Misvormd beeld van de woningmarkt

re a c t i e

Misvormd beeld
van de woningmarkt
J

oost Passenier stelt in zijn artikel ‘Bouw duur, liberaliseer de
huur!’ (ESB, 91, 24 maart 2006, 138-139) dat de problemen
op de woningmarkt eigenlijk eenvoudig zijn op te lossen. In
deze bijdrage neem ik de analyse van Passenier op de korrel.
Zijn argumentatie heeft met kennis van het overkoepelende
fenomeen ‘woningmarkt’ weinig tot niets te maken.

Ruimtelijke ordening en bouwregelgeving
We volgen het betoog van Passenier op de voet. Hij meldt:
“Via aanbodrestricties zoals ruimtelijke ordening en minimum­
eisen aan de kwaliteit van woningen vergroot de overheid de
inflexibiliteit van het aanbod van woningen. Dit is in combinatie
met economische groei en de gedaalde rente een belangrijke oor­
zaak van de gestegen koopprijzen. Vermindering van aanbodres­
tricties vormt een belangrijk aanknopingspunt voor een herziening
van het woonbeleid†(Passenier, 2006).
Ik plaats enkele observaties bij de geconstateerde aanbodrestricties. Het Bouwbesluit vormt een prestatiegerichte
omschrijving van de minimumeisen voor de kwaliteit van
gebouwen, passend in de Europese benadering van functionele
prestatie-eisen. Het Bouwbesluit levert voor bouwbedrijven,
decentrale overheden en opdrachtgevers een level playing field
dat de concurrentie op de nieuwbouwmarkt vergemakkelijkt
(Scholten, 2001). Het stellen van minimumeisen is bovendien
nodig om negatieve externe effecten te pareren. Sinds 1901
wordt dit gezien als een erkend motief voor overheidsinterventie (Van der Schaar, 1987). Natuurlijk is deregulering van bouweisen een loffelijk streven, maar van een aanbodrestrictie kan
niet worden gesproken. Toen in de jaren zeventig de productie
hoger dan 150.000 woningen op jaarbasis was, waren de bouwkwaliteitseisen in vele opzichten zelfs hoger dan nu het geval
is. Ik daag Passenier uit om één vigerende bouweis te noemen
die zou kunnen worden afgeschaft, waardoor het aanbod wordt
gestimuleerd.
De Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening (Ministerie van
VROM, 2001) was inderdaad een zeer restrictief beleidsdocument. De Tweede Kamer was dan ook zo verstandig om deze
beleidslijn niet te steunen. In 2004 volgde de Nota Ruimte
(Ministerie van VROM et al., 2004). Zoals elke nota kan ook
deze nota worden gekritiseerd, maar vriend en vijand zijn het er
over eens dat deze nota ontwikkelingsgericht is en een stimulans
vormt voor ontwikkelaars en bouwers om te bouwen. Het duurt
wel een aantal jaren voordat alle mogelijkheden kunnen worden
benut.
Ik daag Passenier uit om één maatregel uit de Nota Ruimte
te noemen die kan worden afgeschaft, waardoor het aanbod
van woningen wordt vergroot. Wat Passenier niet noemt, zijn
de milieueisen waarvan sommige zeker een aanbodbeperkend
effect hebben (luchtkwaliteit, geluidshinder).
Reacties op artikelen kunt u sturen naar redactie-esb@economie.nl.

236

ESB  19-5-2006

Huurregulering en huurbescherming
Passenier ziet de huurregulering als de bron van veel kwaad
op de woningmarkt: “De maximale huur volgens het woning­
waarderingsstelsel is afhankelijk van onder andere kwaliteit en
grootte van de woning. Hiervoor bestaat echter geen economische
rechtvaardiging (…). Een zwaarwegender reden voor huurregule­
ring is dan ook inkomensherverdeling. Herverdeling via de huur is
echter inefficiëntâ€.
Ik daag Passenier uit om één beleidscitaat te mobiliseren
waaruit zou blijken dat inkomensherverdeling de rechtvaardiging is van de Huurprijzenwet Woonruimte. Dat zal hem
niet lukken, want dit is de achtergrond van het huurprijsbeleid
niet. De huursubsidiëring (huurtoeslagbeleid) heeft wèl een
inkomensherverdelend effect en beoogt de beperkingen door
een laag inkomen van de kansen op de woningmarkt te reduceren. Vreemd genoeg wordt dit instrument door Passenier niet
genoemd, hoewel juist dit instrument in sommige opzichten
meer en meer marktverstorend uitpakt.
Het huurprijsbeleid heeft vooral betrekking op de procedure
en de omvang van de jaarlijkse aanpassingen van huren. Het
gaat daarbij meer om ordening dan om sturing.
De Huurprijzenwet Woonruimte staat toe dat bij een mutatie
van huurders in één keer de maximaal redelijke huur wordt
gevraagd (harmonisatie-ineens). Deze huur is zo hoog dat de
commerciële vastgoedbeleggers meestal onder dit niveau blijven
om leegstand te voorkomen. De maximaal redelijke huur is in
de meeste gevallen (meer dan) marktconform. Wat Passenier
niet vermeldt, is dat het woningwaarderingsstelsel ook punten
voor de woonomgeving kent die bijdragen aan het totale aantal punten. Deze woonomgevingspunten zijn zeer omstreden
en zullen volgens de plannen van minister Dekker (Dekker,
2005) worden vervangen door de (meer marktconforme)
WOZ-waarde.

