Bevordering eigen-woningbezit?
Tot voor kort leefde ik met de eenvoudige gedachte
dat bevordering van het eigen-woningbezit een onbetwist groot goed is. Eigenlijk passend in de trits:
gezondheid, milieu en cultuur. Toen niet zo lang geleden Rene Frogers “een eigen huis, een plek onder
de zon” een hit in Nederland werd, werd deze mening ten overvloede bevestigd. Bij nader inzien is
dit beeld niet juist: bevordering van het eigen-woningbezit is een omstreden onderwerp.
Er zijn altijd mensen geweest die het eigendom van
onroerend goed het liefst aan de gemeenschap wilden laten. De Woningwet van 1901 die de sociale
woningbouw regelde, past in deze denkwereld. De
wet is zo effectief gebleken dat Nederland nu relatief minder eigen woningen telt dan andere Westeuropese landen, al wordt de achterstand langzaam
maar zeker ingelopen. Tegenwoordig zijn er ook
werkgevers die het eigen-woningbezit van hun medewerkers niet toejuichen. Wie zich in diepe schulden steekt, is niet meer de flexibele werknemer die
overal – binnen en buiten ons land – gemakkelijk inzetbaar is. De vele eenoudergezinnen, alleenstaanden en tot op zekere hoogte de ouderen voelen
zich vaak prettiger in de minder verplichtende huursituatie dan de eigenaar van een al dan niet met hypotheek belaste woning. Daarenboven staat er nieuwe technologic voor de deur: ‘home electronic
systems’. Deze zal wel niet leiden tot de bouw van
Tofflers ‘electronic cottages’, maar biedt wel mogelijkheden tot ‘telewerken’ vanuit de tweede woning,
alarmeringssystemen die het zelfstandig wonen
voor hulpbehoevenden vergemakkelijken en kleinschalig ondernemerschap dat vanuit de eigen woning kan worden bedreven. De moderne gebruiker
van de woning vraagt flexibiliteit: eigendom van
woningen en de hoge kosten van eigendomsoverdracht kunnen de mobiliteit belemmeren.
Ook op andere onderdelen van de bouwmarkt zijn
er knelpunten. De nieuwbouw neemt af, terwijl veel
woningen verouderen en gebreken vertonen. Pleitbezorgers voor het eigen-woningbezit laten niet na
de nadruk te leggen op de eigen verantwoordelijkheid van de bewoners. Van huurders zou die geringer zijn dan van eigenaren. Dit is ongetwijfeld juist.
Daar staat echter tegenover dat individuele huiseigenaren met vaak weinig genoegen onderhandelen
met architecten en aannemers als een ingrijpende renovatie aan de orde is. Institutionele verhuurders
zijn beter geequipeerd om onderhoudscontracten af
te sluiten en renovatieopdrachten te geven.
Opmerkelijk is de rol van woningbouwverenigingen
en institutionele beleggers. Voor zover het de gesubsidieerde sectoren betreft is het bouwvolume geheel
afhankelijk van de ruimte die het Ministerie van
VROM beschikbaar stelt. Daarbuiten hebben woningcorporaties geen taak en doen andere beleggers veel moeite om hun financiele middelen in goede projecten vast te leggen. Als belangrijkste
investeerders in de onroerend-goedmarkt hebben
zij er tot nu toe weinig aan bijgedragen om de bouwkosten structureel te verminderen. De woningbouwverenigingen en institutionele beleggers zijn even-
ESB 21-8-1991
min erg inventief in de opkomende
discussie over hybride eigendomsvormen in de bouw. In het gebied
tussen huur en koop zijn de laatste
tijd veel voorstellen gedaan. Via
huurkoop, casco-verhuur, tijdelijk
eigendom, groeiend eigendom en
zelfs maatschappelijk gebonden eigendom zou kunnen worden ingespeeld op de behoefte aan andere
juridische vormen, maar veel resultaten zijn er (nog?) niet.
De overheid ten slotte is in een gordiaanse knoop verstrikt. Zij weet
dat de werking van de bouw- en
woningmarkt te wensen overlaat.
Als een derde van de goedkopere
huurwoningen door huishoudens
met een bovenmodaal inkomen wordt bewoond en W.J. deRidder
de helft van de duurdere huurwoningen door mensen met een lager inkomen dan worden de allocatiedoelstellingen niet gerealiseerd. De oorzaak ligt
deels in het fiscale c.q. subsidietraject waardoor
doorstroming naar een duurdere woning met het stijgen van het inkomen niet een ‘natuurlijk’ pad is. Immers wie koopt, verliest zijn aanspraak op huursubsidie. Hij wordt belast met het huurwaardeforfait en
bevindt zich wellicht in een belastinggroep waarbinnen een relatief gering deel van de hypotheekrente
door de fiscus wordt gedragen. Overigens hebben
velen geen ree’le doorstromingskeus: in sommige regio’s wordt niet voldaan aan de vraag naar koopwoningen. Het ontwarren van die knoop kost tijd, en al
jaren houdt de overheid ons in de greep van grote
onzekerheid: als ik nu koop, wat zijn mijn lasten
over twee of vijf jaar?
De zorg voor de woning (huur, meubilair, huishoudelijke apparaten, verwarming en verlichting) eist
gemiddeld een derde van het totale netto-gezinsinkomen op. Huur en onderhoud is met twintig procent van het netto-gezinsinkomen de grootste post.
Dit belang komt niet tot uitdrukking in de wijze
waarop de verschillende ‘stake-holders’ van het eigen-woningbezit met deze problematiek omgaan. Er
zijn wel veel ideee’n, maar er is weinig resultaat.
Naar het zich laat aanzien, zal het de woonconsument zelf zijn die de kat de bel aanbindt. De media
krijgen reeds meer belangstelling voor dit onderwerp. Op de Belgische televisie zijn regelmatig
woonprogramma’s te zien die door aannemers, banken en architecten mogelijk zijn gemaakt. In Nederland is een woonserie in voorbereiding, zij het dat
zich hiervoor nog geen belangstellende ‘stake-holders’ hebben gemeld. Wil de woonconsument op
een bevredigende wijze tegemoet worden getreden
dan zal begrip voor de eigentijdse eisen aan (de
flexibiliteit van) de woonruimte moeten worden opgebracht en zullen op elkaar afgestemde initiatieven
moeten worden ontwikkeld die hierop inspelen.
Daarbij moeten kopen en huren dezelfde emotionele lading krijgen om bij de maatschappelijke behoefte aan woningen aan te sluiten.
835 I