De Nederlandse woningmarkt in crisis

binnenland

De Nederlandse woningmarkt
in crisis
De Nederlandse woningmarkt is vrijwel tot stilstand
gekomen. Er staan meer woningen te koop dan ooit.
Volgens de NVM kwam het aantal transacties over
het eerste kwartaal net boven de 19.000, terwijl dat
de afgelopen jaren steeds ruim boven de 30.000 lag.

D

Mathijs Cosemans
en Piet Eichholtz
Assistent in opleiding
en hoogleraar aan de
Universiteit Maastricht

44

ESB

e woningprijzen zijn nog ­ edelijk
r
stabiel. Weliswaar zijn ze in
het eerste kwartaal van 2009
g
­ emid­ eld met 3,1 procent gedaald,
d
maar die daling stelt vergeleken bij landen als
de Verenigde Staten, Ierland en Spanje weinig
voor.
De afgelopen jaren ging de discussie over de
woningmarkt vooral over de effecten van het
gevoerde beleid: een rigide aanbod bij een
snel groeiende vraag (REA, 2006; Eichholtz
en Lindenthal, 2008; Besseling et al., 2008).
Bovendien werd en wordt die vraag door tal
van bestaande maatregelen verder gestimuleerd. Het gevolg hiervan was een alsmaar
oplopende prijstrend en woningen die lang­
zamerhand steeds minder betaalbaar werden.
Deze trendmatige prijsstijging lijkt nu voorbij.
Woningen worden langzamerhand weer betaalbaar. Daar zitten allerlei goede kanten aan,
maar het pad naar lagere prijzen kan heel
pijnlijk zijn, zoals de ontwikkelingen in de
Verenigde Staten illustreren.
Internationaal onderzoek geeft aan dat de
ontwikkelingen op de woningmarkt van grote
invloed zijn op de zwaarte en duur van recessies. In een recente studie onderzoeken
Claessens et al. (2008) 122 recessies in 21
OESO-landen van 1960 tot en met 2007.
Hun voornaamste conclusie is dat recessies
die samengaan met kredietcrises en sterke
prijsdalingen op de woningmarkt dieper zijn en
langer duren dan andere recessies. Kredieten woningmarktcrises hebben een sterkere

94(4563S) 26 juni 2009

invloed op investeringen en werkloosheid dan
crises op de aandelenmarkt.
De kredietcrisis heeft al toegeslagen, maar
als de woningprijzen ook in Nederland hard
onderuit zouden gaan, dan zou dat voor de
Nederlandse banken pas echt grote problemen
opleveren. Zelfs de Rabobank, de enige resterende grote bank die nog volledig zelfstandig
is en gezonde cijfers laat zien, zou dan in
grote moeilijkheden kunnen komen. Dat zou
de kredietcrisis en daarmee de recessie voor
Nederland naar een heel nieuwe dimensie
tillen. Dit artikel analyseert de Nederlandse
woningmarkt en poogt een inzicht te geven in
de te verwachten ontwikkeling van de woningprijzen. Vervolgens gaat het artikel in op een
belangrijk instrument om de markt op korte
termijn weer op gang te krijgen: de Nationale
Hypotheek Garantie (NHG). Ten slotte worden
enkele mogelijkheden om de woningmarkt
ook op lange termijn gezond te houden kort
besproken.

Woningprijzen
Elke woningmarktcrisis begint met een overaanbod van beschikbare woningen (Case en
Quigley, 2008). Een overaanbod kan ontstaan omdat er te veel is gebouwd, of omdat
de vraag wegvalt. Dat laatste kan gebeuren
door een plotselinge netto rentestijging,
door een economische verslechtering, door
demografische krimp, of door een negatief
marktsentiment.
In grote delen van de Verenigde Staten en
in bijvoorbeeld Spanje worden de dalende
woningprijzen veroorzaakt doordat er te veel,
speculatief, is gebouwd. Dat is in Nederland
niet het geval. De markt wordt juist gekenmerkt door een terughoudende ontwikkeling
van het aanbod. De overheid speelt daarin, via
het ruimtelijke-ordeningsbeleid, een belang-

