Erfpacht werfkracht?

Erfpacht werfkracht?
De onstuimige economische groei en de even onstuimige markt voor onroerend goed in
de jaren zestig en zeventig hebben vele grondeigenaren een belangrijke vermogenswinst
toegespeeld. Vooral de prijzen van bedrijfsterreinen op gunstige lokaties maakten een
snelle stijging door. De gemeenten waarbinnen deze lokaties lagen, vooral de grote
steden, hebben geprobeerd van deze ontwikkeling te profiteren door grond niet te
verkopen maar slechts in erfpacht uit te geven. In dit artikel wordt het Rotterdamse
erfpachtbeleid aan een analyse onderworpen. De auteurs stellen dat het Rotterdamse
systeem sinds de omslag van de onroerend-goedmarkt de bedrijven verdrijft naar de
randgemeenten. Het is dan ook de hoogste tijd dat het systeem van erfpacht zoals dat in
Rotterdam wordt gehanteerd, op de helling gaat.

PROF. DR. A.J. HENDRIKS – DRS. J. VAN DER MEER*
Erfpacht is de wat verwarrende naam voor wat zou kunnen
worden omschreven als gebruiksrecht van grond 1). In de
term erfpacht spelen zowel het ‘erf’ als stuk grond, en het
‘erven’ in de betekenis van iets krijgen na iemands overlijden, een rol. Dit blijkt uit de definitie van erfpacht als ,,het
zakelijk recht om het voile genot te hebben van een aan
een ander toehorend onroerend goed, onder de verplichting aan de eigenaar, als erkenning van diens eigendom,
een jaarlijkse pacht te voldoen, hetzij in geld, hetzij in
voortbrengselen of vruchten” 2) en uit twee aanvullingen
op deze wettelijke omschrijving:
– de erfpachter kan zijn erfpachtrecht verkopen aan wie
hij wil;
– bij overlijden gaat het recht over op de erfgenamen.
Het uitgeven van (gemeente)grond in erfpacht dateert niet
van de laatste tijd. Een eerste ontwerp van erfpachtvoor-,
waarden werd reeds in September 1896 in de Amsterdamse gemeenteraad aangenomen. Twintig jaar later vond dit
Amsterdamse initiatief navolging in Rotterdam (voornamelijk ten aanzien van woningbouwverenigingen en uitzonderlijke projecten). ‘s-Gravenhage volgde weer zeven
jaar later, in 1923. Devierde grote gemeente, Utrecht, hanteert het erfpachtstelsel pas sinds 1974. Momenteel komt
erfpacht voor in enkele tientallen gemeenten waaronder
zowel grote als kleine (b.v. Steenwijk en Dronten). De
schaal waarop het systeem wordt toegepast kan sterk varieren, van zeer beperkt tot vrij algemeen. In 1980 bedroeg
het aantal woningen op erfpachtgrond 2,6% van de totale
voorraad eigen woningen 3). Ten aanzien van bedrijfsterreinen is een dergelijk percentage niet bekend. Een duidelijke inventarisatie van waar en hoe het stelsel wordt toege-

meerden, maar gediplomeerden komen vaker in meer
stabiele werkgelegenheid terecht. Uiteindelijk hebben
niet gediplomeerde jongeren een aanzienlijk grotere
kans op werkloosheid dan gediplomeerde jongeren;
vroeg in de loopbaan (rond 25 jaar) blijken uitvallers gemiddeld op lagere functieniveaus terecht te zijn gekomen dan gediplomeerden;
er zijn duidelijke aanwijzingen dat de achterstand van
uitvallers in de loop van hun arbeidsleven kan verdwijnen: weliswaar verdienen uitvallers van de meeste
schooltypen minder dan degenen die het diploma behalen, maar die verschillen zijn meestal statistisch niet
significant. Alleen uitvallers aan de top van het schoolsysteem (HBO, WO) lijken duurzaam achterop te raken
bij hun gediplomeerde studiegenoten.

