Marktwerking, financiële regelingen en het woongedrag van huishoudens

markten

Marktwerking, financiële
regelingen en het woongedrag
van huishoudens
M. Ras, E. Eggink, E. van Gameren en I. Ooms
De auteurs zijn werkzaam bij het
Sociaal en Cultureel Planbureau.
m.ras@scp.nl

De financiële regelingen op volkshuisvestingsgebied grijpen
in op de marktwerking op de woningmarkt. Het verminderen
van deze verstoring zal op de langere termijn voor de meeste
huishoudens tot gedragsveranderingen leiden, maar niet al te
veel financiële gevolgen met zich meebrengen.

De overheid en de woningmarkt

De Nederlandse overheid heeft grote invloed op de kosten
die huishoudens maken voor het wonen. In de Nederlandse
overheidsregelingen op dit gebied gaan aanzienlijke bedragen
om. In 2002 ontvingen huishoudens ruim negen miljard euro
via de hypotheekrenteaftrek (87 procent van de eigenaren) en
de huursubsidie (een derde van de huurders); ze betaalden ruim
1,5 miljard euro via de bijtelling eigenwoningforfait (alle eigenaren). Per saldo is er dus een geldstroom van bijna 7,5 miljard euro
van de overheid naar huishoudens. Daarnaast betaalden huishoudens bijna 4,5 miljard euro aan overdrachtsbelasting en onroerendezaakbelasting. Deze blijven in dit artikel buiten beschouwing.
Deze regelingen bestaan al geruime tijd, maar worden regelmatig aangepast. In januari 2004 is de hypotheekrenteaftrek
beperkt (bijleenregeling) en in juli 2004 is de huursubsidie
verminderd. Hoewel het kabinet Balkenende­ II niet wil praten
over verdere aanpassing van de hypotheekrenteaftrek, staat deze
in adviezen (REA, 2005; OECD, 2004), in het maatschappelijke
debat (Don, 2005; IKON, 2005) en in een themanummer van dit
blad (ESB, 2005) toch veelvuldig ter discussie.
De regelingen verstoren de evenwichtsprijzen die in een vrije
markt zouden ontstaan. In hoeverre zou beperking of afschaffing van de regelingen het woongedrag en de woonkosten van
huishoudens veranderen?

Inzicht in gevolgen van
financiële regelingen

Aanpassingen in de financiële regelingen op volkshuisvestingsgebied hebben directe gevolgen voor de portemonnee van
huishoudens. Het is dan ook te verwachten dat huishoudens hun
gedrag aanpassen, al is dit wellicht pas op langere termijn. Bij
kleine aanpassingen van de woonsituatie vormen de finan­ciële en
emotionele kosten van een verhuizing mogelijk een rem. Maar
huishoudens kunnen ook bij de eerstvolgende (toch al) geplande
* De bevindingen in dit artikel zijn gebaseerd op Ras et al. (2006).
De huursubsidie is in 2006 omgezet in een huurtoeslag die via de belastingdienst wordt uitgekeerd.

178

ESB  21-4-2006

verhuizing (iets) kleiner of groter gaan wonen dan ze aanvankelijk
van plan waren. Daarbij kan overigens ook de afweging tussen een
huur- en een koopwoning anders uitvallen. Om inzicht te krijgen
in de gevolgen van beleidswijzigingen is een model geconstrueerd
voor de vraag naar wonen (Ras et al., 2006). Het model doet geen
uitspraken over het aanbod van (nieuwe) woningen. Daarvoor zou
ook het gedrag van de diverse typen verhuurders, eigenaren en
gemeenten en aannemers gemodelleerd moeten worden.

Een model voor de keuze tussen kopen
en huren en de ‘hoeveelheid wonen’

We onderzochten de relatie tussen de kosten die huishoudens maken en hun keuze voor een koop- of huurwoning van
een bepaalde omvang en kwaliteit. We relateren de feitelijke
woon­situatie van elk huishouden aan de kosten voor de huidige
woning en de kosten voor een alternatieve woning (zie tekstbox).

