Betaalbaarheid van woningen sinds 2013 fors verslechterd

Sinds 2013 zijn de huizenprijzen aanmerkelijk sneller gestegen dan de maximale leencapaciteit, waardoor de betaalbaarheid van woningen voor starters is verslechterd. Na een kortstondige daling liggen de huizenprijzen inmiddels weer boven het piekniveau van juli 2022, en is de betaalbaarheid zo’n 25 procent slechter dan begin 2013.

De nieuwe betaalbaarheidsindicator van De Nederlandsche Bank laat het verschil zien in de ontwikkeling van de nominale huizenprijzen en de leencapaciteit (figuur). Daarbij wordt uitgegaan van starters met een gemiddeld huishoudensinkomen die een bestaand huis met energielabel C volledig met hypotheek financieren.

Op de lange termijn vertaalt een grotere maximale leencapaciteit zich in Nederland bijna een-op-een in hogere huizenprijzen, heeft eerder onderzoek van DNB aangetoond. Op de korte termijn zijn er echter wel afwijkingen van deze trend. De figuur toont dat dit momenteel het geval is. Tot eind 2019 lijken de huizenprijzen en leencapaciteit elkaar min of meer te volgen. Echter, vanaf het eerste kwartaal van 2020 stijgen de prijzen flink harder dan de leencapaciteit, vermoedelijk door extra financieringscapaciteit als gevolg van bijvoorbeeld overwaarde, extra spaargeld of een jubelton. Hierdoor daalt de betaalbaarheidsindicator met ongeveer vijftien procentpunt in 2,5 jaar (tussen het eerste kwartaal van 2020 en het tweede kwartaal van 2022). Sindsdien zijn de ontwikkelingen in leencapaciteit en huizenprijzen weer redelijk vergelijkbaar, waardoor de betaalbaarheid cumulatief ten opzichte van 2013 ongeveer 25 procent minder is.

Een kanttekening bij de figuur is dat woningen in 2013 – het beginpunt – historisch gezien goed betaalbaar waren. De huizenprijzen waren vanaf de financiële crisis met zo’n 23 procent gedaald, terwijl door de lage rente de leencapaciteit goed op peil bleef. Het is dus niet gek dat de betaalbaarheid is afgenomen, maar de huidige afname is erg fors. Om eind 2023 een woning van een gemiddelde prijs (452.000 euro) te kunnen kopen, moet men volgens Calcasa een bruto huishoudensinkomen van minimaal 95.000 euro hebben. Slechts 39 procent van alle huishoudens – laat staan starters – heeft zo’n inkomen. De betaalbaarheidsproblematiek is dus aanzienlijk.