past is overigens niet voorhanden. Erfpacht is in de eerste
plaats een politiek verschijnsel, dat deel uitmaakt van het
gemeentelijk grondbeleid. Als belangrijkste argumenten
om over te gaan op het systeem van erfpacht in plaats van
verkoop van grond worden genoemd 4):
– de waardevermeerdering van de grond komt, via een
vergoeding voor het gebruik, de gemeenschap ten
goede;
– het systeem van erfpacht is een waardevaste bron van
inkomsten voor een gemeente;
– de grondspeculatie wordt beperkt;
– de mogelijkheid om grond in erfpacht terug te krijgen
en erover te beschikken is voor een gemeente gemakkelijker dan wanneer de grond in particulier eigendom
is;
– de overheid kan meer en directer invloed uitoefenen in
het kader van de ruimtelijke planning.
De laatste jaren is de erfpacht steeds vaker onderwerp
van discussie. De discussie gaat niet zo zeer over het erfpachtstelsel als zodanig, maar vooral over de erfpachtvoorwaarden. Het betreft hier zowel de grond uitgegeven
in erfpacht voor woningen als voor bedrijven. Menig grond- Verbonden aan de vakgroep Regionaal Sociaal-Economisch Onderzoek van de Erasmus Universiteit Rotterdam. Dit artikel is een bewerking van het rapport Erfpachtcanon en grondhuurin Rotterdam, waaraan behalve beide auteurs ook meewerkten dr. L. van den Berg en M.
Leuvenink.
1) Erfpacht, Ministerie van VROM, 1982.
2) Burgerlijk Wetboek, art. 767.
3) Erfpacht, Ministerie van VROM, 1982.
4) Idem.

Voor definitieve conclusies zijn de beschikbare gegevens te beperkt. Wat voornamelijk ontbreekt is een duidelijk inzicht in de vraag hoe de situatie op de arbeidsmarkt
de relatieve carriere van uitvallers beinvloedt. Immers, de
relatief geringe invloed van schooluitval op de latere carriere is vooral vastgesteld voor generaties die de arbeidsmarkt betraden in betere tijden. In hoeverre de grotere werkloosheid onder de huidige uitvallers duurzame achterstand oplevert kan nog niet worden beoordeeld.
Joop Hartog
Gerard Pfann

17

gebruiker voelt zich steeds meer de dupe van de toepassing van het systeem. In deze bijdrage willen wij ons beperken tot de wijze waarop de bedrijven die gevestigd zijn
of overwegen zich te vestigen op Rotterdamse industrieterreinen worden geconfronteerd met het gemeentelijke
grondbeleid, in casu de grondprijs die resulteert uit de toepassing van de erfpachtvoorwaarden, en de mogelijke repercussies van dit beleid voor zowel ondernemers als de
gemeente zelf.
Het systeem van erfpachtvoorwaarden is in de periode
van forse economische groei gedurende de jaren zestig en
de vroege jaren zeventig in zijn huidige vorm ontstaan. Dit
was een periode van stijgende grondprijzen. De grootstedelijke bevolkings- en bedrijfsdynamiek in de tweede helft
van de jaren zeventig en de jaren tachtig heeft nogal wat
negatieve consequenties gehad voor de grote centrale
kernen. Vele gezinnen en bedrijven zoeken een nieuwe
vestigingsplaats, waarbij de voorkeur voor randgemeenten van grote steden overheerst.
De concurrentiepositie van de grote steden bij het vasthouden c.q. aantrekken van bedrijven lijkt zwakker te worden. De toepassing van het erfpachtstelsel is hierbij zeker
geen doorslaggevende factor, maar lijkt, gezien de reacties vanuit het bedrijfsleven, van toenemend belang. Overleg tussen gemeentelijke overheid en bedrijfsleven heeft
in Amsterdam en Den Haag inmiddels geresulteerd in enige versoepeling van de erfpachtvoorwaarden. In Rotterdam hebben de Samenwerkende Vervoers- en Zeehavenondernemingen (SVZ), de Kamer van Koophandel en twee
belangengroepen van ondernemers zich gezamenlijk tot
het gemeentebestuur gewend met het verzoek de voorwaarden bij de erfpachttoepassing te herzien.
In het navolgende wordt achtereenvolgens aandacht
besteed aan de economische aspecten van veranderingen in de waarde van grond, de toepassing van het erfpachtstelsel in Rotterdam en de problemen die samenhangen met de hantering van het stelsel.