De gevolgen van huurprijsregulering
en hypotheekrenteaftrek

De huidige huurprijsregulering heeft tot gevolg dat de huren
voor de meeste huurwoningen onder de werkelijke marktwaarde
liggen. Het fiscale eigenwoningregime verlaagt op korte termijn
de kosten van koopwoningen voor de meeste huishoudens. Voor
beleidswijzigingen op deze terreinen zijn we nagegaan hoe ze de
gebruikskosten van huishoudens direct beïnvloeden. Vervolgens
is met het model ingeschat hoe de huishoudens zouden willen
wonen onder deze gewijzigde omstandigheden. Het model geeft
een indruk van de situatie aan de vraagkant van de woningmarkt
op de langere termijn, overigens zonder aan te geven hoe huishoudens daar terechtkomen (verhuisgedrag). De prijszetting van
koopwoningen is niet onderzocht. Op basis van het onderzoek van
Boelhouwer en De Vries (Boelhouwer & De Vries, 2005) hebben
we daarom aannames gemaakt over het nieuwe prijsniveau.
We onderzochten de volgende drie maatregelen die in de maatschappelijke discussie worden genoemd over (1) het omzetten van
huurniveaus naar markthuur, (2) een beperking van de hypotheekrenteaftrek en de bijtelling van het eigenwoningforfait en (3) het
vervangen daarvan door een algemene belastingverlaging.

markten
Tabel 1. Gevolgen van meer marktwerking (in procentpunten)

Het model
De vier stappen
Stap 1. We meten de ‘hoeveelheid wonen’ met het begrip
woondiensten. Hiervoor gaan we uit van de WOZ-waarde,
met een correctie voor verschillen in marktprijsniveaus tussen
regio’s (Zabel, 2004). Hierdoor krijgt bijvoorbeeld een woning
in een buitenwijk van Amsterdam evenveel woondiensten als
een identieke woning in een buitenwijk in de stad Groningen.
Stap 2. In de (internationale) economische literatuur
worden de woonkosten van eigenaren en huurders onder één
noemer gebracht met behulp van het concept gebruikskosten
(Elsinga & Conijn, 2001; Ter Rele & Van Steen, 2001). Bij
eigenaren worden de kosten bepaald door de hypotheekrente,
bijkomende lasten, de waardeontwikkeling van de woning
op de langere termijn en overheidsregelingen zoals de hypotheekrenteaftrek. Een huishouden dat de hypotheek heeft
afbetaald maakt ook kosten: gederfd inkomen op vermogen.
Immers, het huishouden had het eigen geld dat in de woning
zit ook bijvoorbeeld kunnen beleggen. De kosten van huurders hangen uiteraard samen met de huur (eventueel verminderd met huursubsidie). We hanteren de gebruikskosten
per woondienst als de prijs die aangeeft hoeveel een ‘eenheid
wonen’ kost.
Stappen 3 en 4. We hanteren evenals Jaén en Molina (Jaén
& Molina, 1994) een endogenous switching regime model
(Maddala, 1983). Het model bekijkt de regimekeuze (kopen of
huren, stap 3) in samenhang met de hoeveelheid woondiensten
(stap 4). Voor elk regime geldt een aparte consumptievergelijking voor de hoeveelheid woondiensten. Verklarende variabelen zijn allerlei kenmerken van het huishouden, het inkomen
van het huishouden en de gebruikskosten van de woning. De
gebruikskosten maken het mogelijk om de gevolgen van veranderingen in financiële regelingen te analyseren.
Schattingsresultaten
Huishoudens wonen vaker in een koopwoning naarmate
die koopwoning lagere gebruikskosten (per woondienst) heeft
dan de huurwoning waarmee het huishouden vergelijkt en
naarmate het inkomen toeneemt. Paren met kinderen, huishoudens van middelbare leeftijd of met een hogere opleiding
treffen we ook vaker aan in een koopwoning.
Huishoudens in koopwoningen blijken veel minder gevoelig
te zijn voor de gebruikskosten dan huishoudens in huurwoningen. De prijselasticiteit van de hoeveelheid woondiensten
bedraagt bij eigenaren –0,19 en bij huurders –0,50. Verder
hangt een hoger inkomen samen met meer woondiensten. Bij
koopwoningen is de invloed van niet-financiële kenmerken veel
groter dan bij huurwoningen.
Het gedrag op de huurmarkt wordt dus veel meer dan dat
op de koopmarkt verklaard door de gebruikskosten en minder
door andere huishoudenskenmerken. Dit hangt deels samen
met de lagere inkomens van huishoudens in de huursector.
Wie minder geld heeft, moet meer op de prijs letten en kan
minder aandacht geven aan zijn woonvoorkeuren. Ook geldt
dat wie voor kortere tijd een woning zoekt, meestal een huurwoning zal zoeken en daarbij ook minder zal letten op de
woningkenmerken.

