing, Lexington, 1972.

betrekking tot de voorspelkwaliteit een zekere mate van
stabiliteit bezit. Verder concluderen ze dat het totaal gevraagde bedrag aan hypothecair krediet negatief samenhangt met de rente en positief met de activiteiten op de
markt voor onroerend goed. Daarnaast kunnen seizoeneffecten en conjunctuureffecten een rol spelen.
Kool heeft in 1984 een herschatting van de vraagvergelijking voor hypothecair krediet gemaakt over de periode
april 1974 tot maart 1984. Bij deze schatting is een ruimere definitie van het bedrag aan nieuwe hypothecate inschrijvingen gebruikt dan Den Butter e.a. vanwege een andere presentatie van de gegevens door het CBS10. Kool
heeft ook een andere conjunctuurindicator gekozen, te weten de groei van de industriele produktie, omdat de door
Den Butter e.a. gebruikte werkloosheidsvariabele de laatste jaren een autonome trendmatige stijging heeft gekend.
Ondanks het verschil in definitie blijft de vergelijking opmerkelijk stabiel. Voor beide subperioden is de invloed van
de conjunctuur verwaarloosbaar, terwijl de bouwsom van
woningen een aanzienlijke bijdrage levert aan de verklaring van variaties in het bedrag aan hypothecaire inschrijvingen. Zowel de omzet op de onroerend-goedmarkt als
het renteniveau blijven een rol spelen.
Toch is het niet eenvoudig om met behulp van Kools regressievergelijking duidelijk aan te tonen welke factoren de
sterke daling van de vraag naar hypothecair krediet voor
de periode 1974 – 1984 bepalen. Het is waarschijnlijk dat
de hoge rente in 1980 -1982 een negatief effect op de omzet van hypothecair krediet heeft gehad, maar waarom
heeft de kredietvraag niet of nauwelijks gereageerd op de
lagere en stabiele rente van de afgelopen drie jaren? Ook
de ontwikkeling van de totale bouwsom van particuliere woningen lijkt niet de oorzaak te zijn van de blijvend lage vraag
naar hypothecair krediet. Hoe variabel de bouwsom op de
kortetermijn ookmoge zijn, hetgemiddelde niveau opjaarbasis is al geruime tijd vrij constant. De overige variabelen
in de geschatte vergelijking zijn evenmin in staat de permanent lage kredietvraag te verklaren.
Kool concludeert dat de vraag naar hypothecair krediet
over de periode 1974-1984 redelijk wordt geschat, maar
geefttoe dat de laatste twee jaren slecht worden voorspeld.
De regressievergelijking voldoet niet meer, want de verklaarde variantie van 81% in Kools vergelijking is voornamelijk toe te schrijven aan de gegevens uit de periode
1974-1/1982-IV.
Van Raaij en Van Wijk11 wijzen in een kritiek op Kools
studie op de rol die het consumentenvertrouwen kan spelen in de vraag naar hypothecair krediet. Vooral in een periode van recessie (de jaren 1979-1983) zal het consumentenvertrouwen een belangrijke rol spelen. Het pessimisme
onder consumenten werkt een opleving van woningmarkt
en daarmee de hypotheekmarkt tegen, ondanks mogelijk
gunstige economische factoren. Ze wijzen op het Consumentenconjunctuuronderzoek (CCO) van het CBS, waarmee het consumentenvertrouwen kan worden vastgesteld.
Kool gebruikt in zijn model geen psychologische variabelen. Hij stelt12: “Toch kunnen we niet anders dan uitgaan
van de veronderstelling dat rationeel handelende economische subjecten hun ideeen over lange- termijnontwikkelingen op economisch terrein zullen laten meespelen, wanneer ze voor een beslissing staan die op lange termijn consequenties zal hebben. Ondanks het feit dat het moeilijk zo
niet onmogelijk is, macro-economische onzekerheid te
kwantificeren, speelt de onzekerheid over ontwikkelingen
op macro-economisch gebied op dit moment ongetwijfeld
een belangrijke rol bij de stagnatie op de onroerend-goedmarkt.”
De veronderstelling van de rationeel handelende economische subjecten is niet realistisch. Consumenten zijn niet
rationeel in die zin dat ze alle relevante gegevens op de
juiste manier verwerken, alvorens ze zich een beeld vor-