Veranderingen in de waarde van grond
Een veelbesproken economische probleemstelling is in
hoeverre het ruimtelijk patroon van het grondgebruik optimaal is, gezien vanuit de gezichtspunten van waardevorming en waardetoedeling c.q. produktie en consumptie.
Voor klassieke economen als Adam Smith, David Ricardo
en Von Thiinen is de grond als produktiefactor een onveranderlijk gegeven, terwijl kapitaal kan worden geaccumuleerd. In dit denkmodel is arbeid de waardevormende factor, net als bij Marx.
Bij wat men noemt de neoklassieken en de neomarxisten is de eenheid echter zoek. De neoklassieken staan in
de tijd gezien na de subjectieve waardeleer van de
Oostenrijkse school. De markverhoudingen van vraag en
aanbod vormen hun uitgangspunt bij de behandeling van
het waardevraagstuk. Ook de neomarxisten staan in de
tijd gezien na de Oostenrijkse school, maar zij beklemtonen de betekenis van de overheid bij de vaststelling van
wat de waarde is van een goed en wijzen het aanvaarden
van de marktverhoudingen als bepalend voor de waarde
af.
Dit verschil van inzicht weerspiegelt zich in de behandeling van het vraagstuk van de grondrent. Grondrent is het
economisch voordeel van gunstig gelegen grond en van
grond van betere kwaliteit ten opzichte van marginale
grond. Marginale grond is grond waarvan de opbrengst
net voldoende is om de arbeid en het gei’nvesteerde kapitaal volgens de geldende maatstaven te belonen. Gegeven de prijs van het voortgebrachte produkt is de beloning
voor het beschikbaar stellen van grond derhalve afhankelijk van kenmerken als kwaliteit en ligging van het perceel.
Tegenover deze visie wijzen de marxisten op de werking
van machtsfactoren. De landeigenaar eigent zich als kapitaalbezitter de meerwaarde van de landbouwproduktie
toe. Rent is in deze benadering geen kostenfactor, maar
een gedwongen inkomensoverdracht van arbeiders aan

kapitaalbezitters. Als vertegenwoordigster van het collectief is het aan de overheid om de voordelen van de gunstige ligging te belasten. Daarmee wordt op de produktie als
zodanig geen nadelige invloed uitgeoefend.
De tegenstelling komt terug in de discussie tussen neoklassieken en neomarxisten over de stedelijke grondrent.
In de stedelijke verhoudingen kan men de grondrent zien
als vrucht van een verhoudingsgewijze gunstige verkeersligging. Vastgoed in goed en voordelig bereikbare
stadsdelen heeft een hogere prijs dan vergelijkbaar vastgoed in stadsdelen die vanuit alle andere delen van de
stad minder goed te bereiken zijn. In de gedachtengang
van de neoklassieken is de hogere beloning voor het beschikbaar stellen van grond in een gunstiger lokatie juist,
gezien vanuit een optimale ruimtelijke verdeling van het
gebruik ervan. Op dure grond hoort een activiteit die een
hoge grondrent kan opbrengen; op minder hoog geprijsde
grond kan de opbrengst per vierkante meter lager zijn. Ingrijpen van de overheid door het wegbelasten van grondrent verstoort de tendens naar een ruimtelijk economisch
evenwicht.
In de neomarxistische visie op de stedelijke grondrent
staat met name de herverdeling van inkomen centraal. De
aandacht is eerder gericht op de bouw en verhuur van woningen dan op de prijsvorming van bedrijfspanden. De
huuropbrengst van een woning strekt zich uit over een lange periode, waarin allerlei gebeurtenissen het meten van
rent in de praktijk tot een illusie maken. Niettemin kan als
gevolg van liggingsfactoren in principe in de huur een rentelement aanwezig zijn. Dit betekent volgens de neomarxistische gedachtengang dat in de huuropbrengst
meerwaarde wordt overgeheveld naar de eigenaars van
de woningen. Het als rent te beschouwen gedeelte van de
huur is een inkomensoverdracht en niet een kostenfactor.
Dus is hier overheidsingrijpen op zijn plaats.
Dit overheidsoptreden wordt mede gerechtvaardigd op
grond van overheidsbestedingen voor b.v. de aanleg van
allerlei verkeersvoorzieningen. Het zal duidelijk zijn dat de
moderne, zeer omvangrijke overheidsinvesteringen in een
autowegennet of een metronet, aanleiding geven tot diepgaande analyses van de toerekening van kosten en baten.
Deze verdelingen behoren in beginsel de bestaande inkomensverdeling niet aan te tasten, maar doen het in de
praktijk wel. Het vraagstuk van een evenredige verdeling
van baten en lasten is een moeilijk oplosbaar vraagstuk
vanwege de ingewikkeldheid van de moderne samenleving.
Een voorbeeld tertoelichting. Het centrum van een stad
is meestal wel ongeveer identificeerbaar. Een stadscentrum is een combinatie van netwerken van verschillende
activiteiten. Er is een netwerk van winkelstraten, maar ook
van kantoorstraten, van opslag- en vervoerstraten, van
straten met amusement en vertier. Al deze netwerken
overlappen elkaar gedeeltelijk en worden onderbroken
door woonstraten en openbaar groen. Tussen deze netwerken bestaat concurrentie om de beschikbare ruimte en
ook binnen de netwerken bestaat concurrentie om gunstig
gelegen percelen. De gevolgen hiervan zijn hoogbouw,
hogere grondprijzen en verdrijving van economisch zwakke functies of van woonfunkties.
In het algemeen kan men stellen dat de grondprijs in de
praktijk wordt bepaald door:
– de absolute locatie: de ligging van een perceel in een
specifieke omgeving b.v. een hoofdwinkelstraat, een
oud industriegebied of langs een kade;
– de relatieve lokatie: de ligging van een perceel ten opzichte van clienten, van de aanleveringsmogelijkheid
van specifieke goederen of diensten, van de woonplaats van het personeeel;
– de status van het gebied waarin een perceel gelegen is.
Hiermede wordt bedoeld de grootte van het
maatschappelijke prestige van de vestigingsplaats binnen de voor de desbetreffende activiteit relevant te achten referentiekaders;
– de mate waarin vestigingsruimte beschikbaar is in het
specifieke vestigingsmilieu: geen advocatenkantoor in
een leegstaande fabriekshal;

