De hardnekkigheid van
objectsubsidiering in de
volkshuisvesting
PROF. DR. IR. H. PRIEMUS*
Met Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer moet een substantiate
bijdrage leveren aan de bezuinigingen. Daardoor staan zowel de individuele huursubsidie als de
objectsubsidies in de volkshuisvesting onder druk. In dit artikel onderzoekt de auteur in hoeverre
objectsubsidies er toe bijdragen om nieuwe huurwoningen voor bevolkingsgroepen met lage
inkomens betaalbaar te maken, en schommelingen in rente en grondkosten te neutraliseren. Tevens
gaat hij in op de ontwikkeling van net budgettaire beslag van de objectsubsidies. Vooral vanwege de
internationale rentestijging is de omvang van de objectsubsidies in de afgelopen jaren sterk gestegen.
Dit mag volgens de auteur echter niet tot het afschaffen van deze subsidievorm leiden. Naar zijn
mening zal objectsubsidiering ook in de komende jaren een strategische rol moeten blijven spelen om
een geleidelijke ontwikkeling van het bouwvolume van nieuwe woningen te waarborgen.
De bezuinigingsstrijd van volkshuisvesting op twee fronten
Blijkens persberichten is de strijd om de volkshuisvestingssubsidies weer ontbrand. Minister Ruding heeft het hierover rechtstreeks met staatssecretaris Brokx aan de stok. Ook is een heroverwegingsgroep aan het werk gezet met de opdracht in de loop
van 1985 met voorstellen te komen op welke wijze het Ministerie
van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer
een substantiate bijdrage kan leveren aan de door de regering nagestreefde bezuinigingen.
Het eerste front is de strijd om de individuele huursubsidie
(IHS). De pijlen van Ruding lijken zich vooral hierop te richten.
In ESB van 28 november 1984 heeft Drees de individuele huursubsidie gekritiseerd op een wijze die men in kringen van economen en bestuurskundigen wel vaker kan beluisteren 1). Men beschouwt individuele huursubsidie in feite als een instrument van
inkomensbeleid en verklaart vervolgens dat dit instrument als
zodanig niet ideaal is. Deze benadering is onjuist: individuele
huursubsidie moet, bij voorkeur samen met objectsubsidies,
worden beschouwd en beoordeeld als een instrument van volkshuisvestingsbeleid 2).
Juist nu de behandeling van de Wet op de individuele huursubsidie, die zekerheid moet bieden aan de huurders, gaande is,
komt een politieke discussie over nieuwe bezuinigingen op de
IHS wel bijzonder ongelegen. Naar de effecten van de nog maar
net doorgevoerde bezuinigingen op de IHS is nog geen enkel onderzoek verricht. De algemene indruk is dat de gevolgen voor vele huurders en woningzoekenden schrijnend zijn geweest en dat
verhuurders die dure huurwoningen verhuren, door de verlaging
van de maximum IHS-grens in exploitatieproblemen zijn geraakt. In dit licht is het entameren van nieuwe bezuinigingen een
zeer hachelijke zaak, niet alleen voor huurders en verhuurders,
maar ook voor de bouwnijverheid. Ruim de helft van de nieuwe
huurwoningen wordt bewoond door bewoners die IHS ontvangen. Als de IHS verder wordt verlaagd, zal dat tot nog meer
728
vraaguitval op de nieuwbouwmarkt van huurwoningen leiden,
en dus tot een versnelde daling van de nieuwbouw en de bouwwerkgelegenheid. Dat zou niet alleen schadelijk zijn voor de
volkshuisvesting, maar ook voor het proces van economisch
herstel.
Het tweede bezuinigingsfront is dat van de objectsubsidiering.
De redenering lijkt plausibel. Was niet de hoofdfunctie van objectsubsidies het mobiliseren van aanbod? En is de noodzaak
van een dergelijke mobilisatie niet achterhaald in een situatie van
overcapaciteit op de bouwmarkt? Voordat deze redenering kritiekloos wordt omarmd, lijkt het nuttig om de feitelijke functie
van objectsubsidiering nader te analyseren. Daartoe gaan we in
dit artikel achtereenvolgens in op een tweetal functies van de objectsubsidiering. Eerst wordt nagegaan in welke mate objectsubsidiering nieuwbouw van huurwoningen voor bepaalde doelgroepen betaalbaar maakt. Vervolgens bezien we de manier
waarop objectsubsidies het effect van verschillen in rente en
grondkosten op de woonkosten neutraliseert. Ten slotte bezien
we de consequenties van deze functies voor het budgettair beslag
van objectsubsidies. Het artikel wordt besloten met enkele conclusies.
* Hoogleraar Volkshuisvesting aan de Technische Hogeschool Delft.
Dit artikel is gebaseerd op de studie Objectsubsidiering en huurbepaling
die is gepubliceerd door de Directie Onderzoek van het DirectoraatGeneraal van de Volkshuisvesting, Den Haag, 1984.