ESB 17-2-1988

men van de economische ontwikkeling. Bepalend voor de
schommelingen in de vraag naar woninghypotheken zijn
waarschijnlijk de inkomensontwikkeling en het vertrouwen
dat de consument heeft in de ontwikkeling van het eigen
inkomen en van de Nederlandse economie.
Het CCO kan een waardevolle bijdrage leveren aan de
vraagvergelijking. De macro-economische onzekerheid
kan hiermee mogelijk beter worden verklaard. Gianotten,
Moerkerke en Van Raaij13 geven hiervoor een aanwijzing.
Zij stellen dat de principale componenten van de CCO-vragen een belangrijke bijdrage leveren aan de verklaring en
voorspelling van de bestedingen aan duurzame goederen,
van de besparingen en van de kredieten.
Uit een combinatie van vijf enquetevragen is een index
van het consumentenvertrouwen (ICV) ontwikkeld. Door
een juiste combinatie van voorspellende factoren te kiezen
(bij voorbeeld, vrij besteedbaar inkomen en de ICV) wordt
het geaggregeerde koopgedrag voorspeld. Het blijkt dat attitudes een aanzienlijke bijdrage leveren tot de voorspelling van uitgaven aan duurzame goederen.

De index van het consumentenvertrouwen
George Katona14 begon in 1952 met onderzoek naar consumentenhoudingen. De vraag was in hoeverre de houdingen van de consument met betrekking tot de economische
situatie, alsook met betrekking tot de toekomstige inkomens- en prijsontwikkeling een verklaring geven van de
korte-termijnschommelingen in de consumentenvraag. Katona stelt dat de discretionaire (vrije) bestedingen van consumenten afhankelijk zijn van twee componenten, te weten de koopkracht (inkomen, prijsontwikkelingen, besparingen) en de koopbereidheid (houdingen, verwachtingen).
Veranderingen in de koopbereidheid weerspiegelen zich
aldus Katona in veranderingen van de houdingen en verwachtingen van de consument (het consumentenvertrouwen) omtrent de economische situatie, de prijzen en de financiele huishoudelijke situatie. Hieruit volgt een verklaring of voorspelling van de korte-termijnschommelingen in
de besparingen en bestedingen van consumenten. Deze
veranderingen worden toegeschreven aan de informatie
die de consument krijgt, vooral uit de massamedia. Eventuele veranderingen in deze koopbereidheid zullen met
name tot uitdrukking komen bij de besteding van het discretionaire inkomen en het aangaan van hypothecaire leningen. Het geven van een hypotheek is een discretionaire beslissing; het aflossen van de lening en het betalen van
de rente is daarentegen niet-discretionair.
In Nederland worden door het CBS vanaf mei 1974 drie
maal per jaar en sinds 1984 vier maal per jaar enquetes
gehouden naar de consumentenverwachtingen (Consumentenconjunctuuronderzoek, CCO). De steekproeven
bestaan hierbij uit minimaal 1.500 respondenten.
10. In de Maandstatistiek Financiewezen wordt een onderscheid
gemaakt tussen de gewone hypotheken (het meest gangbaar) en
de krediethypotheken. Kool richt zich alleen op de gewone hypotheken. Vanaf maart 1982 vormen de krediethypotheken, door een
nieuwe indeling, een onderdeel van de hypotheken op woonhui-

zen/bedrijfspanden. Deze cijfers zijn gesplitst, zodat ze op de
reeks van voor maart 1982 aansluiten.

11. W.F. van Raaij en H. van Wijk, Macro-economische onzekerheid en consumentengedrag op de woninghypotheekmarkt, Banken Effectenbedrijf, jg. 34, 1985, biz. 162-165.
12. Kool, op. cit., biz. 334.
13. H.J. Gianotten, G. Moerkerke en W.F. van Raaij, Consumentenvertrouwen, consumptieve bestedingen, besparingen en kre-

dietvraag, Economisch Instituut voor het Midden- en Kleinbedrijf,
Rapport 18, Zoetermeer, 1987.
14. G. Katona, Psychological economics, Elsevier, New York,
1975.

