Beleid en woningmarkt

woningmarkt

Beleid en woningmarkt
T.H. van Hoek
Onderdirecteur van het Centraal Planbureau.
thvh@cpb.nl

De vormgeving van het beleid belemmert het efficiënt
functioneren van de woningmarkt. De maatschappelijke
kosten hiervan moeten in beeld worden gebracht.

V

an de Nederlandse huishoudens woont ruim 40% in
gereguleerde huurwoningen. De wachttijden voor sociale
huurwoningen kunnen oplopen tot acht jaar. Ongeveer de helft
van deze woningen wordt bewoond door huishoudens die niet
tot de officiële doelgroep behoren. De gemiddelde prijs van
een koopwoning is opgelopen tot acht keer het modale bruto
jaarinkomen. Een private huurmarkt ontbreekt nagenoeg. Vele
miljarden zijn gemoeid met subsidies, bijzondere belastingen
en belastinguitgaven. Deze kenmerken van de Nederlandse
woningmarkt zijn vooral het gevolg van woningmarktbeleid
en ruimtelijk beleid. Dat beleid heeft ook zijn merites, maar
er wordt onvoldoende rekening gehouden met de efficiëntie­
verliezen die het veroorzaakt.

Woningmarktbeleid

Belangrijke instrumenten om de woonkwaliteit van lagere
inkomensgroepen te bevorderen, zijn de huurtoeslag en de
prijsregulering van sociale huurwoningen. Beide instrumenten
veroorzaken verstoringen, maar de verstoringen die uitgaan van
prijsregulering zijn het belangrijkst. De crux is dat prijsregule­
ring marktconform aanbod onmogelijk maakt. De corporaties
moeten dit gat dichten, maar het aanbod blijft achter bij de
politiek gewenste omvang. Een probleem is dat de prikkels voor
woningcorporaties nogal diffuus zijn. Er zijn nauwelijks belo­
ningen of sancties verbonden aan het gedrag en de mate van
succes. Belangrijk is ook dat subsidies in zekere zin gekoppeld
zijn aan woningen. Bij het betrekken van de woning wordt wel­
iswaar een inkomenstoets uitgevoerd, maar de bewoners kun­
nen ook bij een gunstige inkomensontwikkeling blijven profite­
ren van de subsidie op de woning. De subsidies landen bij een
niet-beoogde doelgroep, illegale onderverhuur kan ontstaan,
de doorstroming op de woningmarkt wordt belemmerd en de
wachtlijsten voor woningzoekenden groeien aan.
Op de private markt is de hypotheekrenteaftrek belangrijk.
Hierdoor ontstaan verstoringen rond drie type beslissingen. Ten
eerste wordt de koop-huurbeslissing verstoord. Bij het huidige
fiscale regime is private huur geen reëel alternatief voor een
koopwoning. Dit verklaart het vrijwel ontbreken van een parti­
culiere huurmarkt. Ten tweede wordt de beslissing tussen con­
sumptie van woondiensten en andere goederen verstoord. Ten
slotte worden in de vermogenssfeer de portefeuillebeslissingen
verstoord. De hypotheekrenteaftrek is uiteraard niet alleen een
kwestie van efficiëntie. Er zijn belangrijke verdelingsvraagstuk­
ken aan de orde en dit verklaart ongetwijfeld ook de grote poli­
tieke gevoeligheid rond dit onderwerp.
Een andere verstoring op de koopmarkt is de overdrachts­
belasting, waarmee de doorstroming op de woningmarkt en de
regionale arbeidsmobiliteit worden beperkt.

Restrictief ruimtelijk beleid

Het ruimtelijk beleid is er al geruime tijd op gericht om
wonen te concentreren in bebouwd stedelijk gebied en onbe­
bouwd gebied te beschermen.Het Woningbehoefteonderzoek
(WBO) laat zien dat deze strategie niet goed aansluit bij de
woonvoorkeuren. Onderzoek naar kosten en prijzen van woon­
locaties bevestigt dit beeld. Woningontwikkeling in bebouwd
stedelijk gebied kan alleen worden gerealiseerd met in de tijd
toenemende (gemiddelde) subsidies. Woningontwikkeling in de
omgeving van steden kan rendabel plaats vinden en vaak zelfs
overwinsten met zich meebrengen. Door de voortschrijdende
verdichting van de steden vereist uitbreiding hier ook steeds
vaker herstructurering, waarvan het netto effect op het woning­
aanbod bescheiden is.

Tot slot

Het woningmarktbeleid en het ruimtelijk beleid trekken
een wissel op de efficiëntie van de woningmarkt. Ruimtelijke
restricties en prijsregulering van een substantieel deel van de
woningvoorraad zorgen ervoor dat het aanbod zich niet goed
kan aanpassen aan de vraag. Tegelijkertijd wordt de vraag naar
woondiensten gestimuleerd via subsidies en belastinguitgaven.
Op de koopmarkt mondt dit uit in hoge prijzen, op de prijsgere­
guleerde sociale huurmarkt leidt dit tot rantsoenering.
Het beleid heeft uiteraard ook voordelen, bijvoorbeeld in de
vorm van kwalitatief goede sociale huurwoningen en behoud
van waardevolle open ruimte. Het punt is evenwel dat er geen
integrale afweging plaatsvindt. De niet direct waar te nemen
kosten van het beleid leggen het dan vaak af tegen de zichtbare
sociale en ruimtelijke baten van het beleid. Zo komt een meer
gedifferentieerde aanpak van het ruimtelijk beleid, waarbij de
waarde van open ruimte tegen de schaduwprijs van alternatieve
aanwending op locatieniveau wordt afgewogen, niet tot stand.
Daarnaast lijkt de bestaande aanbodsturing van de sociale
huurmarkt aan heroverweging toe. Of we slagen erin om het
publieke belang te borgen via effectieve prikkels voor woning­
corporaties, of we borgen dat belang via subjectsubsidies. Ten
slotte verdient ook het hypotheekrentedossier een nuchtere
analyse. Stevige empirie op basis van brede welvaartseconomi­
sche analyse en industriële organisatie-theorie is wat we rond
de grote woondossiers nodig hebben. Hier ligt een belangrijke
uitdaging voor economen in de komende tijd. â– 
Taco van Hoek

Op 11 november vindt een bijeenkomst over de
volkshuisvesting plaats. Zie www.wimdreesstichting.nl

ESB  4-11-2005

481