Reguleringsvoordeel
Passenier ziet vervolgens kans het reguleringsvoordeel tussen de marktprijs voor wonen en gereguleerde huurprijs te
bepalen. Dat is bijzonder knap want niemand kent de (virtuele)
vrije markthuren in Nederland. Hij vergelijkt de ontwikkeling
van de huren en de ontwikkeling van de koopprijzen (index
1984 = 100) en jawel, hoe groter het reguleringsvoordeel voor
de huurder (en het reguleringsnadeel voor de investeerder
in huurwoningen), des te geringer de doorstroming van een
gereguleerde huurwoning naar een ongereguleerde huur- of
koopwoning. Hier ziet Passenier over het hoofd dat elke huurwoning een harmonisatie-ineens bij mutatie kan ondergaan
(als de verhuurder dat wil) en dat elke huurwoning potentieel
ook een koopwoning is. Elke vastgoedbelegger weet dat door
de verkoop van een huurwoning op een gunstig moment

reactie

het eindrendement er mooi kan uitzien. Geen woord wijdt
Passenier aan de omstandigheid dat de hypotheekrenteaftrek
de prijs van een koopwoning opstuwt. Ook dit is een reguleringseffect. De vergelijking van huren en koopprijzen brengt
de waarnemer wel op het spoor van een marktverstorende factor die Passenier niet noemt: de extreem verschillende manier
(ook wat verdelings­effecten betreft) waarop de overheid de
huur- en de koopsector behandelt. Alleen deze omstandigheid
verklaart al een groot deel van mobiliteitsbelemmeringen op
de woningmarkt.

Mutatiegraad
Vervolgens laat Passenier zien dat in de sociale huursector
het percentage (opnieuw) verhuurde woningen tussen 1997 en
2003 systematisch is gedaald. De figuur die dit in beeld brengt,
wordt niet nader toegelicht. Wel verbindt Passenier er de conclusie aan dat minder huurprijsregulering en een beperking van
de huurbescherming moeten worden overwogen.
Maar hoe kan de dalende mutatiegraad in de sociale-huursector worden verklaard? Niet door de huurprijsregulering of
de huurbescherming, want die waren in de beschouwde periode
constant. Mijn veronderstelling luidt dat de mutatiegraad is
gedaald door de toenemende schaarste aan huurwoningen (er
zijn veel te weinig huurwoningen bijgebouwd; de huurmarkt
komt letterlijk vast te zitten), wellicht door de verkoop van
huurwoningen en door de neergaande conjunctuur waardoor
ook de mobiliteit op de arbeidsmarkt daalt. Mobiliteit op de
woningmarkt en mobiliteit op de arbeidsmarkt hangen van
oudsher samen.

Hypotheekrenteaftrek
Ten slotte snijdt Passenier het onderwerp ‘hypotheekrente­
aftrek’ aan en constateert dat de renteaftrek op lange termijn
effect heeft op het aandeel koopwoningen in de totale woningvoorraad en daarmee het eigenwoningbezit. In internationaal
comparatief opzicht is dit zeer de vraag. In 2004 verhuisden
7.238 Nederlanders naar België (waarmee België voor ons het
grootste emigratieland is). Een relatief groot deel van deze
migranten koopt een huis in België waar men niet een dergelijke royale hypotheekrenteaftrek heeft als bij ons. Dankzij onze
hypotheekrenteaftrek concurreren Nederlanders de Vlamingen
uit hun eigen voorraad: een moderne vorm van kolonialisme.
Toch heeft België van oudsher een aanzienlijk hoger aandeel
koopwoningen dan Nederland.
Volgens Passenier zullen nieuwbouw en doorstroming op
de woningmarkt afnemen als de hypotheekrenteaftrek wordt
beperkt. Deze conclusie wordt niet onderbouwd. GrootBrittannië laat zien dat de hypotheekrenteaftrek vrij geruisloos
kan worden afgeschaft, als dat zorgvuldig gebeurt. De effecten
hangen af van de begeleidende maatregelen (bijvoorbeeld
afschaffing van de overdrachtsbelasting, een verlaging van de
inkomstenbelasting of afschaffing van het eigenwoningforfait).
Passenier: “Vanuit de economische theorie kan geen uitspraak
worden gedaan over de rechtvaardigheid van de hypotheekrente­
aftrekâ€. Nee, dat is waar, maar vanuit een bestuurskundige
analyse, waar wordt geredeneerd vanuit beleidsdoelen, beleids­
prioriteiten en beoogde effecten, kan dat wèl. De vraag die nu