181

Hierbij worden onder meer de volgende vragen gesteld:
– is naar uw mening de algemeen economische situatie in
Nederland de afgelopen 12 maanden beter of slechter
geworden, of hetzelfde gebleven (EE)?
– zal naar uw mening de algemeen economische situatie
de komende 12 maanden verbeteren, verslechteren, of
hetzelfde blijven(VE)?
– is naar uw mening de financiele situatie van uw huishouding de afgelopen 12 maanden beter of slechter geworden of ongewijzigd gebleven (EH)?
– zal naar uw mening de financiele situatie van uw huishouding de komende 12 maanden verbeteren, verslechteren of hetzelfde blijven(VH)?
– zullen de prijzen naar uw mening de komende 12 maanden stijgen, dalen of gelijk blijven(INF)?
– bent u van mening dat net nu een gunstige of ongunstige tijd is voor het doen van grote aankopen (duurzame
goederen)(VD)?
– hoe is op dit moment de financiele situatie van uw huishouding? Moet u schulden maken of kunt u geld overhouden(FH)?
– hoe zal zich naar uw mening de werkloosheid de komende 12 maanden ontwikkelen(VW)?
– denkt u de komende 12 maanden geld opzij te kunnen
leggen (SM)?
– bent u van mening dat het, de algemeen economische
situatie in aanmerking genomen, zin heeft om te sparen(SB)?
Sinds januari 1984 wordt in het CCO ook de volgende
vraag gesteld:
– en in de komende 2 jaren, denkt u dan dat u (of iemand
anders bij u thuis) een huis gaat kopen of er een laat
bouwen?
Dit laatste is een vraag die in de toekomst interessant kan
worden om de vraag naar hypothecair krediet te voorspellen, vooral als het CBS nog de vragen of en hoe men dit
huis laat financieren, zou toevoegen.
De index van het consumentenvertrouwen (ICV) in Nederland is opgebouwd uit de eerste vier van de bovenstaande vragen plus de volgende vraag:
– als we denken aan meubelen, wasmachines, televisie
en andere duurzame artikelen, vindt u dat het nu voor
de mensen een gunstige of ongunstige tijd is om zulke
grote aankopen te doen?

Op de eerste vier vragen zijn de volgende antwoorden
mogelijk: ‘duidelijk beter’, ‘iets beter’, ‘hetzelfde’, ‘iets
slechter’, ‘duidelijk slechter’ en ‘weet niet’. Bij de vijfde
vraag zijn de antwoordmogelijkheden: ‘gunstig’, ‘noch gunstig of ongunstig’, ‘ongunstig’, ‘weet niet/geen mening’. Als
eerste stap wordt de frequentieverdeling van de scores
voorelke vraag omgezet in een procentuele verdeling. Vervolgens vindt per vraag (ongewogen) sommatie plaats van:
– het percentage behorende bij de antwoordcategorieen
‘duidelijk beter’ en ‘iets beter’ (optimisme, Pp);
– het percentage behorende bij de antwoordcategorieen
‘iets slechter’ en ‘duidelijk slechter’ (pessimisme, Pn).
De neutrale antwoorden en de categorie ‘weet niet’ blijven hierbij buiten beschouwing. De ICV wordt nu berekend
als een gemiddelde van de saldi van de positieve (Pp) en
negatieve (Pn) antwoorden op de vijf artitudevragen, vermeerderd met 100. De index iuidt derhalve:
:±4i
xJ 1=1

