Prijsontwikkeling en
prijs beheersing van agrarische grond
Een empirisch onderzoek naar de effectiviteit van de
voorgestelde criteria der landbouwkundige toetsing
IR. J. S. KNIPSCHEER
–
DRS. C. P. VEERMAN*
Binnenkort wordt in de Tweede Kamer de Nota betreffende de vervreemding van
landbouwgronden behandeld. In de nota worden criteria voorgesteld waaraan kopers van
agrarische gronden moeten voldoen, met het oogmerk de prijsstijging van deze grond
te beteugelen. In dit artikel wordt verslag gedaan van een onderzoek naar de
effectiviteit van deze criteria voor de beheersing van de prijs van landbouwgrond. De schrijvers
komen o.a. tot de conclusie dat het uitoefenen van het beroep van boer als enig criterium
even effectief zal zijn als het voorgestelde omvangrijke pakket van criteria.
Inleiding
De prijzenhausse van landbouwgrond heeft de laatste jaren
voor nogal wat politieke commotie gezorgd. Voor het kabinet-Den Uyl was de oplossing van het vraagstuk welke
maatregelen er zouden moeten worden genomen om de
prijzen te beteugelen, het obstakel waardoor er een wiel van de
coalitiekar afliep, zodat er een voortijdig einde aan de rit
kwam. De destijds voorgestelde aanpak om de stijging van de
grondprijzen een halt toe te roepen, of zelfs een daling ervan te
bewerkstelligen, bestond uit twee componenten:
een voorkeursrecht voor gemeenten bij aankopen ten
behoeve van de gemeenschap;
@ onteigening tegen de waarde die de grond heeft voor de
gebruiker (gebruikswaarde) in plaats van tegen de waarde
van de grond op de vrije markt (verkeerswaarde).
Wij zullen hier niet ingaan op de eerste component van deze
regeling, het voorkeursrecht; we hebben van onze onderzoekingen dienaangaande elders verslag gedaan 1). Wat het
tweede deel van de indertijd voorgestelde oplossing betreft
kan worden opgemerkt dat de vindingrijkheid der politici
onvermoede hoogten heeft bereikt bij het formuleren van
tussenoplossingen. Zo sprak men van gebruikswaarde-plus
aan de ene kant van het politieke front en van verkeerswaarde-min aan de andere kant. Met het eerste werd bedoeld
aan te geven dat correcties op de waardegrondslag zouden
moeten worden aangebracht, die rekening houden met het feit
dat boeren, voor wie bedrijfsbeëindiging door het verliezen
van de grond dreigt, in de jaren waarin deze dreiging zich
steedssterker gaat aftekenen en ten slotte definitief wordt, wat
voortgang van hun bedrijf betreft niet de noodzakelijke
maatregelen meer zullen treffen zodat de bedrijfsresultaten
teruglopen.
Wat het voorstel van de andere kant, de verkeerswaardemin, aangaat, kan worden opgemerkt dat het gaat om een
poging de huidige waardegrondslag overeind te houden onder
erkenning van het feit dat vaak zeer grote waardestijgingen
optreden uitsluitend ten gevolge van overheidsbeslissingen,
zoals b.v. het wijzigen van een bestemmingsplan.
Het kabinet-Van Agt, dat eveneens tot het beperken van de
agrarische-grondprijsstijging wenst te komen, wil dit doel op
een andere wijze bereiken. De huidige regering denkt niet
alleen aan het verlagen van de onteigeningsprijzen, maar ook
aan het breidelen van de handel in grond. De redenering is
dat een beperking van de vraag door middel van het stellen van
ESB 23- 1- 1980
eisen aan de kopers, die aan de markt zijn, de prijsstijging zal
worden verminderd. Deze maatregelen duidt men aan met de
,,landbouwkundige toetsing”. Zij zijn vervat in de Nota betreffende de vervreemding van landbouwgronden van het
Ministerie van Landbouw en Visserij.
