De Nederlandse huizenprijzen stegen jaar-op-jaar met bijna vijftien procent, zo blijkt uit de meest recente cijfers. Net als in de buurlanden klommen sinds het begin van de pandemie de woningprijzen een stuk sneller. Is er sprake van een bubbel, of zijn er fundamentele factoren die de prijsstijging kunnen verklaren?
Onderzoekers bij de Federal Reserve Bank in Dallas ontwikkelden de indicator Exuberantie op de huizenmarkt. De indicator meet de stabiliteit van de relatie tussen prijzen en de onderliggende fundamentele krachten, zoals het inkomen van de gezinnen en de economische groei. Een waarde van 1 geeft aan dat de huizenprijzen de onderliggende fundamentele factoren reflecteren. Wanneer deze waarde zich boven een kritieke drempel bevindt, gedraagt de markt zich te uitbundig en riskeren de prijzen zich los te koppelen van de economische realiteit. Het risico op een explosieve prijzentoename wordt dan groot.
De figuur toont hoe voor Nederland en de drie buurlanden de exuberantie zich momenteel in de gevarenzone bevindt. Wat Nederland en België betreft zien we dat, sinds het begin van de pandemie, de prijzen alsmaar minder in de marktfundamenten verankerd bleken te zijn. Voor Duitsland was dit al vanaf 2015 het geval. Sinds enkele kwartalen begeeft ook de huizenmarkt in Frankrijk zich in de gevarenzone.
De ontwikkelaars van het model wijzen erop dat de exuberantie kan helpen om vastgoedbellen tijdig te detecteren. In het verleden werden snelle toenames van huizenprijzen vaak gevolgd door stevige correcties. Dat kan dan weer ernstige gevolgen hebben voor de reële economie, net wanneer deze zich volop aan het herstellen is van de pandemie.
Belangrijk daarbij is wel dat exuberantie de instabiliteit meet van de relatie tussen prijzen en klassieke macro-variabelen. Wijzigingen in fiscaal beleid worden daarbij niet meegenomen. Ook de impact van tijdelijke gedragsveranderingen komt niet rechtstreeks in de methodologie tot uiting. Het valt niet uit te sluiten dat het toegenomen thuiswerken de afgelopen twee jaar voor gewijzigde voorkeuren heeft gezorgd. Wanneer mensen woongenot belangrijker gaan vinden, kan ook de betalingsbereidheid voor woningen zijn toegenomen. In een dergelijk geval zijn de prijsstijgingen minder instabiel dan het model voorspelt.
