Planning van bedrijfsterreinen:
gokken met ruimte en overheidsgeld
IR. P. IKE – DR. H. VOOGD – IR. K. VAN ZWIETEN*
De planning van bedrijfsterreinen is uit de hand gelopen. Er is momenteel een veel te grote
voorraad uitgeefbaar terrein. Bovendien is de ruimtelijke distributie van deze voorraad
ongunstig. Deze omstandigheden leggen een zware financiele druk op een groot aantal
gemeenten. In dit artikel zal dit aan de hand van cijfers worden geillustreerd. Tevens wordt
stilgestaan bij mogelijke maatregelen om de huidige situatie een gunstige wending te geven.
Naar de mening van de auteurs is het dringend geboden de planningsmethodiek te vernieuwen
en een betrouwbaar en actueel databestand op te bouwen.
Inleiding
Het gaat niet goed met de bedrijfsterreinplanning. Blijkens
een enquete gehouden door de Rijksplanologische Dienst, de
Economisch-Technologische Instituten en het Ministerie van
Econoraische Zaken 1) is in Nederland in begin 1983 een voorraad bedrijfsterreinen uitgeefbaar van in totaal maar liefst
16.935 ha. Hiervan is ongeveer de helft terstond uitgeefbaar. Deze op zich zelf al indrukwekkende cijfers geven echter nog een
geflatteerd beeld: in werkelijkheid is de hoeveelheid uitgeefbaar
bedrijfsterrein nog aanzienlijk groter.
Deze grote voorraad uitgeefbaar terrein en een ongelijke
ruimtelijke distributie van deze terreinen zorgt er voor dat in
sommige delen van ons land een groot aantal gemeenten in een
slechte financiele positie is komen te verkeren. Mede door de
slechte bedrijfsterreinplanning van hogere overheden (provincie, rijk) zitten veel gemeenten de laatste jaren met een te grote
grondvoorraad. De extra rentelasten die hieruit voortvloeien
drukken steeds zwaarder op de begroting en zijn niet of nauwelijks meer in de toekomstige exploitatie te verwerken. Via allerlei
aanlokkelijke — soms ludieke — regelingen, varierend van
f. 10.000 beloning tot tien jaar lang een gratis ligplaats in een
plaatselijke jachthaven, trachten gemeenten deze bedrijfsterreinen vol te krijgen.
In dit artikel zal nader op deze problematiek worden ingegaan. Voor een uitvoeriger beschouwing wordt verwezen naar
een recent gepubliceerde studie over dit thema 2). Eerst wordt
een overzicht gegeven van enkele relevante dimensies van bedrijfsterreinplanning. Vervolgens wordt dieper ingegaan op de
financiele gevolgen van dit planning-debacle. Ten slotte wordt
een aantal mogelijke maatregelen op het gebied van onderzoek
en beleid besproken.
Problemen bij bedrijfsterreinplanning
De eerste, en tot dusver ook enige, integrale studie op het gebied van de bedrijfsterreinplanning is ruim twintig jaar geleden
uitgevoerd door Bak 3). De in deze studie gepropageerde raming
van de terreinbehoefte via zogenaamde terreinquotienten heeft
lange tijd model gestaan voor de werkwijze in de praktijk van de
bedrijfsterreinplanning. Bij een terreinquotient wordt uitgegaan
van de simpele veronderstelling dat het ruimtegebruik evenredig
samenhangt met het aantal werknemers. Dank zij de gunstige
economische omstandigheden ontbrak de noodzaak en dus de
stimulans om naar betere ramingsmethoden om te zien. Het
eventuele overschot aan terreinen kon toch wel binnen een acceptabele tijd worden uitgegeven. Het getij keert echter in het begin van de jaren tachtig als de uitgifte van nieuwe bedrijfsterreinen in veel delen van ons land moeizamer gaat verlopen (zie de figuur). De benadering van Bak van twintig jaar geleden is evenwel nog steeds in gebruik, hoewel soms nog verder versimpeld
494
tot soms maar een enkel verhoudingsgetal zonder onderscheid
tussen bedrijfsklassen.