De ontwikkeling van de grondprijs o p de agrarische markt
Om een indruk te geven waarover het in de discussies over
de prijsontwikkeling van landbouwgrond gaat, volgen hier
een paar gegevens. In de figuren 1 en 2 is het prijsverloop van
onverpacht los bouwland, resp. van onverpacht los grasland
in Nederland, alsmede de verhandelde oppervlakten van
beide soorten land uitgezet.
De stijging van de prijzen is van 197311974 tot op deze dag
spectaculair, nl. een verviervoudiging in vijf jaar. De ontwikkeling in de verhandelde oppervlakten vertoont niet alleen in
veel mindere mate een eenduidig verloop, maar is voor
bouwland en grasland verschillend. Dit fenomeen roept de
vraag op wat de oorzaak van deze sterke prijsstijging zou zijn.
Bij politici leidt deze stijging meer en meer tot de overtuiging
dat er maatregelen moeten worden genomen om deze gang
van zaken tot staan te brengen of zelfs een eindweegs in
omgekeerde richting te doen gaan.
Om een proces te kunnen beheersen moeten we niet alleen
de beschikking hebben over instrumenten, maar in de eerste
plaats zullen we moeten weten hoe het proces werkt. Het
probleem van de discussie over de grondprijzen is het onvoldoende bekend zijn van de factoren die de grondprijs bepalen 2). Afhankelijk van de politieke kleur worden heel verschillende oorzaken te berde gebracht, op grond waarvandan
stelling wordt genomen m.b.t. de aanpak van de prijsbeteugeling. Er wordt nogal eens beweerd dat de hoge vergoedingen,
die gemeenten aan de boeren moeten betalen om hun grond te
verwerven, via het proces van de hervestiging van deze boeren
* De auteurs zijn als wetenschappelijkmedewerker verbonden aan de
Interfaculteit Bedrijfskunde te Delft.
I) Zie J.S. Knipscheer en C.P. Veerman, Bouwgrondverwerving
regen de achtergrond van de ruimtelijke onrwikkeling, IIB, Delft,
1979.
2) Het enige recente onderzoek naar de verklaring van grondprijzen
dat wij kennen is dat van Jacobs, De prijs van grond in NoordNederland, RUG, Groningen, 1970. Hieruit blijkt dat hetgrootstedeel
van de variantie in de prijzen onverklaard blijft; zie deel 11, blz. 53.
Figuur I . Prijsverloop en verhandelde oppervlakte van onverpacht los bouwland in Nederland
—–
= prijs per ha
= verhandelde oppervlakte
Figuur 2. Prijsverloop en verhandelde oppervlakte van onverpacht los grasland in Nederland
oppervlakte
(ha)
= verhandelde oppervlakte per kwartaal
koopprijs
(gld ha)
oppervlakte
(ha)
de oorzaak zijn van de sterke stijging van de grondprijzen,
hetgeen de gemeenten dan weer noopt tot hogere vergoedingen in een volgend geval enz. Ook hoort men wel als oorzaak
noemen het optreden van welgestelden die op het platteland
willen gaan wonen, zich een optrekje met wat grond verschaffen tegen fabelachtige prijzen en aldus de grondmarkt bederven 3). Minder vaak wordt de oorzaak gezocht bij de drukdie
de schaalvergroting in de landbouw uitoefent op de prijs van
de grond. We kunnen in het bestek van dit artikel niet ingaan
op deze oorzaak; op een andere plaats hebben we de argumenten en cijfers gepresenteerd die de laatstgenoemde oorzaak
voor de prijzenhausse empirisch ondersteunen 4).
Wat de oorzaken van de grondprijsstijging zijn is een vraag
waarop heden het antwoord nog niet kan worden gegeven.
Toch wil men nu de prijsstijging indammen. Deze omstandigheden lijken gunstig voor het doen van misstappen en het
treffen van slechte maatregelen.
