■ Frank van Hoenselaar en Mark Mink (De Nederlandsche Bank)
De huizenprijzen zijn sinds 1995 sterk gestegen: in nominale termen lagen afgelopen augustus de prijzen volgens de prijsindex bestaande koopwoningen van het CBS 321 procent hoger dan in januari 1995, in reële termen was dit 200 procent.
Omdat een huis bestaat uit een combinatie van de fysieke constructie (de opstal) en de onderliggende grond (de locatie), is het interessant om de ontwikkeling van huizenprijzen uit te splitsen in beide componenten. Uit internationale onderzoeken komt naar voren dat de reële stijging van huizenprijzen voor het overgrote deel een reflectie is van een prijsstijging van de onderliggende grond.
In de figuur zijn de waarde van opstal, grond en het bruto binnenlands product (bbp) weergegeven, op basis van de Nationale Rekeningen van het CBS. De opstalwaarde wordt geschat aan de hand van de woninginvesteringen en afschrijvingen. Door deze af te trekken van de geaggregeerde waarde van alle woningen, wordt de totale waarde van de grond verkregen.
Als eerste valt het op dat de waarde van alle huizen – opstal plus grond – sterk fluctueert. Tussen 1995 en 2018 nam deze toe van 160 procent van het bbp naar 268 procent. Ten tweede valt op dat zowel de stijging als de meeste fluctuaties in de totale waarde van huizen voor rekening komen van de onderliggende grond. De waarde van de opstal daalde zelfs licht ten opzichte van het bbp. De prijs van een gemiddeld huis reflecteerde in 2018 voor 55 procent de prijs van de onderliggende grond.
De verschillende prijsontwikkelingen van grond en opstal weerspiegelen het verschillende karakter van beide componenten. Zo is het aanbod van opstal relatief elastisch en komt de productie ervan tot stand in een relatief concurrerende markt. De opstalprijs hangt daarom samen met de ontwikkeling van bouwkosten en ontwikkelt zich doorgaans relatief stabiel. Grond wordt daarentegen niet geproduceerd, maar is een onverslijtbaar goed met een eeuwigdurende looptijd. De grondprijs is daarom erg gevoelig voor renteontwikkelingen en locatievoorkeuren. Om de volatiliteit van huizenprijzen beter te begrijpen, is dus vooral de dynamiek van grondprijzen van belang.
Auteurs
Categorieën