verandering van

invoering
markthuren

verlaging
percentage fiscaal
eigenwoningregime

omzetting fiscaal
eigenwoningregime
naar algemene
belastingverlaging

zonder gedragseffecten
woonquote
(per betrokken
huishouden)a

+5,8 (huurders)

overheidsuitgaven
(in mln. euro)

-100

-1.450

0

aandeel eigenaren

+1,4

+0,1

+2,1

woonquote
(per betrokken
huishouden)a

+1,3 (huurders)

+0,0 (eigenaren)

-4,5 (allen)

woondiensten
(per betrokken
huishouden)

-8,0 (huurders)

-0,2 (eigenaren)

+3,0 (allen)

+0,8 (eigenaren)

-2,2 (allen)

met gedragseffecten

overheidsuitgaven
(in mln. euro)

+200

-1.650

-50

a e woonquote is gedefinieerd als de totale gebruikskosten van de woning gedeeld
D
door het netto huishoudensinkomen.
Bron: Ras et al. (2006)

Tabel 1 geeft een samenvatting van de te verwachten gevolgen met en zonder gedragseffecten. De gevolgen zonder gedrags­
effecten zijn te zien als koopkrachtgevolgen op de korte termijn.
De gevolgen met gedragseffecten laten zien wat het effect op de
langere termijn zou kunnen zijn. De financiële gevolgen voor
huishoudens worden uitgedrukt in de woonquote: het aandeel
van de kosten van wonen in het huishoudensinkomen.

Omzetting van huurniveaus naar markthuur
Voor deze beleidswijziging veronderstellen we in plaats van
de huidige huurniveaus een markthuur van 5,4 procent van de
WOZ-waarde. Door de maatregel zal de variatie van de huren
toenemen. Hiermee willen we aangeven wat zou kunnen gebeuren bij de meest extreme vorm van liberalisatie van het huurbeleid; in de praktijk wordt gesproken over veel minder vergaande
vormen van liberalisering.
De directe effecten, dus zonder rekening te houden met
mogelijke gedragsreacties, zijn fors. De gemiddelde woonquote
van huurders stijgt dan van ruim twintig procent naar zesentwintig procent, met name door stijgingen bij lage inkomens,
huishoudens tussen de 55 en de 64 jaar en eenoudergezinnen.
De huursubsidie daalt per saldo met honderd miljoen.
Veel huurders zouden op termijn als reactie op de huurstijging echter een woning met (veel) minder woondiensten willen.
Dit kan in de vorm van bijvoorbeeld minder (grote) kamers, een
minder goed onderhouden woning of een wat mindere buurt.
Een klein deel van de huurders zou liever eigenaar worden.
Als het woningaanbod aan deze wensen tegemoet kan komen,
blijft de stijging van de woonquotes van de huurders beperkt tot
1,3 procentpunt. Maar in de laatste jaren is het aanbod van klei In de tabel zijn de gevolgen voor de huishoudens opgenomen die direct met
de maatregelen te maken zouden hebben. Buiten beschouwing blijven de
kleine groepen eigenaren (respectievelijk huurders) die bij een verandering in
de financiële regeling voor huurders (respectievelijk kopers) liever overstappen
naar een huurwoning (respectievelijk koopwoning).
Eerdere onderzoeken keken vooral naar een gedeeltelijke huuraanpassing
voor een gedeelte van de huurmarkt, zonder gedragsreacties van huishoudens
(Brouwer et al., 2004; Elsinga et al., 2005).