1) W. Drees, Individuele huursubsidie, ESB, 28 november 1984, biz.
1111.
2) H. Priemus, Individuele huursubsidie en de gevaren van branchevervaging, in: Fiscaal-Economisch Instituut, Defiscalisering van inkomens-aanvullendeuitkeringen?, Erasmus Universiteit, Rotterdam, april
1984, biz. 2-21.
Objectsubsidiering en de betaalbaarheid van
nieuwe huurwoningen
In label 1 is voor de periode 1972-1983 nagegaan of de toepassing van objectsubsidie in de woningwetsector ertoe heeft geleid
dat er van een constante verhouding of geleidelijke ontwikkeling
van de relatie tussen aanvangshuren en belastbaar inkomen kan
worden gesproken. In figuur 1 is de gemiddelde huurquote ten
opzichte van de aanvangshuur van woningwetwoningen voor
huishoudens met een modaal resp. minimaal inkomen (excl.
IHS) voor de periode 1972-1983 weergegeven.
Figuur I. Gemiddelde huurquote t.o.v. woningwetwoningen
voor huishoudens met een modaal resp. minimaal inkomen (ex-
Tabel 1 en figuur 1 geven dus een overzicht van de ontwikkeling van de betaalbaarheid van nieuwe woningwetwoningen in
de genoemde periode. Ten opzichte van het modale inkomen
was de huurquote in 1972 meer dan 20%. In die periode maakte
men zich grote zorgen over de leegstand in nieuwe huurwonin-
gen. Deze groeiende leegstand was het gevolg van de combinatie
van een hoge vraaghuur en een omvangrijk bouwprogramma.
Met het aantreden van het kabinet-Den Uyl zette een scherpe daling van de nieuwbouwhuur in tot ruim 15% in 1974 en 1975.
Men kan stellen dat in die jaren het beginsel van de volkshuisvestingsprijs grosso modo in praktijk is gebracht: gemiddeld genomen kon men toen met een modaal inkomen zonder IHS een
nieuwe woningwetwoning bewonen.
Direct na het formuleren van de ,,volkshuisvestingsprijs” als
beleidsbeginsel, kwam de realisering van dit beginsel in gevaar.
In 1976, na de introductie van de Beschikking Geldelijke Steun
clusieflHS), 1972-1983
Huurwoningen (BGSH) 1975, bleek de aanvangshuur toe te ne-
men tot 18%. In die zelfde periode werd het verschil tussen gunningshuur en definitieve huur minder groot. Daarna zette, door
de snel stijgende aanvangshuren, een geleidelijke toename van
de huurquote in tot een voorlopige top van bijna 20% in 1978.
Na dat jaar begint de stijging van de nieuwbouwhuren af te
zwakken om na 1981 zelfs in een daling om te slaan. Hoewel ook
de inkomensontwikkeling in deze periode stagneert, daalt de
huurquote sinds 1978 gestaag tot 18,5% in 1981 en 16,9% in
1983.
Thans worden de vraaghuurpercentages opgetrokken om deze
daling van nieuwbouwhuren tegen te gaan. Dalende huren van
nieuwe woningen dreigen immers op termijn een nog moeilijk
voorstelbare dynamiek teweeg te brengen in de voorraad via het
huurharmonisatiemechanisme. Overigens bedenke men dat de
huurontwikkeling van nieuwe woningwetwoningen in de periode 1972-1982 gepaard is gegaan met een stelselmatige daling van
de gemiddelde grootte van deze woningen, uitgedrukt in verblijfseenheden: van 4,5 in 1972 via 4,1 a 4,2 in 1977-1979 tot 3,9
in 1980 en 1981,3,7 in 1982 en 3,5 in 1983. Ondanks deze verklei-
ning van nieuwe woningen is sinds 1976 het beginsel van de
volkshuisvestingsprijs verloren gegaan en als beleidsbeginsel
vervolgens overboord gezet.
1972
1973
1974 1975
1976 1977
1978 1979 1980 1981
1982
Invoenng
BGSH
1983
Jaar
1975
Tabel 1. De relatie tussen de gemiddelde aanvangshuur a) van
woningwetwoningen en het belastbaar modaal resp. minimum
inkomen, 1972-1983.
