De positie van de Randstad als
kantorencentrum in Europa
De voortschrijdende internationalisatie van het bedrijfsleven zal tot meer concurrentie
leiden tussen Europese metropolen als aanbieders van kantoorruimte. In onderstaand
artikel belichten de auteurs de positie van de vier grote steden in de Randstad op de
Europese vastgoedmarkt. De kantorenmarkt in de Randstad kenmerkt zich door relatief
lage huurpijzen, hoge leegstand, een redelijke marktopname en verspreide locaties. De
Randstad vertoont als kantorenmarkt meer overeenkomsten met de Duitse steden, in het
bijzonder Diisseldorf, dan met de wereldsteden Parijs en Londen.
DRS. R.C. VAN DER MARK – PROF. DR. M. DE SMIDT*
In de I/iterate nota over de ruimtelijke ordering is de opvatting neergelegd dat zich op Europees niveau een duidelijke concentratie zal voordoen van hoofdkantoren en
dienstverlenende bedrijven1. De oorzaak ligt in het feit dat
het bedrijfsleven zich in een hoog tempo internationaliseert
en vervolgens meer keuzemogelijkheden heeft voor de locatie van zijn beslissingscentra. De verdwijning van de binnengrenzen in de Europese Gemeenschap na 1992 zal dit
proces zeker versterken. Als gevolg hiervan zal de concurrentie tussen de Europese metropolen ten aanzien van het
aantrekken van deze bedrijven toenemen. De vier grote
steden in de Randstad zullen vooral concurrentie ondervinden van steden als Londen, Parijs, Brussel, Frankfort, Munchen, Diisseldorf en Hamburg.
Kantoorgebruikers met een Internationale achtergrond
willen, zo wordt aangenomen, graag op toplocaties gevestigd zijn. De aanwezigheid van toplocaties voor kantoren
zal zodoende de concurrentiestrijd tussen de steden in belangrijke mate beTnvloeden. Centraal In deze beschouwing
staat de vraag of de vier grote steden in de Randstad goed
mee kunnen doen in deze Internationale wedijver. De concurrentiepositie van de vier grote steden van de Randstad
binnen West-Europa wordt beoordeeld aan de hand van
Tabel 1. Kantoorruimte, huurprijs en leegstand in elf Europese steden (1 januari 1988)
Kantoorruimte (m2
vloeropp.)
Amsterdam
Rotterdam
Den Haag
Utrecht
Brussel
Diisseldorf
Hamburg
Munchen
Frankfort
Londen (centrum)
Parijs (centrum)
4.300.000
2.600.000
3.300.000
1 .200.000
6.000.000
2.800.000
9.200.000
9.400.000
5.500.000
13.000.000
12.900.000
Leegstand Bruto
Huur
(in %
opname (max.,
voorraad) (%,1987) gld.)
5,4
6,3
5,1
3,0
2,5
5,3
2,5
0,9
2,9
2,0
1,9
5,0
4,1
4,0
8,7
2,7
8,0
1,1
1,9
3,5
8,7
3,3
336
260
260
300
305
479
451
615
684
1.975
1.155
indicatoren voor ontwikkelingen op de kantorenmarkt. In
het bijzonder zullen wij aandacht besteden aan de aard van
de aangeboden locaties, het vigerende ruimtelijke beleid
en de signatuur van economische activiteiten. De analyse
richt zich primair op de aanbodzijde.
Lage huurprijs, hoge leegstand in de Randstad
De centra van Londen en Parijs torenen hoog uit boven
de andere Europese metropolen wat betreft de omvang
van de voorraad. Dit geldt in nog veel sterkere mate als
daar de ‘perifere’ locaties aan toegevoegd zouden worden
(zie label 1). We beperken ons echter tot deze centra om
praktische redenen. Toch komt de Randstad, als optelsom
van de vier grote steden (met voorsteden), bijna op dezelfde hoogte (11,4 miljoen m2) als deze centra van echte wereldsteden. Zo gerekend plaatstde Randstad zich nog voor
Munchen en Hamburg. Voorde afzonderlijke Nederlandse
kantorencentra past bescheidenheid. Amsterdam behoort
met het wat grotere Brussel en Frankfort nog net tot de middenmoot. De overige drie steden van de Randstad kunnen,
met Dusseldorf, tot de achterhoede worden gerekend.
