mening
Consumenten onschuldig in kredietcrisis
In de analyse van de hypotheek- en kredietcrisis wordt de schuld
eigenlijk bij iedereen gelegd: hypotheekverstrekkers verleenden
via hypotheekbemiddelaars te gemakkelijk leningen aan huizenkopers zonder voldoende inkomen. De verstrekkers verkochten deze
leningen op de tweedehands hypotheekmarkt door als security’s
aan investeerders. Men dacht dat deze security’s een laag risico
hadden omdat de kredietbeoordelingbureaus ze dat hadden verteld
terwijl dit niet waar bleek. De overheid stond aan de kant en deed
niets. Maar er kloppen een paar dingen niet in deze redenering.
Ten eerste is het te simpel om te stellen dat de overheid niets
deed. Federale overheidsinstellingen hebben het door deregulering
en herregulering mogelijk gemaakt om zowel risicovollere hypotheken te verkopen als om deze door te verkopen als security’s
op de tweedehands hypotheekmarkt (Gotham, 2006). Veel toezichthouders hebben niet op tijd ingegrepen, vaak omdat dit hun
politiek onmogelijk werd gemaakt of omdat hun te weinig middelen ter beschikking stonden (Lardner, 2008). In verschillende
Amerikaanse staten werd echter aanvullende wetgeving bedacht
om de uitwassen van de rap groeiende hypotheekmarkt tegen te
gaan. Zo kwam de staat New Mexico bijvoorbeeld in 2003 met de
Home Loan Protection Act. Er kan dus niet gesteld worden dat de
overheid erbij stond te kijken: terwijl een deel van de Amerikaanse
overheid de uitbreiding van de eerste- en tweedehands hypotheekÂ
markt faciliteerde, was een ander deel bezig consumenten te
beschermen.
Ten tweede wordt er voortdurend geroepen dat veel mensen een
woning kochten terwijl ze die eigenlijk niet konden betalen. Dit
klopt, maar bij meer dan de helft van de sub-prime-leningen ging
het niet om mensen met slecht krediet of een te laag inkomen,
maar om mensen met voldoende inkomen om een prime-lening
te krijgen. Mensen werden dure sub-prime-leningen aangesmeerd
terwijl ze recht hadden op een goedkopere, prime-lening (Brooks
en Simon, 2007). Dit betekende extra rente-inkomsten voor de
hypotheekverstrekker. Hypotheekbemiddelaars ontvingen op
de verkoop van sub-prime-leningen een hogere premie. Ook in
Nederland betaalden hypotheekverstrekkers meer premie voor een
beleggingshypotheek dan voor een annuïteitenhypotheek.
Ten derde waren de meeste mensen die een sub-prime-lening
kregen geen woningkopers zoals vaak wordt beweerd: veruit het
grootste deel van de sub-prime-leningen betreft tweede hypotheken en herfinancieringen. Deze leningen lijken vaak goedkoper
dan ze zijn, bijvoorbeeld omdat de rente snel oploopt of omdat er
verborgen betalingen in het contract staan. Verhoudingsgewijs veel
van dit soort leningen zijn verkocht aan oudere en zwarte woningbezitters. Deze groepen werden bewust benaderd omdat ze gemiddeld genomen minder weten van complexe financiële producten
en daardoor eerder vertrouwen op het advies van een specialist
(Squires, 2004). Het is dus geen wonder dat de executieverkopen
geconcentreerd zijn in de wijken waar de verkopers van leningen langs gingen bij zwakke consumenten (Woodstock Institute,
2008).
Verkopers en bemiddelaars handelden dus grotendeels tegen de
belangen van de huizenbezitters door ze dure leningen te verkopen. Natuurlijk hadden die mensen de kleine lettertjes moeten
lezen, maar veel contracten waren zo ontworpen dat ze ook voor de
meeste economen onduidelijk zouden zijn. Hypotheekverstrekkers
en -bemiddelaars wisten dat veel mensen in de problemen zouden
komen met dergelijke leningen. De hypotheekbemiddelaar was
niet bang dat mensen hun lening niet konden afbetalen, want dan
was de premie al binnen. Bovendien kon de bemiddelaar deze
huizenkopers weer een herfinanciering aansmeren en opnieuw
premie ontvangen. En de hypotheekverstrekkers zagen ook geen
betalingsproblemen: door een executieverkoop konden ze de hypotheeksom en de achterstallige rentebetalingen weer terugkrijgen,
want de huizenprijzen stijgen immers altijd, zo was de gedachte.
De afbetalingsproblemen van de huizenbezitters als gevolg van te
dure leningen deden zich dan ook al jaren voor het begin van de
hypotheekcrisis voor. Pas toen de huizenprijzen daalden en hypotheekverstrekkers in de problemen raakten, bleek dat de investeringen in security’s veel minder waard bleken dan gedacht. Dat de
Amerikaanse overheid nu garant gaat staan voor de twijfelachtige
investeringen van de financiële wereld is wrang: terwijl een kant
van de hypotheekketen met vele miljarden overeind wordt gehouden, is er slechts geld gereserveerd voor een half miljoen in de
problemen geraakte huizenbezitters terwijl tussen begin 2007 en
eind 2009 naar schatting negen miljoen Amerikaanse huishoudens
hun huis dreigen te verliezen.
Literatuur
Brooks, R. en R. Simon (2007) Subprime debacle traps even very credit-worthy.
Wall street journal, 3 december, A1.
Gotham, K. (2006) The secondary circuit of capital reconsidered: Globalization
and the U.S. real estate sector. American journal of sociology, 112, 231–275.
Lardner, J. (2008) Beyond the mortgage meltdown: addressing the current crisis,
avoiding a future catastrophe. Washington DC: Demos.
Squires, G. (red.) (2004) Why the poor pay more. How to stop predatory lending.
Westport: Praeger.
Woodstock Institute (2008) Paying more for the American dream. The subprime
shakeout and its impact on lower-income and minority communities. Chicago:
Woodstock Institute.
Manuel Aalbers
Postdoctoraal onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam
700
ESB
93(4547) 14 november 2008