110100
908070-

605040
30
20ID1972

1975

1980

1984

Deelindexen
De index van het consumentenvertrouwen kan worden
opgesplitst in twee deelindexen: de index van het economisch klimaat en de index van de koopbereidheid. De index van het economisch klimaat (IEK) is opgebouwd uit de
eerste twee vragen van de ICV: die met betrekking tot de
ontwikkeling van de algemeen-economische situatie in de
komende 12 maanden en de ontwikkeling gedurende de
afgelopen 12 maanden. De index van de koopbereidheid
(IKB) bestaat uit de laatste drie vragen van de ICV, te weten die naar de ontwikkeling van de financiele situatie van
het huishouden in de komende 12 maanden en gedurende de afgelopen 12 maanden, en de beoordeling van het
tijdstip (gunstig of ongunstig) voor grote aankopen.
De berekeningsmethode van deze deelindexen is gelijk
aan die van de ICV. Het verloop van de IEK is minder stabiel dan dat van de IKB. De IEK en de IKB kunnen ertoe
bijdragen het koop- en kredietgedrag van consumenten te
verklaren en te voorspellen.
Principale componenten
Gianotten e.a. hebben een principale-componentenanalyse uitgevoerd op de vragen uit de CCO in de periode
mei 1972 tot oktober 1985 en konden zodoende een structuur aanbrengen in de consumentenattitudes. Hierbij werden drie principale componenten onderscheiden.
De eerste component kan worden geVnterpreteerd als het
oordeel over de ontwikkeling van de financiele situatie van
het eigen huishouden van de respondent in samenhang
met de beoordeling of het een gunstige tijd is voor het doen
van grote aankopen en de beoordeling van het sparen. De
tweede component representeert het oordeel over de ontwikkeling van de algemeen-economische situatie in samenhang met de perceptie van de ontwikkeling van de
werkloosheid en de inflatie. De derde component geeft het
oordeel over de financiele situatie van het huishouden op
dit moment weer. Dit blijkt samen te hangen met de vragen
omtrent de grote aankopen en het sparen.
Uit het onderzoek van Gianotten e.a. blijkt dat de principale componenten bijdragen tot de verklaring van de consumptieve bestedingen, het consumptief krediet en de besparingen. De ICV blijkt tweedimensioneel te zijn en samen
te hangen met de eerste en met de tweede component.

(rp-h-n)i

Een indexwaarde hoger dan 100 betekent dat er meer optimistische dan pessimistische antwoorden worden gegeven. Een indexwaarde lager dan 100 betekent dat de pessimistische antwoorden overheersen.

184

Figuur 2. Ontwikkeling van de indices van het consumentenvertrouwen, het economisch klimaat en de koopbereidheid

15. Gianotten e.a., op. cit.

De probleemstelling

Tabel. Regressie-analyse van de vraag naar hypothecair
krediet(BHW), beta-waarden en significantie

Uit het voorgaande kan de volgende probleemstelling
worden afgeleid: in hoeverre dragen de ICV of de afzonderlijke vragen uit de CCO-enquete bij tot de verklaring of
voorspelling op de korte termijn van het bedrag aan nieuw
af te geven hypotheken op woonhuizen en of combinaties
woonhuis/bedrijfspand en welke zijn de economische variabelen die hierbij een belangrijke rol spelen. We zoeken
derhalve naar de rol die de psychologische variabelen spelen, naast de economische variabelen, om de variantie in
het hypothecaire krediet te verklaren.
Er dienen modellen te worden ontwikkeld die de bovenstaande vraag kunnen helpen beantwoorden. Deze modellen kunnen gebruikt worden bij de planning van banken ten
aanzien van hypothecair krediet. De definitieve gegevens
omtrent de hypotheekmarkt zijn na vijf tot zes maanden beschikbaar. In deze periode heerst er onzekerheid over de
definitieve cijfers en is er een grote behoefte aan een model dat deze onzekerheid enigszins kan doen afnemen. In
feite moet het model dus een Voorspelling’ kunnen geven
over een periode die achter ons ligt. Des te sneller de informatie bij de financiele instellingen bekend is, des te beter kan op de veranderingen worden ingespeeld.