Het opmerkelijkste van de Randstad is het hoge niveau
van de leegstand. Een niveau van 5 procent of hoger wordt
nergens zelfs maar benaderd, uitgezonderd in Dusseldorf
dat in meer opzichten op de Randstad lijkt zoals nog zal
blijken. In de centra van Londen en Parijs is de leegstand
zeer bescheiden en betreft in feite frictie-leegstand, maar
in Munchen is de leegstand zelfs zodanig laag, dat van ernstige krapte kan worden gesproken. De geschetste verhoudingen zijn niet als incidenteel te bestempelen, maar teke* De eerstgenoemde auteur is verbonden aan Research voor Beleid B.V. te Leiden, de laatstgenoemde is hoogleraar economische
geografie aan de Rijksuniversiteit te Utrecht. De auteurs danken
drs. W.H.R. Dwarkasing en drs. D.E. Hanemaayer voor hun gegevens en adviezen. Dit artikel is gebaseerd op een in opdracht
van de Rijksplanologische Dienst verricht onderzoek, waarvan
verslag is gedaan in de studie Kantoren in Europese metropolen.
1. Vierde nota over de ruimtelijke ordening, deel A, Den Haag,
1988, biz. 113.
764
rtend voor de laatste jaren. Nog nader zal worden bezien
inhoeverre ruimtelijk beleid al of niet sturend optreedt in dit
opzicht.
Uit recente gegevens over de marktopname blijkt dat de
Randstad ook op deze indicatie hoog scoort. In de laatste jaren ligtde marktopname op een niveau van 3 procent van de
voorraad, vergelijkbaar (relatief) met het zeer dynamische
Londen en twee tot drie keer zo hoog als in Munchen en
Hamburg. Frankfort, met een marktopname van 4 procent
laat nog meer dynamiek zien, Dusseldorf wat minder dan de
Randstad. In Parijs wordt in de centrale delen spaarzaam gebouwd, de opname is dan ook zeer beperkt (label 1 met gegevens over 1987 bevat een momentopname). Sprekend
over dynamiek blijken er echter zeer uiteenlopende ontwikkelingsrichtingen te kunnen worden aangegeven. In een
aantal buitenlandse steden gaat een hoge marktopname met
een lage leegstand gepaard, met Londen en Frankfort als
markante voorbeelden, of is de marktopname beperkt vanwege de onmogelijkheid om in kantoorruimte te voorzien, zoals Parijs en Munchen aantonen. In de Randstad echter is
van zowel een hoog niveau van marktopname als leegstand
sprake, hetgeen wijst op doorschuiving op de kantorenmarkt.
Dit zou kunnen wijzen op forse prijsverschillen in locaties,
hetgeen nader zal worden bezien.
Een indicator die onmisbaar is voor een nadere verklaring van de verhouding tussen de Randstad en de buitenlandse metropolen op de kantorenmarkt betreft het huurprijsniveau (tabel 1). De maximale huurprijs voor kantoorruimte bedraagt in de Randstad maar de helft van die in de
leidende Duitse centra, een kwart van Parijs en een zesde
van Londen. Brussel heeft recent Amsterdam ruimschoots
gepasseerd. Zelfs het niet zo sterk groeiende Dusseldorf
en Hamburg noteren een huurprijsniveau dat 50 tot 75 procent boven dat van de Randstad ligt, waar vooral Den Haag
en Rotterdam laag scoren.
De positie van de Randstad verkrijgt meer relief als de
huurprijsontwikkeling gedurende de jaren tachtig in beschouwing wordt genomen (zie tabel 2). De kantoorhuren
zijn in het buitenland zeer fors gestegen, in de Randstad
echter niet. De schaarste in Parijs heeft tot een verdubbeling van de huren in vijf jaar geleid, in Londen houdt een
explosie van de kantorenbouw de vraag sedert het economised herstel niet bij. In de Duitse steden en Brussel is
sprake van een stijging van rand 50 tot 60 procent in zes
tot zeven jaar, alleen in Dusseldorf is van een Nederlands
beeld sprake. Een tussenbalans kan nu worden opgemaakt. De Randstad blijkt niet de trekken te vertonen van
een kantorenmarkt die voor toplocaties mag worden verwacht. De lage huurprijzen in de Randstad gecombineerd
met hoge leegstand en veel doorschuiving tonen het beeld
van een polynucleaire metropool die een uitzondering
vormt op een Europees metropolitain patroon. Op dit punt
mag zeker niet van concurrentiekracht gesproken worden.
