Huurliberalisatie drijft
huren op
De huurprijsvomning wordt beheerst
door het beginsel van de redelijkheid
dat in de Huurprijzenwet is verankerd.
Als redelijk geldt thans een huur die is
gebaseerd op de stichtingskosten. De
staatssecretaris voor volkshuisvesting,
Heerma, wil nu – als eerste stap op weg
naar huurliberalisatie – voor woningen
met een maandhuur van meer dan
/ 850 een andere basis invoeren: de
economische waarde. Dit is de waarde
in onbewoonde staat.
Dit is het begin van een gevaarlijke
ontwikkeling. De economische waarde
van woningen wordt over de lange termijn gezien immers bepaald door vraag
en aanbod, en door de blijvende
schaarste aan ruimte in Nederland zal
de prijs dus worden opgedreven. De
keuze in huurwoningen zal hierdoor
verminderen en de woningnood zal toenemen. De verhuurders zullen in een
dergelijke marktverhouding met weinig
risico voordelen kunnen realiseren. De
onevenwichtigheid in de verhouding
tussen bewoners en exploitanten dreigt
groter te worden. Heerma doet er dan
ook beter aan zijn voorstel in te trekken.
Als de plannen van Heerma doorgaan worden wordt de huur van huizen
met een kale huur van meer dan / 850
per maand per 1 juli 1989 op de markt
bepaald. De huren zijn nog wel aan een
maximum gebonden, te weten een nader te bepalen percentage van de waarde bij verkoop in onbewoonde staat.
Dat percentage wordt jaarlijks vastgesteld aan de hand van het gemiddelde
rendement van staatsleningen in het
voorgaande jaar. Dit rendement wordt
verhoogd met 0,5 procentpunt ter verbetering van het rendement en 1,7 procentpunt ter dekking van beheers- en
onderhoudskosten.
Heerma neemt aan dat niet alle duurdere woningen op korte termijn de
maximale huurprijs zullen moeten opbrengen, maar op den duur zal het er
wel van komen. De eigenaar mag ook
voor zittende huurders huurverhogingen naar keuze doorvoeren zolang
deze tenminste niet leiden tot een huur
boven het plafond.
De procedure
Reikwijdte van het voorstel
Met het liberalisatievoorstel beoogt
Heerma uitvoering te geven aan het regeerakkoord. Daarin is aangekondigd
dat in deze kabinetsperiode de huren
boven de grens die geldt voor de individuele huursubsidie, zullen worden geliberaliseerd. Aanvankelijk zag het er
naar uit dat de huurliberalisatie onderdeel zou worden van de omvattende
herziening van het volkshuisvestingsbeleid. Aangezien deze herziening echter geruime tijd zal vergen heeft de VVD
bij de behandeling van de begroting
voor 1988 gevraagd om toch in ieder
geval de huurliberalisatie nog gedurende deze kabinetsperiode in te voeren.
Het voorliggende liberalisatievoorstel is
bedoeld om aan dit verzoek te voldoen.
Het voorstel is inmiddels voor advies
naar de Raad voor de Volkshuisting gestuurd met het verzoek voor 1 november te reageren. Het is de bedoeling om
de liberalisatie per 1 juli 1989 in werking
te laten treden door wijziging van het
Besluit Huurprijzen woonruimte.
De staatssecretaris verschaft bij zijn
voorstel geen gegevens over het aantal
woningen dat nu boven de grens ligt,
het aantal dat eronder ligt en het aantal
dat de komende jaren door de huurstijgingende grens zal overschrijden. Over
de effecten van zijn voorstellen kan dus
weinig met zekerheid worden gezegd.
We weten slechts dat de duurdere
huurwoningen voornamelijk eigendom
zijn van beleggers en particulieren, en
dat deze groep ongeveer 12% van de
markt voor huurwoningen in handen
heeft. Als de helft van deze woningen
duurder is dan / 850 per maand, dan
gaat het om ongeveer 350.000 woningen. Maar het kunnen er meer zijn en
door de huurstijging kan het aantal in de
loop der jaren groeien. Ook kan het
aantal groeien doordat de huur voor
een nieuwe huurder kan worden gebaseerd op de economische waarde.