Vergelijking

Modellen
In deze paragraaf bekijken we met welke economische
en psychologische variabelen een goed model kan worden
gemaakt om de totale som aan nieuw af te geven hypotheken te voorspellen en te verklaren. Wij denken dat een psychologische benadering een goede aanvulling is op de
economische benadering van Kool.
De ICV-gegevens zijn gebruikt van 50 kwartalen vanaf
het derde kwartaal 1972, toen de CCO-enquetes gestart
zijn, tot het vierde kwartaal 1984. Multipele-regressieanalyse, zowel stapsgewijs als direct, lijkt hier een juiste methode. De regressie-analyse is gericht op het schatten van
een vraagvergelijking voorde afzet van hypothecair krediet
in Nederland voor de periode 1972-III/1984-IV, gemeten
als het bedrag aan nieuwe inschrijvingen van gewone hypotheken met als onderpand een woning of een combinatie van woning en bedrijfspand in mrd. gld., verder afgekort
als BMW.
In de tabel zijn de resultaten van de regressie-analyse
weergegeven: de regressievergelijkingen voor BMW. De
vergelijkingen 1, 2 en 3 zijn met een stapsgewijze procedure uitgevoerd. De vergelijkingen 4,5 en 6 met een directe procedure, waarbij de onafhankelijke variabelen in een
keer zijn ingevoerd. De beide procedures geven vergelijkbare resultaten. Vergelijking 1 lijkt op vergelijking 4. Vergelijking 2 lijkt op 5 en 3 lijkt op 6.
Gianotten e.a. hebben gevonden dat de ICV een belangrijke bijdrage levert aan de verklaring en voorspelling van
de bestedingen aan duurzame goederen. Hier vinden we
met betrekking tot hypotheken geen verband tussen BHW
en ICV, maar wel in twee gevallen een verband tussen
BHW en de gunstigheid om duurzame goederen te kopen
(VD) en in twee gevallen tussen BHW en de index van het
economisch klimaat(IEK). Verder draagt in twee gevallen
de psychologische variabele SM een periode vertraagd
(SMt-i) bij tot de verklaring van BHW.
Met behulp van een gestandaardiseerde functie kan het
relatieve belang van de variabelen worden vastgesteld uit
de betagewichten. Uit de modellen blijkt het grote belang
van het beschikbare inkomen (YBP), bouwsom (BW), hypotheekrente (HYR) en het oordeel over de gunstigheid
van de aankoop van duurzame goederen (VD). In de ver-

ESB 17-2-1988

1

Verklarende

variabele:
BHWt-1
BW
YBP
HYR
VD
IEK
SMt-i
SS
JAN
APR
JUL
OKT
R2
DW

0,81″

0,77″

0,18*
0,55″
0,14n 0,33*
0,01n
1,33″
1,39** 0,27*
-0,33** -0,46** -0,29** -0,31** -0,50″ -0,32**
1,12″
1,14**
-0,17*
0,03
-0,18*
0,17*
0,18*
0,30″
0,36″ 0,10″
-0,24*
-0,39** -0,19* -0,19n -0,38**
-0,11n
0,05″
0,1 T 0,07
0,79
1,66

0,45
1,18

0,81
2,25

0,78
1,61

0,48
0,91

0,81
2,31

Toelichting:
” = significant met p=0,01; * = significant met p=0,05; n = niet-significant;
DW = Durbin-Watson-toets; R2 = aangepastedeterminatiecoefficient; BHW
= bedrag aan nieuwe inschrijvingen van gewone hypotheken met als onderpand een woning of een combinatie van woning en bedrijfspand in mrd. gld.
Bron: CBS, MaandstatistiekFinanciewezen; BW = bouwsom voorwoningen
van particulieren waarvoor een bouwvergunning is verleend, in mrd. gld.
Bron: CBS, Maandstatistiek van de Industrie; HYR = nominale rente op hypothecair krediet verstrekt. Bron: DNB, Kwartaalbericht, ICV = index van het
consumentenvertrouwen. Bron: CBS; IEK = index van het economisch klimaat. Bron: CBS; SM = verwachtingen van consumenten ten aanzien van
spaarmogelijkheden. Bron: CBS; SS = totalediscretionairegezinsbesparingen per hoofd van de bevolking bij banken. Bron: CBS, Statistiek van de
Spaargelderr, VD = beoordeling van consumenten of het een gunstige tijd is