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

rijke rol. Door structureel weinig grond aan
te wijzen voor woonbestemmingen blijft het
aanbod beperkt en blijven de prijzen hoog.
De Nederlandse woningontwikkelaars gaan
over het algemeen pas aan de slag als de
woningen verkocht zijn. Ook dat zorgt ervoor
dat de prijzen hoog blijven. De ontwikkelingen van het afgelopen jaar illustreren dit.
De wegvallende vraag vertaalt zich direct in
een sterk dalende productie van nieuwbouwwoningen. Het Economisch Instituut voor de
Bouwnijverheid (EIB) gaat ervan uit dat de
bouwproductie de komende twee jaar met
vijftien procent zal afnemen. Dat zou circa
50.000 banen in de bouw kunnen kosten
(EIB, 2009). Een krimpende vraag naar
woningen kan voortkomen uit de economische
crisis, vooral als de werkloosheid sterk gaat
groeien. Het is duidelijk dat Nederland nu in
een zware economische crisis zit en het CPB
voorspelt een werkloosheid van 8,75 procent
in 2010. Dat laatste staat echter ter discussie.
In de vorige recessie, die van 2001–2003,
bleef de werkloosheid laag en was er vrijwel
geen sprake van langdurige werkloosheid. Zelfs
werkloze huishoudens konden dus gewoon
hun hypotheek blijven betalen, al moesten
ze daarbij tijdelijk hun spaargeld aanspreken.
Dat is een heel andere situatie dan in de jaren
tachtig, toen de werkloosheid hoog en structureel was. De vraag is dus of de huidige crisis
gaat lijken op die van de jaren tachtig, of juist
op die van 2001–2003. Het is moeilijk om
daarover harde uitspraken te doen, maar de
beroepsbevolking groeit bijna niet meer, dus er
is een kans dat de werkloosheid ook dit keer
relatief laag zal blijven en van korte duur zal
zijn. Kortom, te veel gebouwd wordt er niet.
De hypotheekrente heeft de afgelopen jaren
een zeer sterke stijging laten zien, van ongeveer vier procent naar ruim zes procent, en de
woningmarkt heeft die zonder prijsdalingen
opgevangen. Voor de komende periode lijkt
de kans groot dat de hypotheekrente weer
gaat dalen, want die wordt nu vooral bepaald
door de uitzonderlijk hoge renteopslag die
banken elkaar berekenen. Als het onderlinge
vertrouwen tussen banken weer terugkomt,
dan kunnen die opslagen gaan dalen, zodat
woningkopers kunnen gaan profiteren van een

lagere lange rente. Demografische krimp is de derde mogelijke oorzaak
van terugvallende vraag naar woningen en dus van dalende prijzen. Om
een voorbeeld te geven: in Berlijn zijn de woningprijzen al sinds 1994
gestaag aan het zakken. Ook Nederland kent gebieden met demografische krimp en ook daar lijkt de neergang in de woningprijzen ingezet.
Zuid-Limburg en Noord-Groningen zijn daar voorbeelden van en dat
vereist beleidsmatig maatwerk (Eichholtz en Lindenthal, 2009). Maar
voor Nederland als geheel wordt nog steeds demografische groei verwacht, met name van het aantal huishoudens. Nederland telt nu circa
7,3 miljoen huishoudens en dat aantal zal naar verwachting tussen
2025 en 2030 toenemen tot iets meer dan acht miljoen (CBS, 2007).
Dat betekent een aanhoudende vraag naar woningen.
De laatste mogelijke oorzaak van inzakkende vraag is marktsentiment.
Als mensen bang zijn om grote aankopen te doen, met meerjarige financiële consequenties, dan heeft dit direct gevolgen voor de vraag naar
woningen. Dat is precies wat er het afgelopen half jaar is gebeurd. Het
consumentenvertrouwen is sterk gedaald en dat negatieve sentiment
heeft vooral effect op de grote uitgaven. De autoverkopen stagneren
en hetzelfde geldt voor de woningverkopen, zowel in de nieuwbouw
als in de bestaande voorraad. Men durft alleen een nieuwe woning te
kopen als de oude woning is verkocht en aangezien heel veel mensen
zo redeneren vallen de verkopen sterk terug. Het lijkt erop dat de
dalende trend in het consumentenvertrouwen alweer voorbij is (CBS,
2009), maar dat heeft tot nu toe nog niet tot een echte verbetering van
de woningmarkt geleid. De markt wordt nog steeds beheerst door een
verlammende angst en dat blijft op dit moment de grootste onzekere
factor op de woningmarkt.
Kortom, de fundamenten zijn niet buitengewoon sterk, maar ook niet
buitengewoon zwak. Op basis daarvan kan men een beperkte prijsdaling verwachten.