Gemiddelde aanvangshuur
Belastbaar inkomen
Huurquote in nieuwe
woningwetwoning
incl. vakantietoeslag
woningwetwoning
(excl. IHS)
ingld
per
maand
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
213,81
217,48
206,01
241,04
316,28
358,63
408,35
416,04
425,00
438,00
418,00
415,00
in gld.
per jaar
modaal
in gld.
per jaar
2.565,72
12.736
2.609,76
2.472,12
2.892,48
3.795,36
4.303,56
4.900,20
4.992,48
5.100,00
5.256,00
5.016,00
4.980,00
14.415
16.020
18.955
21.140
23.084
24.641
25.940
27.600
28.485
29.025
29.460
minimum in procenten in procenvan modaal ten van
in gld.
per jaar
minimum
8.858
10.263
1 1 .965
13.962
15.577
16.614
17.767
18.650
19.610
20.255
21.560
21.660
20,2
18,1
15,4
15,3
18,0
18,6
19,9
19,2
18,5
18,5
17,3
16,9
29,0
25,4
20,7
20,7
24,4
25,9
27,6
26,7
26,0
25,9
23,3
23,0
a) In beginsel gelden de gunningshuren voor het moment dat de woningen worden
opgeleverd, d.i. gemiddeld een jaar na de gunningsdatum. De definitieve aanvangshuren zijn, m.n. door meerwerk, risicooverrekening e.d., meestal hoger, soms zelfs
veel hoger dan de gunningshuren. Met hetoog hierop zijn de gunningshuren vergeleken met de inkomens in hetzelfde jaar. Dit geeft geen problemen als de inkomens
tussen gunning en opleverjng ongeveer even snel stijgen als het procentuele verschil
tussen gunningshuur en definitieve aanvangshuur bedraagt. Het zou uiteraard de
voorkeur verdienen om de inkomens in het jaar van oplevering te vergelijken met de
definitief vastgestelde aanvangshuren. Omdat deze laatste huren niet bekend zijn,
was dit laatste niet mogelijk.
ESB 24-7-1985
De huurquote van bewoners met een minimuminkomen ten
opzichte van de gemiddelde huur van nieuwe woningwetwonin-
gen (excl. IHS) loopt blijkens label 1 parallel aan de ontwikkeling van de huurquole van huishoudens mel een modaal inkomen. Hel verschil bedraagl de laatste jaren ongeveer 6 procenlpunl. In de jaren 1974 en 1975 was hel verschil hel kleinsl: 5,4
procenlpunl. In 1972 bedroeg hel verschil nog 8,8 procenlpunl.
Na 1973 is er dus een verkleining opgelreden in de verschillen in
laslen voor bewoners mel modale en minimale inkomens in de
nieuwbouw die na 1975 weer gedeeltelijk is lenietgedaan. Figuur
1 laal zien dal de vraaghuurontwikkeling sinds 1975 allesbehalve
conlinu is geweesl. Toen de koopseclor aanlrok, werden de
nieuwbouwhuren in de woningwetseclor sleeds minder betaalbaar. Toen na 1978 de huurseclor moesl worden gestimuleerd,
verbelerde de betaalbaarheid enigszins, maar hel niveau van de
volkshuisveslingsprijs werd niet meer bereikl. De slijging van de
objectsubsidies sinds 1978 is niet alleen benul om hel effecl van
een stijgende koslprijshuur le neulraliseren, maar ook om de
vraaghuur in relalie tol de inkomensonlwikkeling le drukken en
de bouw van huurwoningen door beleggers le stimuleren.
Geconcludeerd kan worden dat objectsubsidies in belangrijke
mate hebben bijgedragen aan het financieel bereikbaar maken
van nieuwbouwwoningen voor brede lagen van de bevolking,
maar dat op dil punl de precieze doelslelling onduidelijk is en dal
er niel onbelangrijke schommelingen oplreden in de verhouding
lussen nieuwbouwhuren en modaal inkomen.
Objectsubsidiering en de neutralisering van verschillen in
rente en grondkosten
Objectsubsidiering heefl in samenhang mel hel voorgaande,
nog een belangrijke functie: het veiligslellen van een bepaalde
noodzakelijk geachie kwalileit en hel bereiken van een bepaald
gewenst woningbouwvolume door neutralisering van het effect
van verschillen in rente en grondkosten van nieuwbouw op de
729
Figuur 2. Gemiddelde aanvangsbijdrage per woningcategorie,
De hoogte van het dynamische-kostprijshuurpercentage is gere-
alleen ,,gewone” woningen, 1967-1982 (inclusief bejaardenwoningen)
lateerd aan het rendement van staasleningen. Het vraaghuurpercentage van woningen is gerelateerd aan de stichtingskosten en
het aantal verblijfseenheden. Men kan dus zeggen dat de jaarlijkse bijdrage hoger is naarmate het dynamische-kostprijspercentage hoger is.
Figuur 2 brengt de ontwikkeling van de gemiddelde bijdrage
per woningcategorie over de periode 1967-1982 in beeld. Toen de
BOSH 1975 werd ingevoerd (de eerste woningen die op voet van
Ingld.
per jaat
deze regeling werden gesubsidieerd, werden in 1976 opgeleverd)
betekende dit een spectaculaire dating van objectsubsidies in het
eerste exploitatiejaar in vergelijking met woningen die op voet
A \
VN\
‘/
/
:
van de regeling van 1968 waren gesubsidieerd. De laagste aan-
Rcgeling
(_ orporalic-Bwoningen 1975
1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 19
woonkosten. Daardoor wordt een algemeen erkende doelstelling
van volkshuisvestingsbeleid gediend: bevordering van een consistente relatie tussen kwaliteit en huurprijs.