Het voorstel
De bewoners
Met liberalisatievoorstel van Heerma
leidt voor duurdere woningen tot verhoging van de huren. Dat is niet in het belang van de bewoners. Daarnaast zal
de liberalisatie ertoe leiden dat het kopen van een huis relatief aantrekkelijker
wordt.
Voor degene die een woning zoekt
heeft dit tot gevolg dat hij of zij dan moet
kiezen tussen kopen en huren op basis
van de prijs, en niet op basis van de
voor- en nadelen. Voor degene die in
zo’n duurdere huurwoning woont zal dit
gaan betekenen dat hij onder druk komt
te staan om te verhuizen vanwege de
besparingen, niet omdat hij ontevreden
is met z’n huurwoning. Dit kan voor veel
bewoners betekenen dat zij in een vervelende positie komen. Eigenlijk zouden ze liever huren, bij voorbeeld omdat ze ergens niet zo lang willen wonen,
maar het prijsverschil laat hun geen
keuze.
Bewoners hebben er daarom belang
bij dat er genoeg huurwoningen zijn, die
goed verzorgd worden, waarin de huurder zolang kan blijven wonen als hij zelf
wil (zonder dat hij onder druk wordt gezet om een woning te kopen), en waarvan de huur in redelijke verhouding
staat tot de kwaliteit. Voorts hebben zij
er belang bij dat de woonlasten van eigen-woningbezitters vergelijkbaar zijn
met die van huurders, zodat de keuze
tussen huren en kopen wordt bepaald
door de voor- en nadelen van beide, en
niet door de prijs.
Schaarste?
Voor Heerma is het uitgangspunt
voor de liberalisatie dat er op de markt
voor duurdere huurwoningen een einde
zou zijn gekomen aan de schaarste. Inderdaad was er de afgelopen jaren
sprake van leegstand van duurdere
huurwoningen. Maar het is niet duidelijk
in hoeverre deze leegstand blijvend is.
Gegevens hierover ontbreken bij het
voorstel, terwijl die toch essentieel zijn
voor de beoordeling van het uitgangspunt van de liberalisatie.
Daarbij kan men de vraag stellen
waardoor de leegstand is ontstaan.
Was er gedurende een aantal jaren een
relatief hoge produktie van duurdere
huurwoningen die niet in dat tempo
door de markt kon worden opgenomen? Was er een relatieve daling van
de inkomens? Nam door de ongunstige
economische ontwikkeling de bereidheid af om hogere huren te betalen? Indien de voorgaande vragen met ja worden beantwoord, dan is het einde aan
de schaarste van duurdere huurwoningen van tijdelijke aard. Het uitgangs-
ESB 26-10-1988
punt voor liberalisatie vervalt dan. Maar
ook hier ontbreken de gegevens.
De liberalisatie van de huren in Frankrijk heeft voor de bewoners onaangename gevolgen gehad. In de grote steden zijn de huren sinds de liberalisatie
met vele tientallen procenten per jaar
gestegen, ook die van de duurste woningen!
In de Franse ontwikkeling wordt het
lange-termijneffect zichtbaar van de
ruimtenood in verstedelijkte gebieden.
Dat levert ook voor Nederland, en vooral voor de Randstad, voor de bewoners
prijsrisico’s op die niet op hen mogen
worden afgewenteld.
Het risico van het ruimtegebrek
In de nota Volkshuisvesting in de jaren negentig wordt geconstateerd dat
er in de volkshuisvesting een sterke
verwevenheid is ontstaan tussen particulier initiatief en overheid, waarbij de
overheid steeds meer risico’s in de particuliere sfeer is gaan afdekken. Volgens de nota moet het beleid nu worden gericht op een grotere zelfstandigheid van de bij de volkshuisvesting betrokken particuliere instellingen. De
kosten die aan deze risico’s zijn verbonden, mogen niet worden afgewenteld
op de bewoners.
Nederland behoort tot de dichtstbevolkte gebieden. Inde Vierde nota ruimtelijke ordening wordt geconstateerd
dat er in de komende vijfentwintig jaar
nog ruimte nodig is voor ongeveer anderhalf miljoen woningen. Het ruimtelijke beleid blijft gericht op uitbreiding van
de steden, en op de bescherming van
het landelijke gebied tegen verval en
het binnendringen van activiteiten die
daar niet horen. De mogelijkheden voor
uitbreiding van de ruimte voor bouwgrond zullen dan ook gering blijven.
