Einde koopprijsstijging in zicht

Einde koopprijsstijging in zicht
Aute ur(s ):
Boelhouw er, P.J. (auteur)
Vries, P., de (auteur)
De auteurs zijn werkzaam b ij het Onderzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft.
Ve rs che ne n in:
ESB, 86e jaargang, nr. 4327, pagina 768, 5 oktober 2001 (datum)
Rubrie k :
Monitor
Tre fw oord(e n):
w oningmarkt

Aan de spectaculaire prijsstijgingen op de Nederlandse woningmarkt komt een eind. Na 2002 wordt zelfs een daling van de
verkoopprijzen verwacht.
Mede door de forse prijsstijgingen van de afgelopen jaren, is er veel belangstelling voor mogelijke toekomstige ontwikkelingen op de
markt van koopwoningen. Een verdere prijsstijging of een door veel analisten verwachte afkoeling is niet alleen van belang voor
partijen die direct bij de woningmarkt betrokken zijn, maar heeft eveneens invloed op de macro-economische ontwikkeling van
Nederland. Tegen deze achtergrond is het niet verwonderlijk dat diverse economische instituten en onderzoekers de afgelopen jaren
methoden ontwikkeld hebben om de toekomstige huizenprijzen te kunnen voorspellen (onder andere de Rabobank, de ABN-AMRO, de
NVM en NVB Vereniging voor Projectontwikkelaars). De gebruikte methoden verschillen onderling sterk en variëren van specifieke
woningmarktkennis (NVM), conjunctuurindicatoren (Rabobank) tot regressiemodellen (NVB/OTB). Wat de ontwikkelde methoden
echter gemeenschappelijk hebben, is hun geringe oriëntatie op de internationale econometrische literatuur. Om in deze lacune te
voorzien, passeren in dit artikel in het kort de verworven inzichten uit de internationale literatuur omtrent de modellering van
koopprijzen de revue. In het tweede deel van dit artikel worden deze inzichten vervolgens toegepast in een koopprijsmodel voor de
Nederlandse woningmarkt. Aan het slot van deze bijdrage biedt het model op basis van een drietal rentescenario’s inzicht in de
toekomstige koopprijsontwik-keling 1 .
Internationale koopprijsstudies
De woningmarkt als voorraadmarkt
Uit de internationale koopprijsstudies blijkt dat in vrijwel alle landen de prijsvorming van koopwoningen voornamelijk door
ontwikkelingen in de bestaande markt bepaald wordt en de relatie tussen woningaanbod en vraagontwikkeling gekenmerkt wordt door
een hoge mate van inelasticiteit. Dit speelt met name in landen waar de overheid via de ruimtelijke ordening de marktwerking (ernstig)
verstoort. Veelal treedt er zelfs een omgekeerd effect op, waarbij de nieuwbouwprijzen de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen
volgen. De prijsontwikkeling van bestaande woningen bepaalt immers de ruimte die de bouw-ondernemer heeft om een woning met een
zekere kwaliteit en een daarbij behorende prijs op de markt af te zetten.
Speculatieve of psychologische effecten
In overeenstemming met het inzicht dat de vraag-aanbodverhoudingen op de bestaande koopwoningmarkt een cruciale rol spelen bij de
prijsontwikkeling, is de betekenis die aan speculatieve of psychologische effecten wordt toegekend 2. Samen met het trage
aanpassingsproces van de (nieuw)-bouwmarkt vormen deze effecten een verklaring voor de soms hef-tige koopprijsmutaties die zich op
de korte termijn voordoen. Het idee is dat de ontwikkeling van de verkoopprijzen over de meest recente periode ook invloed uitoefent op
de toekomstige vraag naar koopwoningen. Bij een prijsstijging zal de consument immers snel tot actie willen overgaan. Hoe eerder de
koopbeslissing in een expanderende markt wordt genomen, des te sneller er geprofiteerd kan worden van een vermogenswinst. Dit
calculerend gedrag van de huizenkopers zal in omgekeerde richting gelden bij een prijsdaling; de consument zal zijn aankoopbeslissing
zo lang mogelijk uitstellen om vermogensverlies te voorkomen. Een tweede verklaring voor het effect van de ontwikkeling van de
woningprijzen uit het recente verleden wordt door Muellbauer en Murphy gegeven 3. Zij stellen dat door de prijsstijging de vermogens
van eigenaar-bewoners toenemen, waardoor zij in staat zijn om een volgende stap in hun wooncarrière te zetten. Deze toegenomen vraag
heeft dan een prijsopdrijvend effect tot gevolg.
Ook in statistische modellen worden de korte termijn prijsschommelingen mede op basis van de prijsontwikkeling uit het recente verleden
gemodelleerd 4. In dit kader wordt ook wel gesproken van een ‘Bubble-builder’ en een ‘Bubble-burster’. Om er voor te zorgen dat op de
lange termijn de prijsontwikkeling weer door structurele kenmerken wordt verklaard, wordt in deze modellen vervolgens de afwijking van
het prijsevenwicht als tegenwicht tegen de prijsontwikkeling uit het verleden in het model opgenomen (error-correctie modellen). Het
prijsevenwicht kan onder andere worden bepaald op basis van de verhouding tussen woningprijs en inkomen. Deze dient dan voor een
stabiele marktsituatie te worden vastgesteld.
Structurele factoren

