Risicovolle hypotheken vaker afgesloten via intermediair
Aute ur(s ):
Alink,, B. (auteur)
Bilderbeek, J. (auteur)
Bruggink. B. (auteur)
Alink is verbonden aan de Universiteit Twente en de sns b ank, Bilderb eek is hoogleraar aan de Universiteit Twente, Bruggink is verb onden aan de
Rab ob ank en hoogleraar aan de Universiteit Twente. (auteur)
B.J.Alink@sms.utwente.nl
Ve rs che ne n in:
ESB, 87e jaargang, nr. 4371, pagina 572, 9 augustus 2002 (datum)
Rubrie k :
Tre fw oord(e n):
Bij geldverstrekkers leeft de indruk dat tussenpersonen actief geldnemers beïnvloeden om hun hypotheek over te sluiten. Deze indruk
blijkt te kloppen. Tevens blijkt de lening als percentage van het onderpand in Nederland aan de zeer hoge kant te zijn.
De Nederlandse hypotheekmarkt is de afgelopen jaren sterk veranderd. Nog nooit is de totale uitstaande hypotheekschuld zo hoog
geweest. Deze groei van de hypotheekmarkt is niet alleen veroorzaakt door nieuwe hypotheken, doch ook door veelvuldige
oversluitingen. Oversluiten is het herfinancieren van de bestaande hypothecaire lening door een nieuwe hypothecaire lening. Het
vermoeden bestaat dat de massale oversluitingen in de periode 1998-2000 zijn gebruikt om in combinatie met de gestegen
woningprijzen de overwaarde in woningen te gelde te maken. Vaak wordt hier gewezen op de rol die intermediairs spelen in de
Nederlandse hypotheekmarkt. De Nederlandsche Bank omschrijft dit als volgt: “Deze tussenpersonen hebben geprofiteerd van het
grote aantal oversluitingen en hebben de vraag hiernaar ook gestimuleerd” 1. Er bestaat de indruk dat intermediairs actief bestaande
klanten aanzetten tot het oversluiten van hypotheken. In dit artikel zal worden onderzocht of deze impressie empirisch kan worden
gestaafd.
De bijzondere hypotheekmarkt
Momenteel bedraagt de totale uitstaande schuld in Nederland € 318 miljard, terwijl dit ultimo 1996 nog slechts € 167 miljard was – een
stijging van negentig procent in vijf jaar. Voor een groot deel kan de schuldtoename worden verklaard door de stijging van
woningprijzen. Anderzijds worden dikwijls de demografische ontwikkelingen, het belastingsysteem en de lage rente genoemd als
oorzaken voor de schuldtoename. Tevens wordt de opkomst van intermediairs genoemd als verklaring.
Door de aftrekbaarheid van de hypothecaire rente in Nederland, in combinatie met fiscaal aantrekkelijke methoden van
vermogensopbouw, is een bijzondere hypotheekmarkt ontstaan. De huidige markt wordt internationaal gekenmerkt door hoge loan to
value-ratio’s (ltv – zie kader) en specifieke maatproducten. Het is mogelijk om hypothecaire leningen te verkrijgen tot maximaal 125 tot 130
procent van de executiewaarde van het onderpand. Dit komt overeen met circa 100 tot 110 procent van de vrije verkoopwaarde van een
woning. Internationaal gezien is dit aan de zeer hoge kant 2.
Eveneens bijzonder aan de Nederlandse hypotheekmarkt is de wijze waarop de hypotheek wordt ingepast in de persoonlijke financiële
planning. Er is een enorm aanbod ontstaan van aflossing- en rentevarianten, welke ook nog eens vrijelijk gecombineerd kunnen worden.
De aflossingsvarianten lopen uiteen van de traditionele lineaire en annuïteitenhypotheken tot spaarhypotheken en aflossingsvrije
hypotheken. De traditionele hypotheken waren voornamelijk gangbaar vóór de jaren negentig. Begin jaren negentig werd de
spaarhypotheek de meest populaire hypotheekvorm, terwijl aan het einde van dat decennium de aflossingsvrije hypotheek in al zijn
varianten het meest populair werd.