– de prijsverhoudingen tussen stadsgedeelten onderling. Indien de prijzen om de stad heen in verhouding
laag zijn, zal dit leiden tot vermindering van belangstelling voor vestiging in de stad;
– plannen van de overheid en van particuliere belangengroepen (projectontwikkelaars b.v.);
– verordeningen en regelgeving van de overheid. Procedureregels kunnen vertragingen in aanpassing aan dynamische ontwikkelingen bewerkstelligen met als gevolg verstarringsverschijnselen 5).

Tabel 1. Ontwikkeling van de erfpachtvoorwaarden
Jaar van afsluiten

tijdsverloop

Het erfpachtstelsel in Rotterdam
Aangezien aanvankelijk de keuze tussen koop en erfpacht aan de afnemer werd gelaten, was het totaal aan uitgegeven grond in erfpacht in Rotterdam tot 1964 gering.
Met ingang van dat jaar werd in principe alle grond in beheer bij het gemeentelijke Grondbedrijf en bestemd voor
industriele doeleinden in erfpacht uitgegeven. De achterliggende motieven waren niet zo zeer veranderingen in de
gebruikelijke argumenten ten gunste van erfpacht, maar
betroffen de voortdurende stijging van de grondprijzen.
Bovendien speelde het simpele gegeven dat Rotterdam
wat betreft de erfpacht ‘achterliep’ bij steden als Amsterdam en ‘s-Gravenhage een rol.
Van 1964 tot 1974 geschiedde de gronduitgifte tegen
een vaste canon met een herziening om de vijf jaar. In
1974 werden veranderingen in de algemene toepassing
van het erfpachtsysteem en in de erfpachtvoorwaarden
doorgevoerd. Naar het voorbeeld van andere gemeenten
werd een ge’indexeerde canon ge’introduceerd. In 1980
werd het systeem aangepast en verfijnd. De laatse correcties dateren van januari 1984.
Ook bij grond in beheer bij het Rotterdamse Havenbedrijf was de koopmogelijkheid snel verdwenen. Het Havenbedrijf, aanbieder van de ‘natte’ terreinen, bood een potentiele vrager de keuze tussen een huurcontract en een
erfpachtcontract. Ofschoon er inhoudelijk verschillen zijn,
had deze keuze geen invloed op de hoogte van de huur en
van de canon. Het huurcontract valt onder het personenrecht; het erfpachtcontract onder het zakenrecht, wat onder meer betekent dat de erfpacht overdraagbaar is. Een
ander verschil is dat op de erfpacht een omzetbelasting
van 6% rust.
De keuzemogelijkheid heeft bij het Havenbedrijf geleid
tot overwegend huurcontracten (ongeveer 90%). Het
systeem van verhogingen is voor de huur- en erfpachtcontracten binnen het Havenbedrijf gelijk. In januari 1985
heeft men binnen dit systeem van verhogingen een keuzemogelijkheid ingebouwd. Het is duidelijk dat, ofschoon er
grote overeenkomsten zijn, er onderscheid moet worden

index

elke 5 jaar
elk jaar
elk jaar

CBS a)
CBSb)
CBSc)

Vobr 1974
1974101 1981
1981 tot 1984

Vanaf 1984

Dit laatste verdient bijzondere aandacht. Wijzigingen in
de nationale en de internationale economische structuur
kunnen zich snel voltrekken. Ook is er een grote technologische dynamiek, bij voorbeeld door verlegging van vervoersstromen en schaalvergroting in het vervoer. Economische en technologische veranderingen dwingen tot verandering van de juridische procedures rondom de grondeigendom. De trage werking van het overheidsapparaat
kan relatieve achteruitgang betekenen.
De discussie tussen neoklassieken en de neomarxistischen over de grondrent draagt het stempel van de
economische-technologische verhoudingen ten tijde van
het begin van de discussie. De verschuiving van het economised zwaartepunt van nationale naar internationale
verhoudingen, de snelle ontwikkeling van de techniek in
produktie en van consumptie, de grote welvaartsstijging in
korte tijd zijn voorbeelden van ontwikkelingen die buiten
beschouwing zijn gebleven. Tegen de achtergrond van
deze dynamische aspecten is nu van veel meer belang
welke vorm van grondbeheer uit een oogpunt van flexibiliteit preferabel is. Het voorgaande sluit niet uit dat voor de
praktijk een hoge mate van flexibiliteit kan zijn ingebouwd
in een systeem van grondbeheer.

