Renovatie veel goedkoper
dan nieuwbouw
DRS. J.O. VAN DER PLOEG
Inleiding
Nog steeds waart het kaalsiagspook ergens rond op het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieuhygiene (VROM). In de jaren zeventig was de hoogste
wijsheid bij de stadsvernieuwing:
— sloop van de oude stadsbuurten;
— vervangende nieuwbouw op de vrijkomende plaats;
— overloop van bevolking uit de steden naar groeikernen en
groeisteden;
— instandhouding van krotten tot ze aan de beurt zijn voor
sloop met kleine bedragen;
— zo weinig mogelijk echte renovatie.
Na 1974 komt daar – te beginnen met Rotterdam – verandering in. Sanering maakt plaats voor stadsvernieuwing,
dat wil zeggen zo weinig mogelijk sloop en zoveel mogelijk
renovatie. Ook het Ministerie van VROM gaat geleidelijk
aan ,,om” en stelt contingenten en budgetten voor woningverbeteringen in. Met het verschijnen van de Structuurschets
stedelijkegebieden, lijkt de centrale overheid (eindelijk!) gekozen te hebben voor beheersplanologie in plaats van uitbreidingsplanologie.
Maar plotsklaps komt er weer tegenwerking van VROM
voor ingrijpende renovatie. Het gemiddelde budget voor
vooroorlogse woningen (en daar gaat het bij ingrijpende renovatie om) wordt verlaagd van f. 60.000 naar f. 47.000 en
een verdere verlaging is in zicht. Nu maakt een kat in het
nauw vreemde sprongen, dus het kan zijn dat de noodzaak
van bezuiniging heeft geleid tot dit vreemde beleid, maar het
kan ook zijn dat de kaalslaglobby, die nieuwe aanhangers
heeft in de groeisteden (wat een wonder!), in bepaalde kringen van VROM weer succes boekt. In dit artikel wil ik aantonen, dat dit een foute ontwikkeling is.
Wanneer sloop?
Natuurlijk zal er ook gesloopt moeten worden. Er zijn
vooroorlogse woningen die met renovatie niet meer te redden
zijn. Als er sprake is van ernstige fundamentsgebreken is het
onzin te gaan renoveren. Hoogstens kan men dan nog in
stand houden voor een paar jaar.
Verder zal soms sloop moeten plaatsvinden om de woonomgeving te verbeteren. Stadsvernieuwing is meer dan het
opknappen van de woonomgeving. Te denken valt aan het
slopen van huizen die te dicht op andere gebouwd zijn. Soms
wordt het systeem toegepast om van drie straten twee straten
te maken, waardoor het gebied tussen de twee overblijvende
straten groter en dus aantrekkelijker wordt. Er moeten recreatieve voorzieningen getroffen worden en sommige stukken grond dienen voor nieuwe scholen en welzijnsvoorzieningen. De buurt moet immers weer echt een nieuwe buurt
worden en een eigentijdse woonomgeving opleveren.
Afhankelijk van de ouderdom van de aan te pakken buurten moet gerekend worden met een sloop van 20% tot 40%.
Er gaan dus woningen verloren, er komt verdunning van de
woondichtheid, er zal in overloopgebieden moeten worden
gebouwd, hetzij in de stad, hetzij in de nabije groeisteden.
494
Een stad met veel oude haven- en industrieterreinen (Rotterdam en ook Amsterdam) zal meer kunnen bouwen binnen de
eigen grenzen dan steden waar dit soort oude bedrijfsterreinen niet beschikbaar zijn.
Waarom instandhouding voor enkele jaren?
Niet alles kan tegelijk gesloopt worden. Het voornaamste
obstakel is dat deze krotachtige woningen toch nog bewoond
worden en dat de vraag naar dit soort – uiteraard heel goedkope – woningen groter wordt naarmate de kqopkracht afneemt en de woonlasten in betere woningen juist sterk toenemen. Het zal echter duidelijk moeten zijn dat men dit nimmer als motief mag gebruiken om krotten langer dan strikt
nodig is in stand te houden.
Als het gaat om 5 a 10 jaar een woning nog redelijk bewoonbaar te houden, dan zal men geen grote bedragen in
zo’n verbetering mogen steken. Meer dan f. 20.000 is zeker
niet gerechtvaardigd. Anders is er sprake van verkwisting
van gemeenschapsgeld.
Welke renovatiemogelijkheden?
In de eerste jaren na 1974 is in Rotterdam gewerkt met een
kleine beurt, een middenbeurt en een grote beurt. Geleidelijk
aan bleek dat de kleine beurt (tot ca. f. 20.000) op niet veel
meer neerkwam dan een — betrekkelijk – dure instandhouding. In latere jaren kwam het dan toch tot een renovatie op
middenniveau en een renovatie op hoog niveau. Bij het middenniveau moet dan worden gedacht aan een investering van
f. 46.500 (huidige prijzen) en een levensverlenging van de
woning met ten minste 20 a 30 jaar. Bij de renovatie op hoog
niveau is de investering f. 104.000 en de levensduurverlenging minstens 40 jaar, maar vermoedelijk veel langer.