Ook in rentevarianten kan een ontwikkeling worden waargenomen. Bestond in het verleden alleen de keus uit variabel rentende leningen
en verscheidene rentevaste perioden, tegenwoordig zijn er steeds meer optieachtige kenmerken in de hypotheek verwerkt, zoals
rentebedenktijden en plafondrentes. Deze ontwikkeling naar ‘op maat’ gemaakte hypotheken draagt bij tot de behoefte bij de klant om
zich voor te laten lichten over de vele mogelijkheden.
Intermediairs
Intermediairs zijn adviseurs die voor diverse geldverstrekkers hypothecaire leningen aan de man brengen. Dit zijn dus (ketens van)
hypotheekadvieswinkels, makelaars in onroerend goed enzovoorts.
Intermediairs zijn niet nieuw in Nederland. Reeds lange tijd verkopen makelaars en assurantietussenpersonen hypothecaire leningen van
verzekeraars en pensioenfondsen. Wel is het aantal tussenpersonen sterk toegenomen en zijn specialistische ketens ontstaan die zich
volledig toeleggen op het verkopen van hypothecaire leningen 3. De intermediairs behalen hun omzet door zowel de verkoop van
hypothecaire leningen als de verkoop van de vaak daaraan verpande levensverzekering. De commissies voor hypothecaire leningen
liggen in de orde van één procent van de verstrekte lening en de commissies voor levensverzekeringen kunnen een nog hoger
percentage van het verzekerd kapitaal zijn.
Geldverstrekkers betalen provisie voor het aanbrengen van een klant door een intermediair. Voor geldverstrekkers die geen eigen
distributiekanaal hebben, is het gebruik van intermediairs een noodzaak om hypothecaire leningen te kunnen verkopen. Een alternatief
voor deze geldverstrekkers om leningen te verkopen via directe marketing is, ook via het internet, nog geen succes gebleken. Het is
opvallend dat banken die over een eigen distributiekanaal beschikken, intermediairs toch in toenemende mate zijn gaan gebruiken.
Ongetwijfeld zullen hier overwegingen omtrent behoud van marktaandeel een rol spelen.
Vervroegde aflossingen
Uit de Amerikaanse literatuur is bekend dat hypotheken die afgesloten zijn via een derde partij sneller vervroegd worden afgelost dan
hypotheken die rechtstreeks door de geldverstrekker afgesloten zijn. LaCour-Little en Chun komen tot de conclusie dat na correctie voor
andere variabelen de hypotheken afgesloten via intermediairs ongeveer drie keer zo gevoelig zijn voor renteveranderingen 4. Ook in de
Nederlandse markt bestaat de indruk dat intermediairs informatie over hun klanten gebruiken om deze te wijzen op mogelijkheden om de
hypotheek over te sluiten.
In figuur 1 is de vervroegde aflossing van een portefeuille in de periode 1993 tot mei 2001 weergegeven. De belangrijkste oorzaak voor
het hogere percentage vervroegde aflossing gedurende 1998-2000 is de lagere rente in deze periode. Hierdoor konden hypotheekgevers
oversluiten en de maandlasten verlagen. Het inschatten van vervroegde aflossingen is voor een geldverstrekker van belang. Hoewel in
Nederland de geldnemer een boete moet betalen bij het oversluiten van een hypotheek, dekt deze boete doorgaans niet het gehele verlies
voor een geldver-strekker.
Figuur 1.Vervroegde aflossingen van vijf- en tienjaars rentevaste hypotheken, afgesloten voor 1997
Gegevens
Van een bank die zowel hypotheken via het eigen kantorennetwerk als via intermediairs verstrekt, hebben we gegevens ter beschikking
gekregen waarin aangegeven is of de hypotheek al dan niet verstrekt is via een intermediair. Aangezien we verwachten dat
renteveranderingen van sterke invloed zijn op het percentage vervroegde aflossingen en dat het percentage hypotheken afgesloten via
een intermediair niet constant is geweest, zijn we genoodzaakt hypotheken uit één periode te nemen. Voor deze analyse gebruiken wij
hypotheken afgesloten in 1995, toen intermediairs reeds ingeburgerd waren. Voor de analyse hebben we een redelijke termijn van zes jaar
historische gegevens. Wij beperken ons tot de gangbare hypotheekvormen, namelijk vijf- en tienjaars rentevaste annuïteiten-, spaar- en
aflossingsvrije hypotheken. Zie tabel 1 voor een beschrijving van de gegevens.