Aanpassing

Herziening

Looptijd

tijdsverloop
in jaren

maximum

5
25
10
10

15%
15%

—

75
75
50
99

a) Netto binnenlands produkt.
b) Geztnsconsumptie, inkomens boven f. 31.000.
c) Gezinsconsumptie (reeks voor werknemers, 1980 = 100), met gezinsinkomen beneden de loongrens van de ziekenfondsverzekering.

gemaakt tussen het beleid van het Grondbedrijf en het Havenbedrijf. In het vervolg wordt de behandeling beperkt tot
de ‘droge’ bedrijfsterreinen, die ressorteren onder het
Grondbedrijf.
Het regelmatig bijstellen van de erfpachtvoorwaarden
door het grondbedrijf heeft in de loop van de tijd geleid tot
een grote verscheidenheid aan contracten. Een beknopt
overzicht in welke richting een en ander zich heeft ontwikkeld is opgenomen in label 1. Voor 1974 bestond een mogelijkheid tot arbitrage bij aanpassing van de canon. Sedert 1974 is alleen bij canonherziening arbitrage mogelijk.

Aanvangscanon
Bij de berekening van de aanvangscanon gaat men in
beginsel uit van de grondwaarde (volgens marktprijzen) en
neemt men hiervan een percentage, gelijk aan dat van de
rente, verhoogd met een opslag voor afschrijving en administratiekosten. Tot 1981 gold voor deze rente de marktrente als leidraad; hierna richtte men zich op het rentepercentage van het Algemeen Leningfonds. Dit laatste percentage is doorgaans stabieler dan de marktrente. Het
hanteren van dit percentage heeft als voordelen voor de
erfpachters een weinig fluctuerende aanvangscanon en
een grotere gelijkheid voor de erfpachters onderling.
Het is niet precies duidelijk wat men in dit geval onder de
grondwaarde volgens marktprijzen moet verstaan. Er
bestaan geen objectieve maatstaven of indices die de
grondwaarde van iedere locatie aangeven. De waarde kan
afhangen van verschillende factoren zoals de kwaliteit van
de bouwgrond (in verband met drainage en andere voorzieningen), de kwantiteit en kwaliteit van de infrastructurele voorzieningen, de ligging (zowel op micro- als op macroniveau), alternatieve aanwendingsmogelijkheden, nabijgelegen bedrijvigheid en de waarde van grond met vergelijkbare gebruiksmogelijkheden in andere gebieden. Verder zullen de plaatselijke en regionale vraag- en aanbodverhoudingen een belangrijke rol spelen. Het Grondbedrijf
stelt in ieder geval de canonhoogte zodanig vast dat de exploitatielasten worden gedekt.
Aanpassing
Voor 1974 werden in de erfpachtcontracten van het
Grondbedrijf afspraken gemaakt over een vaste canon en
werd aanvankelijk volstaan met een vijf-jaarlijkse ‘herziening’, later werd dit een vijf-jaarlijkse ‘aanpassing’ met
herziening elke 25 jaar. Waarom deze veranderingen? De
gemeente was van mening dat een eventuele waardevermeerdering van de grond ten goede dient te komen aan de
gemeenschap en dat zodoende de canon de reele waardeontwikkeling zoveel mogelijk dient te volgen. Dat na het
verstrijken van het contract de grond, met de dan geldende marktwaarde, weer voor honderd procent ter beschikking komt van de gemeente is niet voldoende. Een overweging is voorts dat een variabel systeem vooral speculatie
tegengaat. Zo zou een tussentijdse stijging van grondprijzen en grondwaarde, gevolgd door eenzelfde daling, bij
een star systeem niet in geld omgezet kunnen worden.
5) J.G. Lambooy, Stad en ekonomie, 3e druk, Assen, 1981, biz. 161.
19

label 2. Prijzen van enkele bestaande koop- en erfpachtcontracten in net Rijnmondgebied per 1 januari 1986
Gemeente

Industrie*
terrein

Verkoopprijs grand

permBarendrecht
Capelle
aan den IJssel

Hellevoetsluis
Krimpen aan

Dierenstein
Hoofdweg Noord
Hoofdweg Zuid
Kickersbloem
Stormpolder

Afkoopprijs
erfpacht
perm

2

Jaarlijkse
erfpachtcanonperm2

155
240
200
105
174

10,00
17,40

den IJssel

Ridderkerk
Rotterdam

Donkersloot Noord
Spaanse Polder
Vlasbloem
Hoofdweg
Gadering (Hoogvliet)

155

200
200
200
176
190
185
175
200

Usselmonde

Spijkenisse
Vlaardingen

Schiebroek
Oost Abstpolder
Zevenkamp
Halfweg II en III

135

Met Schreur

135

17,60
17,60
17,60
15,49
16,70
16,30
15,40
17,60
10,00
13,50

Bron: Databank Bedrijfsterreinen Rijnmond, juni 1986.