Concurrentie
De schaarste aan ruimte in Nederland zal leiden tot intensivering van de
concurrentie om die ruimte. De koopkrachtige woningzoekenden zullen proberen om de beste plekjes te veroveren
en zullen daarvoor hoge prijzen willen
betalen. Dit betekent prijsopdrijving,
niet alleen op de markt voor koopwoningen, maar ook op die voor huurwoningen.
Het voorstel voor huurliberalisatie
van Heerma zet hiervoor de deur open.
Aanvaarding van zijn voorstel betekent
dat de huren voor een deel van de woningvoorraad worden bepaald door de
prijsvorming op de geheel geliberaliseerde markt voor koopwoningen. Na
invoering van de liberalisatie zullen be-
heerders de huren kunnen verhogen
van een aanvankelijk relatief gering
aantal woningen waarvan de huur nu
hoger is dan / 850. Dit zal een deel van
de huurders en woningzoekenden ertoe bewegen om uit te gaan zien naar
een koopwoning. Daardoor ontstaat
een opwaartse druk op de prijzen van
koopwoningen, die weer gevolgen
heeft voor de economische waarde van
huurwoningen. De huren in deze categorie worden daardoor ook weer omhoog gestuwd.
Waar ligt het evenwicht? Het aanbod
van woningen kan niet, zoals bij andere consumptiegoederen, relatief snel
worden vergroot. Het is daarom waarschijnlijk dat een evenwicht niet wordt
bereikt en dat de huren voortdurend
sterker stijgen dan de andere consumptieve uitgaven.
Intussen blijven er in eerste aanleg
huurwoningen met een huur onder de
liberalisatiegrens. Wanneer een woning met een huur in een gebied onder
die grens leeg komt, dan kan de huur
op basis van de economische waarde
meer dan / 850 zijn. Als dat nog niet zo
is, dan kan de beheerder de woning iets
verbeteren zodat de economische
waarde net over de grens gaat. Het resultaat hiervan is dat het aantal woningen met een huur net onder de grens
afneemt. Boven de grens kunnen de
huren zonder meer worden verhoogd,
zowel voor zittende huurders, als voor
leegkomende woningen. Daardoor zal
ook het aantal woningen met een huur
net boven de liberalisatiegrens afnemen. Zo zal er gat ontstaan in het huurprijzengamma. Er zullen veel minder
woningen zijn met een huur tussen de
pak-weg / 700 en / 1000. Dit zal veel
woningzoekenden voor een pijnlijke
keuze stellen: meer betalen dan op
grand van het inkomen eigenlijk mogelijk is, of toch kopen, ook al wilde men
de daaraan verbonden nadelen vermijden.
In tweede aanleg zullen de huren van
de voorraad met een huur onder de
grens blijven stijgen. De overheid heeft
aangekondigd dat de wettelijk toegestane huurstijging in de komende jaren
3 procent per jaar zal bedragen. Daarmee zal een steeds groter deel van
deze voorraad in aanmerking komen
voor huurliberalisatie.
Terzelfder tijd zal het aantal woningen waarvan de huur onder de grens
ligt, steeds kleiner worden. Zoals bekend is er nog steeds woningnood bij
mensen met lagere inkomens. Deze
zijn aangewezen op de woningen onder
de liberalisatiegrens. De huurliberalisatie, gekoppeld met de fixatie van de liberalisatiegrens en met de voortgaande huurstijging, zal hen steeds verder in
het nauw drijven. Voor deze groepen is
de huurliberalisatie een dreigend perspectief.
1015
Zo wordt het risico van prijsopdrijving
door het ruimtegebrek op de schouders
van de bewoners gelegd. Tegen dit risico dienen zij echter te worden beschermd. Het is niet redelijk indien de
overheid hier een laiser-faire politick
voert.
toetssteen de stralende glans van redelijkheid krijgen. Dit is niet terecht: de
methode kan tot ongerechtvaardigde
inkomenstoename bij particuliere verhuurders leiden.
