Schade en schuld op de hypotheekmarkt

ESB Woningmarkt

woningmarkt

Schade en schuld
op de hypotheekmarkt
Steeds vaker moeten huizenbezitters noodgedwongen aanspraak
doen op de verzekering van de Nationale Hypotheek Garantie
(NHG). Uit modelschatting blijkt dat tot en met 2020 in totaal
naar verwachting 1,3 miljard euro aan declaraties zal worden ingediend. Vooralsnog lijkt de NHG, zelfs bij verslechterende economische omstandigheden, bestand tegen de crisis.

Marc Francke
Hoogleraar aan de
Universiteit van
Amsterdam
Frans
Schilder
Senior onderzoeker
aan de Amsterdam
School of Real Estate

558
558

A

lle signalen voor de woningmarkt staan op
rood. Er wordt vaak haast bagatelliserend
gewezen op ‘verzachtende omstandigheden’,
zoals het relatief kleine aantal eigenarenbewoners met een betalingsachterstand of
grote reserves in pensioenpotten. De ontwikkelingen zijn met
het oog op economisch mindere tijden echter alarmerend.
Schilder en Conijn (2013) rapporteren dat in het derde kwartaal van 2012 zo’n 800.000 huishoudens een hypotheekschuld
hebben die hoger is dan de waarde van hun woning. De woningprijzen zijn begin 2013 ten opzichte van de piek van de
markt ruim achttien procent gedaald. Het Bureau Krediet Registratie meldt dat aan het einde van het eerste kwartaal van
2013 bijna 82.000 huishoudens een betalingsachterstand van
meer dan 120 dagen hebben op hun hypotheek. Gegevens van
het Kadaster tonen dat het aantal transacties sinds de crisis
met ongeveer veertig procent is gedaald. Tot slot van dit rijtje
noodsignalen heeft de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
in 2012 ruim zeventig procent meer uitkeringen moeten doen
voor schades op gegarandeerde hypotheken dan in 2011.
Ondanks het feit dat NHG steeds vaker moet uitkeren,
blijft de schade ten opzichte van het totaal aantal garanties
beperkt: 0,38 procent van de gegarandeerde hypotheken

leidde in 2012 tot een schade voor NHG. De totale schade
omvatte ongeveer 115 miljoen euro, ofwel 0,08 procent van
het uitstaande gegarandeerde bedrag. Aan de hand van een
zogenaamd duurmodel is de verwachte ontwikkeling van het
aantal schades op de Nederlandse hypotheekmarkt geschat.
Dit biedt inzicht in de toekomstige betalingsproblemen op
de woningmarkt.
Het probleem van restschuld

Een groeiend aantal huishoudens in Nederland wordt geconfronteerd met een potentiële restschuld. Schilder en Conijn
(2013) schatten dat in het derde kwartaal van 2012 ongeveer
800.000 huishoudens onder water staan, indien gecorrigeerd
wordt voor opgebouwd vermogen in aan hypotheken verbonden spaar- en beleggingsproducten. Zolang een huishouden de
woning niet hoeft te verkopen en de hypotheeklasten kan dragen is er weinig aan de hand. Zodra een eigenaar-bewoner wil
verhuizen verandert dit. In dat geval staat de potentiële restschuld een aankoop van een nieuwe woning vaak in de weg.
Vervelender is de situatie waarin het huishouden de hypotheeklasten niet meer kan dragen. In dat geval volgt uiteindelijk executieverkoop van de woning en wordt de restschuld een
persoonlijke schuld voor de (voormalige) eigenaar-bewoner.
Er is veel onderzoek gedaan in de Verenigde Staten naar
mogelijke verklaringen voor executies van hypotheken. Een
potentiële restschuld blijkt een noodzakelijke, maar onvoldoende voorwaarde voor de verklaring van het aantal executoriaal verkochte woningen (Foote et al., 2005). In het begin
van de huizenmarktcrisis kwam slechts zes procent van de
Amerikaanse eigenaren-bewoners met een potentiële restschuld uiteindelijk in een proces van executoriale verkoop terecht. Niettemin blijken met name hypotheeknemers die vlak
voor de crisis hun woning kochten een toegenomen kans op
problemen te hebben (Schelkle, 2013). Diverse auteurs hebben zich over dit, in ieder geval initieel, relatief lage percentage verwonderd en er verklaringen voor gezocht. Dit heeft
geleid tot de double trigger-theorie. De gedwongen verkoop
Jaargang 98 (4668) 13 september 2013