De beheersing der grondprijzen
Het kabinet wil binnenkort het Wetsontwerp vervreemding
landbouwgronden ter bekrachtiging aan de Tweede Kamer
voorleggen. Door middel van deze wet wil men, door het
stellen van eisen aan kopers, hun aantal verminderen, opdat
een vermindering van de vraag naar landbouwgrond en een
vermindering van de prijsstijging wordt bereikt. In dit artikel
willen we het hebben over de effectiviteit van een aantal in het
wetsontwerp voorgestelde eisen aan potentiële kopers van
landbouwgrond. Al kan men op grond van ervaring en de
theorie staande houden dat het stellen van bepaalde criteria de
vraag zal verminderen, omtrent de mate waarin elk criterium
op zich en in combinatie met andere hierin zal slagen bestaat
vrijwel geen inzicht. Als we de voorgestelde eisen onder de
loep nemen wordt het duidelijk dat de noodzaak aanwezig is
te onderzoeken hoe het voorgestelde instrumentarium in de
praktijk zal functioneren. De criteria die het wetsontwerp
kent zijn o.a. de volgende:
a. kopers mogen een bepaalde leeftijdsgrens niet hebben
overschreden;
b. aan het beroep van de koper worden bepaalde eisen
gesteld;
c. de grootte van het bestaande bedrijf van de koper moet
binnen bepaalde minimum- en maximumgrenzen vallen;
d. de afstand waarbinnen het eigen bedrijfscentrum van de
koper is gevestigd, speelt een rol;
e. het aan te kopen perceel moet naastliggend zijn, indien het
oppervlak ervan kleiner is dan een zeker minimum;
f. als de koper een bepaalde leeftijd is gepasseerd, moet hij
een opvolger hebben.
De voorgestelde regeling kent vrijstellingsgronden voor
transacties:
– tussen familieleden;
– in het kader van ruilverkaveling;
– tussen pachter en verpachter;
– met het Bureau Beheer Landbouwgronden;
3) Zie b.v. de Nora betreffende de vervreemdina van landbouwmonden, blz. 1.
4 ) J. S. Knipscheer en C. P. Veerman, Prijsbeheersing van agrarisch
onroerend goed, IIB, Delft, 1979, blz. 10 e.v.
,
– met grond die een niet-agrarische bestemming krijgt;
–
m.b.t. zeer kleine oppervlakten (kleiner dan 5 are
woning).
+
Het opstellen van bovengenoemde criteria is een normatieve bezigheid en als zodanig de uitdrukking van bepaalde
politieke keuzen. Het opstellen van voorwaarden, zoals
sommige van bovenstaande (met name het afstandscriterium),
zonder dat nauwkeurig is nagegaan hoe een dergelijke eis in de
grondmarkt ingrijpt, roept echter het onbehagelijke gevoel op
dat zo’n criterium in hoge mate arbitrair is en derhalve
onverantwoord als grondslag voor een beleid ter beteugeling
van de grondprijzen. Daarenboven hebben de voorgestelde
criteria een globaal karakter en het is zeker dat zij, gegeven de
verschillen tussen de diverse landbouwgebieden, verschillend
zullen uitwerken. Hoe verschillend is voorshands onduidelijk.
Wij zullen aan de hand van een klein empirisch onderzoek
proberen enig licht te werpen op de mate waarin de voorgestelde criteria de prijsvorming van landbouwgrond in de
verschillende gebieden zullen beinvloeden. De voorgestelde
regeling lijkt bovendien gevolgen te hebben die verder strekken dan het intomen van de prijsstijging van landbouwgrond.
Hier moeten we volstaan met de opmerking dat het wetsontwerp de neutraliteit t.o.v. de structurele ontwikkeling in de
landbouwsector, zoals die in de Nota betreffende de vervreemding van landbouwgronden wordt gewenst, onzes inziens niet wordt geëerbiedigd 5).