Zoals bekend worden in de gesubsidieerde huursector de aanvangshuren bepaald aan de hand van de huurtabel van de BOSH
1975. Het verschil tussen de dynamische-kostprijshuur en de
vraaghuur wordt geheel overbrugd met een jaarlijkse bijdrage.
vangssubsidies werden in 1978 bereikt. Daarna begon de dynamische-kostprijshuur sterk te stijgen. In de woningwetsector
steeg de gemiddelde bijdrage in het eerste jaar tussen 1978 en
1981 drastisch. De stijging tussen 1978 en 1981 komt neer op
ruim een verzesvoudiging van het gemiddelde. Na 1981 treedt
eindelijk een lichte daling (- 12%) op.
Een soortgelijke ontwikkeling zien we ook in de corporatie-Aen -B-sector. Bij de corporatie-A-woningen is het rente-ecart in
de bijdrage verwerkt; dit verklaart de relatief hoge subsidielast
vergeleken met de woningwetsector. Het bijdragepercentage
was in 1981 zelfs hoger dan het huurpercentage.
De hoogste jaarlijkse bijdragen komen we sinds 1980 tegen in
de beleggerssfeer. De met de stichtingskosten oplopende huurpercentages verhinderen niet dat in absolute bedragen de bijdragen per jaar niet meer dan f. 1.000 per jaar hoger zijn dan in de
woningwetsector. De stijging tussen 1978 en 1981 komt hier zelfs
neer op een verzeventienvoudiging. De gedachte die men in 1978
nog kon koesteren dat men dank zij de dynamische-kostprijscalculatie wel kan volstaan met zeer bescheiden objectsubsidies is in
de daaropvolgende jaren door de realiteit doorkruist. Ook hier
zien we een lichte daling van de bedragen tussen 1981 en 1982,
maar de bijdragen blijven op een hoog niveau. Ook in de nonprof itsector daalt de gemiddelde bijdrage sinds 1981 (in een relatief snel tempo). Deze sector blijkt vergelijkbaar met de
korporatie-sectoren wat de hoogte en de ontwikkeling van de gemiddelde betreft.
Voor 1980gingen de hoogste bijdragen naar de woningwetsector. Sinds 1980 ontvangt deze sector gemiddeld de laagste bijdragen. Vooral in 1982 is de hoge gemiddelde bijdrage voor beleggerswoningen opvallend. Het verlangen van de overheid om het
Tabel 2. Gemiddelde bijdragen en gemiddelde aanvangshuren in procenten van de stichtingskosten van woningwetwoningen, excl. bejaardenwoningen, 1970-1982 a)
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
oude
1976
nieuwe
1977
1978
1979
1980
1981
1982
0,56
5,15
0,79
5,22
2,00
4,81
3,38
4,58
4,21
4,64
3,93
4,61
regeling regeling
Gemiddelde bijdrage
4,88
5,04
Gemiddelde aanvangshuur
4,30
5,37
4,13
5,12
4,36
4,91
6,46
4,12
6,22
4,45
6,05
4,79
0,98
5,19
a) Voor 1976 volgens regeling 1968; vanaf 1977 volgens regeling 1975.
Bron: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
Tabel 3. Gemiddelde aanvangsbijdragen en gemiddelde aanvangshuren in procenten van de stichtingskosten van premiecorporatiewoningen, excl. bejaardenwoningen, 1970-1982 a)
1970
Gemiddelde bijdrage
1972
1973
Corporatie-A-woningen
– gemiddelde bijdrage
– gemiddelde aanvangshuur
3,76
6,70
3,48
6,48
3,75
6,31
1980
Gemiddelde aanvangshuur
4,19
6,51
1971
1981
1982
3,35
4,66
4,62
4,58
3,92
4,31
3,42
5,56
4,56
5,09
3,45
5,00
Corporatie-B-woningen
– gemiddelde bijdrage
– gemiddelde aanvangshuur
a) Voor 1976 volgens regeling 1968; vanaf 1977 volgens regeling 1975.
Tot 1980 geen onderscheid corporatie-A- en -B-woningen.
Bron: VROM.
