■ Paul de Vries (Kadaster)
Vanaf het derde kwartaal van 2013, toen het herstel van de woningmarkt inzette, tot en met het eerste kwartaal van 2021 is de gemiddelde woningprijs met bijna zeventig procent gestegen. Met gemiddeld rond de 520.000 euro betalen we het meest voor vrijstaande woningen. En een appartement is met zo’n 315.000 euro het goedkoopst.
Het absolute prijsverschil tussen het duurste en goedkoopste woningtype neemt toe. In 2013 was het verschil 155.000 euro, en nu ligt het rond de 210.000 euro. Als we echter kijken naar de procentuele prijsstijging, dan zien we voor goedkope appartementen een relatief sterke prijstoename (+90 procent) en een beperkte toename (+58 procent) voor dure vrijstaande woningen (figuur).
De in verhouding stevige prijstoename van appartementen is verrassend. In de vele publicaties die de woningprijsontwikkeling verklaren, worden appartementen als proxy gebruikt voor goedkope woningen. Uit de cijfers blijkt echter dat de prijs van appartementen sterk toeneemt, maar die van de goedkopere woningen in het algemeen niet. De prijzen in de goedkoopste decielen stijgen niet sneller dan die in de hogere decielen – al stijgen de twintig procent duurste woningen wel wat minder in prijs.
Verder is er meerdere malen aangetoond dat in een hoogconjunctuurfase juist de prijs van dure en vrijstaande woningen sneller toeneemt, aangezien kopers op zoek gaan naar meer woningkwaliteit en ook bereid zijn om daarvoor meer te betalen. Toch laat de figuur een tegenovergestelde ontwikkeling zien.
Een verklaring hiervoor is dat we de toegenomen vraag naar stedelijk wonen terugzien. Deze trend ontstond voorafgaand aan de eeuwwisseling, en piekte toen de economie in 2013 aantrok. De combinatie van de sterk toegenomen vraag naar wonen in de stad en het zeer grote aandeel van appartementen in die stedelijke omgeving zorgde toen voor een bovengemiddelde prijsstijging van appartementen. De dure vrijstaande woningen vinden we vooral buiten de stedelijke omgeving. Hierbij stegen de prijzen minder hard omdat de markt aldaar minder krap is. Op dit moment neemt de vraag buiten de stad toe, met als gevolg dat we de afgelopen twee jaar de aanzienlijkste prijsstijgingen kunnen constateren bij de grondgebonden woningen in het buitengebied.
