■ Lianne Hans, Marion Plegt en Paul de Vries (Kadaster)
Amsterdam heeft een unieke positie binnen de Nederlandse woningmarkt. Dat zien we terug in het feit dat de Amsterdamse woningmarkt heviger en sneller reageert op economische ontwikkelingen dan elders. Bovendien worden ontwikkelingen in Amsterdam vaak later door de rest van de Nederlandse woningmarkt gevolgd.
De unieke positie van de Amsterdamse woningmarkt is toe te schrijven aan de grote aantrekkingskracht van Amsterdam. Dat is niet altijd zo geweest. In 1960 woonden er weliswaar meer mensen in Amsterdam dan nu, maar de overvolle stad zag vervolgens tot 1985 het aantal inwoners dalen, waarna er weer sprake was van groei.
Die toename vanaf 1985 vertaalde zich naar de woningmarkt als een relatief snel groter wordende koopsector met een woningprijsontwikkeling die voorloopt op de rest van Nederland, en forsere prijsbewegingen te zien geeft (figuur). In 1995 vond twee procent van Nederlandse eigendomstransacties plaats in Amsterdam, en halverwege 2014 werd er een recordaandeel van acht procent bereikt. In juli 2020 is het Amsterdamse aandeel weer gedaald naar vier procent.
De Amsterdamse gemiddelde woningprijzen ligger hoger dan in andere delen van Nederland. In bijvoorbeeld 1995 lag de gemiddelde Amsterdamse woningprijs slechts vijf procent boven die van de rest van het land, en dit verschil steeg door naar 34 procent in 2002. Dat jaar volgde een flinke prijscorrectie (als gevolg van de dotcom-crisis). De prijzen in Amsterdam daalden toen zelfs.
Op het kantelpunt van de laatste crisis – 2013 – lag de gemiddelde woningprijs in Amsterdam weer twintig procent boven die in de rest van Nederland, om verder te stijgen naar een recordhoogte van 62 procent in 2018. De gemiddelde woningprijs stijgt sinds 2019 minder hard dan in de overige delen van het land, maar nog steeds is een Amsterdamse woning vijftig procent duurder dan de gemiddelde Nederlandse koopwoning.
De laatste kwartalen lijkt de Amsterdamse woningmarkt wat af te koelen. Er vinden relatief minder transacties plaats. De dalende trend is al ingezet voordat het coronavirus ons land bereikte. Of dit een voorbode is voor de rest van het land is niet zeker te zeggen, maar in het verleden is dit wel vaak zo gebleken.
Auteurs
Categorieën