730
1974
4,68
6,40
1975
5,06
6,54
1976
oude
regeling
5,31
6,20
1976
1977
1978
1979
0,32
5,70
0,22
5,45
1,23
5,62
nieuwe
regeling
_
—
Tabel 4: Gemiddelde aanvangsbijdragen en gemiddelde aanvangshuren in procenten van de stichtingskosten van beleggers- en nonprofit huurwoningen, excl. bejaardenwoningen, excl. korporatiewoningen, 1970-1982 a)
Beleggers + non-profit
– gemiddelde bijdrage
3,49
7,02
– gemiddelde aanvangshuur
1971
1972
3,05
7,21
2,89
6,93
1973
3,22
6,80
1981
4,08
5,26
4,69
4,98
5,02
6,40
1979
1980
0,42
5,28
0,34
5,90
1978
0,25
5,49
1,43
5,41
3,04
5,28
regeling
3,92
7,40
1977
nieuwe
1976
3,57
5,27
Non-profit
– gemiddelde bijdrage
– gemiddelde aanvangshuur
4,69
6,37
1975
1982
– gemiddelde aanvangshuur
1974
1976
oude
regeling
1970
3,58
5,11
Beleggers
– gemiddelde bijdrage
f 1977 volgens regeling 1975
: VROM.
aandeel van de beleggers in de nieuwbouw te verhogen eist budgettair een niet geringe tol.
In de tabellen 2, 3 en 4 worden voor verschillende woningcategorieen de gemiddelde aanvangsbijdrage en aanvangshuur gegeven, uitgedrukt in procenten van de stichtingskosten. In de woningwetsector blijkt het huurpercentage tussen 1978 en 1980 te
ninggrootte, daling van stichtingskosten en een dalende rente.
De tabellen illustreren dat deze ontwikkeling, die een grote aanslag op overheidsmiddelen inhoudt, allerminst beperkt blijft tot
de woningwetsector en de corporatie-A-sector. Ook de bijdragen voor beleggerswoningen, corporatie-B- en non-profitwonin-
gen, zijn tot grote hoogte gestegen. Bij de particulier gefinancierde woningen speelt een rol dat hier een hoger rendement
zijn gedaald van 5,22 naar 4,58. Sindsdien is er een stabilisatie
met een lichte neiging tot stijgen (de gegevens dateren uit de periode voor de optrekking van de huurpercentages in de huurtabel).
In 1981 was de jaarlijkse bijdrage bijna even hoog als de aanvangshuur, welke verhouding ook ongeveer gold voor de invoe-
wordt toegestaan dan het rendement dat voor woningwetwonin-
gen geldt.
Samenvattend kan het volgende worden vastgesteld. De jaarlijkse bijdragen zijn zowel in guldens als in procenten van de
stichtingskosten tussen 1978 en 1981 in alle woningcategorieen
sterk gestegen. Hierbij speelt de ontwikkeling van de rente
(vooral de ree’le rente) een hoofdrol: in de dynamische-kostprijshuur werkte de gestegen rente sterk door, in de vraaghuur niet of
nauwelijks. Doordat de subsidieregelingen voor beleggers tussentijds werden verbeterd, namen de bijdragen aan beleggers na
1979 sneller toe dan in de woningwetsector.
Zowel uit de ontwikkeling van de subsidies als uit het grotere
marktaandeel van de premiehuursector na 1979 valt het effect af
te lezen van het stimulerende overheidsbeleid, dat probeerde
compensatie voor de ingestorte koopmarkt te bieden. Dit beleid
is ten koste van niet-geringe overheidsmiddelen succesvol geweest. Na 1981 nemen in alle categorieen de jaarlijkse bijdragen
af. Het is sindsdien duidelijk dat de hoogste bijdrage, in guldens
per jaar, wordt verleend aan de beleggers. In 1982 kost een beleggerswoning jaarlijks gemiddeld ongeveer een kwart meer dan
een woningwetwoning. Het is thans voor de overheid (afgezien
van de individuele huursubsidiering) goedkoper om een woningwetwoning, een corporatie-A- of een non-profitwoning te subsidie’ren dan een beleggerswoning.
In label 5 wordt voor de periode 1972-1983 een overzicht gegeven van de ontwikkeling van hypotheekrente, het rendement op
staatsleningen, het rendement van de dynamische kostprijs, de
dynamische-kostprijshuur en de rente op de kapitaalmarkt (no-
ring van de dynamische-kostprijscalculatie. In de corporatie-A-
sector daalt het huurpercentage al sinds 1980. Het ligt in 1982
duidelijk lager dan in de woningwetsector. Het aandeel woningen tot en met 3 !/2 verblijfseenheden is in 1982 in beide sectoren
nagenoeg even hoog. Het verschil in huurpercentage kan dus
niet worden verklaard uit een verschil in het aandeel van kleine
woningen. De huurpercentages in de corporatie-B-sector zijn
duidelijk hoger dan in de corporatie-A-sector. Tot en met 1980
ligt het gemiddelde op of boven 5,5 %; in de laatste twee jaar was
het gemiddelde ongeveer 5,0%. De hoogste huurpercentages
treffen we aan in de beleggingssector: gemiddeld 5,3% en nau-
welijks lager dan in 1978 en 1979 (5,4 a 5,5%). De gemiddelde
bijdrage liep tussen 1978 en 1981 zeer sterk op en lag in procenten slechts weinig lager dan het gemiddelde in de woningwetsector.