Tabel 1. Enkele kenmerken van de gebruikte gegevens, gesplitst in hypotheken die zijn afgesloten via een intermediar en
rechtstreeks afgesloten hypotheken
variabele
status in 2001
jaar afgesloten
aflossingsvariant
rentevariant
ltfv
leeftijd bij
afsluiten
waarde
Intermediair
# obs gem.
vervroegd afgelost 1274
lopend (sensor)
833
1995
2107
annuïteit
215
spaar
887
aflossingsvrij
1005
vijf jaar vast
1123
tien jaar vast
984
2107
< 50%
163
50% – 80%
271
80% – 110%
630
> 110%
1043
2107
< 30 jaar
839
30 – 45
890
> 45 jaar
378
rechtstreeks
# obs gem.
3030
3116
6146
1664
1488
2994
3685
2461
1,00
35,6
6146
1549
1470
1914
1213
6146
1708
2660
1778
0,76
39,4
Meer risico
Uit tabel 1 blijkt dat de hypotheken afgesloten via een intermediair een veel hogere ltfv hebben en dat de geldnemer gemiddeld vier jaar
jonger is. Indien we dit statistisch testen, blijken deze verschillen zeer significant te zijn 5. De veel hogere ltfv kan verklaard worden uit
het meer fiscaal efficiënt maken van de hypotheek. Door maximaal te lenen via de hypotheek kan meer besteed worden, terwijl dit fiscaal
aantrekkelijk is. Vanaf 2000 is het niet meer mogelijk om onbeperkt hypotheekrente fiscaal af te trekken. Toch zien we dat ook voor deze
jaren de ltfv voor hypotheken afgesloten via een intermediair 23 procentpunt hoger is. Mensen die een hypotheek afsluiten via een
intermediair zijn gemiddeld meer geneigd de hypotheek fiscaal efficiënt te maken dan mensen die de hypotheek rechtstreeks met de
geldverstrekker afsluiten.
Een derde verschil tussen de groepen die wel of niet de hypotheek via een intermediair hebben afgesloten betreft de aflosvormen.
Intermediairs adviseren relatief veel vaker de spaar- en aflossingsvrije hypotheek. Beide hypotheekvormen kunnen worden gezien als
fiscaal efficiënt. Voor deze hypotheekvormen geldt verder dat de courtage hoger is dan bij traditionele hypotheken. De courtage is
afhankelijk van de hoogte van de lening. Een hogere ltfv kan derhalve ook duiden op commissiejagen van de intermediair.
De hypotheken afgesloten via de intermediair worden dus in grote lijnen gekenmerkt door jonge geldnemers met een tophypotheek. Deze
geldnemers nemen echter een hoger risico. De geldnemer heeft bij een hoge ltfv relatief weinig zelf geïnvesteerd in zijn woning. Een
eventuele prijsdaling op de woningmarkt heeft tot gevolg dat bij een al dan niet vrijwillige verkoop de hypotheekgever een verlies moet
nemen. In recente publicaties wordt een daling van de woningprijzen niet uitgesloten 6.
Analyse
Een eerste stap om te kunnen beoordelen of hypotheken die afgesloten zijn via intermediairs sneller worden afgelost is het vergelijken
van hun zogeheten ‘survivorship-functies’. Deze functies geven het verloop weer van het percentage dat nog geen vervroegde aflossing
(‘event’) heeft gehad (‘survived’) ten opzichte van de tijd dat het object onder risico is. In de figuur zijn de twee Kaplan-Meiersurvivorshipfuncties van twee groepen hypotheken afgebeeld 7. Uit de figuur kunnen we opmaken dat de lijn voor hypotheken die zijn
afgesloten via een intermediair onder de lijn voor hypotheken die zijn afgesloten via het eigen distributiekanaal ligt. Het verschil tussen
de survivorship-functies blijkt statistisch significant te zijn 8.