Onderzoeksobject en methode
Wij hebben in totaal vier onderzoeksgebieden gekozen die
alle in Zuid-Holland liggen, die worden gekenmerkt door
grote verschillen in grondgebruik en verkavelingsstructuur
en waarin ruilverkavelingen in verschillende stadia van ontwikkeling zijn (om tevens zoveel mogelijk inzicht te krijgen in
de invloed van ruilverkaveling o p de transacties die op de
agrarische grondmarkt worden geëffectueerd). Dat juist voor
vier gebieden in Zuid-Holland is gekozen hangt ten nauwste
samen met de wens om inzicht te krijgen hoe in een verstedelijkt gebied als de Randstad de omvang is van de aankopen
van diegenen die niet beroepsmatig aan de landbouw zijn
gebonden en waarvan wordt aangenomen dat zij de prijzen
(mede) opdrijven. De vier onderzochte gebieden zijn:
– de Alblasserwaard;
– de Krimpenerwaard;
– de Lopikerwaard;
– de Hoeksche Waard.
In deze vier gebieden hebben we alle agrarische onroerendgoedtransacties vanaf 1 november 1977 tot 1 september 1978
bestudeerd. Het Kadaster onderscheidt agrarische en nietagrarische transacties op basis van de gegevens (afschriften
van akten) die de notarissen leveren. De samenvattingen van
agrarische transacties worden doorgegeven aan de Hoofdingenieur voor de Landinrichting, zodat deze de prijsontwikkeling in de regio kan volgen.
Ten einde te voorkomen dat een aantal soorten transacties
de uitkomsten zouden verstoren hebben we de gegevens
geschoond. We hebben de volgende soorten van transacties
uit het materiaal gelicht:
a. transacties waarbij het gaat om de inbreng van een agrarisch bedrijf of los land in een vennootschap;
b. boedelscheidingen en andere juridische scheidingen;
c. onderlinge kavelruil tussen boeren onderling en met het
Bureau Beheer Landbouwgronden.
De overblijvende transacties hebben we met de term markt-
5) Zie J.S. Knipscheer en C.P. Veerman, Prijsbeheersing van agrarisch onroerend goed, IIB, Delft, 1979, blz. 28-36.
ESB 23-1-1980
transacties aangeduid. Vervolgens is voor elke markttransactie onderzocht of eventueel werd voldaan aan een van de
vrijstellingsgronden die de voorgestelde regeling kent. De
transacties, waarbij dit niet het geval was, hebben we getoetst
aan de criteria die in de Nota betreffende de vervreemding
van landbouwgronden worden genoemd. Daarbij isveelnoodzakelijke detailinformatie verkregen via interviews met de
Districtsbureauhouders die vaak van de bijzonderheden van
elke transactie op de hoogte zijn. Van de af te wijzen transacties is weer nagegaan wat de oorzaak van afwijzing zou zijn
geweest. Deze handelwijze is per onderzoeksgebied steeds
consequent gevolgd.
In totaal zijn 424 transacties onderzocht. De moeilijkheden
die we hebben ondervonden door onduidelijkheden in de
nota, het voorkomen van grensgevallen, interpretatieproblemen enz. signaleren we hier slechts, elders hebben we e.c.a.
uitvoerig verantwoord 6).
Wij hebben ons in onze studie niet beperkt tot het achterhalen van het gezamenlijke effect van de critena.die in de nota
worden genoemd maar we hebben ook een aantal varianten
beproefd. We zijn in elk van de onderzoeksgebieden nagegaan wat het gevolg is van het buiten werking stellen van de
naastliggendheidseis en vervolgens van het afstandscnterium.