Figuur. Uitgegeven bedrijfsterrein in hectares
I
1500
1000
500
100 –
1979
1980
1981
Bron: RPD/ETI/EZ, Enquete bedrijfsterreinen 1983.
In de Nota Regionaal Sociaal-Economisch Beleid 1981-1985
wordt de problematiek van de bedrijfsterreinen expliciet benadrukt als een onderwerp dat bijzondere zorg verdient. Bij verschillende provincies is de planning van bedrijfsterreinen duidelijk in een stroomversnelling geraakt. Zo is in Noord-Brabant
een provinciaal structuurschema bedrijfsterreinen opgezet en
zijn in Gelderland en Rijnmond beleidsnota’s op dit gebied uitgebracht. In andere provincies (o.a. Groningen, Overijssel,
Zuid-Holland en Limburg) zijn of worden specifieke databestanden over bedrijfsterreinen opgebouwd.
Voor de planning van toekomstige bedrijfsterreinen is het
noodzakelijk dat een goed inzicht bestaat in de ruimtebehoefte
van bedrijven op de langere termijn. Een nauwkeurige vaststelling van het ruimtebeslag van de in de regio aanwezige en te ver-
* De auteurs zijn alien verbonden aan de Vakgroep Civiele Planologie
van de Technische Hogeschool Delft.
1) Rijksplanologische Dienst, Economisch Technologische Instituten,
Ministerie van Economische Zaken, Enquete bedrijfsterreinen 1983, Cegevens over voorradige en toekomstige bedrijfsterreinen in Nederland
per 1-1-1983, Den Haag, 1983.
2) P. Ike, H. Voogd en K. van Zwieten, Bedrijfsterreinplanning: moeilijkheden en mogelijkheden, Publikatiereeks Civiele Planologie, no. 8,
Technische Hogeschool Delft, 1984.
3) L. Bak, Het industriele terreingebruik in Nederland, Staatsuitgeverij,
Den Haag, 1961.
wachten bedrijvigheid, zowel in kwalitatieve als in kwantitatieve
zin, is om verschillende — financiele en planologische — redenen gewenst. Een goed woningbeleid, bij voorbeeld, vereist een
gedegen coordinalie met het beleid ten aanzien van de bedrijfslokaties. Ten einde de afstemming van ,,wonen” en ,,werken” te
bevorderen is het van belang dat de toekomstige woningbouwtaakstellingen worden gerelateerd aan de verwachte onlwikkelingen op het gebied van de werkgelegenheid. Dit betekent dat de
keuze van de nieuwe woningbouwlokaties mede moet worden
gebaseerd op een goed inzicht in de gewenste toekomstige bedrijfslokaties.
De meeste aandacht is tot op heden geschonken aan de planning van nieuwe, los van de woonwijken gesitueerde bedrijfsterreinen. Er zijn echter tal van andere terreinen te onderscheiden,
overzicht gegeven van het aantal nog uitgeefbare hectaren bedrijfsterrein. Het betreft hier gronden in vigerende, goedgekeurde, vastgestelde en in ontwerp zijnde bestemmingsplannen per 1
januari 1983. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen gemeentelijk eigendom, eigendom van havenschappen en particulier bezit. De gemeentelijke havenbedrijven zijn in label 1 in de eerste
kolom opgenomen onder het ,,gemeentelijk eigendom”. De
meeste Nederlandse zeehavens zijn namelijk in beheer bij gemeenten.
Tabel 1. Uitgeefbaar bedrijfsterrein in hectares per 1 januari
1983 naar bezitsvorm, per provincie
Gemeentelijk
die eveneens ruimtelijk en economisch zeer interessant zijn. In
recente publikaties is gewezen op het belang van deze lokaties
voor de werkgelegenheid en op het feit dat recente bedrijfsverplaatsingen in belangrijke mate alleen nog veroorzaakt worden
door stadsvernieuwingsactiviteiten 4). De herstructurering van
oudere, in de bebouwde kom gelegen, terreinen en de planologische inpassing van kleinere bedrijven zal dan ook in de toekomst
meer aandacht vragen. Het is essentieel dat dit expliciet in de raming van de terreinbehoefte wordt meegenomen.