In een tijd van gestaag stijgende stichtingskosten en een snel
toenemende rente is een gigantische stijging van jaarlijkse bijdragen nodig om een geleidelijke ontwikkeling van de aanvangs-
huren te realiseren. Doordat in deze dure jaren relatief veel gesubsidieerde huurwoningen zijn geproduceerd en de objectsubsi-
dies de eerste tientallen jaren zullen stijgen zullen deze in aantal
toenemende jaargangen een sterk opwaartse druk uitoefenen op
het objectsubsidiebudget. Pas sinds 1981 is het tij enigszins ge-
keerd door het gecombineerde effect van beperking van de wo-
Tabel 5. Kapitaalmarkt en dynamische kostprijs, 1972-1983
Jaar
Hypotheekrente
woningen in procenten
1972
1973
7,94
8,01
9,72
9,31
8,76
8,68
8,29
9,10
10,13
10,92
9,96
8,33
Rendement staatsleningen 8-15 jaar
Rendement dynamische Dynamische kostprijs
kostprijs in procenten
gewone woningen
in procenten
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
6,98
7,86
9,77
8,60
8,80
7,93
7,74
8,84
10,17
11,56
9,93
8,24
Nominale rente
Reele rente a)
8,4
8,9
11,2
9,9
9,4
8,9
8,6
9,6
11,4
12,7
11,1
9,1
0,6
0,9
1,6
0,3
0,6
2,5
in procenten
–
–
8,79
5,88
6,07
9,05
8,13
7,80
8,79
10,26
11,64
10,59
8,58
7,73
5,88
6,78
7,91
9,04
8,18
6,48
4,5
5,4
4,9
6,0
5,2
6,3 b)
Bron: CBS; VROM, Kerngegevens VROM 1984, Den Haag, label I I . Kapitaalmarktrente: jaarverslagen De Nederlandsche Bank.
a) Reele rente – nominale rente minus prijsstijging van de gezinsconsumptie.
b) Voorlopige opgave.
ESB 24-7-1985
731
minaal en reeel). Wij treffen in deze tabel goeddeels de verklaring aan voor de hiervoor gesignaleerde verschijnselen. Toen de
Figuur 3. Ontwikkeling van het budgettair beslag van objectsubsidies, 1970-1984 (zie tabel 6) in prijzen van 1983
dynamische-kostprijscalculatie werd ingevoerd (1975) was de
ree’le rente zeer laag (minder dan 1 %). De dynamische-kostprijs-
In mln.
huur was nog geen 6%: de objectsubsidielast kon in het eerste
gld.
jaar zeer bescheiden blijven. beleggers hadden toch al weinig
subsidies te verwachten op voet van de huurtabel met de toen
nog ver oplopende vraaghuurpercentages. Hoewel de hypotheekrente zeker niet laag was, was de periode 1975-1978 de
2.900
hausse-tijd voor de koopsector. Toen de hypotheekrente na 1978
ging oplopen en de inkomensperspectieven verslechterden, viel
] premiehuur voor BGSH 1975
de koopsector ver terug. De dynamische-kostprijshuur Hep op
tussen 1975 en 1977, was laag in 1978 en nam sindsdien snel toe
woningwet voor BGSH 1975
tot ruim 9Vo in 1981. Doordat de veronderstellingen met betrekking tot toekomstige huurtrends steeds neerwaarts werden bij-
premiehuur BGSH 1975
gesteld, moest de dynamische-kostprijshuur in het eerste exploitatiejaar worden opgetrokken. De ree’le rente bereikte ongeken-
woningwet BGSH 1975
de waarden van 4,5 tot 5,4%. De vraaguitval die de koopsector
teisterde, werd in de huursector voorkomen door de verzwaring
Totaal objectsubsidies
BGSH 1975 en voor
BGSH 1975
van de subsidielast, vooral in de premiehuursector. Sinds 1981
zien de budgettaire perspectieven voor de overheid m.b.t. nieuw
toe te voegen woningen er wat gunstiger uit door de daling van
de ree’le rente, de daling van de dynamische kostprijs en de in-
middels ingezette daling van de stichtingskosten. De objectsubsidies voor nieuwe woningen worden nu aan twee kanten aangepakt: de daling van de dynamische-kostprijshuur en het optrekken van de vraaghuurpercentages.