De situatie die ontstaat als de familieband geen vrijstellingsgrond zou zijn hebben we eveneens beschouwd. Ten slotte
hebben we onderzocht wat de uitkomsten zijn als slechts één
criterium geldt: hoofdberoep boer zonder dat de familierelatie
een vrijstellingsgrond is. Als laatste punt zij nog vermeld dat
we ook hebben bekeken hoe groot de variatie is in het aantal
kopers binnen de voorgestelde één-kilometerstraal (het afstandscriterium) per gebied.
tabel. De betrekkelijk hoge aandelen van de categorie algemeen belang in de Lopikerwaard en de Hoeksche Waard
wordt verklaard door het in voorbereiding zijn van ruilverkavelingen in deze gebieden.
Als we recapituleren welke critena een transactie hebben
verhinderd waarbij de aangekochte grond zou worden toegevoegd aan het bestaande bedrijf dan ontstaat het beeld dat uit
tabel 3 naar voren komt.
Tabel 3. Het aantal malen dat toetsingscriteria zijn gebruikt
voor toevoegingen
I
3
2
I
I
I
Overige
,
O
I
O
O
I
I
I
1
Hobbyboeren
l
I
Niet-agrariersgeen hobbyboer
Agrariers
I
l
Alblasserwaard . . . . . . . .
Krimpenerwaard . . . . . . . .
Lopikerwaard . . . . . . . . .
Hoeksche Waard . . . . . . . . .
24
22
6
13
7
4
2
1
3
O
O
O
Het valt op dat er veel ,,hobbyboerenwin de Alblasserwaard
en de Krimpenerwaard voorkomen en dat er van deze categorie in de andere twee gebieden minder worden gevonden. De
grotere aantallen in de eerste twee Waarden kunnen evenwel
niet worden verklaard door de geringere afstahd van grote
steden t.o.v. de andere twee gebieden. Er is ons gebleken dat
het voor het grootste deel inwoners van de dorpen in de streek
zijn die zich een dergelijk ,,buitenwaanschaffen. Dat de zaken
die boeren doen een zeer groot deel van de af te wijzen
transacties vormen blijkt wel uit tabel 5.
Aantal hectaren
in procenten
t.o.v. het totaal
Alblasserwaard
Krimpenerwaard
Lopikerwaard
Hoeksche Waard
Af te wijzen
transact~es
O
O
2
2
8
5
3
I
I
Alblasserwaard
Krimpenerwaard
Lopikerwaard
Hoeksche Waard
I
Leeftijd
Tabel 4. Aantal toetreders naar categorie
Tabel I . Overzicht van de onderzochte transacties
Te toetsen
tranaacties
Bedrijfsoppervl.
Het afstandscriterium is het effectiefst in die gebieden waar
een ruilverkaveling (voor een deel van het gebied of voor het
geheel) op handen is, te weten de Hoeksche Waard en de
Lopikerwaard. De boeren zijn met dit perspectief bereid om
grond die op relatief grote afstand van het bedrijf ligt toch te
kopen om door inbreng van dit land in de ruilverkavelipg er
na de toedeling beter van te worden. Dat het criterium van
naastliggenheid in de Alblasserwaard en de Krimpenerwaard
zo sterk werkzaam is, vindt voor een deel zijn verklaring in de
geringe gemiddelde omvang van de transacties en inde verkavelingsstructuur.
De minimale bedrijfsoppervlakte blijkt een niet te verwaarlozen afkeuringsgrond en hangt uiteraard ten nauwste samen
met de agrarische structuur van het gebied. Met betrekking
tot het beroep van toetreders wordt in tabel 4 een indelinggegeven.
Het is ondoenlijk om in dit korte bestek de veelheid aan uitkomsten van de effectiviteitsanalyse van de landbouwkundige
toetsing, alsmede de resultaten vande varianten per gebied, te
presenteren. We zullen derhalve volstaan met het vermelden
van onze bevindingen in de integrale vorm en beperken ons
tot de markttransacties.