Een aanpak voor het probleem
In een crisis wordt alles vloeibaar en dus vindt fundamenteel economisch beleid vooral plaats in crisistijd. Vervolgens staat dat beleid weer
voor lange tijd vast. De instrumenten waarmee de Amerikaanse overheid
tot voor kort actief was op de woningmarkt hadden hun wortels bijvoorbeeld grotendeels in de crisis van de jaren dertig. Zo zijn hypotheekverstrekkers Freddie Mac en Fannie Mae en ­ nnuïteitenhypotheken
a
met lange looptijd allemaal ontstaan tijdens de New Deal. Tegelijkertijd
ontstaat in een crisis een breed gedragen gevoel van urgentie en dat
maakt het verleidelijk om vanuit de heup te ­ chieten. Maar juist omdat
s
crisismaatregelen de neiging hebben lang te blijven bestaan, is dat
gevaarlijk. Tot een jaar geleden was er onder Nederlandse economen een
breed gedeelde visie dat de woningmarkt rigide was, met een overschot
aan vraagbevorderende maatregelen en een tekort aan flexibiliteit in
het aanbod. Nu de vraag wegvalt is de verleiding groot om die verder te
gaan stimuleren, maar dat creëert een groot risico voor de middellange
termijn. Bovendien leert de discussie over de hypotheekrenteaftrek, de
moeder van alle vraagbevorderaars, hoe moeilijk het is om een maat­
regel af te schaffen als die er eenmaal is.

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
Het is
het artikel voor eigen
te publiceren in wat voor medium dan ook. van dewel toegestaan omauteur aan te wenden. gebruik
en voor publicatie op een intranet
werkgever van de

ESB

94(4563S) 26 juni 2009

45

Figuur 1

Kostengrens en borgtochtprovisie NHG.
0,5

300

Kostengrens (x 1.000 euro)

0,4

200
0,3
150
0,2
100
0,1

50
0

Borgtochtprovisie (in procenten)

250

0,0
‘96

‘97

‘98

‘99

‘00

‘01

Kostengrens (linkeras)

‘02

‘03

‘04

‘05

‘06

‘07

‘08

Borgtochtprovisie (rechteras)

Bron: NHG

Uitbreiding NHG
Een van de ideeën die circuleren om de woningmarkt weer op gang te
krijgen is het uitbreiden van de NHG. Deze is nu vooral gericht op de
lagere segmenten van de koopwoningenmarkt, maar zou kunnen worden
ingezet voor een veel groter deel van de markt.
De meeste stimulerende ideeën voor de woningmarkt die nu de ronde
doen hebben gemeen dat het onduidelijk is of ze echt helpen om de
vraag naar woningen snel te activeren. Gedeeltelijk is dat nu eenmaal
de realiteit bij economisch beleid: er is geen laboratorium, dus het
beleid zelf is het experiment. Voor de NHG is het wel mogelijk om uitspraken te doen over de te verwachten effecten van deze verhoging,
aangezien de kostengrens van de NHG vele jaren regelmatig is verhoogd
op basis van de koopprijsindex van het Kadaster. Bovendien is het
mogelijk om een analyse te maken van de liquiditeit van woningen met
NHG-hypotheek in het NHG-topsegment, het middensegment van de
woningmarkt, en op basis daarvan conclusies te trekken voor een mogelijke verhoging van de kostengrens.
De NHG is een van de hoekstenen van het Nederlands woningmarkt­
beleid. Mensen die een woning kopen tot een aankoopprijs van
265.000 euro kunnen, als ze aan een aantal voorwaarden voldoen,
een hypotheek aantrekken met overheidsgarantie. In figuur 1 is te zien
dat deze grens geleidelijk verhoogd is. In 1996 stond de grens nog op
145.000 euro. In het algemeen volgt de grens grofweg de huizenprijsontwikkeling, om het bereik van de regeling constant te houden.
Omdat de bank minder risico loopt, betalen woningkopers met de
garantie van de NHG een lagere hypotheekrente. Deze rentekorting
kan oplopen tot 0,9 procent, maar is gemiddeld ongeveer 0,5 procent.
Woningkopers betalen voor deze zekerheid een eenmalige garantiepremie aan de NHG. Figuur 1 laat zien dat deze premie niet vastligt, maar
periodiek wordt bijgesteld. Dat gebeurt op basis van de geschatte risico’s van de garantie en de omvang van het garantiefonds dat dient als
de primaire dekking van de NHG. Het laagste premieniveau sinds 1996