In de beschouwde periode is heel duidelijk de grote betekenis
van de objectsubsidiering gebleken. In vergaande mate heeft dit
instrument als buffer gefungeerd, te vergelijken met een rentesubsidie, die de aanvangshuren van nieuwe gesubsidieerde woningen vrijwaarde tegen de gevolgen van de hoge nominale en
ree’le rente. De objectsubsidies zijn duidelijk getimed en gericht:
de huursector werd gestimuleerd toen het bouwprogramma gevaar liep door het wegvallen van de koopsector. In 1981 was er
op dit punt zelfs van een (wellicht bewust nagestreefde) ,,overcorrectie” sprake. Bovendien is sinds 1980 de objectsubsidiering
sterk gericht op de stimulering van beleggersinitiatieven en initiatieven in de overige premiehuursectoren. De objectsubsidiering heeft met name in de laatste jaren de kapitaalvoorziening
positief bei’nvloed.
Zonder objectsubsidies zou na 1978 de nieuwbouw sterker
zijn teruggevallen dan in feite is gebeurd. Toch is deze daling van
de nieuwbouw niet voorgoed afgewend. De objectsubsidielast
staat onder grote druk, de dynamische-kostprijshuur blij ft voor-
lopig hoog, een structured herstel van de koopsector is niet te
verwachten, de stichtingskostendaling is markant, maar kan niet
ongelimiteerd doorzetten. Nu zich in de duurdere huursectoren
op de nieuwbouwmarkt verzadigingsverschijnselen voordoen en
de vraag naar nieuwbouw in het algemeen zwak blijft, moet voor
de komende jaren, op grond van budgettaire overwegingen bij
1970
zowel overheid als bewoners en op grond van een toenemende
1975
kans op leegstand in de voorraad, een daling worden verwacht
van de gesubsidieerde nieuwbouw in de huursector. De object-
Tabel 6. Ontwikkeling van het budgettair beslag van objectsubsidies voor en na de BGSH 1975, gespecificeerd naar woningwet- en premiehuurwoningen, 1970-1984 (in prijzen van 1983)
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
woningwet
472
525
673
765
987
.288
.476
374
.295
1979
1980
1981
.393
1984 b)
200
240
480
561
645
671
617
645
661
545
459
400
359
323
.390
1983
totaal
808
915
.040
.151
1978
1982 a)
premiehuur
654
.324
.286
.176
.076
.187
.686
.821
.912
2.046
2.055
.869
.745
.576
.435
.509
woningwet
.
21
premiehuur
–
totaal
–
–
–
67
1
89
89
164
295
641
950
3
8
28
152
253
396
a) Het geindexeerde gereduceerde totaaibedrag uit begroting 1981 is: 1.949.
b) Voor dit jaar is een index aangenomen van 103 (op grond van een verwachte prijsstijging van 3%).
732
Totaal objectsubsidies
BGSH 1975
Voor BGSH 1975
Jaar
21
68
92
97
193
447
894
1.346
woningwet
472
525
654
808
915
.040
.151
.317
premiehuur
673
765
374
987
1.288
1.476
1.686
1.821
1.933
2.114
2.146
1.967
1.937
2.023
2.329
2.856
.414
.449
.471
.718
480
561
645
671
617
646
665
553
487
553
611
2.136
719
.456
.482
totaal
200
240
subsidising kan ook in de komende jaren een strategische rol
vervullen door te bevorderen dat de verwachte inkrimping zo geleidelijk en verantwoord mogelijk zal plaatsvinden.
De belangrijkste functie van objectsubsidiering is thans niet
het zonder meer stimuleren van de bouwproduktie, maar het stabiliseren daarvan door het neutraliseren resp. het sterk dempen
van de gevolgen van rentefluctuaties en verschillen in grondkosten. Aangezien vooral de rentevoet niet door de Nederlandse
Budgettair beslag van objectsubsidies (1970-1984)
In label 6 en figuur 3 wordt een overzicht gegeven van het budgettair beslag van objectsubsidies (in prijzen van 1983), gebaseerd op de BOSH 1975, resp. oudere regelingen. In de jaren
1978 en 1979 bereikte het beslag van objectsubsidies op voet van
regelingen voor 1975 een top (ruim f. 2 mrd.)- Daarna heeft het
optrekken van huren in de voorraad geleid tot een reele daling
van deze objectsubsidies in de voorraad. Nominaal bleef deze
last ongeveer gelijk: het tempo waarin de objectsubsidies worden afgebroken, is dus allerminst adembenemend. Dit houdt
regering wordt bepaald, zijn de uitgaven aan objectsubsidies
moeilijk te beheersen. Het gevoerde volkshuisvestingsbeleid is
gericht op het stabiliseren van de bouwproduktie; dan zal men
een moeilijk beheersbaar objectsubsidiebudget op de koop moeten toenemen. Als men het objectsubsidiebudget strikt wil beheersen, is de kans op sterke schommelingen in het bouwvolume
groot. De objectsubsidieverplichtingen in de voorraad zijn door
de dynamische-kostprijscalculatie, gesubsidieeerde woningverbeteringen en renteconversies omvangrijk. Het afschaffen van
objectsubsidies is een wereldvreemde gedachte. Als de rente zich
volge van woningverbeteringsingrepen en de renteconversies (na
stabiliseert of zelfs daalt en als het nieuwbouwvolume geleidelijk
afneemt, kan een stabilisatie of een geleidelijke daling van de uitgaven aan objectsubsidie worden verwacht. Ook in die situatie
10 jaar) van nog uitstaande leningen in de voorraad.