Onder invloed van de economische depressie wordt in de
ruimtelijke planning in toenemende mate rekenschap gegeven
van de implicaties van het ruimtelijk beleid op de ontwikkeling
van de werkgelegenheid. Voor een goed z.g. ,,voorwaarden
scheppend beleid” is het essentieel dat het aanbod van bedrijfsterreinen kan beantwoorden aan de vraag. Weliswaar garandeert een aanbod van terreinen nog geen vraag, maar als er
vraag naar terreinen is moet er wel aanbod zijn. Deze voorwaarde stelt hoge eisen aan de bedrijfsterreinplanning. Een teveel aan
terreinen brengt hoge kosten met zich voor de overheid; een tekort daarentegen belemmert de economische ontwikkeling van
een gebied en is evenmin wenselijk.
Volgens de Enquete bedrijfsterreinen /PSJisop 1 januari 1983
in totaal 16.935 ha bedrijfsterrein beschikbaar. Hiervan is
12.920 ha in handen van gemeenten en havenschappen. De reslerende4.015 ha is in handen van particulieren of beleggers, Ongeveer de helft van de totale hoeveelheid is terstond uitgeefbaar.
Deze cijfers zijn echter nog sterk geflatteerd. Uitgeefbare terreinen kleiner dan 5 ha zijn niet in de enquele opgenomen. Bovendien is geen rekening gehouden met de leegstand op bestaande
terreinen. Ook hebben gemeenten in diverse gevallen nog grond
in eigendom die oorspronkelijk is aangekocht met de bedoeling
deze een bedrijfsterreinfunctie te geven, maar waarop geen officie’le bestemming ,,bedrijfsterrein” ligt. De problematiek is in
werkelijkheid dus nog aanzienlijk groter dan uit de cijfers van de
enqueue blijkt. Hierover ontbreekt echter concreet cijfermateriaal, zodat de in de volgende paragraaf besproken analyse van
de financiele consequenties noodgedwongen beperkt moest blijven tot de gegevens die via de RPD/ETI/EZ-enquete zijn aangereikt.
De kosten nader bekeken
Het moge duidelijk zijn dat de grote grondvoorraden hoge
kosten met zich brengen. Door de terugval in de gronduitgifte
gedurende de laatste drie jaren worden de looptijden van de
bestemmingsplannen langer dan waarmee in de oorspronkelijke
exploitatieopzet rekening is gehouden. Daardoor kost het veel
meer tijd voordat de gedane investeringen zijn terugverdiend en
dit veroorzaakt hogere rentelasten. De gemeenten zullen uiteraard trachten door middel van zo laag mogelijke uitgifteprijzen
concurrerend te blijven. Dat betekent dat het niet mogelijk is om
ieder jaar de uitgifteprijzen te verhogen om zodoende de extra
rentelasten goed te maken. Het gevolg is dat een deel van de
lasten niet uit de grondexploitatie kan worden gedekt. Dit betekent uiteindelijk een aanzienlijke belastingverhoging voor de individuele burger.
Aan de hand van gegevens uit de Enquete bedrijfsterreinen
1983 kan (globaal) worden berekend wat de koopwaarde is van
de uitgeefbare gronden voor bedrijfsterreinen groter dan 5 ha in
eigendom van gemeenten. In label 1 wordt per provincie een
ESB 30-5-1984
eigendom
Groningen
Friesland
Drente
Overijssel
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
581 b)
616
506
729
In bezit van
havenschappen
1.049
—
_
—
—
—
—
—
864
730
786
563
—
—
10.522
2.398
4.015
746
290
1.494 a)
1.867 a)
Zeeland
Noord-Brabant
1.885b)
Zuid. Usselmeer Polders
Totaal
884
159
166
120
391
137
267
264
389
870
368
—
Zuid-Holland
Limburg
Beleggers c.q.
particulier bezit
2Mb)
a) Inclusief havenbedrijven Rotterdam en Amsterdam.
b) Exclusief havenschappen.
Bron: RPD/ETI/EZ, Enquete bedrijfsterreinen 1983.