Naast de korte termijn prijs-effecten, zijn uiteraard ook meer structurele factoren zoals de economische en demografische ontwikkeling
van belang voor de koopprijsontwikkeling. Deze spelen zowel een rol op de korte als de middellange termijn. Zo worden in veel
modelanalyses het (permanente) reële inkomen, de inflatie en de reële en nominale hypotheekrente als verklarende variabelen voor de
koopprijsontwikkeling opgenomen 5. Ook vormen economische verschillen binnen een land veelal een goede verklaring voor regionale
prijsverschillen. Veranderingen in de demografische structuur van een land zijn vooral op de lange termijn van betekenis. Wel wordt de
omvang van deze invloed wisselend ingeschat.
Koopprijsontwikkeling in Nederland gemodelleerd
Op basis van bovenstaande inzichten uit de internationale literatuur presenteren we een error-correctie prijsmodel voor de Nederlandse
koopwoningmarkt 6. Het model verklaart en voorspelt de procentuele verandering in de reële verkoopprijs van bestaande koopwoningen
per halfjaar en is stapsgewijs opgebouwd. Iedere stap projecteert een macro-invloed op de verkoopprijs. Gepoogd werd om de eerder uit
de internationale literatuur genoemde variabelen op te nemen. Uiteindelijk werden een seizoenscorrigerende dummyvariabele, de
vertraagde verkoopprijs (staat voor het speculatieve effect of wel het sentiment op de woningmarkt), de rente en het inkomen
(vertegenwoordigen de economische structurele ontwikkelingen) en een variabele die het lange-termijnevenwicht corrigeert opgenomen
in het model. Dit vijftal verklarende variabelen is in staat om 82 procent van de prijsmutaties over de periode 1978-2000 te verklaren. Uit
figuur 1 blijkt dat het model voor de periode 1978-2000 een goede schatting geeft van de nominale en reële verkoopprijs van bestaande
koopwoningen. De geschatte prijsmutaties liggen zeer dicht bij de empirische werkelijkheid en ook de uitgevoerde statistische toetsen
geven goede testresultaten.

Figuur 1. Waargenomen en geschatte modeluitkomsten van reële en nominale mutaties van de verkoopprijs van bestaande
koopwoningen, 1977-2000
Specifiek voor het door ons ontwikkelde model is de wijze waarop het lange-termijnprijsevenwicht van de rentelasten (in procenten) is
vastgesteld. Dit evenwicht is gezocht in een relatie tussen de rente (R), de verkoopprijs (P) het inkomen (I) en de gemiddelde renteaftrek
(B). Hierbij wordt de netto rentelast gedefinieerd als (R*P*(1-B)), waarbij rekening wordt gehouden met het fiscale effect. Het langetermijnevenwicht (k) werd met het model zelf meegeschat en komt uit op een rente-quote van 27,5. Deze verhouding wordt gezien als een
goede en zuivere schatting voor het langetermijnevenwicht (k). Elke afzonderlijke periode kan afwijken van dit evenwicht. Als de
verkoopprijs sneller stijgt dan het inkomen, doet zich een verslechtering van de marktsituatie voor. De netto rentequote zal groter zijn
dan het marktevenwicht (k) waardoor de prijs de neiging krijgt tot dalen. Als de ratio kleiner is dan k, zullen de prijzen waarschijnlijk
stijgen.
Toekomstige koopprijsontwikkeling
Naast het verklaren van de koopprijsontwikkeling uit het verleden, biedt het ontwikkelde model tevens de mogelijkheid om de
toekomstige koopprijsontwikkeling in beeld te brengen. Hierbij dienen dan wel inschattingen gemaakt te worden over de toekomstige
ontwikkeling van de verklarende variabelen. Tabel 1 geeft een overzicht van de aannamen die op basis van inschattingen van het CPB
gemaakt zijn over deze toekomstige ontwikkelingen. Omdat de inschatting van de hypotheekrente erg onzeker is, zijn er naast de
basisvariant nog twee rentevarianten doorgerekend. In de eerste rentevariant daalt de hypotheekrente jaarlijks met 0,25 procent totdat
een niveau van 3,7 procent in 2010 bereikt is en in de tweede rentevariant stijgt de hypotheekrente jaarlijks met 0,25 procent tot 8,7
procent in 2010. figuur 2 verschaft inzicht in de resultaten van de modelberekeningen vertaalt naar reële guldens.