Wat ontbeert de Randstad dan? Daartoe moet dieper worden gegaan dan de genoemde marktindicatoren op stedelijk niveau. Springen er toplocaties uit?
Tabel 3. Verhouding huurprijzen periferie tot centrum (index, centrum =100)
Brussel
93
Dusseld. 100
Londen
33
Hamburg 67
Parijs
63
Frankfort 50
Munchen 52
Amst.
98
Contrast centrum-periferie?
Wat opvalt is dat in de buitenlandse metropolen de prijsverschillen tussen centrale en perifere locaties aanzienlijk
groter zijn dan in de Randstad (zie tabel 3). Ook hier houdt
Dusseldorf de Nederlandse steden gezelschap. Perifere
locaties zijn in dit verband veelal te beschouwen als subcentra, dus niet slecht toegeruste herstructureringsgebieden. Overigens is de omvang van de centrale locaties zeer
verschillend in de onderscheiden metropolen. In wereldsteden als Londen en Parijs gaat het om een zeer grote kantorenvoorraad, in de Duitse steden loopt dit zeer uiteen. In
Frankfort is van een sterke concentratie van kantoren in de
wolkenkrabbers in het stadscentrum sprake, in Munchen
bevat de herstelde historische binnenstad maar een zeer
beperkt deel van de kantoren voorraad. In Dusseldorf en
Hamburg vallen er naast het dominante stadscentrum een
of twee (nieuwe) subcentra te onderscheiden (Kennedydamm respectievelijk City-Nord en -Sud). In Brussel zijn de
locaties meer gespreid, al is de Leopoldswijk de grootste
en prominentste kantorenconcentratie.
In het buitenland zijn de expansiemogelijkheden in de
stadscentra veelal zeer beperkt. De merendeels geplande
subcentra, bedoeld voor overloop, zijn meestal niet favoriet ondanks lagere huurprijsniveaus en lagere grondprijzen (voor eigen bouw). In de subcentra wordt soms in laagbouw met een parkachtige omgeving kantorenruimte aangeboden (Niederrad bij Frankfort), maar veelal in hoogbouw die niet altijd in het (oude) stadscentrum mogelijk is
(zoals La Defense in Parijs). In sommige stadscentra wordt
zeer hoog gebouwd. In Londen en Frankfort is dit gebruikelijk, maar in Munchen wordt traditioneel geen hoogbouw
aanvaard. Bijna alle toplocaties voor kantoren in de verschillende steden hebben bereikbaarheidsproblemen per
auto en parkeerproblemen. Het openbaar vervoer is in de
meeste buitenlandse steden beter geregeld dan in Nederland. Zo is La Defense in enkele minuten te bereiken vanuit het centrum en zorgt de combinatie van U- en S-bahnen
in de Duitse steden voor een goede ontsluiting. Sommige
kantoorlocaties laten een menging van functies zien van
wonen, werken en recreeren, andere locaties niet.
Stedebouwkundig valt er geen recept te geven voor een
geslaagde toplocatie, al street! men er in verschillende metropolen na enkele markante torenhoge gebouwen van prestigieuze signatuur neer te zetten in een poging aan herkenbaarheid (imago) te winnen (bij voorbeeld de plannen nabij
het Hauptbahnhof in Frankfort en in Nederland de Rotterdamse plannen). De marktverhoudingen en uiteindelijk de
economische dynamiek zijn doorslaggevend voor de realisering van hoge huurprijzen als indicatie voor een schaarste die eigen is aan een toplocatie.
Tabel 2. Ontwikkeling huurprijzen (index, 1980= 100)
Munc Duss Hamb Frank Brus
1981
96
1982
1983
1984
1985
1986
1987
90
100
110
121
138
145
100
Par
Lond Ams Rot
103
105
126
105
106
110 105
110 118
110 123
117 128
117 137
117 150
137
158
184
184
226
263
111
107
115
138
154
169
117
139
156
200
200
233
ESB 9-8-1989
100
100
103
113
150
199
100
122 100
122 105
131 114
142 114
131 114
126 124
Markante economische basis__________
De buitenlandse metropolen hebben een economische
basis die minder met elkaar en met de steden in de Randstad overeenkomt dan wel gedacht wordt (zie tabel 4). Een
verantwoorde vergelijking van de economische structuur is
echter statistisch niet mogelijk, zodat volstaan moet worden
met een eenvoudige indicatie van Industrie versus diensten.