13-9-2013 9:19:15

Woningmarkt ESB

van de woning is een samenloop van een woning onder water
en een snelle verslechtering van de liquide middelen van de
eigenaar-bewoner. In Nederland is al geruime tijd sprake van
dalende woningprijzen en sinds enige tijd ook van oplopende
werkloosheid. Juist deze omstandigheden dragen volgens de
literatuur bij aan verlieslatende verkopen van woningen.
NHG en Nederlandse executies

In Nederland kunnen eigenaren-bewoners zich bij NHG
verzekeren tegen verliezen die ontstaan bij de gedwongen
verkoop van hun woning. Hierbij geldt nadrukkelijk dat het
verlies niet vergoed wordt indien dit geleden wordt in normaal economisch verkeer. Het uitgevoerde onderzoek, dat gebruikmaakt van data over de NHG, geeft daardoor een voorspelling van het aantal huishoudens dat door samenloop van
restschuld en betalingsproblemen in nood zal geraken. Over
andere problemen die de restschuld mogelijk veroorzaakt, zoals het bemoeilijken van gewenste verhuizingen, worden geen
uitspraken gedaan. Als er sprake is van bijvoorbeeld werkloosheid, echtscheiding of arbeidsongeschiktheid vergoedt
NHG, indien een garantie is afgesloten, de geleden schade.
Deze garantie is primair bedoeld om mensen in staat te stellen een woning te kopen die anders door risicoselectie geen
woning zouden kunnen kopen: de garantie is derhalve alleen
beschikbaar voor het goedkopere segment van de koopsector.
De uitgevoerde analyses beschrijven derhalve alleen de onderkant van de woningmarkt. De woningen aan de bovenkant
van de markt staan echter minder vaak onder water, waardoor
er bij verkoop minder vaak sprake is van schade.
De NHG-garantie is goedkoop, fiscaal aftrekbaar en
leidt tot een verlaging van de verschuldigde hypotheekrente.
De garantie is daarom populair. Het totale door NHG gegarandeerde bedrag omvat eind 2012 154,1 miljard euro; de
totale hypotheekschuld bedraagt volgens DNB ongeveer 650
miljard euro. De gegevens van NHG over het aantal verliezen
als gevolg van aanspraken op de garantie geven derhalve en ondanks de genoemde beperkingen een representatief beeld van
de bestaande problemen op de woning- en hypotheekmarkt.
Verklaring van schades

Het model verklaart de ontwikkeling van het aantal schades
op door de NHG gegarandeerde hypotheken. Een schade is
een waarneming waarbij NHG een uitkering heeft gedaan
voor een gegarandeerde hypotheek; een verlieslatende transactie waarbij NHG niet uitkeert wordt niet waargenomen.
Voor de verklaring van de ontwikkeling van het aantal schades
in Nederland wordt gebruikgemaakt van gegevens over NHG
en haar voorloper, de gemeentegarantie. De gebruikte data,
die de periode van 1976 tot en met 2012 beslaan, bevatten
zowel de crisis op de woningmarkt begin jaren 1980 als de
huidige crisis en beschrijven verzekerde hypotheken op nationaal aggregatieniveau. Dit heeft als belangrijke beperking dat
impliciet aangenomen wordt dat zaken als de loan-to-value en
het inkomen overal gelijk zijn.
Het model dat gebruikt is om schades in de portefeuille
van gegarandeerde hypotheken te voorspellen, is een duurmodel. Hierin wordt de kans gemodelleerd dat een gegarandeerde hypotheek leidt tot een schade, gegeven dat deze garantie
in de voorgaande jaren geen schade heeft veroorzaakt. De
kans op schade is afhankelijk van het jaar van uitgifte van de
Jaargang 98 (4668) 13 september 2013

559

hypotheek en de looptijd van de garantie. De verklarende variabelen variëren per ingangsdatum en looptijd van de garantie. Er wordt in het model gecorrigeerd voor de invloed van
het geschatte eigen vermogen, ingeschatte betaalbaarheid, de
gemiddelde verhouding tussen woningprijs en inkomen, de
werkloosheid en het aantal echtscheidingen. Het eigen vermogen wordt gebaseerd op de woningprijsontwikkeling sinds
de uitgifte van de garantie; de betaalbaarheid op de loonontwikkeling sinds de uitgifte.
De kans dat een gegarandeerde hypotheek leidt tot een
schade, verandert gedurende de looptijd van de garantie.
Een gegarandeerde hypotheek van een eigenaar-bewoner die
al vijftien jaar in zijn woning woont, heeft een kleinere kans
om nog te resulteren in een schade dan een hypotheek van
een eigenaar-bewoner die pas twee jaar in zijn woning woont.
Immers, de eigenaar-bewoner die al lang in de woning woont,
heeft waarschijnlijk meer afgelost en doorgaans een lagere verhouding tussen hypotheeklasten en inkomen. Ook is het jaar
waarin de garantie verstrekt is van invloed op de kans op schade. Een garantie afgesloten in de periode voor de grote prijsstijgingen op de koopwoningmarkt heeft een kleinere kans te
leiden tot een schade dan een garantie afgesloten in de crisis.
Schades in de toekomst