aan de orde is, luidt welk beleidspakket wordt beschouwd en
hoe de introductie van dat pakket wordt gefaseerd.

Oplossing van woningmarktproblemen
De oplossing van de woningmarktproblemen zoekt Passenier
al met al in een vèrgaande huurliberalisatie en in het bijbouwen
van dure woningen. Dit laatste is in de periode 1995-2000 met
succes beproefd (VINEX-woningbouw), maar doordat de koopmarkt verzadigd raakte, moest na 2000 de woningdifferentiatie
worden bijgesteld. IJburg is hiervan een algemeen bekend voorbeeld. Kennelijk is dit Passenier ontgaan.
Huurliberalisatie is door minister Dekker aangekondigd,
maar door de Tweede Kamer zijn de plannen sterk afgezwakt.
Op termijn is huurliberalisatie een logisch perspectief. Maar het
aanbodstimulerende effect van huurprijsliberalisatie is vermoedelijk zeer beperkt. Institutionele beleggers, die al in het geliberaliseerde segment opereren, bouwen jaarlijks slechts ongeveer 2.000 woningen. Corporaties, die over ruime vermogens
beschikken, laten zich in hun bouwplannen niet leiden door het
huurbeleid, onder meer omdat onder de huidige omstandigheid
de exploitatie van huurwoningen ruim kostendekkend is en
altijd het perspectief van harmonisatie-ineens of verkoop gloort.
Tenslotte is huurliberalisatie slechts zonder problemen
mogelijk als de ergste tekorten op de huurmarkt zijn bezworen
en als de huursubsidiëring grondig is aangepast (zoals recent in
Groot-Brittannië is gebeurd). De koppeling tussen huurhoogte
en huurtoeslag (hoe hoger de huur, des te hoger de huurtoeslag)
zal moeten worden verbroken. Gebeurt dat niet, dan leidt huurliberalisatie tot een explosie van uitgaven aan huurtoeslag.

Conclusie
Passenier heeft een amusante analyse van de woningmarkt
gepresenteerd. In twee bladzijden ESB meende hij de regulering
van de woningmarkt adequaat te kunnen analyseren. Dat is hem
niet gelukt. Er is alle reden om kritisch naar de woningmarkt
anno 2006 te kijken. Dat vergt echter een veel grondiger en
meer valide analyse dan Passenier heeft gepresenteerd. Slechts
op basis van een solide analyse kunnen maatregelen worden
voorgesteld om de woningmarkt vlot te trekken. n
Hugo Priemus

Hoogleraar faculteit Techniek, Bestuur en Management, TU Delft
wetenschappelijk directeur Habiforumprogramma Vernieuwend Ruimtegebruik
h.priemus@tbm.tudelft.nl

Literatuur
Dekker, S.M. (2005) Modernisering huurbeleid, Brief aan Tweede Kamer
(Ministerie van VROM), 26 april.
Ministerie van VROM (2001) Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening.
Ruimte maken, ruimte delen. Den Haag: Ministerie van VROM.
Ministerie van VROM, Ministerie van LNV, Ministerie van V&W & Ministerie
van EZ (2004) Nota ruimte. Ruimte voor ontwikkeling, Den Haag: Ministerie
van VROM.
Passenier, J.J.D. (2006) Bouw duur, liberaliseer de huur!, ESB, 91, 24 maart,
138-139.
Schaar, J. van der (1987) Groei en bloei van het Nederlandse volkshuisvestings­
beleid. Delft: Delftse Universitaire Pers.
Scholten, N.J.M. (2001) Juridische en technische grondslagen van de bouw­
regelgeving. Woningwet en Bouwbesluit. Delft (dissertatie TU Delft).

ESB  19-5-2006

237