765
Tabel 4. Werkgelegenheidsstructuur van elf Europese steden, procentuele verdeling3
Industrie Diensten
Amsterdam
Rotterdam
Den Haag
Utrecht
22,1
29,9
12,5
15,1
Brussel
Parijs
16,9
22,3
77,9
70,1
87,5
84,9
84,1
77,7
Industrie Diensten
Dusseldorf
Hamburg
Munchen
Frankfort
Londen
32,8
28,6
31,0
31,3
19,6
67,2
71,4
69,0
68,7
80,4
a. Gegevens geldend voor tussen 1985 en 1987; landbouw opgenomen in
Industrie.
Wel is binnen een stad een nadere typering mogelijk. Daarbij moet worden bedacht dat zich binnen de Industrie steeds
meer kantooractiviteiten voordoen, zodat het aanzicht van
bedrijfsterreinen verandert. Vooral de Duitse steden hebben
een zeer belangrijke industriele basis. In Munchen betreft dit
de high-tech-industrie, in Frankfort vooral de chemie, in Dusseldorf industrie verbonden met het Ruhrgebied en in Hamburg allertei industrie gelieerd aan de haven, zoals petrochemische bedrijven. De kantooractiviteiten zijn in deze steden,
met uitzondering van Frankfort, nauw verbonden met de industrie. Alleen Siemens is in Munchen al goed voor
1.500.000 m2 kantoorruimte! Om deze high-tech-bedrijven
ontstaat een heel scala van adviserende bedrijfjes. Dusseldorf wordt de Schreibtisch van het Ruhrgebied genoemd. De
administratieve activiteiten van de industriele bedrijven uit dit
industriegebied zijn in deze stad geconcentreerd, vooral de
Internationale contacten spelen zich hier af. De ernstigste gevolgen van de sanering van de kolenmijnbouw en staalindustrie voor de werkgelegenheid hebben zich dan ook niet in
Dusseldorf voorgedaan. De tertiaire sector in Frankfort wordt
vooral gevormd door de vele banken en andere financiele instellingen en de vervoerssector. De internationale orientatie
van de financiele sector neemt toe. In Hamburg ten slotte zijn
alle grote oliemaatschappijen en vele op internationale handel gerichte kantoren gevestigd.
In de Nederlandse steden is nauwelijks sprake van een
industriele werkgelegenheid als basis voor de dienstverlening. Rotterdam heeft nog de meeste industrie in huis (bijna 30 procent). In Amsterdam, Den Haag en Utrecht is dit
duidelijk minder. De specialisatie van de Nederlandse steden, in het bijzonder in een groeiende sector, is minder duidelijk dan in de andere Europese steden2. Den Haag is regeringscentrum, allerminst een groeisector. Amsterdam is
het nationale financiele centrum, internationaal echter niet
leidend. In Den Haag zijn de oliemaatschappijen en bijbehorende adviesbureaus geconcentreerd, maar het grootste deel van Esso is onlangs verhuisd naar Breda.
Computerbedrijven zijn gevestigd in Amsterdam-Zuidoost, maar ook in Utrecht. Nadeel hiervan is dat geen van
de steden de stad is waar een bedrijf gevestigd moet zijn.
Als men maar in de Randstad is gevestigd. Buitenlandse
ondernemingen blijken zich in hun vestigingsvoorkeur volstrekt aan te sluiten bij de reeds aanwezige specialisaties
van de grote steden, maar versterken niet een van deze
centra als metropool bij uitstek3.
In Frankrijk is dit heel anders. Parijs is de stad waar elke
belangrijke onderneming gevestigd moet zijn. Van alle
Franse banken heeft 96 procent en van alle verzekeringsmaatschappijen 70 procent haar hoofdzetel in de lichtstad.