ESB  21-4-2006

179

markten

ne, goedkope, huurwoningen juist afgenomen, zodat de vraag
wellicht niet gehonoreerd zal worden. De huursubsidie blijkt bij
deze gedragsverandering de gevolgen van deze maatregel deels
te kunnen compenseren: de huursubsidie zou juist honderd miljoen euro hoger zijn dan in de uitgangssituatie. Ook zouden de
nieuwe eigenaren voor ongeveer honderd miljoen euro ontvangen via fiscale regelingen.
Op langere termijn zouden markthuren dus kunnen leiden
tot een jaarlijkse uitgavenverhoging van tweehonderd miljoen
euro voor de overheid, in plaats van de verlaging van honderd
miljoen op de korte termijn.

Beperking van de hypotheekrenteaftrek en
de bijtelling van het eigenwoningforfait
In deze variant kunnen de hogere inkomens de fiscale posten
in verband met de eigen woning alleen nog verrekenen tegen het
tarief dat voor de lage inkomens geldt. Voor elke koop­woning worden het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente dus
verrekend tegen het laagste tarief (Boelhouwer & De Vries, 2005).
Op korte termijn, wanneer we ervan uitgaan dat iedereen in
de huidige woning blijft wonen, zou de woonquote bij eigenaren
gemiddeld met 0,8 procentpunt toenemen. Door het afgenomen voordeel van de hypotheekrenteaftrek zal de marktprijs van
woningen dalen. Wanneer we, evenals Boelhouwer en De Vries
(Boelhouwer & De Vries, 2005), een daling van zes procent aannemen en de gedragseffecten verdisconteren, blijken de gevolgen veel
kleiner uit te pakken. De gemiddelde woonquote èn de woonsituatie veranderen nauwelijks. Volgens het model levert deze maatregel
de schatkist op termijn ongeveer 1.650 miljoen euro per jaar op.

Omzetting van fiscaal eigenwoningregime
naar een algemene belastingverlaging
In plaats van de hypotheekrenteaftrek en de bijtelling eigenwoningforfait ontvangt elk huishouden (dus ook een huurder) in
dit scenario een belastingverlaging van ruim 900 euro (VROMraad, 2004; OECD, 2004; Boelhouwer & De Vries, 2005). Op de
korte termijn, wanneer iedereen in de huidige woning blijft
wonen, betekent dit een nadeel voor eigenaren (gemiddeld
0,7 procentpunt van het inkomen), met name voor jongeren en
hogere inkomens (gemiddeld twee tot drie procentpunt). Alle
huurders hebben voordeel van de algemene belastingverlaging:
gemiddeld daalt hun woonquote met 5,7 procentpunt. Hierdoor
komt de daling in de gemiddelde woonquote voor alle huishoudens samen uit op ruim twee procentpunt.
Wanneer we ook gedragsveranderingen van huishoudens
willen meenemen, moeten we rekening houden met een daling
van de marktprijs van koopwoningen. Op basis van Boelhouwer
en De Vries (Boelhouwer & De Vries, 2005) nemen we aan dat
de koopprijs van woningen in deze situatie met dertig procent
daalt. Dan zouden de eigenaren op termijn gemiddeld vier procentpunt minder woonkosten hebben dan in de uitgangssituatie,
met name ouderen. Gemiddeld daalt de woonquote voor alle
huishoudens met 4,5 procentpunt. Het aandeel eigenaren stijgt
met ruim twee procentpunt. De kostengevolgen van deze maatregel voor de overheid zijn gering, doordat de extra belasting­
inkomsten in de vorm van een algemene belastingverlaging aan
de huishoudens worden teruggegeven.
De aanname over de prijsdaling van dertig procent is wel
van groot belang, en allerminst zeker. Indien de prijs slechts
met vijftien procent zou dalen, is het voordeel voor eigenaren
180

ESB  21-4-2006

kleiner. Sommige groepen (de hoogste inkomens en de jongere
huishoudens) hebben dan gemiddeld genomen geen voordeel
van de beleidswijziging. Het aandeel eigenaren stijgt dan met
ruim 1,5 procentpunt.
Natuurlijk speelt bij deze beleidswijziging de overgangsproblematiek een grote rol. Nadelen van de waardedaling ontstaan voor
eigenaren die naar een goedkopere woning hadden willen gaan of
die gedwongen moeten verkopen. Ook kunnen huishoudens die
recent een grote hypotheek hebben genomen in betalingsproblemen komen door de toegenomen woonkosten. Daarom zou een
eventuele invoering geleidelijk moeten plaatsvinden.