gelijkingen 3 en 6 is vooral de vraag naar hypothecair krediet uit de voorgaande periode (BHWt-i) bepalend.
In de regressieanalyses met economische en psychologische variabelen (vgl. 1, 3, 4 en 6) wordt ongeveer 80%
van de variantie in BHW verklaard door de gebruikte onafhankelijke variabelen. In de vergelijkingen 1 en 4 zijn zes
respectievelijk vijf onafhankelijke variabelen nodig. De uitkomst van de Durbin-Watson toets is daardoor aan de lage
kant. In vergelijkingen 3 en 6 zijn slechts vier onafhankelijke variabelen nodig; de Durbin-Watson-toets is hierdoor
beter (dichter bij 2). In vergelijking 3 en 6 is als onafhankelijke variabele de vertraagde BHW gebruikt, wat een goed
resultaat oplevert.
In de regressieanalyses met alleen economische variabelen (vgl. 2 en 5) wordt ongeveer 45% van de variantie in
BHW verklaard door de gebruikte variabelen. In vergelijkingen 2 en 5 zijn hiervoor drie respectievelijk vier onafhankelijke variabelen nodig; de Durbin-Watson-toets is zeer
laag. Uit het voorgaande zien we dat de psychologische
variabelen 30 tot 35% verklaarde variantie toevoegen aan
de 45% verklaarde variantie van de economische variabelen alleen.
De psychologische variabelen blijken alleen extra verklaarde variantie toe te voegen. De psychologische variabelen alleen verklaren minder dan 15% van de variantie en
leiden niet tot aanvaardbare regressieresultaten. De psychologische variabele VD (het oordeel over de gunstigheid
van de aankoop van duurzame goederen) draagt op zich
zelf niet bij tot de verklaring van de variantie in BHW; in
combinatie met de economische variabelen, vooral YBP,
levert VD een aanzienlijke extra bijdrage. De correlatie van
VD en YBP is hoog: 0,87, toch dragen beide variabelen bij
tot de verklaring van BHW.
Samenvattend kan worden gesteld dat BHW wordt verklaard door: BHWt-i, BW, YBP, HYR, VD, IEK, SMt-i en de
dummy JAN (januari). Het effect van januari wijst erop dat
in de maand januari minder hypotheken worden afgesloten. In de maand december worden om fiscale redenen

185

veel hypotheekakten gepasseerd, waardoor er in januari
een terugval in de omzet optreedt. De index ICV blijkt
voorts niet bij te dragen tot de verklaring van BMW. Opgemerkt dient dat VD en IEK onderdelen van de ICV zijn.
De regressiecoefficienten hebben een interpreteerbaar
teken. Hierbij valt in vergelijking 3 en 6 de betawaarde van
BHWri op. De afzet van nieuwe hypotheken wordt blijkbaar sterk bemvloed door de afzet van een kwartaal terug.

Voorspellen
We testen nu vergelijking 3 op haar voorspellend vermogen. Om de voorspelling te doen, wordt de regressievergelijking herschreven tot een vergelijking met een constante
term (niet-gestandaardiseerde regressievergelijking).
Voor1984-lgeldt:
BHW*t = 5220,47 + 0,79 BHWt-1 – 333,28 HYRt – 12,77
lEKt- 1369,36 JAN

(standaardfout = / 678 mln)
BHW*(1984-I) = / 2.786 mln.

De werkelijke waarde van BHW(1984-I) is / 2.823 mln.
Hieruit volgt: 2786 : 2823 = 0,987, dat wil zeggen een onderschatting van de vraag naar hypothecair krediet van
1,3%.
Voorde periode 1983-1/1984-1 geldt:

cair krediet (BHW). Juist de combinatie van economische
en psychologische variabelen leidt tot een goede verklaring en voorspelling en geeft meer inzicht in de redenen
van de stagnatie of opleving van de hypotheekmarkt dan
economische variabelen alleen.
De belangrijkste determinant van de vraag naar hypothecair krediet is het hypothecate krediet in de voorgaande
periode. Dit wijst op de continuTteit in de kredietvraag. De
bouwsom voor woningen heeft een positief effect, in de zin
dat bij een hogere bouwsom het hypotheekbedrag hoger
is. Ook de hypotheekrente en het beschikbaar inkomen zijn
traditionele determinanten van de kredietvraag. De hypotheekrente heeft een negatief teken; bij hogere hypotheekrente daalt de vraag naar krediet. Voor hogere inkomens
is de vraag naar krediet groter. In januari blijkt de hypotheekvraag lager te zijn, mogelijk omdat in de voorafgaande maand om fiscale redenen veel hypotheekakten worden gepasseerd.
Het oordeel van consumenten of het een gunstige tijd is
om grote aankopen te doen en de index van het economisch klimaat vormen de relevante psychologische determinanten. Mogelijk is de beoordeling of het een gunstige
tijd is voor het doen van grote aankopen voor de respondenten ook van toepassing op woningen. In de vraagstelling wordt verwezen naar duurzame artikelen/goederen en
mogelijk rekenen de respondenten hieronder ook koopwoningen. Anderzijds is het denkbaar dat deze vraag een indicatie geeft van de gunstigheid van het ‘koopklimaat’ voor
consumenten.

