Waardedaling van de woning en restschuld

markten

Waardedaling van de woning
en restschuld
Een grote angst van veel huizenbezitters is een eventuele
verkoop van de eigen woning met restschuld. In dit artikel
wordt onderzocht hoeveel huishoudens in de gevarenzone
komen door scheiding of inkomensdaling, bij een algehele
waardedaling ineens van dertig procent op de woningmarkt.

D

Michiel Ras,
Evelien Eggink en
Evert Pommer
De auteurs zijn allen werk­
zaam bij de onderzoeks­
groep Quartaire Sector van
het Sociaal en Cultureel
Planbureau; Ras en Eggink
als wetenschappelijk
medewerker en Pommer
als hoofd onderzoeksgroep

536

ESB 20

e afgelopen twintig jaar zijn we er in
Nederland aan gewend geraakt dat de
nominale waarde van koopwoningen
vrijwel continu stijgt. Hoge en risicovollere
hypotheken (bijvoorbeeld aflossingsvrije en beleggingshypotheken) werden mede hierdoor populair.
Een rentestijging, uitbreiding van het aanbod of een
ingreep in de overheidsregelingen betreffende de
eigen woning zouden echter best eens tot een waardedaling kunnen leiden, zelfs zo sterk dat huishoudens bij verkoop van de woning met een restschuld
blijven zitten.
In de discussie over aanpassing van de hypotheekrenteaftrek wordt het ontstaan van restschulden
vaak als tegenargument gebruikt. Bij beperking van
de hypotheekrenteaftrek zouden veel meer gedwongen verkopen met restschuld plaatsvinden, zo vrezen
onder meer de Vereniging Eigen Huis en leden van
de Vaste Kamercommissie voor Volkshuisvesting,
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (vergadering
15 maart jongstleden). Meer in het algemeen vindt
minister Zalm dat huishoudens grote risico’s nemen
bij het financieren van een eigen huis.
Maar hoe groot is het probleem van restschulden nu
in werkelijkheid? In dit artikel gaan we in op de gevolgen van algehele waardedalingen voor het optreden van dergelijke restschulden, wanneer door scheiding of inkomensachteruitgang de woning verkocht
moet worden. Eerst kijken we naar de huishoudens
met risico op restschuld bij verkoop van de woning,
zowel in de huidige situatie als bij een waardedaling.
Daarna schatten we in hoeveel huishoudens wellicht gedwongen zijn te verkopen en welke gevolgen
een waardedaling voor hen heeft. Hierbij laten we
bijkomende kosten (eventuele overdrachtsbelasting
en andere verhuiskosten) buiten beschouwing. De
berekeningen in dit artikel zijn gebaseerd op het
meest recent beschikbare Woningbehoefteonderzoek
uit 2002 (WBO’02).
Een algehele waardedaling zal in de praktijk nogal
eens voorkomen in combinatie met een verandering
van de woonlasten, bijvoorbeeld een rentestijging.
Met zulke veranderingen in de woonlasten houden
we hier echter geen rekening. Ook negeren we

oktober 2006

kortetermijnfluctuaties zoals de recente toename van
het aantal gedwongen verkopen, die waarschijnlijk
tot de normale conjunctuurbewegingen behoren.
Overigens is deze toename volgens de Rabobank al
bijna over zijn top heen (Rabobank, 2006), maar
heeft de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen
juist aangekondigd dat de premie voor de nationale
hypotheekgarantie (NHG) verhoogd wordt om het
stijgende aantal gedwongen verkopen op te kunnen
vangen.

Welke huishoudens lopen
risico op restschuld?
Uit de gegevens in het WBO’02 blijkt dat twee derde
van de eigenaren een schuld op de woning heeft van
minder dan vijftig procent van de huidige waarde
van de woning. Nog eens vijftien procent heeft een
schuld op de woning tussen de vijftig procent en de
zeventig procent van de waarde van de woning. Bijna
negentien procent heeft een nog hogere schuld.
Soms is deze schuld zelfs hoger dan de verkoopwaarde, bijvoorbeeld doordat bijkomende kosten
zoals de overdrachtsbelasting mee zijn gefinancierd
of doordat de woning een prijsdaling heeft ondervonden. Daarmee zijn deze huishoudens kwetsbaar.
Terughoudendheid bij het verstrekken van tophypotheken is dan ook een onderwerp van discussie. Het
ophogen van de hypotheek voor consumptief gebruik
valt overigens niet meer onder de hypotheekrenteaftrek. Ook de bijleenregeling heeft waarschijnlijk
een beperkend effect gehad op de aandelen hoge
hypotheken.
De laatste groep eigenaren (met een schuld van
meer dan zeventig procent) zit uiteraard in de gevarenzone bij de hier onderzochte algehele waardedaling tot dertig procent. Deze groep woont gemiddeld
vrij kort in de woning (gemiddeld vijf jaar tegen
zestien jaar voor de overige eigenaren), is vaak jong
(gemiddeld 37 jaar tegenover 51 jaar voor de overigen) en heeft een iets hoger gezinsinkomen (zes
procent hoger). Doordat ze vaak nog in hun eerste
woning zitten, is de verkoopwaarde met gemiddeld
200.000 euro relatief laag (265.000 euro bij de andere eigenaren). De huishoudensamenstelling wijkt
nauwelijks af van die van andere eigenaren. Ruim
drie kwart is een (echt)paar en bijna de helft heeft
een of meer kinderen.