Conclusie en discussie

De berekeningen laten zien dat het invoeren van markthuren
of het verminderen of afschaffen van het fiscale regime voor eigen
woningen in eerste instantie substantiële kostengevolgen heeft.
Wanneer we rekening houden met het gedrag van huishoudens
èn met de mogelijke prijseffecten van deze maatregelen op de
langere termijn, blijken de ingrepen echter minder ongunstige of
zelfs gunstige gemiddelde effecten voor huishoudens te hebben.
Natuurlijk kunnen de gevolgen voor individuele huishoudens
sterk uiteenlopen. Ook kunnen verhuiskosten een rol spelen.
De onderzochte langetermijngevolgen zijn uiteraard belangrijk voor het beleid. Maar om een beleidswijziging met succes
uit te voeren, is meer nodig, zoals inzicht in het aanbod van
woningen, behoedzaam opereren en goede overgangsregelingen. Bovendien zijn er ook andere overwegingen om voor een
eventuele beleidswijziging te kiezen, zoals het beschermen van
bepaalde groepen huishoudens, of het toespitsen van woonsubsidies op gewenste woonsituaties van huishoudens en de samenstelling van de bevolking in bepaalde wijken. Wat wenselijk is,
blijft een zaak voor de politiek. Dit onderzoek geeft inzicht in
het langetermijnperspectief van een aantal beleidswijzigingen. n
Michiel Ras, Evelien Eggink, Edwin van Gameren
en Ingrid Ooms

Literatuur
Boelhouwer, P. & P. de Vries (2005) Defiscalisering eigenwoningbezit leidt tot
forse daling woningprijzen. ESB (90) 4455, 109-111.
Brouwer, J., B. Ferment, J. Willems & C. Poulus (2004) De effecten van een
nieuw stelsel voor huurprijzen. Delft: ABF Research.
Don, H. (2005) De woningmarkt: het vergeten hervormingsdossier. CPB
Nieuwsbrief, december 2005.
Elsinga, M.G. & J.B.S. Conijn, m.m.v. A.A.A. Mariën (2001) Woonuitgaven en
woonkosten van huishoudens. Delft: Onderzoeksinstituut OTB.
Elsinga, M., C. Lamain, & G. Mariën (2005) Huurbeleid en stedelijke
vernieuwing. Een verkenning van de effecten van modernisering. Delft:
Onderzoeksinstituut OTB.
IKON (2005) Interview Paul Rosenmöller met Herman Wijffels. TV Nederland 1,
donderdag 29 december 2005.
Jaén, M. & A. Molina (1994) Un Análisis Empírico de la Tenencia y Demanda de
Vivienda en Andalucía. Investigaciones Económicas 18, 143-164.
Maddala, G.S. (1983) Limited-dependent and Qualitative Variables in
Econometrics. Cambridge, UK: Cambridge University Press.
OECD (2004) Economic Survey of the Netherlands. Parijs: OECD.
Ras, M., E. Eggink, E. van Gameren & I. Ooms (2006) Uitgerekend wonen: een
model voor de vraag van huishoudens naar wonen en de gevolgen van
beleidswijzigingen. Den Haag: Sociaal en Cultureel Planbureau.
REA (2005) De noodzaak van grondslagverbreding in het Nederlandse belastingstelsel, Tweede Kamer, vergaderjaar 2005-2006, 30300, nrs. 33 en 34.
Rele, H. ter, & G. van Steen (2001) Housing Subsidisation in the Netherlands.
Measuring its Distortionary and Distributional Effects. Den Haag: Centraal
Planbureau.
VROM-raad (2004) Op eigen kracht. Eigenwoningbezit in Nederland. Advies
044. Den Haag: VROM-raad.
Zabel, J. E. (2004) The Demand for Housing Services. Journal of Housing
Economics, 13, 16-35.