Belangenafweging
Prijsopdrijving
De huurliberalisatie volgens bovenstaand scenario betekent een versterking van effect dat we al kennen van de
huurharmonisatie en de trendmatige
huurverhoging: woonconsumenten in
huurwoningen moeten geleidelijk een
steeds groter deel van hun inkomen
aan de huur uitgeven.
Omgekeerd betekent dit ook dat de
producenten in deze sector, de particuliere beheerders, in vergelijking tot andere categorieen van producenten van
consumptiegoederen en -diensten, een
geleidelijk steeds groter deel van het
nationale inkomen ontvangen. Voor zover dit het gevolg is van de huurliberalisatie, is niet een relatieve stijging van
de produktiekosten, maar een onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod de
oorzaak van deze inkomenstoename.
Deze is daarom ongerechtvaardigd.
Toch wil Heerma de deur voor deze
verrijking van de particuliere beheerders openzetten doorde huurliberalisatie als een vierde manier voor de berekening van een redelijke huur op te nemen in het Besluit Huurprijzen woonruimte.
Tot nu kent dit besluit drie manieren
om de huur vast te stellen: de ministeriele vaststelling van de beginhuur van
nieuwe, gesubsidieerde woningen, het
woningwaarderingsstelsel en overeenstemming tussen huurder en verhuurder. De eerste twee zijn gebaseerd op
de stichtings- en beheerskosten van de
nieuwe woningen in relatie tot hun kwaliteit. Daarmee wordt het verband tussen deze drie factoren bewaard en
daardoor kunnen we deze stelsels redelijk noemen. De derde blijkt in de
praktijk te worden beheerst door het
woningwaarderingsstelsel en leidt
daardoor in het algemeen tot een redelijk resultaat.
Indien Heerma zijn plan tot huurliberalisatie nu wil doorzetten, dan is toevoeging van de huurberekening op basis van de economische huurwaarde
noodzakelijk omdat de Huurprijzenwet
woonruimte regelt dat geschillen over
dehuurprijs tussen huurder en verhuurder in eerste instantie door de Huurcommissie dienen te worden beslecht.
Deze dient daartoe over maatstaven
voor de beoordeling van de redelijkheid
van de huur te beschikken, en de economische waarde behoort daar niet bij.
Door deze ook toe te laten zal ook deze
1016
Hierboven is aangegeven wat het
belang is van consumenten waar het
om het wonen gaat. Het voorstel van
Heerma is hier op belangrijke punten
strijdig mee.
De huurliberalisatie zal er toe leiden
dat de huren onder en boven de maandhuur van / 850 worden opgedreven. In
het gamma van huurprijzen random
deze maandhuur zal een gat ontstaan
waardoor woonconsumenten niet vrij
kunnen kiezen tussen huren en kopen.
Door de huurstijging als gevolg van de
waardestijging van hun huurwoning zullen zij onder druk komen te staan om te
verhuizen naar een koopwoning wegens de lagere woonlasten. Dat zijn
voorzienbare gevolgen van het voorliggende voorstel van Heerma om de huren boven genoemde grens te liberaliseren. De bewoners zijn hiermee niet
gediend.
De huidige toetsstenen voor de redelijkheid van de huur in de Huurprijzenwet woonruimte maken een verantwoorde exploitatie met een redelijke opbrengst mogelijk en zijn dan ook toereikend. De toevoeging van de toetssteen
‘economische waarde’ maakt het mogelijk dat particuliere beheerders een
forse inkomenstoename kunnen realiseren.
Zo dreigt de huurliberalisatie tot onredelijke resultaten te leiden. Zij is daarom strijdig met de Huurprijzenwet
woonruimte. Het argument van Heerma
dat de markt boven deze grens haar
werk kan gaan doen bij de bepaling van
de huurprijs kan niet overtuigen. Het
blijvende ruimtegebrek in ons land leidt
tot een voortdurende onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod. Het verlangen van bewoners om tegen het risico van prijsopdrijving te worden beschermd is alleszins redelijk.
A.M. Bouman
De auteur is vertegenwoordiger van Konsumenten Kontakt in de Raad voor de Volkshuisvesting.