Amslerdam en Rollerdam beschikken bij voorbeeld over een
eigen gemeenlelijk havenbedrijf dal belast is met het beheer en
de exploitalie van de zeehavens. Dil houdt in dal de exlra rentelasten als gevolg van de vertraagde uitgifte van terreinen via het
havenbedrijf in principe voor rekening komt van deze gemeenten. De havenschappen Delfzijl, Terneuzen en Vlissingen en het
Industrie- en havenschap Moerdijk worden in label 1 afzonderlijk beschouwd omdat het openbare lichamen zijn die gebaseerd
zijn op gemeenschappelijke regelingen tussen het rijk en/of de
betrokken provincie en de betrokken gemeente(n). Bij de havenschappen worden de evenluele exploitatieverliezen volgens een
bepaalde verdeelsleulel door de parlners gedragen, waardoor de
exlra renlelaslen van de onuitgegeven lerreinen slechls voor een
deel voor rekening komen van de desbelreffende gemeenlen. Deze verdeelsleulel is bij voorbeeld bij de havenschappen Vlissingen en Terneuzen als volgl: hel rijk draagl 50 procenl en de provincie en gemeenlen ieder 25 procenl.
Uil de Enquete bedrijfsterreinen 1983 wordl helaas niel duidelijk of er nog lerreinen loebehoren aan andere havenbedrijven
dan die van Amsterdam en Rotterdam. Mede om deze reden zijn
de laatslgenoemde havenbedrijven in label 1 niet afzonderlijk
opgenomen. Bij het Amsterdamse havenbedrijf was volgens de
enquele per 1-1-1983 nog 734 ha uilgeefbaar; bij hel Rotterdamse havenbedrijf was dil meer, namelijk: 1.138 ha.
Om een indruk le krijgen van de waarde van de nog uilgeefbare lerreinen is per bedrijfslerrein de oppervlakle vermenigvuldigd mel de gemiddelde grondprijs voor dal lerrein. Daarna zijn
de gegevens geaggregeerd zodal een tolaaloverzichl kan worden
verkregen van de koopsommen per provincie. In de Enquete bedrijfsterreinen 1983 is per bedrijfsterrein de prijs per vierkante
meter van de goedkoopste en van de duursle kavel vermeld (exclusief blw). Van enkele lerreinen is alleen de erfpachlcanon of
de huur per jaar per vierkanle meter gegeven. Deze erfpachlcanon of huur is vermenigvuldigd mel 10,3 om de ,,verkoopprijs”
le kunnen berekenen. Deze faclor is berekend uil de financiele
4) Zie onder meer R. van Gameren, R. Brandel en P. Smeele, Bedrijven
en stadsvernieuwing, waar zit het probleem?, Planologische Diskussiebijdragen, 1982, deel I en P. van Schilfgaarde, Stedelijke bedrijvigheid
als basis voor werkgelegenheid, Planologische Diskussiebijdragen, 1983,
deel II, biz. 645-660.
495
gegevens van die terreinen waarvan en de verkoopprijs en de erfpachtcanon of de huur bekend was. Gemiddeld bleek in deze gevallen de erfpacht of de huur 9,7% van de verkoopprijs te zijn.
Van 1.525 ha van de 10.522 ha in gemeentelijk eigendom waren geen financiele gegevens bekend. Hiervoor zijn per COROP-
gebied de gemiddelde prijzen aangehouden die berekend zijn uit
het totaal van de koopsommen en het totaal aantal hectares,
waarvan wel financiele gegevens bekend zijn. Volgens bovenstaande berekeningen verkrijgt men aldus per provincie het
totaal van de koopsommen van de nog uitgeefbare bedrijfsterreinen groter dan 5 ha in eigendom van gemeenten en havenschappen (zie label 2). De terreinen in particulier bezit zijn verder buiten beschouwing gelaten. De uitgeefbare terreinen groter
dan 5 ha in gemeentelijk eigendom hadden dus naar schatting in
zijn opgenomen in de RPD/ETI/EZ-enquete. Hieruil wordl
duidelijk dal de in label 2 opgenomen bedragen in werkelijkheid
nog hoger zullen zijn. Het Gelderse rapport geefl levens aan de
hand van de looplijd en de boekwaarde van de voorraad een indicatie van de rentelaslen. Op basis van verschillende melhoden
wordl de conclusie gelrokken dal in hel gunstigste geval 90 ha
per jaar zal worden uilgegeven, lerwijl een realistischer schatling
op ongeveer 50 ha per jaar uilkoml. In dit laatste geval wordt
aangenomen dat de gronduilgifle zich op hel huidige niveau stabiliseerl en dal de werkgelegenheid enigszins verbelerl. Volgens
bovenslaand uilgifleverloop duurl het 10 a 18 jaar voordat alle
terreinen zijn uitgegeven, lerwijl normaal wordt uitgegaan van
een lermijn van ongeveer 5 jaar lussen grondverwerving en hel
feilelijke grondgebruik.