kan objectsubsidiering een strategische rol blijven vervullen.
verband met de groei van objectsubsidies in de voorraad ten ge-
Tot en met 1980 was het aandeel van de objectsubsidies op
voet van de BGSH 1975 bescheiden. Daarbinnen was het aandeel
van premiehuurwoningen verwaarloosbaar klein. Na 1980 zien
we een ware explosie van objectsubsidies volgens de BGSH 1975.
In 1980 vormden deze ,,nieuwe” objectsubsidies 5% van alle objectsubsidies; dit aandeel stijgt via 10% in 1981, 22% in 1982 en
38% in 1983 tot 47% in 1984. In 1985 zal het aandeel van de
,,nieuwe” objectsubsidies groter zijn dan dat van de oude objectsubsidies. Het aandeel van de premiehuursector in de BGSH
1975-subsidies is in de periode 1981-1984 in een duizelingwekkend tempo gestegen. Een terugval van dit aandeel ligt nu in de
H. Priemus
3) J.B.S. Conijn e.a. (red.), De volkshuisvesling in een stagnerende economie, Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid, Amsterdam,
maart 1984.
4) In mijn publikatie Objectsubsidiering en huurbepaling worden op dit
punt twee fouten gemaakt. Abusievelijk wordt een rente van 2% ge-
lijn der verwachting.
noemd i.p.v. 7,5% (2% is de inflatie die wordt aangehouden) en gemeld
De geschetste ontwikkelingen zijn te verklaren uit beleidsdoelen en marktontwikkelingen: terwijl er na 1980 in de voorraad
sterk is geharmoniseerd, er vele gesubsidieerde verbeteringen
plaatsvonden en de huurtrend relatief hoog bleef, werd in de
nieuwbouw alles op alles gezet om door het stimuleren van de
huursector de terugval van de koopsector te compenseren. Dit
beleid is met een grote aanslag op het VROM-budget gepaard
gegaan.
Volgens een recente studie van het EIB zou het budgettair beslag op objectsubsidies in de komende jaren sterk dalen 3). Men
realisere zich echter dat de basisvariant van deze prognose geba-
verplichtingen van het rijk in de sfeer van de objectsubsidiering. Zie H.
wordt (ten onreehte) dat het EIB geen aandacht zou besteden aan lopende
Priemus, Objectsubsidiefing en huurbepaling, Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Den Haag, 1984.
seerd is op zeer ongeloofwaardige veronderstellingen, zoals no-
minaal gelijkblijvende inkomens en stichtingskosten tot het jaar
2000, een rente van 7,5% tot dat jaar en een jaarlijkse huurtrend
van 4% 4).
De objectsubsidie-uitgaven op grond van regelingen voor de
BGSH 1975 blijven sinds 1978 nominaal gelijk, ondanks de
huurverhogingen in de voorraad. Niets wijst crop dat de oorzaken van dit verschijnsel (woningverbetering, renteconversies) in
de komende jaren aan betekenis inboeten. Voor de komende jaren zal dus rekening moeten worden gehouden met omvangrijke
objectsubsidie-uitgaven. Het zal een hele opgave zijn om het stijgingstempo van deze uitgavenpost terug te brengen tot het tempo waarin het algemene VROM-budget zich zal ontwikkelen.
Alleen wanneer de rente op de kapitaalmarkt zou dalen, zouden
er gunstiger perspectieven opdoemen.
Conclusie
Sinds het begin van de jaren zeventig hebben objectsubsidies
eraan bijgedragen dat nieuwe huurwoningen financieel bereikbaar waren voor brede lagen van de bevolking. Daarbij traden
opmerkelijke schommelingen op. Toen de koopsector aantrok
(1975-1978) steeg de huurquote in nieuwbouw voor bewoners
met een modaal inkomen. Toen de nieuwbouw van huurwoningen moest worden gestimuleerd na de sterke terugval van de
koopsector, daalde deze huurquote weer. Er is kennelijk een
nauwe relatie tussen het woningbouwbeleid en het huur- en subsidiebeleid. Als voor de komende jaren wordt gestreefd naar een
geleidelijke ontwikkeling van het bouwvolume van nieuwe woningen, zowel in de koop- als de huursector, is een zeer geleidelijke ontwikkeling van vraaghuren t.o.v. het inkomen alleszins
ge’indiceerd.
ESB 24-7-1985
733