Uit tabel 1 komt als opvallend punt naar voren hoe hoog in
alle onderzochte gebieden de vrijstellingspercentages zijn,
vooral qua oppervlakte. Dat de familierelatie het leeuwedeel
van de vrijstellingsgrond inneemt, blijkt uit tabel 2. Hoe het
met de verhouding eigenaar-boerlpachter-boer is gesteld in
de verschillende gebieden wordt eveneens duidelijk uit deze
Vrijgestelde
transacties
I
Afstand
I
Alblasserwaard . . . . . .
Knmpenerwaard . . . . . .
Lopikerwaard . . . . . .
Hoeksche Waard . . . . .
De onderzoeksresultaten
Aantal transacties in procentel
t.o.v. het totaal
I
Naastliggendheid
Tabel 5. Afgewezen transacties en het aantal afgewezen
transacties met hobbyboeren daarin
Totaal aantal afgew. trans.
Alblasserwaard . . . . . . . . .
Knmpenenvaard . . . . . . .
Lopikerwaard . . . . . . . . . . .
Hoeksche Waard . . . . . . . .
Alblasserwaard
Krimpenerwaard
Lopikerwaard
Hoeksche Waard
Hobbyboeren
I
I
47
24
22
6
13
l8
6) Zie J.C. Knipscheer en C.P. Veerman, Prijsbeheersing van agra-
risch o,woerend goed, IIB, Delft, 1979, blz. 5-8.
Tabel 2. Vrijgestelde markrtransacties in procenten
C50aref
woning
trans.
Alblasserwaard . . . . . . . . . . . . . . . . .
Knmpenerwaard . . . . . . . . . . . . . .
Lopikerwaard . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Hoeksche Waard . . . . . . . . . . . . . .
1
Familie
Algemeen
belang
Pachter
Onderl.
ruil
Andere
bestemming
opp.
33.3
37.5
35.2
44.9
19.4
21.4
36.4
30.1
27.8
16.0
25.0
23.0
O
II,l
7.1
2.9
1.8
We merkten al eerder op dat de voorgestelde criteria
globaal van aard zijn en dat een dergelijk instrumentarium
waarschijnlijk te gebrekkig is om tot effectieve prijsbeheersing
te komen van agrarische grond. Deze verwachting wordt door
de gegevens bevestigd. Dit resultaat lijkt te pleiten voor een
fijnmaziger structuur van de criteria van de landbouwkundige
toetsing.
In de categorie van toetreders hebben we een driedeling
gemaakt, nl.:
a. niet-agrarische toetreders (hobbyboeren), te weten zij die
niet het hoofdberoep van boer hebben en die meestal een
kleine oppervlakte aankopen;
b. overige niet-agrarische toetreders, te weten zij die met
speculatieve oogmerken grond kopen en geen agrarische
plannen hebben;
c. agrarische toetreders, te weten zij die wel agrarische
plannen met de grond hebben.
In tabel 6 presenteren we de uitkomsten van toetsing op
grond van één criterium, nl. het boer zijn (opleiding en/of
ervaring hebben geldt ook als zodanig), waarbij de familiebetrekking geen vrijstellingsgrond is. Ter vergelijking zijn de uitkomsten van de voorgestelde wettelijke regeling opgenomen:
Tabel 6. Vergelijking tussen toetsing volgens het wetsvoorstel
en toetsing o p grond van het boer zgn
I
Wetsvoorstel
Alblasserwaard . . . . . . . . .
Krimpenerwaard . . . . . . . . .
Lop~kerwaard. . . .
Hakrhe Waard . . . . . . .
Totaal . . . . . . . . . . . . .
I
Het boer zijn als enige eis
1 1 1 1
1 10.87
50.53
7 1.77
30.34
246.10
126.24
96,07
110.47
93.27
28.18
20.76
18.2
I6Q.41
159.38
Tussen de gebieden onderling ontstaan belangrijke verschillen. De samenstelling van de afgekeurde oppervlakte is
eveneens gewijzigd; er worden nu ook transacties afgekeurd
die onder de wettelijke regeling op basis van de familiebetrekking werden goedgekeurd.