Het geschatte model biedt de mogelijkheid om aan de hand
van de gehanteerde verklarende variabelen een aantal toekomstscenario’s door te rekenen. Er zijn voor drie variabelen
scenario’s berekend waarbij ten opzichte van het basisscenario
een twee procentpunt negatievere ontwikkeling wordt verondersteld. De scenario’s zijn gebaseerd op een ongunstigere
ontwikkeling van de prijzen in de koopsector, de loonontwikkeling en de werkloosheid. Voor de werkloosheid hanteren
we de internationale definitie. De werkloosheid wordt met
twee jaar vertraging in het model opgenomen, want kort na
het verliezen van de baan worden mogelijke financiële problemen nog grotendeels opgevangen door werkloosheidsuitkeringen. De gehanteerde parameters voor de variabelen in
de voorspelling zijn gegeven in tabel 1. De aannamen voor de
werkloosheid en de inkomensontwikkeling zijn in lijn met de
voorspellingen van het Centraal Planbureau. Voor de koopprijsontwikkeling is een lichte prijsdaling aangenomen met
een herstel vanaf 2015.
In de verschillende scenario’s wordt ervan uitgegaan dat
het jaarlijkse aantal nieuwe garanties bij NHG constant is op
honderdduizend, een iets lager niveau ten opzichte van 2012,
als gevolg van het huidige lage aantal transacties en de beperking van de kostengrens voor de NHG. Tevens wordt veron-

Ontwikkeling parameters basisscenario,
in procenten
2013

2014

Koopprijsontwikkeling

-7,0

Werkloosheid (int. def.)

6,3

Inkomensontwikkeling

2,0

TABEL 1

2015

2016

2017

2018 2019

2020

-3,0

2,0

2,0

2,0

2,0

2,0

2,0

6,5

6,0

5,5

5,0

5,0

5,0

5,0

2,0

2,5

2,5

2,5

2,5

2,5

2,5

559
13-9-2013 9:19:15

ESB Woningmarkt

Ontwikkeling schadebedrag NHG
300

Figuur 1

In miljoen euro

250
200
150
100
50
0

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Basis
Twee procentpunt hogere werkloosheid

2016

2017

2018

2019

2020

Twee procentpunt lagere prijsontwikkeling
Twee procentpunt lagere loonontwikkeling

dersteld dat een toekomstige schade bij NHG leidt tot een
verliespost van 37.500 euro. Het voorspelde aantal schades bij
NHG wordt vermenigvuldigd met dit bedrag om de omvang
van de verliezen inzichtelijk te maken. Het gehanteerde bedrag
is iets hoger dan het gemiddelde bedrag dat de afgelopen jaren
per schade is uitgekeerd door NHG; hierdoor is rekening gehouden met een toename van het schadebedrag als gevolg van
de prijsdaling. Tot slot is er in de scenario’s rekening mee gehouden dat nieuwe hypotheken volledig afgelost dienen te worden.
De verschillende scenario’s worden samengevat in figuur 1. In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat, gegeven de aannames achter de scenario’s, de piek in het aantal
schadedeclaraties in 2015 ligt. In totaal zullen tot 2020 naar
verwachting bijna 35.000 huishoudens bij NHG een declaratie indienen voor vergoeding van een verliesgevende woningverkoop; goed voor een totaalbedrag aan uitgekeerde schadedeclaraties van 1,3 miljard euro. Dit bedrag is hoger dan het
garantievermogen van NHG medio 2013 (787 miljoen euro;
Kwartaalbericht NHG). Voor de eerste jaren zal het vermogen van NHG wel ruim voldoende zijn om de te verwachten
verliesdeclaraties te dekken. Verder geldt dat er per jaar circa
125 miljoen euro premie binnenkomt voor de nieuw verstrekte garanties. Over de periode 2013–2020 betekent dit een totaalbedrag van één miljard euro dat ontvangen gaat worden,
zodat de totale omvang van het garantievermogen voldoende
toeneemt om tot 2020 alle te verwachten schades te dekken.
De omvang van de schade blijkt sterk afhankelijk van de
economische omstandigheden. Uit figuur 1 blijkt dat met