begin 1983 een totale koopwaarde van ca. f. 8.600.000.000!
Ten einde een indicatie te hebben van de nauwkeurigheid van
dit bedrag is per bedrijfsterrein uitgerekend hoeveel procent de
gemiddelde grondprijs afwijkt van de bijbehorende minimum en
maximum prijs. Omdat in het merendeel van de gevallen sprake
is van slechts een prijs is via een weging op de factor oppervlak
het gewogen gemiddelde bepaald van al deze afwijkingen. De gewogen gemiddelde afwijking bedraagt 16,4%. Dit betekent dat
het totaalbedrag van de koopsommen in eigendom van gemeenten kan varieren van f. 7,2 mrd. tot f. 10 mrd.
De financiele lasten als gevolg van de vertraagde uitgifte worden in feite gedragen door de inwoners van de desbetreffende gemeenten. Daarom is in de laatste kolom van label 2 uitgerekend
hoe groot het bedrag is van het totaal van de koopsommen per
hoofd van de bevolking per provincie. Hiervoor zijn alleen die
gemeenlen opgenomen waar zich ook daadwerkelijk de bedrijfslerreinen uit de enquete bevinden.
Tabel 2. Totaal van de koopsommen van uitgeefbare terreinen
groter dan 5 ha in eigendom van gemeenten en havenschappen
per provincie naar de situatie van 1 januari 1983
Totaal koopsommen in
eigendom van
gemeenten
Groningen
622.760.000
—
—
—
—
—
—
—
•492.960.000
515.150.000
—
Zuid. IJsselmeer Polders
Nederland
8.622.101.000
1.630.870.000
Drenle
Overijssel
Gelderland
Utrecht
Noord-Holland
Zuid-Holland
Zetland
Noord-Brabant
Limburg
—
Bedrag
aantallen
kolom 2
betrokken per hoofd
gemeenten
van de
havenschappen
214.654.000
282.584.000
144.028.000
419.955.000
499.869.000
504.137.000
2.580.177.000
1.848.832.000
123.959.000
1.113.126.000
437.158.000
453.622.000
Friesland
Bevolkings-
bevolking
478.058
547.%!
348.778
930.480
1.526.170
745.824
1.851.377
2.649.919
300.456
1.727.688
908.458
73.770
449
516
413
451
328
676
1.394
698
413
644
481
6.149
12.088.939
713
Alle gemeenten in Nederland 14.339.551
Het is vrij wel onmogelijk om uit de gegevens van label 2 harde
conclusies le Irekken ten aanzien van het exlra renteverlies dat
op deze terreinen wordl geleden door de vertraging van de uitgifte. Daarvoor zou per beslemmingsplan de exploitatie-opzel bekend moelen zijn. Als regel worden de rentekosten bijgeboekt op
de waarde van de terreinen. Zolang de boekwaarde van de terreinen de marktwaarde niet overschrijdt, levert het verrekenen van
de renteverliezen geen grote problemen op. De door hel grole
aanbod veroorzaakte lage marktwaarde verergert derhalve de
problematiek aanzienlijk.