Ten slotte vermelden we in tabel 7 voor een aantal kavels
hoeveel potentiële kopers voldoen aan de in het wetsvoorstel
geformuleerde afstandseis. De verschillen tussen de gebieden
blijken groot te zijn.
Conclusies
We moeten, gezien de beperkte opzet van het onderzoek,
erg voorzichtig zijn met het trekken van conclusies. Desalniettemin putten wij uit de resultaten de vrijmoedigheid de
onderstaande conclusies verantwoord te achten.
In alle onderzochte gebieden bleek een erg groot deel van de
verkochte oppervlakte (60-90 procent) te zullen worden
vrijgesteld van toetsing. De familierelatie kwam als belangrijkste vrijstellingsgrond naar voren. Van deze transacties
binnen de familiekring bleek een groot deel, variërend van een
derde tot de helft, oppervlakken kleiner dan drie hectare te
betreffen. Hierbij rijst de vraag of er binnen deze categorie
transacties plaatsvinden waarbij de kopers geen agrarische
plannen hebben. De enige reden om het vestigen van hobbyboeren via familierelaties minder ernstig te achten is de lagere
prijs die in veel gevallen bij een familietransactie wordt overeengekomen en die vaak ook voor de buitenwereld verborgen
blijft, zodat de prijsopdrijvende werking van dit soort verkopen wellicht minder sterk zou zijn. Het is evenwel de vraag of
de familieband als vrijstellingsgrond niet als onbillijk zal
worden ervaren voor dit soort transacties of aanleiding zal
geven voor omzichtig uitgevoerde ,,kettingverkopenw,waarbij de grond wordt doorgeschoven naar de uiteindelijke
gegadigde via vele familieschakels die binnen de gehanteerde
definitie vallen.
De verschillende criteria bleken in de onderscheiden gebieden uiteenlopende effecten te sorteren. Zo is de naastliggendheidseis in de categorie van de toevoegingen voor de weidegebieden de sterkste beperkende factor, maar voor het typische
akkerbouwgebied is het afstandscriterium het effectiefst. Wat
dit laatste criterium betreft, werd duidelijk dat de stand van
zaken m.b.t. ruilverkaveling hierbij een rol speelt. Het criteriu van de minimale bedrijfsoppervlakte bleek ook in een niet
m
onbelangrijk aantal gevallen de koop te verhinderen, voornamelijk in de weidegebieden.
De niet-agrarische toetreders werden allen op grond van
het persoonsgebonden criterium ,,opleiding enlof ervaring
hebben” afgewezen. De leeftijdseis was bijna niet effectief.
Van de agrarische toetreders vielen er drie af op grond vande
eis m.b.t. de minimale bedrijfsoppervlakte. Dit laatste feit
versterkt het vermoeden dat de prijsbeheersingsregeling niet
structureel neutraal zal uitwerken.
Het afstandscriterium blijkt per gebied een zeer verschillende uitwerking te hebben. Het aantal potentiële kopers varieert
sterk van gebied tot gebied en van kavel tot kavel. Het in de
regeling opnemen van de puur arbitraire eis van de maximale
afstand van b.v. één kilometer tot de hoofdvestiging van het
bedrijf is niet alleen vanwege zijn karakter verwerpelijk maar
ze is vaak ook niet effectief; er kunnen ondanks deze eis zeer
vele kopers overblijven. In het geval dat dit criterium slechts
enkele potentiële kopers overlaat kan dit enerzijds tot gevolg
hebben dat de beperkte hoeveelheid gegadigden tegen elkaar
gaan opbieden, waarmee de eis dan zinloos is geworden, ook
zonder de afstandseis zouden de gegadigden het elkaar niet
hebben gegund. Anderzijds kan het voorkomen dat een klein
aantal koopgerechtigden door onderlinge afspraken of door
gebrek aan belangstelling, de prijs flink zou drukken. Bij de
verkoper die dit lot treft kan dan het gevoel ontstaan dat de
wettelijke maatregelen o p gespannen voet staan met de
uitvoering van behoorlijk bestuur. Wij komen tot de slotsom
dat het afstandscriterium niet te verdedigen valt en niet effectief is in de globale vorm. Onzes inziens is het beter van de
invoering van dit criterium in deze vorm af te zien.