Maar ook bedrijven uit de regio hebben een vertegenwoordiging in Parijs. Hiernaast zijn in deze stad de nationale
overheid en de zetels van enkele internationale organen
gevestigd. In Londen is de concentratie van werkgelegenheid in de tertiaire sector nog sterker (ruim 80 procent). Binnen deze sector is de werkgelegenheid sterk geconcentreerd in de financiele sector; voor Greater-Londen is dit 20
766
procent van de werkgelegenheid, in de City zelfs ruim 50
procent. Ter vergelijking: in Frankfort, ook een financiele
stad van formaat, is dit 12 procent.
Brussel ten slotte heeft een zeer sterke concentratie van
tertiaire werkgelegenheid. In de eerste plaats komt dit door
de aanwezigheid van de nationale overheid, gewestelijke
overheden (Vlaanderen en de regio Brussel) en met name
de internationale overheid (de EG), waarvan een belangrijke stimulerende werking uitgaat voor het aantrekken van
allerlei internationaal georienteerde kantooractiviteiten. In
de tweede plaats is Brussel van belang als enig officieel
tweetalig gebied van Belgie. Het vanuit Brussel handelen
met Vlaanderen en Wallonie stuit op de minste weerstand.
Geconcludeerd kan worden dat de meeste grote steden
in het buitenland een concentratie van de werkgelegenheid
kennen in een sector met redelijke toekomstverwachtingen: Brussel met de EG, Londen en Frankfort met de financiele sector, Munchen met kantoren voor de high-tech-industrie. Parijs, Londen en Brussel domineren bovendien
volstrekt wat de beslissingscentra in hun land aangaat. Uitsluitend in Hamburg en Dusseldorf bestaat een situatievergelijkbaar met de Nederlandse steden: geen dominante,
groeizame sector. In de meest dynamische buitenlandse
metropolen is bovendien sprake van een voortgaande
ruimtelijke concentratie van markante activiteiten. Zo is in
de City van Londen en ook in Frankfort binnen een vierkante kilometer sprake van een immense concentratie van financiele instellingen. De zakelijke dienstverlening kent in
hun nabijheid evenzeer concentratiezones.
In de Randstad zijn deze activiteiten zeer verspreid, niet
alleen verdeeld over de onderscheiden steden, maar ook
nog binnen de steden uitgewaaierd. Voorts blijken de duidelijkste internationaal georienteerde activiteiten uitgeoefend te
worden vanuit recente kantorensubcentra als AmsterdamZuidoost en Plaspoelpolder (Rijswijk), de oude stadscentra
hebben aan de voortgaande internationalisering minder
deel4. Gelet op de duidelijke wil, blijkens de Vierde nota over
de ruimtelijke ordering, om binnenstedelijke herstructureringsgebieden bij uitstek te benutten voor kantoorlocaties
met een internationale signatuur, ligt er een forse uitdaging.
Het probleem van te veel concurrerende locaties binnen een
stadsgewest moet dan wel onder ogen worden gezien.
Prestige hoofdzetels
Toplocaties worden mede gekarakteriseerd door de concentratie van hoofdkantoren van grote ondernemingen.
Werkgelegenheidscijfers naar branches zeggen onvoldoende over het prestige van locaties. ‘Merkbekendheid’ geldt ook
in de vastgoedwereld en deze wordt vooral gedragen door
de namen van wereldwijd opererende ondernemingen (zie
tabel 5). Naar totaal aantal ondernemingen steekt Londen
met kop en schouders boven de andere steden uit (403 ondernemingen). Opvallend is de grote achterstand van Parijs
ten opzichte van Londen. In Parijs valt uit interviews met de
vastgoedwereld te vernemen dat deze achterstand in de toekomst alleen maargroter zal worden. De zuigkracht van Londen als financieel centrum bij uitstek is evident. Als concurrentienadeel wordt voorts genoemd dat de Franse taal minder internationaal toegankelijk is en dat de houding van de
Britse overheid ten aanzien van vestigingsmogelijkheden
2. W.J. Stam, D. Kluyver, M. de Smidt e.a., Dynamiek van hetbedrijfsleven in de Randstad. Stedelijke netwerken, Werkstuk 7, Ministerie van Onderwijs en Wetenschappen, OOP, Den Haag, 1988.