Aan de hand van de resultalen van een provinciaal onderzoek
naar de financiele situatie van de Gelderse gemeentelijke grondbedrijven 5) kan wat meer inzichl worden verkregen in de exlra
renteverliezen die door de vertraging in de uitgifte kunnen optreden. In label 3 wordl een overzicht gegeven van de totale voorraad bedrijfsterreihen in Gelderland op 1 januari 1982 die in
handen van de gemeentelijke overheid is. Deze cijfers geven een
redelijk goed beeld van de hoeveelheid bedrijfsterreinen die niel
496
Tabel 3. Voorraad bedrijfsterreinen in gemeente-eigendom in de
provincie Gelderland per 1 januari 1982
Bestemming
Oppervlakte (ha)
Toekomstige bestemming bedrijfsterrein
746 a)
ca. 30
ca. 135
Totaal in eigendom van de gemeente
ca. 910
Bedrijfsterreinen groter of gelijk aan 5 ha
Bedrijfsterreinen kleiner dan 5 ha
a) Het toeval wil dat deze voorraad exact hetzelfde is als is opgenomen per 1-1-1983
(zie label 1).
Bron: zie voetnoot 5.
Door een combinalie van de gegevens over looplijden en
boekwaarden heefl men becijferd dal in hel geval van een lolale
looplijd van 18 jaar de exlra renlelaslen f. 120 mln. zullen bedragen. In hel onwaarschijnlijke geval dal binnenkorl weer 90 ha
per jaar zal worden uilgegeven bedraagl die exlra renlelasl nog
allijdf.SOmln.
Een vergelijking mel de andere provincies leerl echler dal de
silualie in de provincie Gelderland lang niel de slechtste is. Uil
label 2 blijkl zelfs dat Gelderland als besle uil de verf komt indien de financiele situalie per hoofd van de bevolking wordl beschouwd. Gezien hel bovenslaande lijkl de conclusie dan ook gewelligd dal er landelijk gezien sprake is van een zeer omvangrijk
financieel probleem mel belrekking lot de nog niel uilgegeven
bedrijfsterreinen.
Hoe verder?
Een Iweetal soorten maalregelen zijn nodig om de huidige
problemaliek hel hoofd le bieden. Op de eersle plaats moeten
maatregelen genomen worden om de exploitatieproblemen van
de gemeenten zo mogelijk le verlichlen. De huidige siluatie heefl
lalrijke bijkomende nadelen, zoals hel omzelbelaslingvraagsluk
dal onlslaal bij plannen mel een niet-sluitende exploilalie. Als
op een aanvankelijk sluilend plan een verlies onlstaat, kan de gemeenle een deel van de zogenaamde voorbelasling niel meer verrekenen, waardoor de loch al grole lekorlen nog eens met ca. 18
procent loenemen. Op de Iweede plaals moelen maalregelen
worden genomen in de sfeer van planning en onderzoek die loekomslige debacles kunnen voorkomen. We zullen beide soorlen
maalregelen hieronder kort toelichlen. Voor een meer uilvoerige
bespreking wordl verwezen naar ons onderzoekrapport (zie nool
2).
Om de exploilalieproblemen van de gemeenlen le verlichlen
kan men onder meer aan de volgende mogelijkheden in de financieel-economische sfeer denken:
— een verlaging van de koslen van hel bouwrijp maken van de
lerreinen door een soberder en doelmaliger aanpak, bij voorbeeld door de niel essenliele invesleringen indien mogelijk te
vertragen;
5) Gedeputeerde Staten van Gelderland, Tussenrapportage over de financiele problematiek bij de exploitatie van bestedingsplannen, Am-‘
hem, januari 1983 en idem, Exploitatieproblemen bij bestemmingsplannen, Arnhem, September 1983.
— een betere regeling met betrekking tot de verrekening van de
omzetbelasting, waarvan een deel nu waarschijnlijk voor rekening van de gemeenten komt als gevolg van het niet meer
sluiten van enige jaren geleden gemaakte exploitatie-opzetten;
— het jaarlijks actualiseren van exploitatie-opzetten (procesbewaking), waarbij moet worden gestreefd naar een zo mogelijk geautomatiseerd grondbedrijfssysteem;
— de uitwisselbaarheid van kavels vergroten, bij voorbeeld
worden. Vragen zijn onder meer: welk oppervlak is maatgevend
(bruto inclusief opslag en reserveterrein of netto), wie worden
precies tot het aantal werkzame personen gerekend en moet daar
nog een onderscheid in gemaakt worden (part-timers, personen
in buitendienst, onderscheid tussen produktie- en kantoorpersoneel) en tot hoeverre moet gespecificeerd worden naar bedrijfstypen.