Het is niet verwonderlijk dat men schrikt van een investering van meer dan f. 100.000 in een woning die ouder is dan
50 jaar. Is dat geen geld wegsmijten? Kan je dan niet beter
nieuw bouwen tegen ongeveer dezelfde bouwkosten? Uit die
kritische vragen is vermoedelijk het standpunt van Brokx te
verklaren: dit soort dure renovatie is nieuwbouw achter een
oude gevel.
Toch is deze reactie fout en dat blijkt ook zonneklaar als
men zich realiseert dat:
– een nieuwbouwwoning weliswaar wat bouwkosten betreft niet meer kost, maar wel wat betreft de kosten van
infrastructuur en grond;
— het bewaren van een zo groot mogelijke dichtheid in de
oude buurten (van 150-200 woningen naar ongeveer
125-150 per hectare) in overeenstemming is met het
rijksplanologisch beleid en met het streven naar behoud
van compactheid in de steden;
– de huren van gerenoveerde woningen lager zijn dan van
nieuwbouwwoningen, wat en voor de bewoners aantrekkelijk is en voor het rijk, omdat er aanmerkelijk minder
individuele huursubsidie behoeft te worden betaald;
— goed gerenoveerde woningen onderhoudsarm zijn.
Kostenvergelijking
Middenbeurt
(levensduur
Het meest overtuigend zijn echter de harde cij fers. Wevergelijken de kosten van renovatie op midden- en hoog niveau
met die van sloop/nieuwbouw:
Middenbeurt
Aankoop per woning
+ verplaatsing a) +
infrastructuur
Exploitatiekosten tussen tijdstip van aankoop en dat van
aanpak
Totaal
f. 18.000
Hoogniveaurenovatie
Sloop/
nieuwbouw
f. 19.000
f. 40.000
f. 14.500
f. 14.500
f 14 500
f. 32.500
f. 33.500
f. 54.500
a) Bij de middenbeurt blijven de woningen voor 90% intact, dus er is weinig
verplaatsing van bewoners nodig. Bij een grote beurt worden kleine woningen toi een grote woning samengevoegd, maar er blijven toch veel woningen
over (74%). Bij nieuwbouw vindt een belangrijke woonverdunning plaats.
Deze bedragen dienen omgerekend te worden op basis van
te verwachten woonverdunning bij resp. de middenbeurt, de
grote beurt en sloop/nieuwbouw.
Middenbeurt
(verdunning
90%)
Hoogniveaurenovatie
(verdunning
74%)
Sloop/
nieuwbouw
£erdunnmg
Omgerekend per woning
voor ingreep
f. 36.500
f. 45.000
f 84000
Ingreep incl. alle kosten
f. 69.000
f. 131.000
f. 164.000
Totaal per woning
f. 105.500
f. 176.000
f. 248.000
De kostenverdeling over de verwachte levensduur, waarbij
5 jaar voorbereiding is opgenomen, wordt dan:
Rijk
Gemeente
Huurder
d.i. per jaar
Rijk
Gemeente
Huurder
f.
f.
f
f.
55.000
13.500
“•<>«>
105.500
f. 2.000
f. 500
f. 1.400
f 3 90
Grootte woning
‘ ‘ °
Sloop/
nieuwbouw
(levensduur
50 + 5 = 55
jaar)
f. 90.000
f. 26.000
f. 60.000
f. 180.000
f. -/-6.000
f. 74.000
f. 176.000
f. 248.000
f. 1.900
f. 500
f. 1.300
22+5 = 27
iaar>
Hoogniveaurenovatie
(levensduur
43 + 5 = 48
jaar)
f. 3.300
f.-/-100
f. 1.300
f. 3.700
43 m 3
f. 4.500
80m 1
80m’
u-uiiciusieb
1 • De kosten per m 2 zijn het VOOI”deligst (spectaculair zelfs)
bij hoogniveau-renovatie.
2 Het rijk is bij hoogniveau-ren ovatie iets voordeliger uit
dan bij middenniveau-renova ie (f. 100 per jaar), maar
spectaculair minder vergelekeri met nieuwbouw: f. 1.900
in plaats van f. 3.300).
3. Als de nieuwbouwhuur f. 450 is en de renovatiehuur
f . 350 betekent dit in veel geva len een besparing voor het
riik van f. 100 aan individuele huursubsidie per maand.
4. Voor de gemeente is behoud van woningen en bewoners
sociaal, economisch en f inane eel uiterst belangrijk. Het
voordeel van nieuwbouw is weliswaar f. 100 per jaar per
een veelvoud daarvan.
^’ Bewonersorganisaties zijn voo rstander van zoveel mogelijk renovatie op hoog niveau. In stand houden en slopen
ontvangt weinig medewerking
J.G. van der Ploeg