46

ESB

94(4563S) 26 juni 2009

was 0,27 procent van het hypotheekbedrag.
Momenteel is de premie 0,45 procent, het
hoogste niveau ooit. Vanuit de woningkoper
gezien, komt de kosten-baten-analyse dus nog
steeds zeer gunstig uit.
De risicodekking van de NHG heeft twee
lagen. De eerste is een garantiefonds, dat is
opgebouwd door de cumulatieve eenmalige
premiebetalingen van de woningkopers, vermeerderd met de rente daarover en verminderd met de cumulatieve trekkingen op het
fonds als gevolg van gedwongen verkopen met
verlies. Dit fonds had per 31 december 2008
een omvang van 520 miljoen euro (NHG,
2009). Dat is een mooi bedrag, maar het
staat in geen enkele verhouding tot de waarde
van de totaal verstrekte garanties die circa
honderd miljard euro bedragen. Mochten de
fondreserves ontoereikend zijn, dan kan het
garantiefonds een beroep doen op de achtervangfunctie van de overheid. Op dit moment
werken het Rijk en de Nederlandse gemeenten
hierin nog broederlijk samen. Ieder lopen ze
de helft van het risico dat met de achtervang
samenhangt. Recentelijk is echter besloten
dat de gemeenten per 1 januari 2011 uit de
achtervang voor nieuwe hypotheken met NHG
zullen stappen, zodat hun financiële risico’s
worden beperkt. Tot nu toe is de achtervang
nog nooit ingeroepen, maar de NHG bestaat
pas sinds 1995 en de woningprijzen zijn sindsdien vrijwel continu gestegen. De vraag is of
de overheden geen geweldig risico lopen nu de
woningmarkt er zo wankel bij staat. Is uitbreiding dan juist nu niet veel te gevaarlijk?
In tegenstelling tot in bijvoorbeeld de
Verenigde Staten zijn in Nederland hypotheken
full recourse. Dit betekent dat als de woning
bij gedwongen verkoop niet genoeg oplevert,
er een restschuld overblijft die gewoon moet
worden afgelost. Dat geldt ook indien de hypotheek met NHG is verstrekt. Alleen neemt
de NHG dan de rol van de crediteur over van
de bank. Dat betekent dat een Nederlandse
woningbezitter nooit beter wordt van een faillissement. Nog erger, faillissement betekent
vaak dat de woning moet worden geveild en
recent onderzoek geeft aan dat de woning dan
gemiddeld 37 procent minder oplevert dan
de echte marktprijs. Zelfs als er sprake is van

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

Figuur 2

Gemiddelde woningprijzen en uitgekeerd bedrag.

Uitgekeerd bedrag (reëel, in miljoenen euro)

30

120

25

100

20

80

15

60

10

40

5

20

0

0
‘80

‘85

‘90

Uitgekeerd bedrag (linkeras)

‘95

‘00

‘05

Gemiddelde woningprijzen NL (reëel, in duizenden euro)

Gemiddelde woningprijzen Nederland (rechteras)

Bron: NHG

huidige crisis. Die manifesteerden zich het eerst in het vierde kwartaal
van 2008. Aangezien de woningmarkt grote seizoensinvloeden kent
in prijzen en liquiditeit moet men voor een optimale vergelijkbaarheid
steeds naar het vierde kwartaal van de voorgaande jaren vanaf 1996
kijken. In 2006 viel het gebruik van de NHG sterk terug, omdat de
markt toen gespannen was en banken veel ruimere criteria hanteerden
bij het verstrekken van leningen dan de NHG, waardoor meer burgers
kozen voor de financiële ruimte van een lening zonder NHG. Sinds
Figuur 3