Theoretische risico’s
We kijken eerst naar de huidige schuldpositie van
eigenaren. Figuur 1 laat zien dat in de huidige
situatie al 140.000 huishoudens (vier procent van

alle eigenaren) bij verkoop via de markt in 2002
in theorie met een restschuld te maken zouden
hebben. Hun hypotheekschuld is op dat moment
hoger dan de verkoopwaarde. De mediane waarde
van de potentiële restschuld van deze huishoudens
bedraagt ruim 18.000 euro (zie figuur 2). Ruim
een vijfde van hen kan zo’n restschuld opbrengen
uit het vermogen buiten de eigen woning. Hierbij
nemen we aan dat huishoudens alleen eigen vermogen boven de 10.000 euro inzetten. Wie minder dan 10.000 euro heeft zet dus niets in, wie
bijvoorbeeld 22.000 euro heeft kan tot maximaal
12.000 euro inzetten. Daarnaast kan, deels overlappend, bijna een derde van hen aanspraak maken
op een gemeente- of nationale hypotheekgarantie
(NHG). Zo’n 70.000 huishoudens (twee procent
van alle eigenaren) kunnen echter niet op een
dergelijke oplossing terugvallen. We noemen hun
type restschuld hier een problematische restschuld.
De mediane waarde daarvan bedraagt ongeveer
20.000 euro.
Figren 1 en 2 laten ook zien wat er verandert als er
een algemene waardedaling optreedt in de marktprijs van koopwoningen. We presenteren hier de
gevolgen van dalingen van de marktprijs (in 2002)
met respectievelijk vijftien procent en dertig procent.
Bij het instorten van de woningmarkt rond 1980
daalde de prijs met dertig procent in een periode
van vier jaar (Boumeester, 2004). Dergelijke waarden, over een periode van vijf tot tien jaar, worden
ook wel genoemd bij inschattingen van de gevolgen van afschaffing van de hypotheekrenteaftrek
(Ecorys, 2005; Boelhouwer & De Vries, 2005). Het
CPB schat het effect recent kleiner in met vier tot
veertien procent (Van Ewijk et al., 2006). Uiteraard
hangen deze uitkomsten ook sterk samen met aannames over het aanbod en over compenserende
maatregelen.
In dit artikel gaan we uit van het ‘ergste’ scenario
met prijsdalingen ineens. Als de marktprijs ineens met vijftien procent zou dalen, kunnen twee
groepen huishoudens in de problemen komen. De
eerste groep betreft de eigenaren die ook zonder
waardedaling al een restschuld zouden hebben. De
tweede groep is bijna twee maal zo groot en betreft
eigenaren die in de huidige situatie geen restschuld
hebben, maar als gevolg van de algemene waardedaling bij verkoop daar wel mee blijven zitten.
De totale groep eigenaren met een restschuld telt
hierdoor nu 370.000 huishoudens. Bij deze waardedaling hebben ongeveer 180.000 huishoudens
een problematische restschuld, dus niet op te
lossen via NHG of eigen vermogen. De mediane
restschuld ligt iets hoger dan in de situatie zonder
waardedaling.
Bij een plotselinge waardedaling met dertig procent zijn de gevolgen natuurlijk groter. Dan zouden
660.000 huishoudens bij verkoop van hun woning
een restschuld hebben. Ongeveer de helft van hen
kan dan niet terugvallen op eigen vermogen of NHG.

figuur 1

Huishoudens met risico op restschuld
aantal huishoudens
700.000

600.000

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

0

actuele verkoopprijs
huishoudens met restschuld

15% waardedaling

30% waardedaling

huishoudens met problematische restschuld

Bron: VROM (WBO’02, SCP-bewerking)

Zij hebben dan een flink hogere mediane problematische restschuld (30.000
euro).
Bij een meer geleidelijke waardedaling zullen de aantallen huishoudens met
een (problematische) restschuld kleiner zijn. Huishoudens hebben in de tussentijd een deel van de hypotheek kunnen aflossen en recente kopers hebben hun woning na de prijspiek gekocht, in veel gevallen met een iets lagere
hypotheekschuld.