De gemeente heeft, als gevolg van fors stijgende grondprijzen in de jaren zestig, het systeem van de variabele canon ingevoerd. Omdat de vijf-jaarlijkse verhogingen voor
de erfpachters een nogal willekeurig karakter hadden,
bestond er veel onduidelijkheid over de wijze waarop dit
gebeurde. Ten einde de erfpachters meer zekerheid te geven en meer gelijkheid in het systeem te krijgen introduceerde het Grondbedrijf een indexeringssysteem. De verhoging van de canon werd gekoppeld aan de CBS-prijsindex van het netto binnenlands produkt, later aan het prijs
indexcijfer van de gezinsconsumptie.
Herziening en looptijd

Periodieke herzieningen dienen om de opgetreden veranderingen in grondwaarde in de canon te verwerken.
Sinds 1981 geschiedt deze herziening om de tien jaar. Tegelijkertijd werd de maximumverandering op 15% gesteld
om grote schokken te voorkomen.
Gegeven de lengte van de periode zullen de canons van
de oude contracten ver boven die van de nieuw af te sluiten
contracten liggen, als de canons althans de ontwikkeling
in de grondprijs volgen. Aldus worden tussen de erfpachtcanons de onderlinge verschillen groter. Past men de
nieuwe aanvangscanons aan aan het niveau van de geldende canons, dan prijst het erfpachtsysteem zich voiledig uit de markt. In belangrijke mate is dit ook het geval indien de exploitatierekening van het Grondbedrijf bepalend
is voor de overeen te komen grondwaarde.
In 1981 werd de looptijd van het erfpachtcontract teruggebracht van 75 naar 50 jaar. Drie jaar later werd dit weer
gecorrigeerd tot 99 jaar, hetgeen de pachter meer zekerheid geeft met betrekking tot de lengte van de verbintenis.
De in label 1 als laatste vermelde vorm van het contract is
dus de vorm waarin een nieuw contract thans zou worden
afgesloten. Uit het voorgaande moge duidelijk zijn geworden dat er allerlei uiteenlopende erfpachtcontracten
bestaan.
Het onlangs geboden alternatief tot afkoop is geen wezenlijk ander beleid. De afkoop dient budgettair neutraal te
geschieden. Men rekent de canonverhogingen van de afgelopen jaren door voor de resterende duur van het contract. Dit totale canonbedrag wordt contant gemaakt tegen
de geldende rente. De bedragen die dan naar voren komen liggen momenteel rond de f. 190 a f. 200 per m2, afhankelijk van de gehanteerde rente en canon. De koopsommen van bedrijfsgrond van ‘vergelijkbare waarde’ blijken vaak lager te liggen, terwijl men bij koop de volledige
beschikking over de grond heeft. Bij afkoop betaalt men
namelijk alleen de resterende canon van het contract ineeens, zonder eigendomsrechten te verkrijgen.
Tabel 2 geeft een overzicht van enkele verhoudingen
binnen Rijnmond.
20

De industrieterreinen Rotterdam-IJsselmonde en Dierenstein (Barendrecht) liggen dicht bij elkaar. Zeker gezien het feit dat het industrieterrein in Barendrecht veel beter is onderhouden, is het prijsverschil opvallend. Sinds
1980 is in Barendrecht 17,5 hectare grond uitgegeven tegen 1,7 hectare in Usselmonde.
Ook de industrieterreinen Gadering (Rotterdam-Hoogvliet) en Halfweg (Spijkenisse) liggen dicht bij elkaar. Hier
is het prijsverschil eveneens groot, zeker gezien het feit
dat het industrieterrein Halfweg beter is ontsloten. De gemeente Spijkenisse heeft sinds 1980 8,4 hectare grond uitgegeven tegen Hoogvliet 1,8 hectare.
Tussen de industrieterreinen Hoofdweg (Capelle aan
den IJssel) en Hoofdweg (Rotterdam) valt sinds 1980 een
groot verschil in uitgifte te constateren: Capelle 16 hectare
en Rotterdam 0,76 hectare. Beide terreinen zijn slechts
door een verkeersweg van elkaar gescheiden. Opgemerkt
dient te worden dat het hier om officie le prijzen van de gemeenten gaat. Niet controleerbaar is of de feitelijke prijzen
(aanzienlijk) afwijken.