Het antwoord op de vraag of de voorgestelde regeling er
feitelijk in zal slagen het aantal van de aankopers met een nietagrarisch motief sterk te verminderen kan positief worden
beantwoord. De oppervlakte die door mensen met niet-agrarische plannen worden gekocht beslaat één tiende deel van het
totaal van de verhandelde oppervlakte voor alle gebieden te
zamen en per gebied nooit meer dan 15%. De vraag kan
worden gesteld of een zo gering deel van de verkochte
oppervlakte, dat in handen komt van hen die bereid zijn veel
te betalen, wel een belangrijke oorzaak van de stijging van
agrarische grondprijzen kan zijn. De veronderstelling van de
nota dat juist het verminderen van deze soort aankopen de
prijzenhausse mede kan stoppen lijkt zeer twijfelachtig. Wij
zijn van oordeel dat het effect hiervan gering zal zijn. We
bereiken nu een cruciaal punt: wordt niet de zinvolheid van
het instrument van de landbouwkundige toetsing als prijsbeheersingsmechanisme door deze opmerkingen in feite ter
discussie gesteld’? Ons antwoord luidt bevestigend. Immers,
Tabel 7. Maximum aantalpotentiële kopers per onderzochte transactie
Aantal potentiële kopers:
O
0-9
10-19
20-29
30-39
40-4’9
50-59
W-69
70-79
80-89
90-99
100-109
Aantal
geko7en
kavels
p~
Aiblaswrwaard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Knmpencrwaard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Lopikerwaard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
H a k r h e Waard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
ESB 23-1-1980
2
2
I
I
2
2
I
I
I
I
2
3
I
8
8
12
5
97
zoals is gebleken laat de voorgestelde regeling grosso modo
driekwart van de verhandelde oppervlakte buiten schot op
grond van de vrijstellingsregeling; van het overblijvende deel
kan gemiddeld veertig procent de toetsing doorstaan; het
restant, zijnde 15% van het totaal, wordt tegengehouden. De
aankopen van toetreders met niet-agrarische plannen maken
60% uit van de oppervlakte van het totale aantal af te wijzen
transacties. Men moet wel erg sterk overtuigd zijn van de
prijsopdrijvende werking van een zo gering deel van de
verkopen om een zo omvangrijk pakket van maatregelen, dat
zo veel arbitraire elementen bevat, t.a.v. de grondmarkt, te
nemen. Bovendien moet de bureaucratische rompslomp die
deze regeling met zich zal brengen niet worden onderschat.
Onzes inziens ligt de belangrijkste oorzaak van de sterke
prijsstijging van agrarisch onroerend goed niet in de aankopen van hen die niet-agrarische plannen met de grond hebben.
Het verdient aanbeveling de onderzoeksaandacht te richten
o p de naar ons inziens minstens zo belangrijke oorzaken van
de prijzenhausse: het streven naar schaalvergroting in de
landbouw, de inkomensontwikkeling en de kredietverlening
in deze sector.
Als de landbouwkundige toetsing er ten slotte toch moet
komen dan lijkt het ons beter om in plaats van de criteria in de
nota slechts één criterium te handhaven nl. het boer zijn (of
het opleiding enlof ervaring hebben). Het is uit onze naspeuringen gebleken dat dit veel eenvoudiger toe te passen critenum enerzijds toch alle niet-agrarische aankopen weert en
anderzijds niet lijdt aan een arbitrair karakter zoals sommige
van de in de nota voorgestelde criteria.