3. A. Loeve, Buitenlandse ondernemingen in regionaal perspectief, Nederlandse Geografische Studies, nr. 84, Amsterdam/ Utrecht, 1989.
4. W. Dwarkasing, D. Hanemaayer, M. de Smidt en P.P. Tordoir,
Ruimte voor hoogwaardige kantoren, Nederlandse Geografische
Studies, nr. 71, Amsterdam/Utrecht/Leiden/Delft, 1988.
Tabel 5. Locatie van de hoofdzetels van de grootste ondernemingen in Europa naar omzet en sector, verdeeld over
de onderzochte elfsteden
Aantal ondernemingen
A
B
C
D
Amsterdam
5
12
6
3
6
Rotterdam
DenHaag
2
3
4
2
1
1
4
3
2
9
3
5
2
6
1
2
2
4
H Totaal
1
9
1
Utrecht
Brussel
G
E
4
2
1
7
43
23
11
4
14
1
–
29
31
49
Dusseldorf
8
15
5
–
1
2
2
–
Hamburg
14
13
6
8
4
2
–
2
Miinchen
12
5
8
14
–
–
–
–
39
Frankfort
8
9
21
85
94
31
15
3
45
5
45
4
15
3
73
53
403
52
38
31
10
18
3
23
181
200 200
118
60
93
25 113
876
Londen
Parijs
Totaal3
67
Totaal gen.” 550 685 300 200 350 100 100 3002.585
a. Totaal in onderzochte steden gevestigd.
b. Totaal grootste ondernemingen in betreffende sector.
A = industriele ondernemingen
E = transportondernemingen
B = handelsondernemingen
F = reclamebureaus
C = banken
G = hotels en restaurants
D = verzekeringen
H = gemengde ondernemingen
Bran: ELC Internationaal, 15.000 Europe’s largest companies, 1987.
veel flexibeler is. Hamburg, Frankfort, Miinchen en Amsterdam vormen naar aantal hoofdzetels de middengroep, terwijl de overige steden in de Randstad met Brussel en Dusseldorf tot de hekkesluiters behoren.
De riante positie van Londen wordt behaald door een
goede score op alle fronten en niet alleen met hoofdzetels
van ondernemingen in de financiele sector. Parijs en Frankfort liggen wat deze sector betreft niet eens zo ver achter
op Londen als men zou denken. De sterke basis van industriele ondernemingen wordt voorMunchen en Hamburg bevestigd in het aantal hoofdzetels van deze aard. Dusseldorf laat wederom de reputatie zien als handelsstad van
het Ruhrgebied. Voor de Nederlandse steden zijn de specialisaties minder duidelijk. Rotterdam is de stad voor
transportondernemingen en laat op dit terrein concurrent
Hamburg, een veel grotere kantorenstad, ver achter zich.
Amsterdam heeft relatief veel grote reclamebureaus en
handelsondernemingen in huis. Den Haag en Utrecht,
maar ook Brussel profileren zich veel minder duidelijk. Opvallend is dat deze twee Nederlandse dienstensteden elkaar weinig ontlopen in het aantal hoofdkantoren.
Een speciale plaats van Amsterdam binnen de Randstad
zou verdedigbaar kunnen zijn als naar aantal en metropolitaine signatuur van hoofdzetels van ondernemingen wordt
gekeken in het perspectief van een verenigd Europa, zoals
ook bepleit door de Raad van Advies voor de Ruimtelijke Ordening . Een betrekkelijk beperkte locatie IJ-oevers past
echter niet in zo’n optie, daar is meer voor nodig.
In sommige grote buitenlandse steden is een taakverdeling ontstaan binnen ondernemingen, waardoor de managementtop in het centrum zetelt en een ‘back office’ voor administratieve taken in een subcentrum is ondergebracht.