Figuur 2. Werkelijke reële verkoopprijs van bestaande koopwoningen, tot 2001 en de toekomstvarianten, vanaf 2001 volgens het
basisscenario en twee rentescenario’s

Volgens de basisvariant zullen de extreme prijsstijgingen van de afgelopen jaren tot het verleden gaan behoren. De sterke prijsstijgingen
van de afgelopen periode werken door het speculatieve effect door in de perioden erna. In 2001 is een belastingherziening doorgevoerd
waardoor het nominaal beschikbaar gezinsinkomen flink is toegenomen. Het CPB gaat uit van gemiddeld 9,5 procent in één jaar. De rente
is laag, hoewel men de afgelopen halve jaren tegen een nog lager rentetarief zijn hypotheek kon afsluiten. Als we kijken naar het langetermijnevenwicht valt op dat pas eind 1999 de rentelasten boven het theoretische evenwicht van 27,5 procent uitkwamen. De rentelasten
waren eind 2000 36 procent van het inkomen, ruim boven het evenwicht. De inkomenstoename van 2001 is niet in staat om dit percentage
noemenswaardig te verlagen. De inflatie van vier procent en de sterk stijgende verkoopprijs zorgen er voor dat dit percentage in 2001
slechts met één procentpunt afneemt.
Ons basismodel komt uit op een reële prijsstijging van zeven procent in 2001 en een lichte stijging van nog geen één procent in 2002. De
daling zet pas na 2002 door met reële prijsdalingen van jaarlijks vier á vijf procent. Pas in 2009 ligt de prijsdaling weer onder de één
procent om in 2010 een reële verkoopprijs te bereiken van ƒ 282.00; ƒ 32.000 onder het niveau van 2000. De beide rentevarianten laten een
afwijkend beeld zien.
Variant 1 gaat uit van een jaarlijkse rentedaling van 2,5 procent-punt per jaar. Deze ingevoerde rentedaling compenseert de eerste jaren
het negatieve effect van de forse rentelasten. Hierdoor krijgt de verkoopprijs de mogelijkheid om verder te stijgen naar 347.000 gulden
eind 2002. Daarna is het effect van de forse inkomensstijging uitgewerkt waardoor een lichte daling van de reële verkoopprijs in de jaren
2003 tot en met 2005 optreedt. Na dat jaar krijgt de verkoopprijs de mogelijkheid om te stijgen met steeds grotere procentuele mutaties. In
2006 één procent en in 2010 zelfs met vijf procent .
De rentestijging van 2,5 procentpunt per jaar van variant 2 veroorzaakt vanaf 2002 een sterke verslechtering van de koopwoningmarkt.
Het model geeft voor 2002 een stabiele verkoopprijs, maar voor de vier volgende jaren daalt de verkoopprijs met percentages tussen de
zes en zeven procent per jaar. Daarna neemt de daling af, maar het model komt zelfs in 2010 nog niet uit op een evenwichtsprijs.
Conclusie
Het einde van de jaarlijkse spectaculaire koopprijsstijgingen lijkt aangebroken. Niet alleen ons model laat eerst een afvlakking en daarna
een daling van de reële verkoopprijs zien, ook andere instituten en onderzoekers komen met dergelijke voorspellingen. Een belangrijke
prijsbepalende factor is het langetermijnevenwicht tussen prijs en inkomen. In de internationale econometrische literatuur vinden we dit
effect terug in error-correctie modellen. Op dit moment gaat hiervan een sterke negatieve invloed uit op de verkoopprijs.
Daarnaast beïnvloedt de ontwikkeling van de verkoopprijs over de voorgaande periode het huidige prijsniveau. De sterke stijging in 2000
compenseert gedeeltelijk de prijsdrukkende invloed van de variabele die het langetermijnevenwicht herstelt.
Een sterke rol in het komende jaar vervult het inkomenseffect. De sterke stijging in 2001 houdt een prijsdaling nog even tegen, maar aan
het eind van 2002 is het effect min of meer uitgewerkt.
De hypotheekrente speelt verder een belangrijke rol. Het lijkt erop dat zelfs een lichte daling van de rente in het komende decen-nium
geen stabiel prijsniveau meer kan garanderen.

1 Zie ook P.J. Boelhouwer, M.E.A. Haffner, P. Neuteboom en P. de Vries, Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het
eigen huis, Den Haag, ministerie van Financiën, 2001.
2 Zie ook K. Hort, The determinants of urban house price fluctuations in Sweden 1968-1994, Journal of Housing Economics, blz. 93-120,
1998; E.J. Levin en R.E. Wright, Speculation in the housing market, Urban Studies, 34, no. 9, blz. 1419-1437, 1997; G.P. Meen, 25 years of
house price modelling in the UK. What have we learnt and where do we go from here?, paper presented at the ENHR Conference in
Cardiff, 7 september, 1998.
3 J. Muellbauer en A. Murphy, Explaining regional house prices in the UK, University College Dublin, Department of Economics
Working Paper WP94/21, 1994.
4 Zie ook J.M. Abraham en P.H. Hendershott, Bubbles in metropolitan housing markets, Journal of Housing Research, no. 2, blz. 191207, 1996; S. Malpezzi, A simple error correction model of house prices. Journal of Housing Economics 8, blz. 27-62, 1999 en noot 2.
5 Zie ook J.C. Harris, The effects of real rates of interest on housing prices, Journal of real estate finance and economics 2, no. 1, blz.
47-60, 1989.
6 Zie P.J. Boelhouwer, M.E.A. Haffner, P. Neuteboom en P. de Vries, op.cit., 2001.

Copyright © 2001 – 2003 Economisch Statistische Berichten (www.economie.nl)