Literatuur
Foote, C.L., K. Gerardi en P.S. Willen (2008) Negative equity and foreclosure: theory and
evidence. Journal of Urban Economics, 64(2), 234–245.
Schelkle, T. (2013) Mortgage default during the U.S. mortgage crisis. Cologne: University of Cologne.
Schilder, F. en J. Conijn (2013) Financierbaarheid van de restschuld. ASRE Research paper, 01.

560
560

name een verslechtering in de werkloosheid grote gevolgen
heeft voor de ontwikkeling van de omvang van de schades bij
NHG. Als het niveau van de werkloosheid twee procentpunt
per jaar toeneemt, neemt over de gehele periode de omvang
van extra schadedeclaraties ten opzichte van het basisscenario
met 595 miljoen euro toe. Ook een verdere verslechtering van
de prijsontwikkeling zal leiden tot een groter aantal schades.
Indien over de hele periode een verslechtering plaats heeft van
twee procentpunt per jaar, waardoor over enkele jaren de prijzen nominaal gelijk blijven, neemt het totale verlies tot 2020
toe met 224 miljoen euro. Een verlaging van de inkomensontwikkeling heeft relatief weinig effect op de ontwikkeling
van het aantal schades. Een mogelijke verklaring hiervoor is
dat hypotheken bij verstrekking voldoen aan strenge regels
ten aanzien van de loan-to-income-verhouding. Bovendien is
het ontstaan van een schade op een garantie een double trigger
event. Alleen in het geval van een forse inkomensverlaging, of
een andere ingrijpende gebeurtenis, betalen huishoudens de
hypotheeklasten niet meer. Dit blijkt ook uit het model, dat
voorspelt dat het aantal schades sterker afhangt van de ontwikkeling van de werkloosheid dan van de inkomens.
Conclusie

In dit onderzoek is een duurmodel geschat dat de relatie tussen de looptijd van een NHG-verzekering, de kalendertijd
en de schadekans van verzekerde hypotheken beschrijft. Dit
duurmodel is gebruikt om inzicht te krijgen in de te verwachten ontwikkeling van het aantal schades dat NHG tot en met
2020 zal moeten uitkeren. Hierbij is nadrukkelijk gekeken
naar de invloed van economische omstandigheden op de
totale omvang van de schade. Tot en met 2020 zullen ruim
35.000 eigenaren-bewoners een beroep doen op de NHG.
Het totale schadebedrag omvat daarbij naar verwachting
ongeveer 1,3 miljard euro. Met name verslechteringen in de
werkloosheid en de prijsontwikkeling leiden tot een toename
van het aantal schades. Doordat het gemiddelde schade­
bedrag constant wordt gehouden in de berekeningen, is een
eventuele groei van het gemiddelde schadebedrag als gevolg
van aanhoudende prijsdalingen niet meegenomen. Deze
toename is echter geen vanzelfsprekendheid, omdat juist de
nieuwe hypotheken een grotere kans op schade hebben. Dit
zijn aflossende hypotheken waarbij al een belangrijk deel van
de prijsdaling is verwerkt in het hypotheekbedrag.
Ten opzichte van het in 2012 uitstaande gegarandeerde
bedrag van 154 miljard euro is een cumulatieve schadepost van
1,3 miljard euro tot 2020 te overzien, maar de gevoeligheid
van de omvang van de problematiek voor een verslechtering
in met name de werkloosheid is groot. Het garantievermogen van NHG is toereikend voor problemen in de eerste jaren. De toekomstige ontwikkeling van het garantie­ ermogen
v
als gevolg van nieuw afgesloten hypotheekgaranties biedt
voldoende ruimte om tot 2020 alle verwachte schades uit
het basisscenario te dekken. Echter, als enkele economische
ontwikkelingen tegen zitten, zal het garantievermogen en de
liquiditeit van NHG onder druk komen staan. In dat geval
zal de premie voor de NHG verhoogd moeten worden of de
kostengrens weer opgerekt worden zodat relatief veiliger hypotheken, met hogere premies, verzekerd worden. Niettemin
zal de overheid binnen de hier doorgerekende scenario’s geen
aanvullende financiering hoeven te verstrekken.
Jaargang 98 (4668) 13 september 2013

13-9-2013 9:19:15