Conclusies____________________
Bij de speurtocht die ondernomen is naar de speciale
plaats van de vier grote steden van de Randstad in de Europese vastgoedmarkt heeft vooral, aansluitend bij de Vierde
nota over de ruimtelijke ordening, de aanbodzijde centraal
gestaan. Vanuit de vraagzijde is eerder door het Nederlands
Economisch Instituut een rangordening van een aantal gro-
ESB 9-8-1989
te steden beproefd6. Voor holdingkantoren komt de Randstad op de vierde plaats, na Londen, Parijs en Brussel. Met
metropolen als Londen en Parijs valt moeilijk te concurreren
vanwege de aanwezigheid van veel hoofdkantoren, hoogwaardige dienstverlening en (inter)nationale (politieke) organisaties. Ook wordt gewezen op hun specifieke intemationale allure in de kwaliteit van zowel de accommodatie van
(hoofd)kantoren als (woon)omgeving. De Randstad kentals
voornaamste pluspunten het gunstige fiscale klimaat voor
(holding)kantoren, hoge kwaliteit van de beroepsbevolking,
relatief laag bedrijfskostenniveau en de aanwezigheid van
Schiphol. Voor dienstverlenende bedrijven, buiten de kantorensector, komt de Randstad zelfs op de tweede plaats, na
Londen. Opvallend is dat de Randstad geacht wordt voordelen te hebben boven de Duitse steden. Bij kritische inspectie blijken deze voordelen toch voordiscussie vatbaarte zijn.
Het gunstiger fiscaal klimaat voor (holding)kantoren zal na
1992 verdwijnen, de kwaliteit van het vliegveld en lage tarieven voor telecommunicatie kunnen niet als factoren van
doorslaggevende aard beschouwd worden. Blijft over de
kwaliteit van de omgeving en het lage prijsniveau van kantoorruimte. Over de kwaliteit van de omgeving kan worden
geconcludeerd dat op basis van de ervaringen in het buitenland geen recept kan worden gegeven voor een geslaagde
toplocatie. Een belangrijk verschil met het buitenland is de
over ten minste vier steden verspreide kantorenvoorraad in
de Randstad en daarbinnen een wederom versnipperde
reeks locaties met een te groot aanbod van kantoorruimte.
Dit weerhoudt aan de aanbodzijde de markering van toplocaties van Internationale allure.
De kantoorhuren zijn internationaal bezien laag en ze
blijven achter bij die op vergelijkbare locaties in de Duitse
steden, laat staan de slechter vergelijkbare locaties in wereldsteden als Londen en Parijs. Op basis van de buitenlandse ervaringen kan echter geconcludeerd worden dat in
het algemeen het lage huurniveau geen gunstige indicatie
is voor de concurrentiekracht, het tegendeel valt ook te verdedigen. De marktopname mag dan zeer redelijk zijn, de
leegstand is zeer hoog blijkens internationale vergelijking.
Over 1988 blijkt dat de verhuur met 20 procent is gestegen,
maar desondanks het aanbod nog met 10 procent is toegenomen7. Er is geen situatie van schaarste, zoals in de
meeste andere metropolen. Evenmin is er van een markant
prijsverschil sprake tussen centra en meer perifeer gelegen subcentra. Concentrates van ‘location leaders’, prestigieuze hoofdkantoren van grote ondernemingen, zijn er
niet en zeker niet zo zichtbaar als elders. Evenmin zijn
‘clusters’ van hoogwaardige zakelijke diensten in de stadscentra aanwezig. De ontsluiting met openbaar railvervoer
van subcentra vanuit de hoofdcentra van de grote steden
is in het buitenland beter. Een te verspreide ontwikkeling in
de Randstad heeft daartoe te weinig draagvlak geboden.
Doorslaggevend voor de concurrentiepositie van de
Randstad als kantorencentrum binnen een verenigd Europa zijn echter niet het ruimtelijke beleid en de marktverhoudingen in het vastgoed, maar de kracht van de bestaande
economische structuur, de omvang van de thuismarkt (ondanks integratie!) en de allure van de (hoofd)kantoren van
internationale ondernemingen. Een selectief ruimtelijk beleid en een betere marktbeheersing kunnen echter wel bijdragen aan de ontwikkelingsmogelijkheden voor gekwalificeerde locaties, die het imago van de Randstad als wereldstad op lange termijn duurzaamheid verleent.
R.C. van der Mark
M. de Smidt
5. Raad van Advies voor de Ruimtelijke Ordening, Vierde nota over
de ruimtelijke ordening, deel C, Den Haag, 1988, biz. 48.
6. Nederlands Economisch Instituut, Plaats en functie van de
Randstad in de Nederlandse economie, Rotterdam, 1987.
7. VastGoedMarkt, nr. 1,1989, biz. 1-9.
767