P. J.M. van den Brink
W.F. van Raaij

BHW*(1983-1/1984-I) = / 21.924 mln.

De werkelijke omzet is BHW(1983-1/1984-1) = / 20.962
mln. Hieruit volgt: 21.924 : 20.962 = 1.046, dat wil zeggen
een overschatting van de vraag naar hypothecair krediet
van 4,6%.
Op dezelfde wijze als bij vergelijking 3 testen wij nu vergelijking 6. Voor 1984-1 geldt:
BHW*t = 5383,83 + 0,76 BHWn – 360,3 HYRt + 0,02
BW t – 13,12 IEKt + 1,53 SSt- 1364,87 JAN

(standaardfout = / 676 mln.)
BHW*(1984-I) = / 2.804 mln.
BHW(1984-I) = /2.823 mln.

Hieruit volgt: 2804 :2823 = 0,993, dat wil zeggen een onderschatting van de vraag naar hypothecair krediet van
0,7%.
Voorde periode 1983-1/1984-1 geldt:
BHW*(1983-1/1984-I) =/21.286 mln. (geschat)
BHW(1983-1/1984-!)= / 20.962 mln.

Hieruit volgt: 21.286 :20.962 = 1,015, dat wil zeggen een
overschatting van de vraag naar hypothecair krediet van
1,5%.
De conclusie is dat de macro-economische onzekerheid
beter is te kwantificeren dan Kool aanneemt. Dit wordt in
de bovenstaande regressievergelijkingen tot uitdrukking
gebracht door de variabele index van het economisch klimaat (IEK), die een onderdeel is van de ICV. Uit deze paragraaf blijkt dat IEK bijdraagt tot de verklaring en voorspelling van BHW, terwijl de ICV als geheel dit niet doet.

Conclusie______________________
De conclusie uit het onderzoek is dat een psychologische
benadering een goede aanvulling is op een economische
benadering van de verklaring en voorspelling van hypothe-

186

(vervolg van biz. 179)

Conclusies
Het CBS heeft prachtig werk geleverd met de herziene
gegevens over de macro-economische ontwikkeling van
Nederland in het interbellum. Economen en historici zullen
hier nog veel van kunnen profiteren. Uit de interpretatie van
de nieuwe cijfers spreekt echter geen grote vertrouwdheid
met de (recente) economisch-historische literatuur over
deze periode. De nieuwe cijfers veranderen het in deze literatuur bestaande beeld over deze periode niet. De economische ontwikkeling in de jaren dertig verliep niet gunstiger dan tot nu toe werd aangenomen, en de geconstateerde snelle economische groei in de jaren twintig sluit
nauw aan bij de gebruikelijke interpretatie van deze periode. Nederland bleef een van de zeldzame industrielanden
die persaldo en per hoofd van de bevolking in de jaren dertig verarmde; bovendien bleef de werkloosheid hier ook na
het dieptepunt in de Internationale conjunctuur van
1932/33 nog belangrijk toenemen. Juist op deze ontwikkelingen, die niet door de CBS-studie betwist worden, is het
negatieve beeld van deze jaren gebaseerd.
De door de kabinetten Colijn gevoerde valutapolitiek c.q.
het vasthouden aan de gouden standaard tot eind 1936,
was wel degelijk bijzonder nadelig voor de ontwikkeling van
de Nederlandse uitvoer in deze periode. Het loslaten van
het goud had enig herstel tot gevolg, maar omdat de devaluatie van de gulden niet ver genoeg ging en al in 1937 gevolgd werd door een sluipende opwaardering, zette het
herstel niet door en volgde in 1938 weer een terugval. Deze
terugval mag echter niet, zoals de CBS-studie doet, aan de
devaluatie worden toegeschreven.

J.L. van Zanden