.
381Jaargang 101 (4735) 26 mei 2016
Reactie op: Bijdrage
aardbevingen aan waardedaling
woningen in Groningen overschat
I
n hun artikel in ESB van 28 april leve –
ren Bosker et al. (2016a) kritiek op de
manier waarop ik heb berekend hoeveel
waarde de huizen in Groningen verliezen
door aardbevingen. Kern van hun kritiek is
dat ik het waardeverlies zou overschatten
omdat in het model van Koster waarop ik mij
baseer ook transacties in de stad Groningen zijn opgenomen, en dit
model onvoldoende rekening zou houden met de grote verschillen in
de woningmarkten van de stad en het omliggende gebied. Als je de
stad eruit laat, zou het prijseffect van schademeldingen volgens een
berekening in ESB veel kleiner zijn of zelfs verdwijnen.
Koster en Van Ommeren laten elders in dit nummer zien dat het prij –
seffect ook in hun modellen kleiner is wanneer de transacties in de
stad eruit gelaten worden. Het is zeker de moeite waard om nader te
onderzoeken hoe dat komt. Maar er is nog steeds sprake van een sub –
stantieel waardeverlies.
In De Kam (2016b) ga ik uitgebreid in op de kritiek, en betrek daarbij
ook het onderzoek Met angst en beven (Bosker et al., 2016b) dat de
auteurs in ESB als een alternatief presenteren. Dat model vergelijkt
de prijzen van woningen in acht risicogemeenten met referentiewo –
ningen. De onderzoekers geven aan dat de uitkomsten gevoelig zijn
voor de manier waarop referentiewoningen worden geselecteerd. In
hun bijdrage aan ESB vermelden zij echter niet dat een gevoeligheids-
analyse in de bijlagen van hun rapport uitwijst dat ook de selectie van
de gebieden waaruit referentiewoningen gezocht worden veel invloed
heeft. De keuze die zij hierin hebben gemaakt, roept vragen op. In hun
voorkeursmodel worden ook referentiewoningen binnen de provin –
cie Groningen meegenomen, mits die niet in de acht gemeenten plus
een bufferzone daaromheen liggen. Feitelijk ligt een deel van de refe –
rentiewoningen daarmee toch in gebieden waar er – afgemeten aan
schade – sprake is van een aardbevingseffect. De overige Groningse
referentiewoningen liggen buiten gebieden met schade, maar kunnen
toch te lijden hebben van een slecht imago vanwege het aardbevingsri-
sico. Die kans is reëel, omdat ruim dertig procent van de tot verhuizen
geneigde eigenaren in het aardbevingsgebied hoe dan ook niet meer
in de provincie wil wonen, bij huurders (die niet het risico van waar –
deverlies hebben) is dat slechts elf procent (Hoekstra, 2016). Beide
factoren kunnen leiden tot onderschatting van het prijseffect van
aardbevingen. Dat is een substantieel risico, want bij de voor de hand
liggende keuze om referentiewoningen in de provincie Groningen
dan maar helemaal uit te sluiten neemt het negatieve prijseffect van
ligging in de risicogemeenten toe van –2 procent (voorkeursmodel)
tot –5,2 procent. Daarover staat er echter niets in de hoofdtekst of de
conclusies van Bosker et al. (2016a; 2016b), terwijl het effect van deze
keuze op de woning waarde in de orde van grootte van 250 miljoen
euro ligt. Pikant detail is dat dit sterkere negatieve liggingseffect in
combinatie met het effect van een groot aantal voelbare aardbevingen in Loppersum de tien procent prijsdaling zou
kunnen verklaren; dat is hetzelfde percentage
dat ook bij doorrekening met de methode van
Koster gevonden wordt (De Kam, 2016b).
Voorts hebben Bosker et al.
in hun eigen mo-
del het aandeel schademeldingen niet een
volwaardige plaats gegeven naast de indica –
toren voor ligging en het aantal voelbare aardbevingen. Dit terwijl
de verklaringskracht van deze variabele al was gedemonstreerd in het
OTB-onderzoek (Boelhouwer et al. , 2016), en in de modellen van
Koster (januari 2016). Daarna heeft ook het CBS (2016) aandacht
besteed aan deze variabele, maar in de (pas medio april verschenen)
rapportages van Bosker et al. (2016a; 2016b) gebeurt dat niet. Een
gemiste kans, want juist omdat deze onderzoekers over de meest gede –
tailleerde set schadegegevens van de NAM konden beschikken, had –
den zij de eersten kunnen zijn om ook het effect van varianten voor
een op schademeldingen gebaseerde indicator te verkennen.
Het zou geweldig zijn voor de inwoners van het getroffen gebied als
ieder die dat wil zijn woning binnen een redelijke termijn kan verko –
pen, daadwerkelijk maar twee procent erop hoeft toe te leggen, en dit
netjes vergoed krijgt. Maar dat is niet de realiteit, en bijna vier jaar
na Huizinge is er nog steeds geen volledig adequaat model voor de
invloed van aardbevingen op woningprijzen in stad en Ommeland,
overal waar deze impact hebben. Bosker et al. hebben een bijdrage ge-
leverd aan verdieping van dit inzicht, maar hadden met meer ambitie
hun model kunnen ontwikkelen, en met meer nuance hun uitkom –
sten kunnen melden.
LITERATUUR
Boelhouwer, P., et 11 al. (2016). Woningmarkt- en leefbaarheidsonderzoek aardbev-
ingsgebied Groningen. Delft: TU Delft – OTB Onderzoek voor de gebouwde Om-
geving.
Bosker, M., H. Garretsen, G. Marlet, R. Ponds, J. Poort en C. van Woerkens
(2016a) Bijdrage aardbevingen aan waardedaling woningen in Groningen over-
schat. ESB, 101(4733), 294–298.
Bosker, M., H. Garretsen, G. Marlet, R. Ponds, J. Poort en C. van Woerkens
(2016b). Met angst en beven: verklaringen voor dalende huizenprijzen in het Groningse
aardbevingsgebied . Utrecht: Atlas voor gemeenten.
CBS (2016) Woningmarktontwikkelingen rondom het Groningenveld 1e kwartaal 1995
tot en met 4e kwartaal 2015 . Heerlen: Centraal Bureau voor de Statistiek.
Kam, G. de (2016a) Waardedaling van woningen door aardbevingen in de provin-
cie Groningen. Een doorrekening op postcode 4 niveau. URSI Report, 352.
Kam, G. de (2016b) Waardedaling door aardbevingen nader beschouwd. Een re-
actie op ESB en het onderzoek Met angst en beven . URSI Report, 354.
Hoekstra, J. (2016) Wonen en aardbevingen in Groningen. Een onderzoek in negen
gemeenten . TU Delft – OTB Onderzoek voor de gebouwde Omgeving.
Koster, H. (2016) Gaswinning, aardbevingen en huizenprijzen . Delft: TU Delft.
GEORGE DE KAM
Honorair hoogleraar aan de Rijksuniversiteit Groningen en emeritus hoogleraar aan de Radboud Universiteit Nijmegen
Reactie ESB