Absoluut aandeel NHG in bestaande bouw (kwartaal 4).
70
60

Aantal woningen (x 1.000)

gedwongen verkoop zonder veiling levert een
woning gemiddeld vijftien procent minder op
dan de marktprijs (Brounen, 2009).
Nederlandse woningbezitters hebben er dus
veel belang bij om faillissement zo lang mogelijk uit te stellen. De ervaringen van de NHG
en zijn voorganger, de Gemeentegarantie met
Rijksdeelneming, illustreren dit. Figuur 2 laat
zien dat het aantal trekkingen op de ­ arantie
g
na de zeer zware woningmarktcrisis van
1979–1982 sterk opliep. Echter, zelfs voor het
slechtste cohort verstrekte garanties, namelijk
die van het jaar 1980, kwamen de trekkingen
niet boven de 1,39 procent. Als percentage
van het totaal gegarandeerde vermogen
kwamen de totale trekkingen uit op circa 0,33
procent.
Ook nu loopt het aantal trekkingen weer op,
maar omdat het gegarandeerde vermogen nog
veel sterker is gegroeid, blijft het percentage
gering: 0,018 procent. Overigens is het uitgekeerde bedrag in 2008 weer afgenomen,
wat voornamelijk toe te schrijven is aan een
strenger beleid van de NHG ten opzichte van
hypotheekfraude.
Figuur 2 laat ook zien dat er sprake was van
een vertraging: de piek in het aantal trekkingen lag in 1985, terwijl de woningmarkt
al vanaf 1979 aan het dalen was en in 1983
stabiliseerde. Dit suggereert dat Nederlandse
woningbezitters hun hypotheekbetalingen zo
lang mogelijk blijven doen om faillissement af
te wenden.
Er zijn verschillende manieren om te onderzoeken of een verhoging van de NHG-kostengrens
de liquiditeit in de woningmarkt naar verwachting op gang zal brengen. Dit artikel doet
dat op twee manieren. Ten eerste wordt er
gekeken naar de mate waarin de NHG haar
marktpotentieel bereikt, met name in de
huidige liquiditeitscrisis in de woningmarkt.
Ten tweede worden de effecten van verhogingen van de NHG-kostengrens in het verleden
bestudeerd.
Figuur 3 geeft het aantal verkochte woningen
exclusief nieuwbouw, het marktpotentieel
van de NHG (het bereik) en het aantal daadwerkelijk afgesloten hypotheken met NHG
(de realisatie). Het doel van de analyse is
om de effecten van de NHG te bepalen in de

50
40
30
20
10
0

‘96

‘97

‘98

‘99

‘00

‘01

Totaal verkochte woningen

‘02

‘03

‘04

Bereik NHG

‘05

‘06

‘07

‘08

Realisatie NHG

Bron: NHG, Kadaster

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
Het is
het artikel voor eigen
te publiceren in wat voor medium dan ook. van dewel toegestaan omauteur aan te wenden. gebruik
en voor publicatie op een intranet
werkgever van de

ESB

94(4563S) 26 juni 2009

47

2006 loopt het gebruik van de NHG weer sterk op. In het vierde kwartaal van 2008 was het aantal afgesloten hypotheekgaranties voor de
financiering van bestaande woningen gelijk aan 15.937 en dat komt
overeen met een gerealiseerd marktaandeel van zestig procent, het
hoogste aandeel sinds 1996. Dat lijkt erop te duiden dat de NHG juist
voor liquiditeit zorgt in een illiquide markt. Een andere mogelijkheid is
om te kijken naar de effecten van de verhogingen van de NHG- kostengrens in het verleden. Figuur 4 laat de aantallen toegekende garanties
zien voor verschillende prijsklassen, waarbij de grenzen van de prijsklassen exact samenvallen met de kostengrenzen in het verleden. Op basis
daarvan kan men opmaken hoe snel een nieuwe klasse wordt gebruikt,
en daarmee conclusies trekken over de effectiviteit van verdere uitbreiding. De figuur laat zien dat een nieuwe prijsklasse inderdaad snel
wordt gevuld. Vaak is het aantal verstrekte garanties zelfs het hoogst in
de nieuwste prijsklasse. Dat gold in 2000, 2001 en 2003, maar ook na
de meest recente verhoging, in 2007 kende de nieuwe klasse meteen
bijna het hoogste aantal nieuwe garanties. De conclusie is dan ook dat
de NHG direct relevant is als een nieuwe prijsklasse wordt aangeboord,
hetgeen pleit voor een verhoging van de kostengrens als instrument ter
bevordering van de liquiditeit op de woningmarkt.