Bezwaren
De problemen liggen aan twee kanten: zowel bij de ondernemers als bij de gemeente. Ondernemers worden geconfronteerd met aanpassingen, herzieningen en/of contractafloop. Welke zijn nu veel gehoorde bezwaren? voor
de vaststelling van de grondwaarde volgens marktprijzen
bestaan geen objectieve maatstaven. Het vaststellen van
de aanvangscanon krijgt daardoor onwillekeurig het karakter van een kostencalculatie met opslag, omdat de exploitatielasten van het gemeentelijk Grondbedrijf moeten
worden gedekt. Alleen aanbodoverwegingen leggen een
bodem in de markt. Naarmate deze hoger ligt is de ruimte
waarbinnen de verhouding tussen vraag en aanbod een
rol kan spelen, kleiner of gaat zelfs geheel verloren. Er is
dus geen sprake van grondwaarde volgens marktverhoudingen.
Als tweede bezwaar geldt de koppeling van de canonhoogte aan het prijsindexcijfer van het levensonderhoud.
Dit brengt elementen binnen het systeem die geen directe
relatie hebben met grondwaarde en rente. Zolang het algemene prijspeil en de grondwaarde beide stijgen doen
zich weinig problemen voor. Maar als, zoals de laatste jaren, de prijzen van onroerend goed dalen of achterblijven,
ontstaat er wrijving. Zo is bij voorbeeld het gewogen prijsindexcijfer voor de categorie ‘vrij te aanvaarden eengezinshuizen’ (exclusief herenhuizen en bungalows) gedaald tot 78 in het tweede halfjaar van 1984 (1980 = 100).
Voor andere soorten woningen gelden soortgelijke tendensen 6). Toepassing van een algemene prijsindex kan
een verkeerd beeld geven van de ontwikkeling van de
grondmarkt en de onroerend-goedmarkt.
Een derde bezwaar is de in de tijd gegroeide grote verscheidenheid aan canonbedragen. Door de aanpassingen
en herzieningen wordt het systeem steeds ondoorzichtiger. De relatie tussen canonhoogte enerzijds en grondprijs
en rentestand anderzijds wordt daardoor vertroebeld.
Door een consequente doorvoering van de indexering op
de verschillende canon-bedragen gaan deze steeds verder uit elkaar lopen. Pogingen om hierin meer gelijkheid te
brengen hebben meestal geleid tot het optrekken van de
lagere canons.
Hierbij voegt zich sinds 1974 het pijnlijke gemis aan een
arbitragemogelijkheid. Slechts bij herziening is arbitrage
mogelijk. Verweermogelijkheden bij vermeende onbillijke
behandeling zijn aldus miniem. Voorts wordt bezwaar aangetekend tegen de mogelijkheid van dubbele inning door
de gemeente, namelijk niet alleen door het berekenen via
de canonverhoging van een eventuele waardevermeerdering van de grond, maar deze waardervermeerdering zou
na afloop van het contract ook nog eens kunnen worden
6) Zie CBS, Maandstatistiek prijzen, juni 1985.

7
gerealiseerd door verkoop. Een laatste bezwaar van ondernemerszijde betreft het uitblijven van inspanningen
van de gemeente om de economisch-technische veroudering van bestaande industrieterreinen tegen te gaan en
van het uitblijven van verbetering van de bereikbaarheid.
Zo gaan op inflatie steunende canonverhoging en langzame verloedering van een bedrijfsterrein soms hand in

hand.
Tot zover enige bezwaren van ondernemerszijde. Echter ook de gemeente lijkt langzamerhand meer na- dan
voordelen van het systeem te ondervinden. Deze nadelen
betreffen in de eerste plaats de veranderende aantrekkelijkheid van Rotterdam als vestigingsplaats van bedrijven.
De concurrentiepositie wordt vooral aangetast door een
aantal randgemeenten binnen de Rotterdamse agglomeratie. Het uitgeefbare oppervlak bedrijfsterrein beliep per 1
januari 1986 in de regio Rijnmond 320 ha, waarvan 121 ha
op Rotterdams grondgebied 7). De gemiddelde jaarlijkse
uitgifte in de jaren tachtig bedroeg 23 ha, waarvan 5,4 ha
in Rotterdam. Deze cijfers impliceren dat bij een gelijkblijvende ontwikkeling van de uitgifte de voorraad in Rijnmond de behoefte tot het jaar 2000 nu reeds dekt.
De voorraad in Rotterdam is zelfs zo groot dat bij een gelijkblijvende uitgifte de eerste 20 jaar aan de potentiele
vraag kan worden voldaan. Het beschikbaar hebben van
zoveel grand (waarvan ruim 40% bouwrijp) betekent doorgaans een groot renteverlies. Aangezien het grondbedrijf
de kosten van uitgifte compenseert met de inkomsten uit
de canons zal hierdoor een extra druk ontstaan op de canonhoogte. Dit remt het tempo van de gronduitgifle af.
Overigens is het probleem van de braakliggende bedrijfsterreinen natuurlijk niet alleen ontstaan door het toepassen van erfpacht.