Wie verkoopt straks daadwerkelijk met verlies?
Zolang een huishouden geen verhuisplannen heeft en aan zijn financiële verplichtingen kan blijven voldoen, is de restschuld niet direct relevant. Het is wel
mogelijk dat de bank extra garanties verlangt omdat het onderpand niet langer
toereikend is. Dit kan in het bijzonder gebeuren na het aflopen van een rentevaste periode van een hypotheek, bij het opnieuw vastzetten van de rente. Ook
kan de waardedaling effecten hebben op de economie, doordat huishoudens
hun consumptieniveau aanpassen. Dit laatste onderzoeken wij hier niet.
Wil een huishouden verhuizen, dan variëren de gevolgen van een waardedaling.
Wie overstapt naar een huurwoning heeft nadeel doordat een algehele waardedaling niet direct wordt vertaald in een lagere huur. De restschuld kan dan
problemen geven omdat deze moet worden afgelost. Wie een kleinere woning
koopt, betaalt wel minder voor de nieuwe woning, maar dit weegt (in euro’s)
niet op tegen het verlies op de huidige woning. Wie wil verhuizen naar een
soortgelijke of betere woning ondervindt in beginsel geen problemen, tenzij de
hypotheekverstrekker extra garanties verlangt.
Het meest pijnlijk zal een waardedaling zijn voor huishoudens die dreigen te
moeten verhuizen omdat het inkomen ontoereikend wordt (bijvoorbeeld bij
scheiding of werkloosheid). Een deel van de huishoudens zal verkoop kunnen
uitstellen of voorkomen door bijvoorbeeld (meer) te gaan werken, in te teren op
eigen vermogen of andere consumptie te verminderen. Naarmate de dreigende
restschuld groter is zal dit soort gedrag vaker voorkomen. Een klein deel van
de huishoudens zal uiteindelijk de woning zelfs via een veiling moeten verkopen. In dat geval kan de opbrengst lager liggen en de restschuld dus hoger.
Deze huishoudens tellen we in onze berekeningen mee, omdat ze wel degelijk
met de dreiging van restschuld geconfronteerd worden.
We stellen hier voor het gemak, uitgaande van het ernstigste geval, dat bij elke
scheiding de woning verkocht moet worden. Jaarlijks scheidt één procent van
alle huwelijksparen (CBS, 2006), dus nemen we aan dat ook één procent van

ESB 20

oktober 2006

537

figuur 2

Mediane restschuld van huishoudens met risico restschulda
mediane restschuld in euro’s
35.000

30.000

25.000

20.000

Conclusie

15.000

10.000

5.000

0

De overheid heeft met de huidige fiscale faciliteiten tot nu toe bepaald niet tegengehouden dat
hypotheken werden afgesloten die hoog zijn ten
opzichte van de waarde van de woning. Ondanks
de eerder genoemde beperkingen die recent in de
hypotheekrenteaftrek zijn aangebracht, staat er
nog steeds een bonus op het maximaliseren van
de hypotheekschuld. Een beperking in deze sfeer
lijkt dan ook doelmatiger dan een uitbreiding van
vangnetfaciliteiten.

actuele verkoopprijs

15% waardedaling

mediane restschuld

30% waardedaling

mediane problematische restschuld

a De helft van de huishoudens heeft een restschuld onder de mediane waarde

Bron: VROM (WBO’02, SCP-bewerking)

de paren met een problematische restschuld scheidt. De paren vormen drie
kwart van de 70.000 huishoudens met een problematische restschuld, zodat
dit in de situatie zonder waardedaling gaat om circa vijfhonderd huishoudens.
Bij waardedalingen van respectievelijk vijftien procent en dertig procent zouden in het eerste jaar bijna 1.400 respectievelijk 2.500 scheidende paren te
maken krijgen met een problematische restschuld bij verkoop van de woning.
Ook inkomensachteruitgang door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of vrijwillig stoppen met werken kan leiden tot gedwongen verkoop van de eigen woning.
Jaarlijks heeft ruwweg drie procent van de huishoudens met een dergelijk type
inkomensachteruitgang te maken (Pommer et al., 2003). De inkomensachteruitgang is gemiddeld niet zo groot (zes procent) door vervangende uitkeringen,
progressiviteit van het belastingstelsel en andere inkomensbronnen binnen het
huishouden. We nemen hier aan dat een derde van deze huishoudens (dus één
procent van alle huishoudens) gedwongen is de woning te verkopen. Dan zouden
zevenhonderd huishoudens in de problemen komen. Bij een waardedaling van
vijftien procent (respectievelijk dertig procent) neemt dit toe tot 1.800 (respectievelijk 3.400) huishoudens.