Langetermijnmaatregelen
Ofschoon het verhogen van de kostengrens van de NHG een effectief
instrument lijkt te zijn om de woningmarkt op korte termijn uit het
slop te trekken, blijft het op de lange termijn natuurlijk de vraag of
het verder stimuleren van de vraag naar koopwoningen wijs is in de
Nederlandse woningmarkt, die tot voor kort gekenmerkt werd door
structurele schaarste. Daar zijn twee dingen op te zeggen. Ten eerste
lijkt het erop dat de NHG minder wordt gebruikt in zeer gespannen
Figuur 4

Realisatie NHG na verhoging kostengrens NHG (kwartaal 4).
6.000

Aantal aankopen met NHG

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

0
‘96

‘97

‘98

136.134
167.899
225.000
250.000

‘99
–

‘00

142.941
190.588
230.000
265.000

‘01

‘02

‘03

Bron: NHG

48

ESB

‘04

142.941 – 154.285
190.588 – 200.000
230.000 – 240.000

94(4563S) 26 juni 2009

‘05

‘06

‘07

154.285 – 167.899
200.000 – 225.000
240.000 – 250.000

‘08

markt­ mstandigheden, zoals in 2006, zodat
o
het gevaar van nog meer schaarste als gevolg
van de NHG laag lijkt. Ten tweede zou een
verhoging van de kostengrens van de NHG
in ieder geval tijdelijk moeten zijn: als de
Nederlandse woningmarkt weer teruggaat
naar de normale verhoudingen, dan zou de
NHG-verhoging uitgefaseerd moeten worden.
Dat zou pijnloos plaats kunnen vinden door
het NHG-plafond na de verhoging nominaal
te bevriezen tot het moment dat het huidige
niveau met de normale koopprijsindex op dat
nieuwe plafond zou zijn aangeland.
Er zijn echter ook structurele maatregelen
nodig om te zorgen voor een gezonde ­oekomst
t
voor de woningmarkt. De Amerikaanse
e n
­ co­ oom Robert Shiller pleit onder meer voor
een grotere spreiding en beter beheer van
financiële risico’s door het verder ontwikkelen
van derivatenmarkten (Shiller, 2009). Het
is hierbij van cruciaal belang dat financiële
instellingen nieuwe producten ontwikkelen
die het mogelijk maken dat iedereen toegang
heeft tot deze markten. Zo kunnen banken
en verzekeraars producten ontwikkelen die
huizen­ ezitters in staat stellen zich te verzekeb
ren tegen een forse daling van de waarde van
hun woning. Deze instellingen kunnen vervolgens hun risico’s afdekken met derivaten.
Volgens Shiller kan een liquide derivatenmarkt
daarnaast in de toekomst de omvang van vastgoedzeepbellen beperken, omdat beleggers die
een daling van de huizenprijzen verwachten
in staat worden gesteld eenvoudig een short
positie in te nemen, zonder hun huis te hoeven
verkopen. Omdat prijzen bepaald worden door
de prijsverwachtingen van de gehele markt
kunnen de negatieve verwachtingen van deze
groep beleggers een dempend effect hebben
op huizenprijzen en zo de omvang van de
zeepbel beperken.
De overheid dient hierbij vooral een facili­
terende te rol spelen door te zorgen voor
betere financiële educatie, waardoor burgers
meer inzicht krijgen hoe deze producten
ingezet kunnen worden om hun risico’s te
b
­ eperken. Daarnaast moet de overheid zorgen
voor onafhankelijke informatievoorziening
waardoor huishoudens weloverwogen beslissingen kunnen nemen. Ten slotte wordt de

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
te publiceren in wat voor medium dan ook. Het is wel toegestaan om het artikel voor eigen gebruik
en voor publicatie op een intranet van de werkgever van de auteur aan te wenden.

rol van de overheid als toezichthouder steeds
belangrijker naarmate de complexiteit en
omvang van financiële markten toeneemt. Dit
vereist substantiële investeringen in kennis en
informatietechnologie.