Voordat we echter kunnen concluderen dat de intermediair het verschil in vervroegd aflossingsgedrag van de hypotheekgevers
beïnvloedt, moet worden nagegaan of de groepen vergelijkbaar zijn met betrekking tot andere relevante kenmerken.
We hebben gezien dat de groep hypotheekgevers die de hypotheek heeft afgesloten via een intermediair niet vergelijkbaar is met de
groep die de hypotheek rechtstreeks heeft afgesloten. De volgende stap is nagaan of de kenmerken waar de groepen op verschillen
invloed hebben op het vervroegd aflossen. Het blijkt dat hypotheekgevers met een hypotheek met een hoge ltfv sneller vervroegd
aflossen dan degenen die een minder risicovolle hypotheek hebben. Jongere hypotheekgevers lossen veel sneller vervroegd af dan
oudere hypotheekgevers. In de literatuur wordt dit voornamelijk verklaard uit verhuisbewegingen. Dat de ltfv een grote invloed heeft op
vervroegde aflossingen, is minder bekend. Uit de Amerikaanse literatuur blijkt zelfs het omgekeerde 9. Hypotheekgevers met een hogere
ltfv kunnen in de vs moeilijker een nieuwe hypothecaire lening verkrijgen en lossen daarom ook minder snel vervroegd af. Opvallend is
dat een kleine groep lage ltfv hypotheken sneller vervroegd aflost dan hypotheken met een gemiddelde ltfv. Door middel van een
zogeheten Cox-regressie hebben we gecorrigeerd voor de correlatie-effecten van andere variabelen. De variabele intermediair is in deze
regressie significant. Dit betekent dat ook na correctie voor de effecten van ltfv, leeftijd van de hypotheekgever en de soort hypotheek,
de wijze van distributie van de hypothecaire lening van invloed is.
Conclusies en aanbevelingen
Uit de analyse blijkt dat hypotheken afgesloten via een intermediair circa dertien procent sneller worden afgelost dan hypotheken die zijn
afgesloten via het kantorennetwerk van een bank.
Tevens is duidelijk geworden dat risicovolle hypotheken vaker worden afgesloten via een intermediair dan direct bij de geldverstrekker.
De ontwikkeling gaat richting steeds hogere ltfv-hypotheken. Bij dalende woningprijzen is dit gevaarlijk. Doordat geldnemers minder zelf
hebben geïnvesteerd in de woning, zullen er grotere verliezen zijn bij een al dan niet vrijwillige verkoop. Met deze observaties kunnen
geldverstrekkers rekening houden bij het bepalen van de tariefstelling, financiering en risicomanagement.
Dit artikel is gebaseerd op het promotieonderzoek van Bjorn Alink over het modelleren van vervroegde aflossingen in Nederland.
Binnenkort zal het proefschrift worden verdedigd
1 DNB, Het bancaire hypotheekbedrijf onder de loep, Amsterdam, 2000.
2 In de ons omringende landen Duitsland, België en Frankrijk is het bijvoorbeeld gebruikelijk tot circa tachtig procent van de vrije
verkoopwaarde van het onderpand een hypothecaire lening te verstrekken.
3 Geschat wordt dat momenteel circa veertig procent van de hypotheken verstrekt wordt via intermediars.
4 M. LaCour-Little en G.H. Chun, Third party originators and mortgage prepayment risk: an agency problem?, Journal of Real Estate
Research, 1999.
5 Het verschil in LtFV is 0,24 met een standaardfout van 0,0085. Het verschil in leeftijd is 3,8 jaar met een standaardfout van 0,26 jaar.
6 Zie bijvoorbeeld PriceWaterhouseCoopers, European economic outlook, mei 2002.
7 Zie bijvoorbeeld D.W. Hosmer en S. Lemeshow, Applied survival analysis, John Wiley & sons, New York, 1999.
8 Volgens log-rank test alsmede Wilcoxon-test significant op het één procent betrouwbaarheidsniveau.
9 Zie bijvoorbeeld S.W.Abrahams, The new view in mortgage prepayments: insight from analysis at the loan -by-loan level, Journal of
Fixed Income, 1997.
Copyright © 2002 – 2003 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)