Daarnaast is het zeer waarschijnlijk dat de variatie in terreinquotienten in belangrijke mate veroorzaakt wordt doordat het
door te werken met globale bestemmingsplannen (ex artikel
,,model” dat de grondslag vormt voor deze definitievergelijking
11 WRO); hierdoor kan beter op de behoefte worden ingespeeld, met minder risico’s op vertraagde uitgifte en tijdrovende, kostbare, herzieningsprocedures;
— wijziging van de planologische bestemming van de (meestal
volstrekt niet overeenkomt met de werkelijkheid. Voortgangsanalyses van diverse streekplannen laten duidelijk zien dat het
aantal werkzame personen niet in de pas loopt met de hoeveelheden nieuw in gebruik genomen bedrijfsterreinen. In sommige gevallen is het aantal werkzame personen per hectare duidelijk toegenomen, terwijl in andere gevallen juist een dating is opgetreden. Deze contradictie doet zich niet alleen voor in twee ver van
elkaar verwijderde regie’s, maar zelfs in aangrenzende gebieden
braakliggende) terreinen;
— een tijdelijke exploitatie van ruwe gronden, bij voorbeeld
door er een agrarische functie aan toe te kennen; deze mogelijkheid wordt reeds op diverse plaatsen in de praktijk toegepast;
— een verlaging van de kavelprijzen; dit is echter een strikt lokale oplossing, omdat eventuele kopers toch wel ergens
grond zouden hebben gekocht.
De laatstgenoemde mogelijkheid blijkt echter in de praktijk
door wanhopige gemeentebesturen steeds vaker te worden toegepast. Een bekend voorbeeld is de gemeente Steenwijk, waar
een ieder 5% tipgeld kan krijgen van iedere verkochte hectare
bedrijfsterrein. Aan het bedrijf wordt daarnaast nog een aantrekkelijke gespreide betaling toegezegd. Ook ludieke oplossingen worden aangereikt: de gemeente Hasselt, bij voorbeeld, probeert industrielen te lokken door hen voor een periode van tien
jaar een gratis ligplaats in de plaatselijke jachthaven aan te
bieden.
De maatregelen in de sfeer van planning en onderzoek laten
zich in een tweetal richtingen vertalen. In de eerste plaats zijn op
provinciaal niveau uitgebalanceerde bedrijfsterreinenplannen
nodig. De risico’s verbonden aan een z.g. voorwaardenscheppend beleid zijn voor de individuele gemeenten te groot om
zelfstandig te dragen. Het voor een voorwaardenscheppend beleid noodzakelijke overschot aan terreinen dient op regionaal niveau te worden bepaald en toegedeeld. In veel provincies zijn
hiervoor al aanzetten of zelfs concrete plannen gemaakt.
Een regionaal plan geeft echter nog geen garantie voor een uitgebalanceerd beleid als de inhoud niet adequaat is afgestemd op
de mogelijkheden. Voor een goede planning neemt de bepaling
van de vraag en het aanbod van bedrijfsterreinen een centrale
plaats in. Confrontatie van vraag en aanbod levert informatie op
over de richting waarin het beleid dienaangaande zich moet ontwikkelen. Deze confrontatie is echter minder eenvoudig te concretiseren dan op het eerste gezicht lijkt. De overheid heeft maar
(bij voorbeeld Arnhem en Nijmegen). Het tweede punt van kritiek is of het wel correct is om terreinquotienten en daarmee be-
hoefteramingen alleen te baseren op de variabele „werkzame
personen” en nog wel volgens een ,,lineair verband door de oor-
sprong”. De werkgelegenheid is zeker een belangrijke factor,
maar andere variabelen zoals bij voorbeeld indicatoren ten aanzien van situering, inrichting, grootte en gebruik van terreinen
spelen in deze benadering van de behoefteraming geen rol. Strikt
doorgeredeneerd zou bij teruglopende werkgelegenheid in vrijwel elke industriele bedrijfstak geen nieuw bedrijfsterrein meer
nodig zijn voor de secundaire sector.