Erfpacht werfkracht?

(ANP-foto)

Conclusie
Indien het indexeringssysteem van de erfpachtcanons
in de komende jaren gehandhaafd blijft zal dit gevolgen
kunnen hebben voor het vestigingsklimaat van Rotterdam.
Bestaande ondernemingen zullen in een ongelijke concurrentiepositie worden gebracht ten opzichte van de ondernemingen die niet met het erfpachtsysteem te maken hebben. De gemeenten die Rotterdam omringen, zoals Capelleaan den Ussel en Spijkenisse, bieden ruime mogelijkheden tot het kopen van grand. Wanneer de jaarlijkse erfpachtlasten de jaarlijkse lasten van eigen grand gaan
overtreffen wint het laatste systeem aan populariteit, eenvoudigweg vanwege de lagere kosten.
De kosten van eigen grand fluctueren met de rentestand. De rentestand is de afgelopen jaren enkele procentpunten gedaald, zodat de grondlasten eveneens zijn
gedaald. De grondlasten van erfpachters zijn echter aanzienlijk gestegen (20 – 25% in de afgelopen vijf jaar). Hierdoor wordt het erfpachtsysteem als zeer negatief ervaren.
Dit geldt in het bijzonder voor contracten die na 1974 zijn
afgesloten, omdat die geen arbitrageclausule kennen. Erfpachters van voor 1974 kunnen bij verhogingen een beroep doen op arbiters, wat in de praktijk met succes
gebeurt.
Op bedrijfseconomische gronden heeft het bedrijfsleven bovendien een voorkeur voor koop boven erfpacht.
Wanneer deze behoefte binnen Rotterdam niet kan worden vervuld zal de aantrekkelijkheid van Rotterdam als
vestigingslocatie afnemen. Deze ontwikkeling heeft voor
de gemeente Rotterdam negatieve financiele consequenties. De aantrekkelijkheid van groot-Rotterdam hoeft niet
noodzakelijk af te nemen. Van de voordelen die Rotterdam
op vele andere fronten biedt, profiteren ook de bedrijven in
de directe omgeving.
De uitstroom ven bedrijven uit Rotterdam is al jaren aanzienlijk groter is dan de binnenkomende stroom. Als motief
van vertrek vanuit Rotterdam wordt meestal aangevoerd
een onvoldoende hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte
of onvoldoende uitbreidingsmogelijkheden. Is eenmaal de
beslissing tot verplaatsing genomen, dan wordt de uitein-

delijke lokatiekeuze mede bei’nvloed door de mogelijkheid
van koop of erfpacht en de hoogte van de prijs of de huur
(erfpachtcanon) van de grand. Dit bleek uit een enquete
onder een aantal migrerende bedrijven 8).
De conclusie is dat het erfpachtsysteem dat Rotterdam
toepast, ongelijkheden schept waarvoor geen enkele economische basis bestaat en die uitsluitend ontstaan door de
opbouw van het systeem. Het erfpachtstelsel staat niet
open voor recente ontwikkelingen in de onroerend-goedmarkt en grondprijzen. Dit werkt verstarrend. Een op
marktverhoudingen berustende differentiate naar de gebruiksmogelijkheden van bedrijfsterreinen kan binnen het
huidige systeem niet worden gerealiseerd. Zonder het erfpachtsysteem als zodanig te verwerpen, kan gesteld worden dat de wijze waarop de doelstellingen van het grondbeleid worden nagestreefd het resultaat in negatieve zin
bemvloeden. Dit is een ontwikkeling die noch voor de gemeente, noch voor het bedrijfsleven, noch voor de gemeenschap wenselijk is.

AJ. Hendriks
J. van der Meer

7) Databank Bedrijfsterreinen Rijnmond, juni 1986.

8) Bedrijfsverplaatsingen

binnen en vanuit Rijnmond 1977-1981,

Openbaar Lichaam Rijnmond en Kamer van Koophandel en Fabrie-

ken voor Rotterdam en Beneden Maas, Rotterdam, 1982.