Conclusies
Er zijn vier mogelijke oorzaken voor de wegvallende vraag in de Nederlandse woningmarkt:
een snel stijgende rente, de economische
crisis in combinatie met een sterk oplopende
werkloosheid, demografische krimp en negatief marktsentiment. De kans dat de reële
rente hard gaat stijgen is gering, de economische crisis gaat mogelijk gepaard met een
lagere werkloosheid dan in de jaren tachtig en
de demografie ziet er voor het land als geheel
nog goed uit. Bovendien is er in Nederland
niet te veel of speculatief gebouwd. Het
negatieve sentiment zorgt er echter voor dat
banken terughoudend zijn met het verstrekken
van nieuwe hypotheken en dat huishoudens
huiverig zijn om grote uitgaven te doen.
Een verhoging van de kostengrens van de
Nationale Hypotheek Garantie kan een effectief instrument zijn om de woningmarkt weer
vlot te trekken. De NHG neemt de onzekerheid en angst bij woningkopers en banken
weg en grijpt zo direct in op de oorzaak van
de wegvallende vraag naar woningen. Om de
woningmarkt ook in de toekomst gezond te
houden zijn structurele maatregelen nodig. Op
de lange termijn kan de verdere ontwikkeling
van derivatenmarkten en nieuwe financiële
producten zowel huishoudens als financiële
instellingen in staat stellen risico’s te spreiden
en af te dekken. De overheid blijft hierbij een
belangrijke rol spelen als toezichthouder, als
bron van onafhankelijke informatie en bij het
vergroten van de financiële kennis van haar
burgers.

Literatuur
Besseling, P., L. Bovenberg, G. Romijn en W. Vermeulen
(2008) De Nederlandse woningmarkt en overheidsbeleid: over aanbodrestricties en vraagsubsidies. In:
Koninklijke Vereniging voor de Staathuishoudkunde
(red.), Agenda voor de woningmarkt, Preadviezen 2008,
Amsterdam: KVS.
Brounen, D. (2009) Residential mortgage recovery
d
­ ynamics. Werkdocument, Rotterdam: Erasmus
Universiteit Rotterdam.
Case, K. en J. Quigley (2008) How housing booms
unwind: Income effects, wealth effects, and feedbacks
through financial markets. European journal of housing
policy, 8(2), 161–180.
CBS (2007) Huishoudensprognose 2006-–050: belangrijkste uitkomsten. In: CBS (red.) Bevolkingstrends 55,
2e kwartaal. Heerlen: CBS.
CBS (2009) Consumentenvertrouwen veert op.
http:/www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/dossiers/
conjunctuur/publicaties/conjunctuurbericht/
inhoud/verwachting/2009-05-20-m10.htm.
Claessens, S., M. Kose en M. Terrones (2008) What
happens during recessions, crunches and busts? IMF Werk
document. Washington D.C.: IMF werkdocument.
Eichholtz, P. en T. Lindenthal (2008) Behoeftes en
belemmeringen in de woningbouw: een lange termijn
perspectief. In: Koninklijke Vereniging voor de
Staathuishoudkunde (red.) Agenda voor de woningmarkt,
Preadviezen 2008, Amsterdam: KVS.
Eichholtz. P. en T. Lindenthal (2009) Demografische
krimp en woningprijzen. ESB, 94(4558), 249–251.
EIB (2009) Aangepaste Ramingen April 2009. Amsterdam:
EIB.
NHG (2009) Jaarverslag over 2008. Zoetermeer: NHG.
REA (2006) De woningmarkt uit het slot. Over goede intenties
en de harde wetten van de woningmarkt. Den Haag.
Shiller, R. (2009) The subprime solution. Princeton:
Princeton University Press.

De auteur heeft verklaard dit artikel alleen te publiceren in ESB en niet elders
Het is
het artikel voor eigen
te publiceren in wat voor medium dan ook. van dewel toegestaan omauteur aan te wenden. gebruik
en voor publicatie op een intranet
werkgever van de

ESB

94(4563S) 26 juni 2009

49