Dit leidt tot het derde punt van kritiek, de statische berekeningswijze doet geen recht aan de dynamiek van het bedrijfsleven. Bij voorbeeld, de gevolgen van automatisering en invoering
van deeltijdarbeid op het ruimtegebruik kunnen niet verdisconteerd worden. Ook de behoefte die ontstaat door stadsvernieuwingsactiviteiten en eisen die aan bedrijven worden gesteld vanuit milieuoverwegingen kan maar moeilijk worden getraceerd.
Een algemeen probleem van bedrijfsterreinplanning vormt
nog het opbouwen van een betrouwbaar en actueel databestand.
Ervaringen opgedaan in onder meer de provincie Overijssel laten
zien dat dit een tijdrovende en daarmee kostbare zaak is.
Het is noodzakelijk dat een nieuwe benadering wordt ontwik-
keld, waarbij niet alleen onderscheid kan worden gemaakt naar
bedrijfs- en regionale karakteristieken, maar waarbij naast de
werkgelegenheid andere verklarende variabelen zijn opgenomen, zoals situering, inrichting, grootte en gebruik van terreinen, stadsvernieuwingsvariabelen, premiering, rentestand enz.
Met een dergelijke benadering kan dan ook beter ingespeeld
worden op de relatie tussen bedrijf sterreinplanning en het ruimtelijk beleid. Immers, in de oorspronkelijke formulering van de
terreinquotient moeten ruimtelijke beleidsmaatregelen altijd
een beperkte invloed op de ontwikkeling van het bedrijfsleven.
eerst ,,vertaald” worden in werkgelegenheid alvorens het ruim-
Met name de vraagzijde laat zich moeilijk direct kwantificeren.
tebeslag kan worden bepaald en dat is een ondoenlijke zaak.
Het is daarnaast ook niet overdreven te stellen dat een bedrijf
specifieke eisen stelt aan zijn lokatie.
In navolging van Bak (zie noot 3) wordt veelvuldig van terreinquotienten gebruik gemaakt. Op grond van terreinquotienten,
Slot
namelijk de verhouding tussenoppervlakte en aantal werkzame
In deze bijdrage is uiteengezet dat de bedrijf sterreinplanning
personen en een prognose van de groei van de werkgelegenheid,
de benodigde oppervlakte bedrijfsterrein (bij voorbeeld per bedrijfsklasse) te kunnen bepalen. Deze benadering is tot op heden
in diverse regionale vervolgstudies vrijwel klakkeloos overgenomen.
Drie elementen uit de terreinquotientbenadering zijn onderwerp van kritiek en commentaar geweest. In de eerste plaats –
in Nederland verre van succesvol verloopt. Voor een belangrijk
deel kan dit geweten worden aan het slechte economische klimaat. Dit mag echter geenszins als de enige verklarende factor
worden gebruikt. Minstens zo belangrijk is de zeer gebrekkige
wijze waarop over een reeks van jaren in planning- en onderzoektechnische zin met bedrijfsterreinen is omgesprongen. Een
behoorlijk databestand, waarmee ruimtelijke terreinkenmerken
en hierop heeft de kritiek zich vooral gericht — zijn er aanzienlij-
in relatie kunnen worden gebracht met bedrijfskenmerken, ont-
ke meetproblemen. Vergelijking van beschikbare terreinquotienten leerde namelijk dat deze sterk kunnen verschillen, niet alleen tussen bedrijfsklassen maar ook binnen een bedrijfsklasse.
Variaties in een terreinquotient van 400% zijn geen uitzondering. Voor een deel kan dit worden verklaard uit de structurele
verschillen tussen bedrijven binnen een bedrijfsklasse. Eigenschappen van bedrijven kunnen tevens verschillen per regio.
Echter een deel van de waargenomen variaties in terreinquotienten vloeit voort uit de problemen die optreden bij het meten en de
verschillende oplossingen die daarvoor in de praktijk bedacht
breekt in Nederland. Nog steeds wordt met terreinquotienten gewerkt: een benadering waarbij iedere planning een volstrekte
gok wordt. Maar dan wel een kostbare gok, waarbij de burger de
uiteindelijke verliezer is.
ESB 30-5-1984
P.Ike
H. Voogd
K. van Z wie ten
497