In de discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek en de daarmee samenhangende waardedaling wordt het ontstaan van restschulden vaak
als bezwaar genoemd. Daarom hebben we een
grove inschatting gemaakt van de omvang van de
restschuld bij waardedalingen op de woningmarkt
(bij gelijkblijvende woonlasten). Deze geeft aan dat
bij een extreme algehele waardedaling van dertig
procent ineens, in het eerste jaar ongeveer 6000
huishoudens vanwege scheiding of inkomensachteruitgang in de problemen kunnen komen (tegenover
1200 huishoudens in de situatie zonder waardedaling). Zij zouden dan namelijk met een restschuld
blijven zitten bij verkoop van de woning, zonder dat
ze eigen middelen of NHG hebben om de restschuld af te dekken. De helft van deze huishoudens
heeft dan een restschuld van meer dan 30.000
euro. Zouden ze allen hun woning daadwerkelijk
verkopen, dan is de totale restschuld ongeveer
tweehonderd miljoen euro hoger dan in de situatie
zonder waardedaling.
Een dreigende verkoop van de eigen woning is natuurlijk een schrikbeeld, maar de aantallen getroffen huishoudens lijken op nationaal niveau mee
te vallen. Nog geen 0,2 procent van de eigenaren
zou in het eerste jaar in de problemen komen. En
dat op een markt waar behaalde resultaten uit het
verleden – uiteraard – geen garantie bieden voor de
toekomst.

Wat is de totale schade?
In de huidige situatie hebben de huishoudens met scheiding of forse inkomensachteruitgang die niet kunnen terugvallen op NHG of voldoende eigen
vermogen, bij verkoop gezamenlijk een restschuld van ongeveer tachtig miljoen
euro. Hun gezamenlijke restschuld wordt bij een algehele waardedaling van
vijftien procent zeventig miljoen euro hoger (dertig miljoen voor scheidende
paren; veertig miljoen voor inkomensdalers), en bij een daling van dertig procent tweehonderd miljoen euro hoger (= 90 + 110). Niet al deze huishoudens
zullen hun woning uiteindelijk verkopen, waardoor dit overschattingen van de
werkelijke problemen zijn.
Op dit moment biedt de overheid via de NHG al een vangnet voor de onderkant
van de woningmarkt. Een uitbreiding van de NHG, met het oog op een eventuele
algehele waardedaling, lijkt op grond van bovenstaande globale macrocijfers
niet onmogelijk. Maar is het ook wenselijk? De centrale vraag is in hoeverre de
overheid verantwoordelijkheid moet nemen voor de financiële risico’s die huishoudens (in het verleden) hebben genomen. Bovendien zou het de asymmetrie
van de risicoverdeling tussen huishoudens en overheid vergroten: winsten op de
woningmarkt worden namelijk niet door de overheid afgeroomd.

538

ESB 20

oktober 2006

Literatuur
Boelhouwer, P.J. & P. de Vries (2005) Defiscalisering eigen­
woningbezit leidt tot forse daling woningprijzen. Economisch
Statistische Berichten, nr. 4455, 109-111.
Boumeester, H.J.F.M. (2004) Duurdere koopwoning en woon­
carrière. Een modelmatige analyse van de vraagontwikkeling aan
de bovenkant van de Nederlandse koopwoningmarkt. Delft:
DUP Science.
CBS (2006) Statline, geraadpleegd via www.cbs.nl.
Ecorys (2005) Effecten beperking fiscale aftrek hypotheekrente.
Rotterdam: Ecorys Nederland BV.
Ewijk, C. van, M. Koning, M. Lever & R. de Mooij (2006)
Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen
woning. Den Haag: Centraal Planbureau.
Pommer, E., J. van Leeuwen & M. Ras (2003) Inkomen verdeeld.
Trends in ongelijkheid, herverdeling en dynamiek. Den Haag:
Sociaal en Cultureel Planbureau.
Rabobank (2006) Economisch Kwartaalbericht juni 2006.
Geraadpleegd via http://www.rabobankgroep.nl/download/
KBjuni2006.pdf.